반포자이·트리마제·마래푸 등 대장 아파트 공통점 알고보니

[장경철]

지역을 대표하는 대장 아파트들 알고보니 한때 '미분양 흑역사'

반포 자이, 강남 타워팰리스, 마포 래미안푸르지오, 성수 트리마제 등 지금은 각 지역을 대표하는 대장 단지들이지만, 얼마전만 해도 악성 미분양 단지로 ‘애물단지’ 취급을 받았던 곳들이다.

이곳들의 현재 시세는 당시 분양가 대비 3배 수준에 달하는 것으로 알려졌다. 부동산 경기 침체로 미분양 물량이 쌓이는 가운데 과거 미분양을 극복하고 대표 고가 아파트가 된 사례에도 관심이 쏠린다.

하지만 관련 전문가들은 미분양 주택의 입지와 규모 등 가치 상승 여부 잘 따져봐야 한다고 조언하고 있다. 

래미안퍼스티지, 아크로리버파크 등과 함께 서초구 반포 대장주로 꼽히는 반포동 반포자이(3410가구)는 2008년 분양 당시 일반분양 599가구 중 40%에 달하는 당첨자가 계약을 포기하며 미분양으로 골치 아팠던 곳으로 글로벌 금융위기로 시장 분위기가 좋지 않았고, 분양가도 전용 84㎡ 기준 11억원대로 높은 수준이었다.

GS건설은 계약금 납부 이후 잔금 납부일을 최대 6개월 연장해주고, 잔금을 미리 내면 그만큼 분양가를 깎아줬다. 미국 교민들까지 설득하기 위해 현지에서 사업설명회를 진행, 항공권과 무료 숙박 체험 등 각종 혜택을 홍보했다. 그럼에도 미분양을 털어내기 힘들어 조합이 잔여분 159가구를 국내 사모펀드에 넘기기도 했다. 

반포 자이는 2022년에 최고가 39억원을 찍은 이후 최근에도 31억원이 넘는 가격에 거래되고 있다. 반포자이와 비슷한 시기 분양한 반포 래미안퍼스티지(2444가구)도 미분양에 시달렸는데, 이곳도 지난 1월 20일 36억2000만원에 거래되며 분양가 대비 세 배 넘게 가격이 뛰었다. 

2000년 분양한 강남구 도곡동 타워팰리스도 초기 분양률이 20~30%에 그쳐 삼성물산 고위 임직원들이 미분양 물량을 할당받기도 했다. 2010년 분양을 시작해 절반가량이 미분양으로 남은 서초구 방배 롯데캐슬아르떼는 △계약자가 분양가 절반만 납부하면 3년간 살 수 있고 △잔금은 건설사가 대출이자를 지원하고 △입주 2년 6개월~3년 사이에는 위약금 없이 환매 해주는 '리스크 프리' 계약제를 실시하며 미분양 털어내기에 안간힘을 쓴 바 있다. 

◆ 슈퍼리치 100억대 성수 3대장도 미분양 애물단지 출신…마래푸·경희궁 자이도 

유명 연예인, 자산가들이 거주하는 것으로 유명해진 '성수 하이엔드 3대장' 단지들도 심각한 미분양을 겪었다는 공통점이 있다.

한화 갤러리아포레는 2008년 분양 당시 3.3㎡당 4300만원의 높은 분양가로 분양한 지 4년이 지나도록 분양 물량의 20%가 미분양으로 남았다. 축구선수 손흥민이 보유한 것으로 알려진 두산건설의 성수 트리마제도 2014년 3월 분양을 시작, 사실상 청약률 '0'를 기록하고 2년이 지나도록 전체 분양물량 422가구 중 266가구 미분양을 해소하지 못했던 과거가 있다. 

DL이앤씨의 아크로서울포레스트는 건설사 오너 일가가 직접 청약에 나서 화제가 됐던 곳이다. 2008년 최초 분양 당시 '뚝섬 한숲 e편한세상'이라는 이름으로 나왔는데, 분양가는 3.3㎡당 3856만~4594만원 선이었다. 특별공급과 1∼3순위 접수에서 196가구에 29명만 청약해 전체 물량의 85%인 167가구는 미분양으로 남았다.

이준용 당시 대림산업 명예회장(現 DL 명예회장)과 이해욱 대림산업 부사장(現 DL 회장), 이 명예회장의 조카인 이해서씨 등이 청약을 신청하는 등 미분양 해소를 위해 노력했으나 결국 저조한 분양률에 공사를 중단했다. 이후 9년 만인 2017년부터 지금의 이름으로 분양을 재개,3.3㎡당 평균 분양가 4750만원대에 청약경쟁률 2.89대1을 기록했다. 
 
