부동산지식 - 점포겸용 단독주택의 장단점과 투자 시 주의사항

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부동산지식 - 점포겸용 단독주택의 장단점과 투자 시 주의사항

수익형 부동산시대를 맞이하여 거주와 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 점포겸용 단독주택에 대한 관심이 증가하고 있다.

점포겸용 단독주택은 1층에 점포를 넣고, 2~4층에는 주택을 지어 집주인이 거주하면서 점포와 다가구주택을 활용하여 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품이다.

그러나 점포겸용 단독주택은 초기자금이 많이 들고, 지역과 입지에 따라 점포와 다가구주택의 임대수익에 차이가 많기 때문에 꼼꼼히 따져보고 투자를 해야 한다.

특히 신규택지개발지구에 입지하고 있는 점포겸용 단독주택의 경우 상권형성에 많은 시간이 소요되고, 대중교통 접근성이 떨어지는 경우 다가구주택의 세입자를 구하기 어려운 곳도 많아 주의가 필요하다.

점포겸용 단독주택이란?

점포겸용 단독주택이란 점포와 주거로서 쓰이는 부분이 결합하여 세워진 주택을 말하며, 특히 업무용으로 사용되는 비 주거부분이 점포인 병용주택을 말한다. 여기에서 말하는 병용주택이란 건물 내에 점포, 작업장, 사무실 등의 업무에 사용하기 위해 설비된 부분이 있고 주택과 결합하고 있는 것을 말 한다¹⁾.

즉, 점포겸용 단독주택이란 점포와 주택을 같이 건축할 수 있는 건축물로써 1층은 점포, 2~4층은 주택으로 활용할 수 있는 단독주택을 말한다.

점포겸용 단독주택은 최근 안정된 임대수익을 노리는 투자자들에게 각광받고 있으며, 지역마다 차이는 있지만 가구 수에 대한 규제가 5가구까지 완화된 곳도 있어 관심이 증가하고 있다.

점포겸용 단독주택용지는 택지개발지구 또는 신도시 내에 분양하는 곳이 좋으며, 일반적으로 필지별 분양면적은 210~350㎡ 규모이며, 분양가격은 3.3㎡당 300만∼1500만원으로 지역에 따라 차이가 크다.

일반적으로 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되며, 3층 이하 3가구 이하로 건축이 가능하며, 지역에 따라 4층 이하 5가구까지 건축이 가능한 곳도 있다.

점포겸용 단독주택의 장단점

○ 장점

첫째, 점포겸용 단독주택은 집주인이 거주를 하면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 일반적으로 1층에는 점포, 2~4층에는 집주인이 거주할 수 있는 주택과 다가구주택을 만들어 안정적으로 임대수입을 얻는 것이 가능하다.

둘째, 수익형 부동산시대에 적합한 상품이다. 부동산시장의 트렌드 변화로 시세차익보다 임대수익을 얻는 시대에 접어들면서 점포와 다가구주택을 활용하여 매달에 꼬박꼬박 들어오는 월세 수입을 얻을 수 있다.

셋째, 규제완화에 따라 수익성이 좋아지고 있다. 과거 점포겸용 단독주택은 3층 이하, 3가구까지 건축할 수 있었지만, 최근 규제가 완화되어 4층 이하, 5가구까지 건축할 수 있는 곳도 늘어나고 있어 수익성이 좋아 지고 있다.

넷째, 택지개발지구의 경우 주변의 편의시설을 이용할 수 있어 임대수요가 많다. 규모가 큰 신도시 택지개발지구의 점포겸용 단독주택 주변에는 편의시설들이 많고, 생활하기에 편리하기 때문에 임대수요가 풍부하다.

다섯째, 입지가 좋거나 호재가 있은 곳은 시세차익도 얻을 수 있다. 일반적으로 점포겸용 단독주택은 임대수익을 얻는 목적으로 활용되지만, 입지가 좋고 대중교통 접근성이 뛰어나고 호재가 있는 곳은 시세차익을 기대 할 수도 있다.

