설 명절 이후 분양시장 전망과 주목할 미분양은

[장경철]

최근에도 부동산 시장에 불확실성이 짙어지는 가운데 설 명절 이후 부동산 시장에 관심이 쏠리고 있다.
 
최근 분양시장은 서울 초고가 아파트들이 청약통장을 대거 빨아들이고 있는 반면 지방 분양단지에는 여전히 냉랭한 모습이 이어지고 있다.
 
특히 실거주의무 3년 유예 법안 통과와 스트레스 DSR 시행을 이달 앞두고 설 이후 분양시장은 옥석 가리기가 더욱 심화할 것이란 전망이 나오고 있는 상황이다.

업계에 따르면 설 연휴를 앞두고 1순위 청약 접수를 받은 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 청약에는 이틀간 4만6000여 명이 몰리면서 세 자릿수 경쟁률을 기록했는데 81가구를 모집하는 1순위 청약에는 3만5828명이 신청해 평균 경쟁률 442.3대 1을 나타냈다. 앞서 65가구(기관 추천분 제외)를 모집하는 특별공급엔 9957명이 몰려 평균 경쟁률 153.18대 1을 보였다. 전용 59㎡ 면적이 17억원을 넘지만 분양가 상한제 적용으로 주변 시세 대비 최대 10억원 가량 저렴하다는 판단에 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

또 앞서 이달 당첨자를 발표한 서울 광진구 ‘포제스 한강’도 평당 평균 1억1500만원으로 역대 최고 분양가를 책정했지만, 1~2 순위 청약 106가구 모집에 1062명이 몰리며 평균 10대 1의 경쟁률로 전 타입 마감됐다. 이 단지는 신축, 미래 가치에 대한 긍정적 전망이 영향을 미치며 특별공급에서부터 젊은 층의 관심이 크게 몰렸다.

반면 메이플 자이와 같은 날 접수를 받은 경기, 부산, 광주, 전남 등 지역의 분양물량은 대부분 1순위 마감에 실패한 것으로 나타났다.

‘부산 테넌바움294 Ⅰ’은 189가구 모집에 36개, ‘테넌바움294 Ⅱ’는 99가구 모집에 16개의 통장이 각각 접수됐으며 ‘장성 남양휴튼 리버파크’는 175가구 모집에 42개, ‘평택 브레인시티 5BL 대광로제비앙 그랜드센텀’은 1070가구 모집에 507개, ‘힐스테이트 중외공원’은 2블록(738가구 모집·854개 접수)과 3블록(655가구 모집·710개 접수) 모두 1순위 미달했다.

업계에선 고금리 기조와 분양가 상승 등으로 분양시장에 양극화가 뚜렷해진 가운데 이 같은 현상은 설 이후로도 계속될 것이란 전망이 높다.
 
특히 설 이후 2월 26일부터 금융당국이 가계부채 급증에 대응해 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 시행에 나서는 만큼 이달 26일부터 입주자 모집공고가 나오는 단지들부터 대출금의 축소가 예상된다. 수요자들은 높아진 분양시장 허들에 선별 청약 경향은 더욱 강해질 것으로 보인다.

아울러 설 이후 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주의무 3년 유예안이 국회를 통과할 경우 실거주 외에 투자수요까지 가세하면서 강남권 분상제(분양가 상한제) 단지로의 쏠림 현상이 더욱 심화할 것이란 전망이다.

한 부동산 전문가는 “최근 부동산 시장은 수요자가 제한적인 상황인데, 분양 시장의 경우 입지·가격 등 여러 요건을 전체적으로 보고 이에 부합하는 쪽만 청약을 넣는 분위기며 분양가가 계속 상승하는 상황에서 (분양) 물량 감소가 예정돼 있음에도 불구하고 시장 양극화는 지속될 것으로 보인다”고 말했다.
 
무주택자가 접근하기 가장 좋은 청약은 여전히 수요자들의 인기를 끌고 있기 때문에 이에 연휴 이후 주목할 만한 청약단지와 일정 등을 살펴보기로 하자.
 