현재 마포구 대장단지로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(3885가구)'도 2012년 분양 당시 평균 경쟁률이 0.42대1에 불과, 2014년 입주 직전까지 미분양에 시달렸다. 전용 84㎡ 기준 분양가 7억원대였지만 당시 기준으로 애매한 입지와 고분양가 등이 미분양 요인으로 꼽혔다. 이곳도 미분양을 털기 위해 분양가 할인과 중도금 무이자, 확장비 무료 등 혜택을 제공했다. 

서울 강북권 대장주 아파트로 불리는 경희궁자이도 미분양이 지속됐던 단지다. 2014년 11월 1085가구 일반분양에 경쟁률 3.5대 1을 보였지만 당첨 후 계약포기자가 속출하며 미분양이 쌓였다. 현재 전용 84㎡ 기준 시세 19억5000만원(1월 18일)으로 분양가(7억8500만원)의 세 배 가까이 올랐다.

현재 동대문구 대장주로 불리는 전농동 래미안크레시티도 2010년부터 2012년까지 미분양으로 남아 계약금 5%, 중도금 20% 무이자, 발코니확장 무료 등 혜택을 제공했다. 

◆ 둔촌주공 재건축도 5억원 이상↑…"미분양 단지도 입지·규모 잘 따져봐야"

최근 사례로는 둔촌주공 재건축이 대표적이다. 지난 2022년 12월 분양한 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 분양 당시 899가구의 미분양이 나왔지만 작년 1월 부동산 규제 완화 이후 무순위청약 때 완판됐다. 현재 전용 84㎡ 기준 입주권 시세는 분양가 대비 5억원 이상 오른 19억원대로 형성돼 있다. 일반분양가는 84㎡ 기준 12억3600만~13억2000만원 선이었다. 

최근 미분양 주택에 대한 시장의 외면과 우려가 커지고 있다. 국토부의 12월 주택 통계에 따르면 전국 미분양 주택 수는 전월(5만7925가구) 대비 7.9%(4564가구) 증가한 6만2489가구로 조사됐다. 작년 2월 이후 10개월 만에 다시 증가했다. 수도권은 1만31가구로 전월(6998가구)보다 43.3%(3033가구) 급증했다. 준공후 미분양 주택도 전월 대비 3.7% 늘어난 1만857가구로 지난해 8월(9392가구)부터 증가세를 이어오고 있다. 

◆ 다시보자 미분양, 청약통장 필요 없으며 미운오리 미분양이 美분양

전문가들은 미분양 단지라고 외면하기보다는 입지, 규모 등을 잘 따져보고 결정해야 한다고 조언하고 있다. 

과거 극심한 미분양을 겪었으나 대장단지가 된 곳들의 공통점은 대단지로 조성되고 양호한 입지라는 점이다.

반포자이, 트리마제, 래미안대치팰리스 등은 입지는 좋은데 부동산 가격 하락기에 분양해 미분양이 났던 곳들로 입지가 좋다면 미분양 단지도 향후 5년, 10년 뒤에 ‘로또’로 변할 수 있어 관심을 가져볼 만 하다. 

요즘은 수요자들의 학습효과로 인해 가격이 떨어져도 입지가 양호한 지역은 다른 곳보다 경쟁률이 훨씬 치열하다.

반면 지방과 수도권 사각지대는 미래 가치 상승이 어렵다고 보여지며 서울이라도 입지가 떨어지거나 나홀로 단지인 경우는 피해야 한다.

대단지에 교통 및 교육환경이 양호한 경우 침체기에 미분양이 날 수 있지만 시장이 활성화되면 이런 곳들부터 가격이 오를 것으로 보인다. 

다음은 광명뉴타운 2구역 3,344세대 대단지 아파트인 트리우스 광명이 GTX-D노선 선정과 초품아 변신에 힘입어 대장 아파트로의 입지를 구축하고 있다. 

트리우스 광명=경기도 광명시 광명뉴타운 2구역 '트리우스 광명'이 초품아(초등학교 품은 아파트)로 거듭난다.

초품아 변신에 힘입어 고분양가 논란을 딛고 잔여 세대가 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

정비업계에 따르면 광명제2R구역 주택재개발정비사업조합(조합)은 지난 2월 2일 경기도광명교육지원청으로부터 광명1초등학교 신설 관련 일조 기준 만족 결과를 수신했다. 지난해 7월부터 세 차례에 걸쳐 교육환경보호원의 사전컨설팅을 받은 결과다.

