시흥시계수동 농지 400평 매수가 6.6억 투자가치는

[우리보경]

좋아요. 시흥시 계수동 농지 400평, 매수금 6.6억 원 기준으로 투자가치를 분석해 보겠습니다. 투자가치는 크게 현황, 개발 가능성, 수익 잠재력으로 나눠서 볼 수 있습니다.

---

1️⃣ 기본 정보

• 위치: 시흥시 계수동

• 면적: 400평 (약 1,322㎡)

• 매수가: 6.6억 → 평당 약 1,650만 원

• 용도: 농지 (현행 농지법상 제한)

---

2️⃣ 투자 관점 분석 (1) 농지 수익성

• 농업용 수익:

  • 평균 농업용 임대료: 평당 2만~3만 원/월 (시흥시 기준 일부 농지)

  • 400평 × 2.5만 원 × 12개월 ≈ 1,200만 원/년

  • 매수금 대비 수익률: 1,200만 ÷ 6.6억 ≈ 1.8% (연) → 투자 수익률 낮음

(2) 개발 가능성

• 농지를 상업/주거/공업 용도로 전환하려면 농지전용 허가 필요

• 시흥시 계수동은 공업지역·산업단지 인접 여부에 따라 개발 가능성이 달라짐

• 만약 인근 개발 가능성이 높으면 토지 가치는 평당 2,000만~3,000만 원 이상 상승 가능

• 허가 없이 농지 그대로 보유하면 수익률 매우 낮음

(3) 시세 비교

• 인근 농지 최근 거래: 평당 1,400만~1,800만 원

• 매수가 1,650만 원은 시세 중간 수준 → 지금 매수하면 시세차익 가능성 있음

• 다만 개발 호재 없는 장기 보유 시 자본잠금 리스크 존재

---

3️⃣ 결론 – 투자 가치

항목분석

현행 농업용 수익	매우 낮음 (연 1~2%)
시세차익 가능성	중간 (호재 있으면 20~50% 상승 가능)
개발 잠재력	인근 산업/주거 개발 여부에 따라 결정
리스크	농지전용 불가 시 장기 수익률 낮음, 매도 시 거래 제한 가능

✅ 정리:

• 농지 자체로는 투자 수익률 낮음

• 장기 투자 + 개발 가능성 있는 지역이면 가치 상승 가능

• 단기 임대 수익 목적이면 매수금 대비 효율 낮음

---

원하면 제가 “계수동 400평 농지 투자 시나리오별 수익률 표” 만들어서

• 현행 농지 임대 수익

• 5년 후 개발 시 예상 시세차익

• 10년 장기 보유 수익

말:

좋아요. 그럼 시흥시 계수동 400평 농지 매수 6.6억 원 기준으로 투자 시나리오별 수익률 표를 만들어 보겠습니다.

---

가정

1. 현행 농지 임대 수익

   • 평당 월 2.5만 원

   • 연 임대 수익 = 2.5만 × 400평 × 12개월 = 1,200만 원

2. 5년 후 개발 가능 시

   • 개발 허가로 농지를 일반 토지(상업/주거)로 전환 가능

   • 평당 가치 상승: 2,500만~3,000만 원

3. 10년 장기 보유

   • 연평균 토지가치 상승률 5% 가정

---

1️⃣ 투자 시나리오별 예상 수익

시나리오가정총 수익연평균 수익률

현행 농지 임대 (장기)	연 1,200만 원 임대	5년: 6,000만 원 10년: 1억 2,000만 원	5년: 1.8% 10년: 1.8%
5년 후 개발 전환	평당 2,500만 원 → 10억 원	시세차익: 3.4억 원 + 임대 6,000만 원 = 4억 원	약 12%/년
10년 장기 보유 (가치 상승 5%)	복리 5% 적용	6.6억 × 1.05¹⁰ ≈ 10.7억 + 임대 1.2억 = 11.9억	약 5.8%/년

---

🔹 해석

1. 현행 농지 임대:

   • 수익률 매우 낮음 (연 1.8%) → 단기 투자용으로는 적합하지 않음

2. 개발 가능 시 5년 후 매도:

   • 큰 시세차익 기대 가능 → 연 12% 수준, 고수익 시나리오

3. 10년 장기 보유:

   • 연평균 5~6% 안정적 자본이득 가능 → 장기 안전 투자용

---

    매수문의 오르리부동산 대표 최보경 010 2302 8949