특히 업계에서는 봄 이사철을 앞두고 전셋값이 상승세를 유지하는 상황에서 신축 아파트 대기 수요가 몰릴 것으로 판단하고 있다.

2월 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 울산광역시 남구 야음동에 위치한 ‘e편한세상 번영로 리더스포레’의 특별공급이 오는 13일 진행된다. 1순위 청약은 14일, 2순위 청약은 15일로 예정됐다. 이번 공급규모는 192세대로 당첨자 발표일은 21일, 계약일은 다음 달 4일부터 6일로 정해졌다.

대구광역시 서구 큰장로7길 인근 ‘반고개역 푸르지오’는 13일 특별공급 청약 접수를 받는다. 14일에는 1순위 청약, 15일에는 2순위 청약신청이 가능하다. 총 240세대가 공급되며 당첨자는 21일 발표될 예정이다. 계약일은 다음 달 4~6일이다.

또 서울특별시 동대문구 답십리동에 분양하는 ‘e편한세상 답십리 아르테포레’는 13일 공식적인 분양일정을 마무리하고 미계약분에 대한 무순위 청약접수를 받는다. 총 8세대가 공급되며 당첨자 발표일은 16일, 계약일은 17일이다.

설 명절 귀경길에 2월경 분양되는 단지들을 돌아보는 것도 좋은 방법이다.

주목받는 단지는 ▲GS건설 ‘영통자이 센트럴파크’ ▲대우건설 ‘평택 푸르지오 센터파인’ ▲반도건설 ‘경희궁 유보라’ ▲현대엔지니어링 ‘힐스테이트 문수로 센트럴’ ▲현대건설 ‘힐스테이트 두정역’ 등이다.

2월은 봄 분양 최대 성수기로 꼽히는 만큼 역대 가장 많은 물량이 공급될 예정이다. 부동산R114에 따르면 이달 전국 36개단지, 3만645가구가 분양에 나선다. 수도권 분양 예정 물량은 총 1만6645가구로 2000년 이래 동월 기준 가장 많은 물량이 예고됐다.

권역별로 보면 ▲경기 8700가구 ▲서울 4485가구 ▲인천 3460가구 순이다. 지난달(1만7255가구)보다는 감소했으나 지난해 동기(5435가구)보다 3배 늘어난 물량이다. 지방은 ▲광주 4045가구 ▲충북 2330가구 ▲전북 1914가구 등 총 1만4000가구가 분양을 앞뒀다.

한 부동산 전문가는 “봄 분양 성수기에 청약홈 개편과 총선 등이 예정돼 건설사들의 분양 일정 조정이 불가피해졌다”며 “자금력이 있는 대형건설사 브랜드 단지와 시세 대비 저렴한 분양가 상한제 적용 단지가 인기를 끌 것”이라고 말했다.

또 다른 전문가는 “고분양가 부담은 여전하겠지만 지방에 비해 미분양 우려가 덜하고 서울 강남권역과 부도심, 수도권 원도심과 택지지구 일대를 중심으로 양호한 입지의 청약대기 수요는 따라올 것“이라며 “주변시세 대비 분양가의 적정성을 잘 살피고 지역 호재나 역세권·건설업체 브랜드에 따라 차별화되는 청약수요의 양극화에 주목해 현명한 청약통장 사용이 필요한 시점”이라고 말했다.

알짜 지역에 미분양 아파트도 설 이후 공략 대상으로 꼽힌다. 공급자에게 어려운 시장이지만 수요자에겐 좋은 기회로 동·호수 지정이 가능하며 원하는 가격대에 골라 살 수 있어서다.

갈수록 높아지는 분양가와 고금리·고물가에 따른 경기 침체로 내 집 마련을 원하는 수요자들의 걱정이 늘고 있다.

건설업계에서는 한번 높아진 분양가를 다시 낮추기는 어렵다고 말한다. 이에 전문가들은 앞으로 나올 분양단지 보다는 알짜 잔여 물량을 노려볼만 하다고 조언하고 있다.

