NPL(부실채권) 실패를 방지하는 7가지 팁

[NPL박사 성시근]

1. 매입 방법에 따른 가격 차이를 확인하라.

유동화회사의 입장에서 생각해보고 론세일 방식으로 매각하는 것이 채무인수 방식보다 깔끔하다. 그래서 론세일 방식으로 매입할 경우 더 저렴한 가격에 협상이 가능한 경우가 많다. 매입 방법에 따라 가격 차이가 얼마나 나는지 꼭 해봐야 한다.

2. 선수위 채권금액을 확인한다.

유동화회사가 선순위 채권금액을 알뜰히 알려줄것이라고 생각하면 안된다.

직접확인하는 노력을 기울여야 한다. 부동산 등기부등본을 열람하면 선순위 근저당권 및 압류 등의 내용을 확인할수 있다. 유동화회사가 열람 복사한 법원 서류를 보면 당해세, 소액임차인, 임금채권 및 선수위 채권에 대한 세부내용이 파악된다. 선순위 채권을 하나도 놓치지 말고 다 확인한 후 매입가격에서 공제해야 한다.

3. 매각 시점의 채권행상 권리금액을 확인한다.

매각 시점에서 다히 한 번 채권행사 권리금액(또는 배당기일 채권금액)을 계산해야 한다. 유동화회사에 현재까지의 원금 및 이자 상환조회표를요구하면 된다.

4. 차액지급조건 여부를 확인한다.

이 항목을 채무인수 방식으로 매입하는 사람에게만 해당된다.

유동화회사는 경매 입찰에 참여하는 제3자가 부실채권 매각금액보다 높은 가격에 입찰하는 경우를 대비해 차액지급조건을 계약서에 포함시키는 경우가 늘고 있다.

무조건 차액을 다 지급하라는 것은 아니고, 일정 한도 안에서 지급하도록 하로 있다.

유동화 회사는 추가 수익을 올려 좋겠지만, 투자자 입장에서는 이런 조건이 없는 것이 유리하다. 또한, 유동화회사가 입찰가격에 대해 조건을 다는 경우도 있으므로 계약서를 면밀히 살펴야 한다.

5. 하자 치유 조건을 확인한다.

부실채권에 있어 하자란 선순위 임차보증금, 유치권, 법정지상권, 소송 등이다. 유동화회사가 사전에 조사한 자료를 바탕으로 하자의 내용과 치유 방법을 고민해야 한다.

6. 먼저 가격을 제시하지 않는다.

부실채권 투자자들은 아파트와 다세대주택 등 주거용 부동산을 선호한다.

수요와 공급의 법칙에 따라 이런 물건은 유동화회사가 유리한 입장에 서기 마련이다. 유동회회사는 ‘투자자 너희들이 가격을 불러봐라’의 입장이 되어 먼저 매각가격을 제시하지 않으려고 한다.

7. 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인한다.

부실채권을 매입하게 되면 채권양수도계약서를 작성하게 된다.

계약서는 여러 장이 한 세트이고, 조금 복잡해서 보고 싶지 않을 수도 있지만 한 장 한 장 줄 그어가면서 꼼꼼하게 확인해야 한다.

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[NPL박사 성시근]

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