[논문]국내 펜션 개발실태와 개선방안에 관한 연구

[애니지기]

 

行政學 碩士學位論文

指導敎授 오 동 훈

국내 펜션 개발실태와 개선방안에 관한 연구

A Study on the Pension Development Realities and Improvement in Korea

 2005年 6月

서울시립대학교 도시과학대학원

도시행정학과   부동산 및 토지행정 전공

조   대   휘

Cho   Dae   Whee

Department of Urban Administration

Graduate School of Urban Sciences, University of Seoul

제1장 서론

 제1절 문제제기 및 연구의 목적

우리의 생활 방식에 새로운 변화가 일어나고 있다. 본격 시행에 들어간 주5일 근무제, 격주 휴무제 등 새로운 근무형태가 빠르게 자리 잡아 감에 따라 여가생활의 방식도 새로운 변화를 시도하고 있다. 이러한 생활방식의 변화는 사회 각 분야에 또 다른 변화로 이어진다. 공공기관과 금융기관 등이 포함된 주5일 근무제의 점진적 확대실시로 국민들의 여가 생활패턴이 크게 변화될 것으로 기대된다. 특히 국내여행 부문의 숙박관광객은 2011년에 가면 2억3천5백만명에 달할 것으로 예상하고 있다.¹⁾ 가족단위 주말 나들이 역시 점차 증가하는 추세이며, 생활수준 향상과 웰빙(well-being) 열풍이 맞물리면서 자연학습 체험관광을 포함한 녹색체험문화(green tourism)에 대한 수요가 늘어나고 있다. 변화되고 있는 관광의 특성을 살펴보면 몸과 마음을 풍요롭게 하고, 경험과 체험을 중시하는 ‘체험관광(experience tourism)’과 생태학습을 포함한 ‘진짜관광(Real Tourism)'에 의미를 두는 추세이다.

최근 몇 년 사이 전원주택과 ‘펜션(Pension)’의 괄목할 만한 성장 역시 이러한 생활패턴 및 의식의 변화와 관련지어 생각해 볼 수 있겠다. 특히 2000년대에 들어서면서 전원생활과 더불어 수익창출이 가능한 펜션에 대한 관심이 늘어나고 이와 관련된 사업부문도 다양해졌다. 펜션의 경우 불과 수년 전만 하여도 그 용어조차 일반인들에게 생소하게 여겨지던 것이 몇 년 사이 실로 엄청난 변화와 성장을 불러일으킨 것이다.

펜션은 유럽이나 일본 등지에서 이미 오래 전부터 발달한 레저형 숙박시설의 한 형태로서 호텔의 편리함과 민박의 가족적인 분위기를 동시에 체험할 수 있다. 또한 지역 특성을 살려 어장이나 농장, 목장 등을 갖추고 있어 어린아이를 동반한 가족단위 여행객들에게 인기가 있으며, 특히 목조나 통나무건축, 황토주택 등 다양한 친환경 건축물 형태로 이루어져 도시민들에게 이국적 정취와 고향의 향수를 느끼게 해준다. 또한 취사시설을 갖추고 있어 가족단위 휴식공간으로 각광받고 있다.

이제 우리에게도 도시민의 진정한 휴식과 체험 욕구를 충족시켜줄 수 있는 건전한 가족단위 레저문화의 정착이 필요한 시점이다. 이러한 요구에 부응할 수 있는 새로운 레저문화의 형태를 ‘펜션’에서 찾아볼 수 있겠다.

펜션은 전국의 유명관광지는 물론 농․어․산촌지역 어디에나 입지가 가능하다. 정보통신기술의 발달로 전국적인 무선통신이 가능하고, 인터넷 등을 통한 시간과 공간을 초월하는 마케팅 활동이 가능해진 덕택일 것이다. 또한 이용자 측면에서도 교통수단의 다양화와 자가용의 대중화 등으로 시․공간적 제한에 구애없이 언제 어디든 이동이 가능하게 되었다.

실제로 국내펜션의 대부분은 인터넷 홈페이지를 이용한 마케팅을 위주로 홍보 및 예약이 진행되고 있다.

국내에서 펜션은 1998년 제주도에서 도입 필요성이 제기된 이후 불과 수 년 사이 전국에 걸쳐 급속히 확산되며 부동산 개발의 한 분야로 정착해 가고 있다. 새로운 수익형 부동산의 방향을 제시하며, 짧은 경험에도 불구하고 놀라운 성장력을 발판으로 부동산의 한 분야로 자리매김한 것이다.