업계에서는 신규 단지 분양가는 계속 오르는 추세라 먼저 분양한 단지의 가격이 오히려 저렴하다고 느껴져 수요자들이 미분양으로 고개를 돌리고 있다고 전했다.

이렇다보니 신규 아파트를 원하는 수요자들이 미분양 단지로 발길을 돌리고 있다. 지난해 신규 분양 단지 중 입지와 상품이 우수해도 고금리와 경기침체로 미분양이 된 경우가 많기 때문이다.

더욱이 미분양 단지는 신규 분양 단지이지만 청약 통장이 필요 없어 향후 새로운 분양 단지에 청약을 도전해 볼 수 있다는 장점이 있다. 또한 계약자의 취향에 따라 원하는 동이나 층을 직접 고를 수 있는 혜택도 있다.

한 익명의 업계 전문가는 “무턱대고 미분양을 선택하기 보다는 주변 입지와 시세를 보고 선택을 해야 하며 교통 호재가 있거나 도시개발이 예정된 지역은 향후 집값이 오를 가능성이 높아 이런 점도 눈 여겨 보면 좋다”고 전했다.

다음은 수도권에서 분양중인 미분양 단지 현황이다.
 
●트리우스 광명=경기도 광명시 광명뉴타운 2구역 '트리우스 광명'이 초품아(초등학교 품은 아파트)로 거듭난다.

초품아 변신에 힘입어 고분양가 논란을 딛고 잔여 세대가 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

정비업계에 따르면 광명제2R구역 주택재개발정비사업조합(조합)은 지난 2월 2일 경기도광명교육지원청으로부터 광명1초등학교 신설 관련 일조 기준 만족 결과를 수신했다. 지난해 7월부터 세 차례에 걸쳐 교육환경보호원의 사전컨설팅을 받은 결과다.

조합은 "우리 구역 내 초등(학교) 신설 관련 작년 7월부터 여러 차례 광명교육지원청과 함께 한국교육환경보호원의 사전 컨설팅을 받았다"며 "기존 일조기준 불만족으로 학교 설립이 어려웠던 부분을 해결하기 위해 하부에는 복합문화시설을, 상부에는 학교를 설립하는 계획으로 학교의 일조기준을 만족한다는 공문을 수신했다"고 밝혔다.

이어 "현재 조합에서 제출한 교육환경평가 사후 변경계획서를 관련 부서에서 검토 중이며 1차 심사 이후 타당성 조사 및 재정투자심사 등 앞으로 남은 행정절차도 순차적으로 진행될 수 있도록 최선을 다해 협조할 계획"이라고 덧붙였다.

국공립 어린이집 설치도 추진된다. 조합은 "최근 조합에서 국공립 어린이집 설치 및 운영의 찬반 여부에 대해 조사를 실시했고 대부분 찬성했다"며 "입주 기간에 맞춰 국공립 어린이집이 설치될 수 있도록 노력하겠다"고 설명했다.

광명시 광명1동 12-2번지 일원 광명 2R 구역 주택재개발 정비사업을 통해 들어서는 트리우스 광명은 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 전용면적 36~102㎡ 총 3344가구 규모의 대단지 아파트다.

인근 신축 단지와 비교했을 때에도 가격 경쟁력은 높게 나타난다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 광명시 일원에 위치한 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지(‘22년 3월 입주)’ 전용면적 84㎡는 올해 9월 12억9,700만원에 거래됐다. 이 단지와 비교했을 때 트리우스 광명 동일 면적의 분양가는 10억1,840만원~11억5,380만원선으로 최대 약 2억원 이상 낮은 가격이다.

트리우스 광명은 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 전용면적 36~102㎡ 총 3,344가구 규모로 조성된다. 올해 12월 입주를 앞둔 후분양 단지로 빠른 입주가 가능하며, 발코니 확장을 비롯해 다양한 옵션들이 기본으로 제공된다. 여기에 일반적인 타단지 계약금 10~20%에 비해 트리우스 광명은계약금 5%의 혜택을 제공하여 수분양자의 초기자금 마련 부담을 덜었다. 또한 인근 타 단지 중도금 대출 금리(1월 기준)가 4.9%~5.5%에 달하는 것과 달리 트리우스 광명은 4.1~4.2%대 대출 금리로 중도금 대출 금리 부담도 덜 수 있다.

