은평뉴타운과 불광동 전역에서 추진되는 재개발 등 강북의 최대 관심지역으로 급부상하며 2008년 펼쳐질 새로운 미래를 설계하고 있는 은평구의 대표 수혜 단지 불광동 라이프미성과 현대홈타운1차 두 곳을 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 찾아갔다.
<< 은평뉴타운에 대해
은평뉴타운은 강남-강북의 균형발전을 위해 개발 잠재력이 높은 은평구 진관내-외동, 구파발동 일대 1백5만7천평 규모를 SH공사가 서울시 도시개발 방식으로 건설되는 강북 최대규모의 뉴타운 시범지역이다.
서울시가 발표한 분양예정가가 평당 1천5백23만원까지 책정되면서 일어난 고분양가 논란은 토지 수용에 의한 무리한 사업방식이라는 비난과 함께 분양원가 공개 목소리로 이어졌다.
하지만 서울시는 사전분양에 따른 금융비용과 대지조성비, 주변 부대시설 건설비 등 투입비용이 추정치로 산정됐고 조성 용지의 공급가액 역시 예정매매가격을 기초로 작성되어 부정확하다는 이유로 세부내역 공개를 거부했으며 근본 대책 마련을 이유로 25일, 10월 예정된 은평뉴타운 분양일정을 전면 백지화하고 80% 정도 공사가 진척된 후 후분양한다는 내용을 골자로 한 “대시민 발표문”을 발표했다.
후분양을 통해 사전분양에 따른 추정 분양가 문제를 개선해 객관성을 높이고 청약자들 입장에서 알 관리를 보장, 아파트의 품질 개선이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 입장이다.
<< 그렇다면, 은평뉴타운으로 어떤 수혜를 기대할 수 있나?
은평뉴타운은 불광동에서 차로 5분거리로 매우 가까워 동일 생활권역에 속한다. 따라서 뉴타운지역의 기반시설을 기존 편의시설에 추가로 이용할 수 있다는 잇점이 있다.
1. 생태 전원도시
현재 동쪽-북한산국립공원, 서쪽-서오릉공원, 남쪽- 갈현공원, 북쪽-창릉천, 중앙-진관공원등이 자리하고 있어 천혜의 녹지공간을 자랑하지만 뉴타운 사업을 통해 복개도로로 사용 중인 실개천을 복원하여 수변친화 공간 및 수변공원을 조성할 예정이다. 또한 과거 습지지역(못자리골, 진관사 입구)을 복원해 습지형 공원 조성 또한 예정하고 있어 보다 더 풍부한 녹지공간과 생태공원을 이용할 수 있게 된다.
2. 교육시설 확충
은평뉴타운 내 자립형사립고를 포함해 초등 5개, 중 2개, 고 4개 등 다수의 학교가 추가 건립돼 통학 가능한 학교 범위가 넓어진다.
3. 교통 여건 개선
은평뉴타운 대규모 입주에 따른 교통체증이 가장 큰 단점으로 떠오르고 있으나 은평뉴타운을 관통하는 통일로, 연서로의 노선 조정 및 생활가로 조성 예정이라 어느 정도의 체증 해소가 기대된다. 게다가 뉴타운 지역에 비해 대로와 접하고 있는 불광동은 교통 접근성이 오히려 나을 것이라는 평가를 받고 있다.
이 같은 은평뉴타운 호재에 불광동은 수혜단지라는 기대 심리로 시세 상승을 주도해 가고 있다.
<< 불광동 시세추이
2004년 2월, 은평뉴타운 지역 내 개발제한구역 해제와 함께 도시개발 구역이 지정되면서 지속적인 상승세를 보인 불광동은 이 일대 아파트가 많지 않은 희소성과 맞물려 더 큰 시세 상승을 이끌었다.
가장 큰 호재인 은평뉴타운 개발뿐만 아니라 불광동 일대 재개발 움직임으로 대대적인 도시 재개편이 이뤄지는 만큼 투자 목적의 거래 문의가 끊이지 않고 있다.