펜션은 투자자 및 운영자의 입장에서는 전원생활도 즐기고 안정된 소득도 창출할 수 있는 매력적인 사업 분야로 받아들일 수 있다. 한편 이용자 입장에서는 별도의 고비용 투자 없이 필요할 때마다 일정 이용요금을 지불하고 개인 별장처럼 편안하게 휴식을 취할 수 있는 다양한 숙박공간을 확보하는 것이다. 한편, 개별 입지조건이나 개발규모에 따라 운영형태가 다양하며 수익성 역시 천차만별로 나타난다. 또한 그 개발방식에 있어서도 입지선정 및 사업타당성 분석, 토지매입과 건축․조경, 그리고 테마구축 등 고려할 사항과 과정이 매우 복잡하다.

과거 국내 펜션시장의 흐름을 살펴보면, 일반인들에게 펜션에 대한 개념과 이해가 충분하지 못한 상태에서 제도적 장치의 마련도 없이 성장이 이루어졌으며, 질적 측면을 충분히 고려하지 못한 관계로 이미 운영자와 이용자 양측 모두에게 많은 불편함과 문제점를 야기하고 있다.

국내에 펜션과 관련된 제도장치 현황은 ‘제주국제자유도시특별법’에 따른 제주도의 휴양펜션업 제도를 제외하고 아직까지 관련된 제도장치가 전무한 상태나 다름없는 관리의 사각지대로 불법 형태의 펜션을 양산해 왔다. 정부 역시 이에 대한 문제를 인식하고 관련 제도의 준비단계를 거쳐 전국적으로 시행할 예정에 있다. 하지만 행정당국의 뒤늦은 대처와 정책 혼선으로 인해 이미 펜션업계는 경제․정신적 손실을 입은 상태이며, 정부의 제도장치 마련에 대한 불신과 우려의 목소리가 높다.

최근 펜션개발 및 운영의 추세를 보면 민박풍의 순수 휴양펜션업 보다는 투자대비 수익률 위주의 기업화 펜션으로 변모하고 있으며, 이는 보는 시각에 따라 펜션의 순수 의미와 도입 취지에 역행하고 있다고 볼 수도 있을 것이다.

[사진1] 펜션부지 자연환경 훼손

이 외에도 민박풍의 펜션이 러브호텔화하여 농어촌지역의 정서를 문란하게 하고, 그동안 지역 관광개발에서 소외되어온 농․어․산촌 지역주민이나 종사자가 아닌 개발사업자나 외지인 중심으로 부동산 투기에 이용되는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 이로 인한 자연환경의 훼손과 난개발에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있는 현실이며, 이와 같이 바람직하지 못한 현상에 대한 정부당국의 적절하고 일관성 있는 행정적 제어장치가 필요한 시점이다.

본 연구의 목적은 기존 문헌과 선행 연구의 고찰을 통해 국내 펜션의 도입배경 및 개념을 이해하고, 국내․외 펜션 개발 사례 및 제도장치 현황을 살펴봄으로써  현황에 따른 문제점 분석과 개선방안을 제시하는데 있다.

국내 펜션의 개발현황 및 실태분석에 있어 개별운영과 프랜차이즈 동반을 포함하는 개별펜션²⁾을 중심으로 살펴본다. 또한 펜션 관련 제도의 현황 및 문제점 분석에 있어 이미 제도권에서 펜션업이 시행되고 있는 제주도 휴양펜션업 관련 제도의 현황 및 문제점을 살펴보고, 차후 전국적으로 시행될 예정에 있는 관광펜션업 관련제도의 보완책 및 개선방안을 제시해 본다.

이를 통해 국내 펜션업의 중장기적 발전 방안을 모색하고, 펜션 운영자 및 예비창업자의 펜션사업 선택에 있어 시행착오를 최소화하는데 참고가 되길 바란다. 더불어 정부가 펜션 관련 제도장치를 마련함에 있어 펜션개발에 따른 환경파괴와 난개발을 미연에 방지하고 선의의 사업자에게 경제적․정신적 손실을 가능한 한 최소로 줄일 수 있도록 일관성 있는 정책을 수립함에 있어 미약하나마 도움이 되고자 한다. 본 연구를 통해 21세기 우리의 ‘삶의 질’ 향상에 이바지할 수 있는 건전한 펜션문화 정착의 가능성과 발전방안을 모색해보도록 하겠다.

 제2절 논문의 구성

제1장 서론을 통해 본 연구 주제에 대한 문제제기와 연구의 목적을 밝히고, 본 주제의 연구의 범위와 연구방법을 서술하였다.

본문 제2장에서는 주제와 관련된 이론적 고찰을 통해 펜션의 유래 및 일반적 개념과 특징을 살펴보고 유사 숙박시설과의 비교 및 유형별 분류를 통해 그 개념을 명확히 하고 재조명 해본다.

