조인스랜드 2012.6.3 일자
서울에서 새 아파트를 구할 수 있는 방법은 사실상 재개발•재건축 아파트를 구입하는 길뿐이다. 새 집을 지을 수 있는 땅이 부족해 기존의 낡은 집(아파트나 주택 등)을 헐고 새로 짓는 재개발•재건축 외에는 새 아파트를 구하기가 어렵다.
부동산 경기가 활황기일 때에는 개발 소식에 집값이 급등하면서 일반분양분보다 값이 저렴한 조합원분을 보유하고 있으면 시세차익을 기대할 수 있었다. 때문에 당시에는 사업 단계가 초기에 머물러 있는 곳에 장기투자를 권했지만 이제는 상황이 다르다.
상황이 역전돼 조합원 분이 일반분양분보다 싼 경우가 적지 않다. 최근 수년간 주택시장 침체가 이어지면서 일반분양을 마친 단지에서 일반분양분보다 싸게 나온 조합원 물량을 잡거나 분양이 임박한 지역에서 일반분양가보다 싼 조합원 지분(재개발의 경우)을 사들일 수 있게 된 것이다.
조인스랜드부동산(www.joinslamd.com)이 서울지역에서 최근 분양을 마쳤거나 분양이 임박한 재개발•재건축 단지의 분양가와 시세 등을 조사한 결과 조합원분을 구입하는 것이 일반분양을 받을 때보다 최고 1억원(전용 84㎡형 기준층 기준)을 절약할 수 있는 것으로 나타났다. 전용 84㎡ 이상의 중대형을 선택할 경우에는 이보다 더 싼 값에 집을 구할 수 있다.
일반분양분보다 초기 자금 부담은 커
싸다고 해서 인기가 덜한 중대형만 있는 게 아니다. 소형부터 중대형까지 다양해 수요자의 선택의 폭이 넓다. 중대형일수록 일반분양가와의 가격차가 더 크기 때문에 보다 싸게
내 집을 마련할 수 있다.
하지만 투자에 유의할 점도 있기 마련이다. 미분양을 우려한 조합과 시공사 측이 일반분양의 분양가를 낮추고 조합원 분양가를 높이면서 일반분양가와 조합원 분양가의 격차가 줄어들어서다. 조합원 분양가가 이전에는 일반분양가의 60~70% 선이었는데 최근엔 80~90%선까지 올라간 상황이다.
이 때문에 서울의 일부 단지에서는 미분양 아파트(일반분양분)를 할인해주는 바람에 조합원 분양가보다 일반분양가가 더 낮아지는 기현상이 벌어지기도 한다.
재개발 단지의 경우 분양이 임박했다 하더라도 분양 일정이 지연될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 실제로 왕십리 뉴타운, 용산 재개발 일부 구역 등지에선 일반분양가를 산정하지 못해 분양이 계속 지연되고 있다. 분양일정이 밀리면 금융비용 등 부대비용이 늘어나 향후 조합원이 부담해야 하는 추가 부담금이 늘어난다.
조합원 분은 분양가가 저렴하고 층과 향이 좋다는 점에서 선호할 만하지만 목돈을 한꺼번에 마련해야 한다는 단점이 있다. 또 미분양이 많은 단지일 수록 추가로 내야 하는 부담금이 발생할 수 있다는 위험부담이 커 중대형 위주의 미분양 아파트가 많은 단지는 피하는 것이 좋다.
일반분양분은 계약금•중도금•잔금으로 나눠 아파트값을 치르는 반면 층이나 향 등 위치가 좋지 않을 수 있다는 리스크가 있다. 서울에서 분양 중이거나 분양을 앞둔 대규모 재개발•재건축 단지를 고를 때 어떻게 하면 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있을까. 주요 지역을 분석해봤다.
◆아현 래미안 푸르지오
- 서울 마포구 아현3구역 재개발 아파트. 삼성물산 대우건설 공동 시공. 전용면적 59~145㎡(이하 전용면적)형 3885가구. 일반분양 881가구. 일반분양 2012년 5월, 입주 2014년 9월 예정. 현재 114㎡ 이상 중대형 일부가 미분양물량으로 남아있음.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 1500만~1600만원, 일반 분양가 3.3㎡당 1950만~2230만원.
- 현재 인근 부동산중개업소들에 나와있는 59㎡형 조합원분의 매물가는 4억6000만~4억8000만원대. 당초 조합원 분양가에 비해 1억1000만~1억3000만원 가량의 웃돈 형성됐지만 일반분양가보다는 저렴. 59㎡형 일반분양가가 4억8000만~5억3000만원인 점을 감안하면 최고 5000만원(로열층 기준) 저렴.