<< 은평뉴타운 최대 수혜 단지 - 라이프미성, 현대홈타운1차
■ 라이프미성
불광동 248번지 15층 10개동 28~47평형 총 1천3백40가구의 대단지이다. 3호선 불광역에서 도보 3~5분 거리로 지하철 6호선 독바위역을 동시 이용할 수 있는 더블역세권이다.
교육시설은 불광초등이 가깝고 예일초등, 은혜초등 등 사립학교 통학 비율이 많으며 예일고, 대성고, 숭실고 등으로 통학한다.
이 일대 보기 드문 대단지에다 2007년경 리모델링에 대한 구체적인 얘기가 오갈 예정이라 강남 등지에서 투자목적의 매수문의가 이어지고 있다. 단지 후문에서는 장엄한 북한산을 바라보고 운동을 하거나 뒷산 산책이나 등반을 할 수 있는 친환경 단지이다.
불광동 593번지 7~15층 15개동 25~42평형 총 6백62가구로 구성됐다. 입주 2년이 갓 지난 신규단지로 이 일대 최고의 몸값을 보이고 있다.
서울지하철 3호선 불광역이 도보3분 거리이고 단지 사방으로 불광 재개발구역으로 둘러싸여 있어 개발에 대한 현장감을 즉각적으로 느낄 수 있었다.
교육시설은 불광초등이 가깝고 대은초등, 예일고, 대성고, 숭실고 등으로 통학이 가능하다.
역시 매물이 없고 매도자들은 더 높은 가격을 희망하고 있어 실제 거래는 거의 없다. 25평 2억9천만원, 33평 4억3천만원, 42평형 6억원에 거래 가능하다. (문의 : 이선휘공인중개사 02-384-4545)
■ 주변 환경
두 단지 모두 단지 앞 상가가 잘 발달돼 편의시설 이용이 용이하고 불광역에 위치한 불광시장, 대조시장 등 재래시장 뿐 아니라 팜스퀘어 내 농협하나로클럽(은평점), 이마트(은평점) 등 대형마트와 의류쇼핑몰도 가깝다.
<< 향후 전망
라이프미성은 그 동안에도 단지 내 이동이 잦은 만큼 주민들의 거주 만족도가 높았는데 은평뉴타운 영향으로 노후단지임에도 불구하고 시세가 꾸준히 오르고 있다. 여기에 2007년 구체화될 리모델링 계획, 불광재개발이 가시화되면 시너지를 일으켜 큰 폭의 상승이 예상된다.
현대홈타운1차는 신규단지라는 잇점과 2008년 7월 현대홈타운2차(6백3가구)의 추가 입주 시 현대타운 형성에 따른 아파트 브랜드 입지가 굳어질 전망이다.
현재는 가격이 너무 비싸다는 의견이 많아 오른 가격에 매수를 선뜻 결정하진 못하고 있으나 은평뉴타운에 대한 기대감은 사업 추진이 진행될수록 높아져 갈 것이고 불광동 전역에서 부는 재개발 사업까지 완성되면 그 시너지 효과는 극대화돼 시세는 이후에도 꾸준히 상승할 것으로 보인다.
<< 에필로그
거래 문의로 분주한 중개업소 사무실, 곳곳에 걸린 재개발 구역 지정을 알리는 현수막 등 좁은 골목 사이로 노후주택이 즐비한 불광동 일대가 움직이고 있다.
강북지역에 수준 높은 중대형 주택을 개발하여 강남으로 몰렸던 수요를 강북으로 유턴시키겠다는 유턴프로젝트, 그 U턴의 시작점인 은평뉴타운은 고분양가 논란을 제기한 시민들과 그에 대한 합리적인 근거를 내놓지 못한 서울시의 마찰로 결코 순탄해 보이진 않으나 뜨거운 논란만큼이나 관심이 크다는 것을 입증한다.
다만 강북의 발전을 꾀하고자 장시간에 걸쳐 거대한 예산을 투자하는 국책 사업인 만큼 서울시는 그 초심을 되새기며 분양가 산정 등 충분한 근거를 마련하여 국민 공감을 먼저 이끌어내야 할 것이다.