제3장에서는 우리보다 앞서 펜션개발이 이뤄진 해외 펜션개발 사례와 자연친화적 유사 숙박시설을 살펴보도록 하겠다.

제4장에서는 국내에서 펜션 도입이 최초 시도되어 유일하게 제도적 장치가 마련된 제주도의 펜션 사례와 현황을 기존 문헌과 연구 자료를 토대로 살펴보고, 아직은 정식적인 펜션이라 할 수 없으나, 제도시행을 앞두고 있는 제주도 이외 지역의 펜션 현황 및 사례를 살펴본다. 현황분석에 있어 기존문헌 및 선행연구  자료의 검토와 방문 및 인터뷰 등을 통해 수집된 자료를 토대로 펜션 운영자의 투자 동기와 사례, 국내 펜션의 정보화 활용 현황, 펜션의 가동률 변화와 수익률 분석 등을 통해 펜션의 사업성을 가늠해 본다. 또한 인터넷 설문조사를 통해 펜션 이용자의 일반적인 이용 행태를 살펴보도록 하겠다. 이와 병행하여 국내 펜션 운영자 및 이용자들이 선호하는 펜션 건축형태와 건축방식 각각의 장단점을 비교해 보고, 장차 펜션이 성숙단계에 들어서기 위해 필요시 되는 펜션 관련단체(협회, 연합회)의 현황 및 필요성을 간략히 살펴본다.

제5장에서는 국내 펜션과 관련된 제도의 현황을 살펴보고, 시행 중이거나 예정에 있는 펜션 관련제도의 검토를 통하여 제도의 보완책과 개선방안을 제시해 보도록 하겠다.

제6장에서는 앞서 살펴본 제5장까지의 연구 내용을 통한 국내 펜션업의 향후 발전가능성을 전망해보고, 이를 위한 개선방안을 제시키로 한다.

마지막 제7장 결론에서 본 연구의 전체적인 평가와 연구의 한계를 밝히고 차후 진행되어야 할 학계의 연구방향을 제시토록 한다.

제3절 연구의 범위와 방법

본 논문을 통해 연구하고자 하는 펜션의 운영형태는 기업형․단지형 펜션보다는 개별운영과 프랜차이즈 동반을 포함하는 자가 형태의 단독형 개별펜션을 중심으로 한다.

선행연구 검토 및 관련 문헌조사를 통하여 펜션의 유래와 정의를 살펴보고, 국내 도입 배경과 현황을 살펴보도록 하겠다.

[사진2] 국내 단독형 개별펜션

제도와 관련하여 국내에서 시행되고 있는 제주도의 기존 펜션관련 제도와 기타지역에 시행 예정에 있는 제도장치에 대한 자료를 수집하여 검토해 보고 이에 대한 보완 및 개선방안을 제시해 본다.

국내 펜션의 경우 정보통신기술 발달의 영향을 받아 지역적 한계를 극복한 펜션들의 다양한 형태를 볼 수 있다. 본 연구에서는 정보통신기술을 활용하여 개별 인터넷 홈페이지 운영과 포탈 가맹점 홈페이지 홍보를 포함한 온라인 마케팅을 실시하고 있는 단독형 개별펜션을 대상으로 한다.

조사 대상지역 선정에 있어 펜션개발 및 이용이 활발한 수도권 2시간 거리 내외의 경기․강원․충청권 지역을 대상으로 하고, 선행연구 검토를 위해 제주도를 포함시킨다.

연구 대상자 및 응답자 선정에 있어 운영자의 경우 개별 홈페이지 운영을 통한 온라인 마케팅을 실시하고 있는 펜션을 대상으로 했으며, 펜션 동호회에 가입한 운영자 및 예비 창업자를 대상으로 방문 면접 및 온라인 조사를 실시하였다. 이용자의 경우 개별적으로 1회 이상 펜션을 이용한 경험이 있는 이용객과 동호회 동반 여행 참가자를 대상으로 면접 및 설문조사를 실시하였다.

조사대상의 연령에 있어 펜션운영자와 이용자 공통으로 인터넷을 통한 정보 활용이 가능한 계층을 대상으로 한다. 단, 주변의 정보 활용 도움이 가능한 경우 조사대상에 포함한다.

펜션과 관련된 기초적인 자료수집 및 조사를 위해 커뮤니티³⁾를 활용토록 한다. 기초 자료로는 펜션과 관련된 창업정보 및 언론자료를 수집하고, 펜션 분야에서 선호되는 환경친화형 건축물의 자료 수집 및 검토에 활용한다. 또한 온오프라인(ON-OFF LINE) 활동을 겸하고 있는 ‘펜션여행과정보’⁴⁾ 동호회 등을 통해 펜션이용자 및 운영자와 관련된 정보를 수집하고 분석하는데 활용토록 한다.

