[경험담] [양도세 결손금] 낙찰받은 물건 2012년 4건 매도..그리고 양도세폭탄

[한마당]

[【 경험담 】] 낙찰받은 물건 2012년 4건 매도..그리고 양도세폭탄|▒ 우리들의 경험담

백면서생|등급변경▼|조회 1543|추천 4|2013.04.04. 16:44http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3004 

경 공매로 낙찰을 받아 물건을 많이 가지고 있을수록 고수라고 생각하던 시절이 있었습니다.

 

수십건을 낙찰받아 몇년만에 자산가치 몇십억을 이루었느니 하는 특정인의 무용담을 보면

귀가 솔깃해 배 아팠던적도 있었습니다.

 

그러나 물건을 많이 보유한다고해도 수익이 없다면 빛좋은 개살구요 고수는 거녕 채권자의

호구노릇한 상병신이 바로 낙찰자란 생각이 듭니다.

 

요즘같은 불경기에 팔리지도 않는 부동산을 낙찰받아 수익도 없이 가지고 있노라면 묶여있는

자금생각, 본전생각에 미치고 팔짝뛸 노릇이지요.

 

저도 한때 많을때는 8채 정도 가지고있었고 월세를 받는다해도 기대만큼 수익이 크지 않았고

제법 큰돈이 묶여있었기 때문에 본전생각 잊어버리고 손해를 보더라도 하루라도 빨리 매도해 

다른곳에 투자 하고싶은 마음이 간절했습니다.

 

아무튼 갯수가 중요한것이 아니고 내실이 중요하다는 판단하에 우여곡절 끝에 2012년에

4채를 매도해 지금은 거주하는곳 포함 3채로 줄였습니다.

 

작년에 매도한 4채중에는 단타(?)가 몇개 섞여있어 무지막지한 양도세폭탄이 큰 두려움

이었으나 한편으론 차손(세무사는 '결손금'이라 부릅니다)이 발생하면 합산과세를 적용하여 

차익이 발생하는 양도세 과표에서 차감후 나머지 금액에 대하여만 세율적용하여 양도세를

납부하니 그리 많은 손해는 아니라고 생각했습니다.

 

 

매도한 물건을 잔금일 순으로 정리를 해보면,

 

                                              매입가     매도가     양도차익   보유기간   잔금일

1.서울 서대문 ㅇㅇ아파트:        33,000     36,000      3,000        8개월      2012년 02월 06일

2.광명 oo동 ㅇㅇ 아파트:         39,000     45,300      6,300        1개월      2012년 11월 23일

3.서울 구로구 ㅇㅇ오피스텔:     22,500     17,500    -5,000        3년         2012년 11월 23일

4.구리 인창동 ㅇㅇ아파트:         22,500     25,000      2,500      2.2년       2012년 12월 26일

 

 

그런데 한가지 간과한것이 있었습니다.  위 결손금 5천만원이 잔금일 순으로 순차적으로

과표에서 차감 되는것으로 알고있었는데 제 생각은 완전한 오판이었습니다.

 

위 매도건이 합산과세 되면 양도세는 과연 얼마가 나올까요??.

양도세를 정확하게 계산하시는 분은 고수인증합니다.

 

매도가 여러건일경우 결손금은 당해 세율과 같은세율이 적용되는 과표에서 먼저

차감(합산)한후 남는 결손금을 다른세율이 적용되는 과표에서 차감 하여 양도세를 산출

합니다.

 

즉 위 물건을 보면 1.2는 중과세율이고 3.4는 일반세율입니다. 따라서 3.에서 발생한 결손금 5천은

같은 일반세율을 적용받는 4.의 과표 2,500 에서 차감(합산)하고 남는 -2,500을 1.2. 합계액 9,300

에서 차감하면 6,800이 남습니다. 여기에 기본공제 250 뺀 금액 6,550에 대한 중과세율(55%)을

적용하여 3,602만원의 양도세를 내야 합니다.

 

 

그런데 4번의 잔금일을 2013년 1월 2일로 일주일만 늦추었다면 양도세는 얼마가 나왔을까요?.

 

양도세 합산은 당해년도만 합산이므로 2012년도양도세는 1.2.3번만 합하여 기본공제

250 빼고 4,050만원에 대한 55%인 2,227만원, 2013년도 양도세는 기본공제 250 추가로 받아 

과표 2,250에대한 일반세율 적용 양도세 230만원하여 총 납부양도세 2,457만원의 양도세가

산출됩니다.

 

 

결국 잔금일 1주일때문에 납부안해도 될 양도세 1,145만원을 손해본 셈이었는데 며칠은 피같은돈

날렸다는 생각에 밤잠을 설쳤네요 TT. 

 

이래서 양도세 세금체계를 잘 모르면 경.공매 해서 손에 쥐는 돈은 얼마 안되고 나라좋은일만

시키는겁니다.

 

 

혹시 보유중인 물건을 일년에 여러건 매도할 계획이고 그중에 차손이 발생하는 거래가 있다면

합산과세방식에 대한 이해를 먼저 정확히 하신다음 매도를 결정하시고 어떤물건을 서로 합산할지

따져보신후 잔금일을 조정하여 매도 하시기 바랍니다.

 

[최해]

헉... 주택소유가 한개라 별로 신경안썼던 부분인데
저렇게 매도때 항상 생각을 해야하는군요.
좋은글감사하고 매도시 참고하겠습니다 :-)