스크랩 능곡2구역 사업성분석보고서

[김 수 영]

 능곡 2구역 사업성 분석보고서

평당 내재산

               300만원대!

(용적률 257% 적용)

부동산장기침체 ‘향후 10년간 좋아질 전망 전혀 없음’으로 전문가들 진단

종전자산가치하락 시간이 갈수록 ‘껌’ 값 되는 내 집값

과도한 분담금 최소 1억~2억은 줘야 새집들어가는 실정

재정착율 15% (약) 현재 뉴타운지구 85% 원주민 내몰리는 상황

주민의 재산은 주민스스로 지켜야 합니다!!!

뉴타운바로알기 능곡주민대책위

* 이 자료는 전문가에게 의뢰하여 검증받은 자료이며, 주민들의 알권리를 보장하기 위하여 자발적인 후원으로 제작되었습니다. (문의 : 010-5284-4489)

추정분담금 산출자료

1. 분양수입 (조합원아파트+ 일반분양아파트+상가+임대아파트)

아 파 트	평형	총세대수	조합원 분양수입
			조합원 세대수	분양가 (평당)	세대별분양가	총분양 수입
	17.77평	174	87	8,558,650	152,087,211	13,231,587,314
	25.95평	1414	987	9,089,900	235,882,905	232,816,427,235
	34.23평	907	500	8,940,300	306,026,469	153,013,234,500
	43.70평	144	36	8,558,650	374,013,005	13,464,468,180
	소계	2,639	1,610			412,525,717,229

아 파 트	평형	총세대수	일반 분양수입
			일반분양 세대수	분양가 (평당)	세대별분양가	총분양 수입
	17.77평	174	87	10,069,000	178,926,130	15,566,573,310
	25.95평	1414	427	10,694,000	277,509,300	118,496,471,100
	34.23평	907	407	10,518,000	360,031,140	146,532,673,980
	43.70평	144	108	10,069,000	440,015,300	47,521,652,400
	소계	2,639	1,029			328,117,370,790

상 가	층	평수	분양가 (평당)	총분양수입
	1층	726평	15,000,000	10,890,000,000
	2층	726평	6,000,000	4,356,000,000
	소계	1,452평		15,246,000,000

임 대	평형	세대수	분양가 (평당)	세대별분양가	총분양 수입
	15.04평	420	8,000,000	120,320,000	50,534,400,000
	17.77평	130	8,000,000	142,160,000	18,480,800,000
	소계	550			69,015,200,000

* 분양률별 총분양수입 계산

분양률	총분양수입
조합,일반 각각 100%분양시	824,904,288,019 (= 아파트조합412,525,717,229 + 아파트일반328,117,370,790 +상가15,246,000,000 + 임대69,015,200,000)
조합,일반 각각 90%분양시	824,738,870,198
조합,일반 각각 80%분양시	824,573,452,377
조합,일반 각각 70%분양시	824,408,034,556

① 총수입 및 총사업비는 촉진계획 변경후 용적률 상향시킨 사업계획을 반영한 것임.

② 일반분양가는 경기도추정분담금시스템 보고서에 따름.조합원분양가는 일반분양가의 85%로 책정.

③ 조합원수는 총1610명으로 추정함. 조합원의 평형별 세대는 소형평형 선호도를 반영하여 추정함.

④ (분양률별 총분양수입계산법) 90%분양시 = 100%분양수입 -10% 분양신청포기 조합원수 161명분의 25.95평형 분양수입감소분 + 10% 분양포기자만큼 증가한 일반분양 25.95평형 분양금액 - 일반분양 10%미분양분의 할인분양금액 20% 손실분 - 상가 10%미분양분의 할인분양금액 20%손실분

* 80%분양시와 70%시의 총분양수입계산법도 위와 같은 방법이며 분양포기자 각 20%, 30%로 계산.

2. 총사업비 (공사비+ 무이자사업비+유이자사업비+이자+예비비)

(1) 공사비

항 목		금 액	산 출 근 거
공 사 비 내역	건축시설공사비	521,534,379,694	연면적(평) ⅹ 공사단가 공사단가 = 3,735,000 x (1 + 3% x 4년) = 4,183,200
	대지조성공사비
	부대시설공사비
	건축물철거비
	예술장식품설치비
	모델하우스 건립 운영비
	주택 분양경비 및 광고선전비
소계		521,534,379,694

① 공사비는 인근 능곡1구역 공사비(평당 3,735,000원. 2011년8월 착공기준)를 기준으로, 이보다 4년간의 실착공기간까지 소비자물가상승률(3%)을 적용하여 계산함. (2013년말 조합설립인가→2014년중순 사업시행인가→2014년말 관리처분인가→2015년8월 이주 및 철거완료 추정)

② 공사비내역은 능곡1구역 시공참여조건을 기준으로 하였으며, 포함되지 않은 공사내역은 간접공사비로 처리하여 유이자사업비로 처리함.