조합은 "우리 구역 내 초등(학교) 신설 관련 작년 7월부터 여러 차례 광명교육지원청과 함께 한국교육환경보호원의 사전 컨설팅을 받았다"며 "기존 일조기준 불만족으로 학교 설립이 어려웠던 부분을 해결하기 위해 하부에는 복합문화시설을, 상부에는 학교를 설립하는 계획으로 학교의 일조기준을 만족한다는 공문을 수신했다"고 밝혔다.

이어 "현재 조합에서 제출한 교육환경평가 사후 변경계획서를 관련 부서에서 검토 중이며 1차 심사 이후 타당성 조사 및 재정투자심사 등 앞으로 남은 행정절차도 순차적으로 진행될 수 있도록 최선을 다해 협조할 계획"이라고 덧붙였다.

국공립 어린이집 설치도 추진된다. 조합은 "최근 조합에서 국공립 어린이집 설치 및 운영의 찬반 여부에 대해 조사를 실시했고 대부분 찬성했다"며 "입주 기간에 맞춰 국공립 어린이집이 설치될 수 있도록 노력하겠다"고 설명했다.

광명시 광명1동 12-2번지 일원 광명 2R 구역 주택재개발 정비사업을 통해 들어서는 트리우스 광명은 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 전용면적 36~102㎡ 총 3344가구 규모의 대단지 아파트다.

인근 신축 단지와 비교했을 때에도 가격 경쟁력은 높게 나타난다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 광명시 일원에 위치한 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지(‘22년 3월 입주)’ 전용면적 84㎡는 올해 9월 12억9,700만원에 거래됐다. 이 단지와 비교했을 때 트리우스 광명 동일 면적의 분양가는 10억1,840만원~11억5,380만원선으로 최대 약 2억원 이상 낮은 가격이다.

트리우스 광명은 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 전용면적 36~102㎡ 총 3,344가구 규모로 조성된다. 올해 12월 입주를 앞둔 후분양 단지로 빠른 입주가 가능하며, 발코니 확장을 비롯해 다양한 옵션들이 기본으로 제공된다. 여기에 일반적인 타단지 계약금 10~20%에 비해 트리우스 광명은계약금 5%의 혜택을 제공하여 수분양자의 초기자금 마련 부담을 덜었다. 또한 인근 타 단지 중도금 대출 금리(1월 기준)가 4.9%~5.5%에 달하는 것과 달리 트리우스 광명은 4.1~4.2%대 대출 금리로 중도금 대출 금리 부담도 덜 수 있다.

최근 제5차 국가철도망 계획 발표 이후 GTX-D노선(광명시흥역) 신설 발표로 광명뉴타운은 수혜지역으로 꼽히고 있으며, 노선 개통 시 광명뉴타운에서 강남까지 20분 내외로 이동할 수 있을 전망이다.

단지는 지하철 7호선 광명사거리역과 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울역, 고속터미널, 강남구청 등으로 환승 없이 이동할 수 있다. 단지 앞에 10여 개의 버스 노선이 정차하는 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용도 수월하다. 또한 반경 1km 내에 광명 전통시장과 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 가깝고 광명시청, 광명시민회관 등 행정기관 이용도 쉽다. 이 밖에 중앙시장, 철산로데오거리 등 철산역 생활권과 코스트코 고척점, 고척 아이파크몰 등 구로구 생활권을 공유할 수 있다.

단지 주변 목감천 수변공원과 개봉공원, 개웅산공원 등이 위치하여 생활환경이 쾌적하며, 일부 가구에서 목감천 조망이 가능하여 우수한 조망권도 누릴 수 있다. 단지 내 조경 시설에 많은 공을 들여 주거 만족도 또한 높을 전망이다. 우선, 1층 세대 전면 인근에 식재를 보강하여 프라이버시 보호를 강화할 예정이며 단지별로 다양한 콘셉트의 휴식 공간과 테마 공간을 조성해 입주민들이 다채로운 공간에서 여가 시간을 보낼 수 있게 할 계획이다. 단지 내 조경 공간에는 파노라마 석가산, 티하우스(복층형), 특화 물놀이터, 특화 테마놀이터, 헬스트랙을 비롯해 시니어 가든, 커뮤니티 가든, 생태 연못과 외곽 산책로 등 자연 친화적인 공간들이 조성된다.

문의 1668-0970