최근 제5차 국가철도망 계획 발표 이후 GTX-D노선(광명시흥역) 신설 발표로 광명뉴타운은 수혜지역으로 꼽히고 있으며, 노선 개통 시 광명뉴타운에서 강남까지 20분 내외로 이동할 수 있을 전망이다.

단지는 지하철 7호선 광명사거리역과 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울역, 고속터미널, 강남구청 등으로 환승 없이 이동할 수 있다. 단지 앞에 10여 개의 버스 노선이 정차하는 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용도 수월하다. 또한 반경 1km 내에 광명 전통시장과 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 가깝고 광명시청, 광명시민회관 등 행정기관 이용도 쉽다. 이 밖에 중앙시장, 철산로데오거리 등 철산역 생활권과 코스트코 고척점, 고척 아이파크몰 등 구로구 생활권을 공유할 수 있다.

단지 주변 목감천 수변공원과 개봉공원, 개웅산공원 등이 위치하여 생활환경이 쾌적하며, 일부 가구에서 목감천 조망이 가능하여 우수한 조망권도 누릴 수 있다. 단지 내 조경 시설에 많은 공을 들여 주거 만족도 또한 높을 전망이다. 우선, 1층 세대 전면 인근에 식재를 보강하여 프라이버시 보호를 강화할 예정이며 단지별로 다양한 콘셉트의 휴식 공간과 테마 공간을 조성해 입주민들이 다채로운 공간에서 여가 시간을 보낼 수 있게 할 계획이다. 단지 내 조경 공간에는 파노라마 석가산, 티하우스(복층형), 특화 물놀이터, 특화 테마놀이터, 헬스트랙을 비롯해 시니어 가든, 커뮤니티 가든, 생태 연못과 외곽 산책로 등 자연 친화적인 공간들이 조성된다.

문의 1668-0970
 
●고촌 센트럴 자이=경기도 김포시 고촌읍 신곡리 신곡6지구에 공급되는 ‘고촌 센트럴 자이’가 성황리에 선착순 동·호수지정 계약을 진행 중이다.

기존 1차 계약금 1000만원 정액제와 중도금 전액 무이자에 더해 후분양 단지로서 주택 수요자들의 짧은 잔금 마련 기간에 대한 부담을 덜어주기 위한 입주시까지 계약금 5%와 20% 잔금유예(84㎡, 105㎡) 혜택 제공이라는 파격적인 조건 변경을 실시했다. 계약자들을 위한 세심한 배려가 돋보이는 부분이다.

또한 입주예정자들의 이사부담을 완화하기 위해 통상 2~3개월씩 적용되던 입주지정기간을 5개월까지 연장했다. 일반적으로 후분양 단지는 선분양에 비해 여러 장점에도 불구하고, 상대적으로 입주예정일이 빨라 입주예정자들이 계약과 동시에 이사계획을 서둘러 잡아야 하는 부담이 존재하는 것도 사실이다.

이러한 부담을 고려해 ‘고촌센트럴자이’ 는 오는 6월부터 시작되는 입주예정일의 지정기간을 5개월로 연장했다. 당초 입주예정자들은 본격적인 여름 이사철에 접어드는 6월부터 휴가 기간까지 겹쳐 이삿짐센터를 구하기도 쉽지 않을 것으로 예상됐지만, 입주지정기간이 늘어나면서 이사계획 수립에도 여유가 생길 것으로 보인다.

해당 단지는 재당첨 제한 및 실거주의무가 없고 전매제한 기간이 6개월 적용되는 등 입주 전 분양권 전매도 가능하다. 이에, 견본주택은 실수요자뿐 아니라 투자자들의 방문이 꾸준히 이어지고 있다.