(2)무이자 사업비

항 목			금 액		산 출 근 거
건축설계비			4,113,215,184		연면적 ㎡당(신대) 9980
행정용역비			3,804,105,826		연면적 ㎡당(해울) 9230
조합운영비			825,000,000		55개월* 15,000,000(능곡1기준)
총회회의비			1,000,000,000		7년간 10회 * 1억
교통영향평가			236,473,500		부지 ㎡당 1500
지질조사			126,119,200		부지 ㎡당 800
조사측량비			914,364,200		부지 ㎡당 5800
일반분양분 보존등기비			5,429,777,851		일반분양분 공사비의 3.2%
도시설계(촉진계획변경)			394,122,500		부지 ㎡당 2500
소계			16,843,178,261

① 건축설계비와 행정용역비는 능곡2구역에 실제 선정된 회사의 계약단가를 반영함

② 기타 사업비는 경기도추정분담금 산출근거에 따름

③ 무이자사업비로의 분류는 능곡1구역 시공참여조건을 기준으로 하였음

항 목			금 액		산 출 근 거
보 상 비	토지매입	점유자 미불하	-		점유자 전원 불하 추정
		국·공유지매입	-		전체 사유지로 추정
		현금청산자	-		조합원 전원 분양신청 추정
	영업손실보상		10,000,000,000		400세대*25,000,000원
	세입자대책비	주거이전비	9,600,000,000		800세대*12,000,000원
		동산이전비	1,600,000,000		1600세대*1000,000원
간 접 공 사 비	사업시행인가조건 등 추가공사비		36,507,406,579		공사비 총액의 7%
	인입공사비		1,870,103,197		연면적 평당 15000
	기반시설 공사비		5,689,970,000		기반시설면적 ㎡당 130000
석면처리비+조사비			953,772,158		부지 평당 20000
지장물 이설비			23,647,350,000		부지 ㎡당 150000
감 리 비			8,187,600,960		지상연면적 ㎡당 28000
문화재지표조사 및 시굴조사			126,119,200		부지 ㎡당 800
친환경,무장애,주택성능등급,교육환경, 사전재해,청정건강, 기타 인증			1,261,192,000		부지 ㎡당 8000
환경영향평가 등			157,649,000		부지 ㎡당 1000
백서 및 영상기록물 제작			100,000,000		일식
외부회계감사			60,000,000		3회 각 2000만
각종 감정평가수수료(2개업체)			1,192,215,198		부지 평당 25000
세무·회계			315,298,000		부지 ㎡당 2000
각종 소송 및 법무용역			867,069,500		부지 ㎡당 5500
기타용역비 (임대주택가산비 및 반시설설치비계산, 사업승인조건 등)			476,886,079		부지 평당 10000
멸실등기비			200,000,000		일식
채권매입액, 인지대			200,000,000		일식
하수도 원인자 부담금			1,753,950,000		신축세대수 당 550,000
학교용지부담금			6,599,234,304		주택분양수입총액의 0.8%
광역교통시설부담금			315,298,000		연면적 ㎡당 2000
분양보증수수료			2,403,520,000		일반분양 총수입 0.7%
부가가치세			-		분양수입에 포함시키므로 미계산
소계			114,084,634,175

(3) 유이자 사업비

① 사업비 단가는 경기도 추정분담금 산출근거에 따름

② 무상양도되는 국공유지면적은 자료부족으로 산출불가함. 따라서 전체 토지를 사유지로 처리하여 계산하였으며 무상양도 국공유지면적에 따라 사업비가 감소할 수 있음

③ 영업보상 및 세입자대책비는 자료부족으로 추정 세대수임

(4) 이자 및 예비비

이 자	유이자사업비 이자			3,242,311,815		유이자사업비*5.5%*3.5년
	기본이주비 이자			15,021,911,489		평당200만원*4.5%*3.5년
예 비 비				8,000,000,000		총분양수입의 1% 이내
소계				26,264,223,304

* 분양률별 총사업비계산

분양률	총사업비
조합,일반 각각 100%분양시	678,726,415,434 (= 공사비 + 무이자사업비 + 유이자사업비 + 이자 및 예비비)
조합,일반 각각 90%분양시	696,158,126,739 (100% 분양시사업비 + 조합원지분 10%매입비 및 금리비용)
조합,일반 각각 80%분양시	713,589,838,045 (100% 분양시사업비 + 조합원지분 20%매입비 및 금리비용)
조합,일반 각각 70%분양시	731,021,549,351 (100% 분양시사업비 + 조합원지분 30%매입비 및 금리비용)

- 부지면적 157,649㎡(47,688.6평), 연면적 412,145.81㎡(124,673.5평), 설치할 정비기반시설 부지 43,769㎡로 조건 설정함.