○ 단점

첫째, 초기자금이 많이 필요하다. 점포겸용 단독주택은 토지비와 건축비를 합하면 약 10억 정도의 초기자금이 든다. 수도권 점포겸용 단독주택 부지는 지역에 따라 차이는 있지만 3.3㎡당(평당) 500만원~1000만원 정도이다. 분양평수를 330㎡(100평)로 가정하여 3.3㎡당(평당) 500만원으로 잡아도 토지비만 약 5억이 필요하다.

여기에 용적률을 150%로 가정하면 건축 가능한 면적은 450㎡(150평)로 건축비를 3.3㎡당(평당) 300만원만 잡아도 약 4억 5천만원의 건축비가 필요하다.

결론적으로 100평의 토지를 구입해서 150평의 점포겸용 단독주택을 건축할 경우 부대비용을 포함하여 약 10억 정도의 자금이 든다는 것을 알 수 있다.

둘째, 현금으로 바꿀 수 있는 환금성 약하다. 점포겸용 단독주택은 아파트처럼 거래가 많지 않아 급하게 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는 단점이 있다.

셋째, 아파트 또는 주거전용 단독주택에 비해 주거환경이 뛰어나지 못하다. 점포겸용 단독주택은 1층에 점포를 끼고 있어 아파트나 주거전용 단독주택처럼 조용하지 않고, 쾌적성이 떨어진다.

넷째, 상권형성에 많은 시간이 소요되고, 초기에는 세입자를 구하기가 어렵다. 택지개발지구의 점포겸용 단독주택은 상권이 형성되는데 많은 시간이 걸리고, 생활편의시설 또는 대중교통망이 구축되는데 시간이 걸리기 때문에 초기에는 세입자를 구하기 어렵다.

다섯째, 지역별 ․ 입지별로 수익률의 편차가 심하다. 주변에 인구유입 시설들이 있고, 전철 등 대중교통이 연결되는 곳은 임대수요가 많다. 그러나 접근성이 떨어지고, 점포겸용 단독주택이 과잉 공급된 지역의 경우 수익률이 떨어질 수 있다.

<표1> 점포겸용 단독주택의 장단점

장 점	단 점
거주와 임대수익 동시 해결	초기자금이 많이 소요
수익형 부동산시대에 적합한 상품	거래가 많지 않아 환금성 약함
가구 수 등 규제완화에 따라 수익률 향상	아파트 또는 단독주택에 비해 주거환경 열악
택지개발지구의 경우 주변 편의시설 이용 가능	상권형성에 시간이 걸리고, 초기에 세입자 구하기 어려움
입지가 좋고, 호재가 있으면 시세차익도 가능	지역 ․ 입지에 따라 수익률 차이 심함

점포겸용 단독주택 투자 시 주의사항

첫째, 점포겸용 단독주택은 집주인이 거주하면서 점포와 다가구주택을 활용하여 임대수익을 얻을 수 있다는 장점으로 많은 관심을 받고 있다. 그러나 토지비와 건축비를 합하면 약 10억원이 넘는 초기자금이 필요하기 때문에 사전에 자본계획을 철저히 세운 후 투자를 하여야 한다.

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둘째, 점포에 대한 임대수요를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1층에 점포를 만들더라도 상권이 형성되지 않거나, 주변에 대형 상업시설이 있거나 또는 주변 인구에 비하여 점포가 포화상태인 경우 점포세입자를 구하기가 어렵기 때문에 이에 대한 충분한 대비책을 세워야 한다.

셋째, 다가구주택에 대한 임대수요를 철저히 분석하고, 건축 가능한 가구 수를 체크해야 한다. 다가구주택에 대한 임대수요가 적은 곳은 세입자를 구하기 어려워 수익률이 떨어질 수 있다. 또한 지역별로 허용 가구 수가 3~5가구까지 차이가 있으므로 토지를 구입하기 전에 반드시 건축 가능한 가구 수를 확인하여야 한다.

[참고문헌]

네이버 지식백과

건축용어사전, 성안당, 2011