단지는 지하 2층 ~ 지상 최고 16층 17개 동 규모로, 아파트 전용 63 ~ 105㎡ 총 1,297가구 및 근린생활시설 등으로 구성된다.

단지가 들어서는 김포 신곡6지구는 각종 인프라 구축에 힘입어 완성형 주거타운으로 자리매김하는 등, 수요자들 사이에서 선호 주거지역으로 급부상하고 있다. 현재 분양 중인 1,297가구 브랜드 대단지 ‘고촌센트럴자이’ 를 비롯, 교육 ∙ 교통 ∙ 편의시설 등 각종 인프라가 체계적으로 구축되고 있다. 향후 개발이 완료되면 수도권 서부권역을 대표하는 자족도시로 자리매김할 전망이다.

한편 단지는 지난해 하반기 한경주거문화대상 ‘종합대상’ 에 선정되는 등 우수한 상품성을 인정받기도 했다. 심사단은 ‘고촌센트럴자이’ 가 주변 자연환경과 조화를 이룬 친환경 정원과 산책로를 갖춰, 일과 여가의 조화를 이룬 최적의 단지라고 평가한 바 있다.

견본주택은 김포시 고촌읍 신곡리에서 운영 중이다. 입주는 올 6월 예정이다.

문의 1668-0970
 
●힐스테이트 금오 더퍼스트=현대건설은 경기도 의정부시 금오동 일원에서 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양 중이다.

단지가 조성되는 의정부시는 20년 이상 노후주택 비율이 54.2%에 달하며 지하 3층~지상 32층, 11개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 832세대 규모로 조성되며, 그중 408세대를 일반 분양한다.

일반분양 물량은 전용면적별로 살펴보면 36㎡ 68세대, 59㎡A 126세대, 59㎡B 17세대, 59㎡C 117세대, 75㎡ 24세대, 84㎡ 56세대 등으로 구성돼 있으며 최근 선호도가 가장 높은 59㎡가 공급세대의 63.73%를 차지하며 계약금 5%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

또한 경기북부 광역행정타운 이용이 편리하며, 금오초를 비롯한, 금오중, 천보중, 효자중고 등의 학교가 단지와 가깝다. 인근에 금오동 학원가가 형성되어 있으며, 의정부과학도서관 등도 이용할 수 있다. 천보산, 의정부소풍길, 부용천산책로 등의 녹지도 풍부해 주거환경도 쾌적하다.

'힐스테이트 금오 더퍼스트'는 의정부 경전철 효자역을 이용할 수 있다. 또한 인근 광역버스로 서울 중심지 출퇴근이 편리하고, 도로교통망 또한 우수하다. 호국로와 수도권 제1순환고속도로의 의정부IC, 호원IC, 구리~포천 간 고속도로의 민락IC를 통하면 서울 및 광역으로 쉽게 이동할 수 있다.

의정부시 교통 개발호재도 풍부하다. 수도권광역급행철도 GTX-C노선 의정부역(예정), 지하철7호선(연장예정), 동부간선도로 지하화 사업(의정부 시계~월계1교, 6.85km구간)일부구간 개통 예정이다.

단지 반경 1km 내에 홈플러스 등 중심 상권이 있어 다양한 편의시설을 이용할 수 있다. 또한 가톨릭대학교 의정부성모병원을 비롯해 의정부 을지대학교 병원 등 의료시설이 가깝다.

이 외에도 '2035년 의정부 도시기본계획'에 따르면, 단지가 위치한 금오지구는 의정부시부도심의 역할로 광역행정업무 중심지로 육성 예정이다. 금오지구 일대는 경기도청 북부청사를 포함한 다양한 관공서를 중심으로 주거 및 상업기능 중심의 정비 사업이 이뤄져, 주거 환경이 개선되고 생활 인프라도 더욱 풍부해질 것으로 기대된다.

단지는 금오생활권1구역 주택재개발정비사업으로 진행돼 토지 매입비용 부담이 비교적 적다. 따라서 인근 타 분양 단지 대비 상대적으로 합리적인 분양가로 책정돼 지역 수요자들에게 관심을 받고 있다.

문의 1668-0970