84㎡형도 일반 분양가(7억3000만원)에 비해 5000만~6000만원 가량 싼 6억7000만~6억8000만원짜리 조합원 매물 구할 수 있어. 다만 일반분양분 가운데 최저층(1층)은 조합원 물량과 비슷한 가격에 구입 가능.
- 교통환경 및 생활환경 지하철 2호선 아현역, 5호선 애오개역 등 이용 가능. 강변북로, 올림픽대로 진•출입 용이. 연세대, 이화여대 등 가깝고, 대형병원, 백화점 등 단지 주변에 있어.
▲ 아현래미안푸르지오 위치도.
◆래미안 밤섬 리베뉴
- 서울 마포구 상수동 상수 1•2구역 재개발 아파트. 시공 삼성물산. 59~147㎡형 959가구. 일반분양 342가구. 일반분양 5월 중순 마감. 2014년 10월 입주 예정. 일부 저층 잔여분으로 남아있음.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 1600만~1700만원. 일반분양가 3.3㎡당 1700만~1990만원.
- 현재 인근 부동산에 나와있는 리베뉴 1차(1구역) 84㎡형 조합원 물량 매매가는 6억2000만~6억5000만원으로 일반 분양가에 비해 2000만~3000만원 가량 저렴. 일반 분양가가 7억원 선인 리베뉴 2차 109㎡형도 조합원 물량을 구입할 경우 1000만~2000만원 가량 싸게 살 수 있음.
매매가격에서는 큰 차이를 보이지 않지만 조합원 물량에는 3000만원 상당의 주방•거실 발코니 확장 공사와 천장 매립형 에어컨, 세탁기 등이 무료로 제공돼 실제로는 일반분양가와 최고 5000만원까지 싸게 구입할 수 있어 훨씬 유리한 조건임.
- 교통환경 및 생활환경 지하철 6호선 상수역•광흥창역 도보권. 일부 세대에서는 한강을 조망할 수 있음.
▲ 래미안 밤섬 리베뉴 위치도.
◆왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐
- 서울 성동구 하왕십리동 700번지 왕십리뉴타운 2구역 재개발 아파트. 시공 GS건설•대림산업•삼성물산•현대산업개발. 최고 25층 13개동, 59~148㎡형 1148가구(임대가구 포함). 일반분양 512가구. 분양 2011년 12월, 입주 2014년 2월.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 1300만원대, 일반분양가 1900만원대.
- 조합원 분양가가 일반분양가 보다 크게 저렴. 조합원 분양가에 형성된 웃돈이 1억~2억원으로, 이를 감안해도 일반분양분에 비해 5000만~6000만원 가량 싸게 구입할 수 있을 것으로 예상.
- 분양가가 6억7000만원짜리 84㎡형의 조합원 물량은 현재 5억9000만~6억1000만원이면 구입할 수 있음. 다만 미분양 물량이 여전히 남았다는 점에 있어서는 신중한 투자 요구됨.
- 교통환경 및 생활환경 지하철 2호선 신설동역, 신당역 및 6호선 동묘앞역 걸어서 이용 가능. 동부시립병원, 한양대병원, 왕십리역 엔터6 등 생활편의시설 풍부.
▲ 왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐 위치도.
◆방배동 롯데캐슬 아르떼
- 서초구 방배동 427-1번지 단독주택 재건축 아파트. 시공사 롯데건설. 지하 3층~지상 18층 59~216㎡형 총 744가구(일반분양 367가구, 임대 61가구 포함). 최초 분양시기 2012년 2월. 입주예정 2013년 11월.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 2000만~2400만원, 일반분양가 3.3㎡당 평균 2500만~3300만원.
-84㎡형은 최초 일반분양가인 10억6600만원보다 1억1000만원 가량 싼 9억4500만~9억5000만원에 시세 형성. 121㎡형의 경우 일반분양가(14억8000만원)보다 무려 2억1000만원이나 싸게 구입할 수 있는 물건들이 나와 있음.
- 교통 및 생활환경 지하철 4•7호선 환승역인 이수역을 걸어서 이용할 수 있고 동작대로가 가까움. 향후 장재터널이 생기면 강남역까지 차량으로 5분내 진입 가능. 신세계백화점, 코스트코 등 생활편의시설 풍부.
▲ 방배 롯데캐슬 아르떼 위치도.
◆용강동 마포 래미안 리버웰
- 마포구 용강동 285번지, 용강2구역 재개발 아파트. 시공 삼성물산. 지하 3층~지상 최고 23층 9개동, 49~114㎡ 263가구 가운데 115가구 일반분양. 2014년 7월 입주 예정.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 1700만원대, 일반분양가 3.3㎡당 1880만~1990만원대.
