부동산 취득시효

[황사 人-박준호]

문) 다른 사람 소유의 부동산이라고 하더라도 20년 이상 점유를 하고 있으면 점유자가 소유권을 취득하는 제도가 있다고 들었습니다. 저는 다른 사람의 논을 30년 이상 점유하고 있는데 제가 소유권을 취득할 수 있는건가요.

답) 민법은 부동산 취득시효 제도를 규정하고 있습니다.

취득시효 제도는 실제로는 다른 사람 소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간의 점유 등을 통해 점유한 사람이 재산권을 취득할 수 있도록 하는 제도로

① 비록 타인의 권리라고 하더라도 오랜 기간 타인의 점유상태 하에 있다면 이 상태를 허물고 다시 원상복구한다는 것은 사회질서의 인정을 뒤집는 결과가 되는 점,

② 매매 등으로 소유권을 취득하고도 등기를 하지 못하고 장기간에 걸쳐 점유만을 하고 있는 경우가 있는데 이러한 경우 소유권 취득의 증빙을 하지 못해 소유권을 취득하지 못하는 것은 불합리한 점

③ 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는 점 등에 이유로 인정을 하는 제도입니다.

민법은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다.(민법 제245조)

점유취득시효로 소유권을 취득하기 위해서는 “소유의 의사”로 일정기간 점유하여야 하는 것입니다. 소유의 의사가 무엇인지 불분명하기는 하나 소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적인 지배를 사실상 행사하려는 의사 내지 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사라고 할 수 있습니다.

민법은 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하므로 점유자는 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 입증책임이 있습니다.

소유의 의사는 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정을 하나, 그 구분이 쉽지는 않습니다.

대법원은 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니할 경우 그 추정은 깨어진다고 판단하고 있습니다.

취득시효의 또다른 요건으로 점유자의 점유는 평온하고 공연하여야 합니다.

즉 점유자가 점유를 취득 또는 보유하는데 있어 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 않는 점유이고, 은밀한 점유가 아니어야 합니다.

점유의 의미에 대해서도 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로 반드시 물리적, 현실적으로 지배하는 것을 의미하는 것은 아닙니다.

대법원은 타인 소유 임야에 분묘를 설치하여 관리하고 그 임야에서 뗄감을 채취한 것만으로 그 임야를 소유의 의사로 배타적으로 점유하였다고 볼 수 없다고 판결하였고, 도로로 형성되어 공중의 이용에 제공되고 있었던 토지 부분을 공로로 나가는 통로로 사용한 것에 불과하면 사용자가 점유하였다고 볼수 없다고 판결하였습니다.

점유취득시효가 완성되기 위해서는 20년이상의 점유가 필요합니다. 취득시효를 주장하는 점유자의 점유기간이나, 전 점유자의 점유기간을 합산하여 20년 이상이어야 합니다.

이상의 요건을 모두 갖추어 취득시효가 완성된 점유자는 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권을 가지게 되고, 바로 소유권을 취득하게 되는 것은 아닙니다. 따라서 이전등기를 함으로써 소유자가 되는 것입니다.

따라서 귀하의 경우 귀하가 점유하고 있는 논에 대한 소유권을 취득할 수 있는지 여부는 구체적 사실관계를 검토하여 법이 정하는 요건을 갖추었다면 가능하다 할 것입니다.

부동산 전문 변호사 김덕은

[천리안123]

좋은 공부하고 갑니다 감사합니다.