3. 조합원 종전 자산가액

구분			총분양수입		총사업비	총종전자산	평당종전가
분양신청률 100%			824,904,288,019		678,726,415,434	146,177,872,585	3,065,258
분양신청률 90%			824,738,870,198		696,158,126,739	128,580,743,458	2,995,841
분양신청률 80%			824,573,452,377		713,589,838,045	110,983,614,332	2,909,070
분양신청률 70%			824,408,034,556		731,021,549,351	93,386,485,205	2,797,508

① 총종전자산은 ‘총분양수입 - 총사업비’로 계산하였으며, 이에 따라 비례율은 100%로 추정함

② 평당종전자산은 ‘총종전자산/조합원대지면적’로 계산하였으며, ‘조합원대지면적’은 조합원 분양신청률에 따라 매입되는 지분면적이 발생하므로 이를 반영하여 계산하였음.

- 분양률 100%시 조합원대지면적 47,688.6평, 분양률 90%시 조합원대지면적 42,919.7평

분양률 80%시 조합원대지면적 38,150.9평, 분양률 70%시 조합원대지면적 33,382.0평

4. 추가분담금 사례분석

(1) 대지지분 34.23평 조합원이 34.23평형 아파트에 입주하는 경우

분양율	조합원분양가	총 종전가	추가분담금
100%	306,026,469	104,923,771	201,102,698
90%	306,026,469	102,547,642	203,478,827
80%	306,026,469	99,577,480	206,448,989
70%	306,026,469	95,758,701	210,267,768

(2) 대지지분 17.77평 조합원이 평형별 아파트에 입주하는 경우

분양률	분양률별 총 종전가	17.77평형 입주		25.95평형 입주		34.23평형 입주
		분양가	추가분담금	분양가	추가분담금	분양가	추가분담금
100%	54,469,629	152,087,211	97,617,581	235,882,905	181,413,276	306,026,469	251,556,840
90%	53,236,097	152,087,211	98,851,114	235,882,905	182,646,808	306,026,469	252,790,372
80%	51,694,181	152,087,211	100,393,029	235,882,905	184,188,724	306,026,469	254,332,288
70%	49,711,718	152,087,211	102,375,492	235,882,905	186,171,187	306,026,469	256,314,751

5. 지분별 종전자산추정액 (단, 100% 분양을 전제, 조합원분양가로 계산)

대지지분	종전자산	17.77평 추정분담금	25.95평 추정분담금	34.23평 추정분담금
5평	15,326,289	136,760,922	220,556,616	290,700,180
6평	18,391,546	133,695,664	217,491,359	287,634,923
7평	21,456,804	130,630,407	214,426,101	284,569,665
8평	24,522,062	127,565,149	211,360,843	281,504,407
9평	27,587,319	124,499,891	208,295,586	278,439,150
10평	30,652,577	121,434,633	205,230,328	275,373,892
11평	33,717,835	118,369,376	202,165,070	272,308,634
12평	36,783,092	115,304,118	199,099,813	269,243,377
13평	39,848,350	112,238,860	196,034,555	266,178,119
14평	42,913,608	109,173,603	192,969,297	263,112,861
15평	45,978,866	106,108,345	189,904,039	260,047,603
16평	49,044,123	103,043,087	186,838,782	256,982,346
17평	52,109,381	99,977,830	183,773,524	253,917,088
18평	55,174,639	96,912,572	180,708,266	250,851,830
19평	58,239,896	93,847,314	177,643,009	247,786,573
20평	61,305,154	90,782,056	174,577,751	244,721,315

[김 수 영]

조합원 및 일반분양수입은 KB부동산시세의 주변 아파트 시세를 참고 하였습니다. KB부동산시세는 실제 가격보다 다소 높게 표시하고 있음을 가만하면 추가분담금은 좀더 높아 질수 있습니다.
우리의 자산이 충격적으로 낮음을 알수 있습니다.
도저히 사업을 할수 없는 너무도 과도한 분담금임을 알수 있게 되었습니다.

[그루터기]

뉴타운 걱정됩니다~ 휴~

[bbskskbb]

지분별 종전자산은 무엇을 근거로 산출 하셨나요