- 84㎡형 조합원 평균 분양가 5억8000만원, 현재 조합원 분양가에 프리미엄 5000만~6000만원 가량 형성돼 조합원 물량을 구입하려면 6억2000만~6억5000만원 가량의 자금이 필요. 조합원 분양가에 형성된 웃돈과, 금융비용 등을 따져봐도 일반분양가(평균 7억원대)보다 4000만~5000만원 가량 싸게 살 수 있음.
- 교통 및 생활환경 지하철 5호선 마포역, 공덕역, 6호선 대흥역, 공항철도, 경의선 이용 가능. 연세대, 서강대, 이대 등 차량으로 5분 이내 이동 가능. 신촌 현대백화점, 공덕 이마트 등 편의시설 풍부.
▲ 마포 래미안 리버웰 위치도.
◆금호동 금호 자이2차
- 성동구 금호동 3가 632번지 일대, 금호 18구역 재개발 아파트. 시공 GS건설. 22층 전용 36~115㎡형 총 403가구. 일반분양 38가구. 최초 분양 2012년 3월. 2012년 6월 입주 예정.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 1400만~1600만원, 일반분양가 3.3㎡당 1800만~2000만원. 59㎡형 평균 조합원 분양가 금호자이2차 아파트 79㎡형 조합원 분양권 매물은 일반분양가보다 7000만원 낮은 4억5000만원에 시세 형성.
조합원 물량의 가격대는 주변 시세보다도 1억원 이상 싼 것이어서 향후 시세차익도 노릴 수 있다는 게 인근 공인 중개업소의 설명.
- 교통 및 생활여건 지하철 3호선 금호역, 5호선 금호역 걸어서 이용할 수 있음. 응봉산 및 한강 가깝고, 동부간선도로, 강변북로의 진출입이 쉬워.
▲ 금호자이 2차 위치도.
◆금호동 래미안 하이리버
- 성동구 금호2동 1021-2번지 일대 래미안하이리버아파트(금호19구역 재개발). 시공 삼성물산. 총 10개동, 59~114㎡형 지하2층~지상 10층 1057가구. 이 중 114㎡형 33가구가 일반에 분양됨. 최초 분양(2012년 5월)과 동시에 입주.
- 84㎡형은 일부 물량을 제외한 거의 모든 세대가 조합원 물량. 기준층 평균 3.3㎡ 분양가 1400만~1600만원대. 84㎡형 평균 조합원 분양가 4억7800만원, 현재 84㎡형 매매가 6억원.
- 조합원 분양가(114㎡형 기준) 3.3㎡당 1500만원대, 일반 분양가 3.3㎡당 1700만~1900만원대. 현재 114㎡형 조합원 물량(중층) 8억3000만~8억5000만원으로 형성된 웃돈 1억원을 감안하더라도, 일반분양가 8억9000만원에 비해 4000만~5000만원 싸게 구입 가능.
- 조합원과 일반분양 입주자들의 차별없이 전세대 풀옵션 제공. 세대내 빌트인가전(가스오븐렌지, 식기세척기) 및 각방에 천정형 시스템 에어컨이 설치되고 추가 부담없이 발코니 확장 및 섀시 무상으로 제공.
- 교통 및 생활환경 지하철 3호선 금호역 버스 이용, 5호선 신금호역 걸어서 이용 할 수 있음. 대현산배수지공원, 응봉근린공원 등 단지 주변에 있어 생활 환경 쾌적.
▲ 래미안 하이이버 위치도.
◆서초동 롯데캐슬 프레지던트
- 서초구 서초동 삼익2차 재건축 아파트. 시공 롯데건설. 지하 2층~지상 31층 3개동 84~149㎡형 280가구. 이 가운데 105가구가 일반분양. 최초 분양 2012년 4월, 입주는 2014년 11월 예정.
- 조합원 분양가 3.3㎡당 2500만~2700만원, 일반분양가 3.3㎡당 3300만원. 84㎡형 분양가(11억3000만원)보다 1억5000만원 이상 싼 9억6000만원에 조합원 물량 구입 가능.
- 교통 및 생활환경 지하철 2ㆍ3호선 교대역과 2호선ㆍ신분당선 강남역을 걸어서 이용 가능. 교대부속초, 서초초, 서운중, 서초고, 서울고 등 각급학교 많고 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 킴스클럽, JW메리어트호텔을 비롯해 예술의 전당, 국립국악원, 국립중앙도서관 등 편의시설도 풍부한 편.
▲ 롯데캐슬 프레지던트 위치도.