이를 위해 펜션여행 동호회⁵⁾ 회원들과 2002년 9월 강원도 화천에 소재한 농원형 펜션인 ‘광덕그린농원’⁶⁾ 답사를 시작으로 강원도 평창에 소재한 ‘산내들펜션’⁷⁾과 주변 펜션 등을 방문하여 펜션 운영자 및 이용자에 관한 면접 및 인터뷰 자료들을 수집하였다. 관련내용은 ‘제4장 제3절 국내 펜션 현황 분석’ 부분에서 면접 및 설문 내용 등을 정리하였다. 기타 남양주시 축령산 자연휴양림 부근 관광지를 비롯한 수도권 근교에 산재해 있는 펜션들을 방문하여 실태와 변화 추이를 수시 관찰하고, 이후 서해안 지역으로 이어진 펜션의 확산 추이를 파악하기 위하여 강화도 일대와 태안반도에 소재한 일부 펜션을 대상으로 현장답사를 추가로 실시하였다.

방문․면접 조사대상은 펜션관련 동호회에 가입하여 활동하고 있는 펜션 운영자와 이용자를 대상으로 진행하였으며, 추가 질문사항이나 설문조사가 필요한 경우 커뮤니티 활용 및 전화 인터뷰를 실시하였다.

수집된 자료 검토를 통해 국내 개별펜션의 전반적인 운영실태와 문제점을 살펴보고 개선방안을 제시해 보고자 한다.

[표1)] 연구대상 및 조사내용

연구 부문	조사 대상	조사 부문
일반적 유형	운영자	펜션운영동기, 창업비용, 운영방식, 홍보방법 등
	창업예비자	입지선정, 건축양식, 창업비용, 수익기대치
	이용자	이용동기, 방문구성원, 교통수단, 선호지역, 선호하는   건축형태 등
만족도	운영자	거주방식, 홍보방식, 운영방식, 수익률
	이용자	숙박비용, 주변환경, 주변시설, 테마
제도관련	운영자	펜션제도의 필요성 인식현황
이용객 추세	운영자	동반구성원, 연령분포, 이용 교통수단,  펜션 이해도, 레저 및 체험형태 등

먼저 일반적 유형으로 운영자 측면의 펜션 창업 및 운영동기, 창업비용, 운영방식, 홍보방법 등을 선행연구 자료 수집 및 방문 인터뷰 등을 통하여 조사한다. 또한 운영자 및 예비창업자의 입지선정 기준, 선호하는 건축양식, 예상되는 창업비용, 수익기대치 분석 및 사례검토를 통하여 국내 펜션사업에 대한 관심도와 수준을 개략적으로 살펴본다. 운영자의 연령, 전직, 생활수준 및 가족구성원 형태의 파악을 병행하여 실시한다.

운영자의 창업 이전 기대치와 운영 이후의 성취 만족도를 살펴보고, 이용자 면접 및 설문조사를 통하여 펜션 시설물에 대한 만족도 및 요구사항을 알아본다. 이를 통해 펜션업의 현 수준 및 전망을 예측해 보고, 이에 따른 보완점 및 개선방안을 도출해 보고자 한다.

제도와 관련하여 운영자들의 펜션관련 제도에 대한 이해정도를 살펴보고, 이용객의 행태변화를 조사하기 위하여 [부록1]에 첨부한 설문양식을 이용하여 인터넷 설문조사를 추가로 실시한다. 설문은 성별, 연령대 등 일반적 사항을 확인하고, 여행 빈도 및 일정 등에 관한 질문 문항을 두어 여행 행태를 살펴본다. 펜션과 관련된 항목으로는 이용 경험, 교통수단 및 소요시간, 선호하는 동반자 등의 항목을 두어 이용객의 펜션 이용 선호도를 살펴본다.

또한 수시로 변화되는 정책 등의 변화를 알아보기 위해 한국언론재단 검색사이트 ‘카인즈’⁸⁾를 포함한 포탈 검색사이트⁹⁾를 이용한다.

제2장 펜션에 관한 이론적 고찰

 제1절 펜션의 개념 및 특징

  1. 펜션의 유래

[사진3] 유럽형 펜션

펜션은 고대 그리스의 여러 도시에서 여행자에게 빵과 와인을 무료로 제공하는 “간이식당”이라는 뜻에서 생성되었고, 최초의 민박은 호혜를 베푸는 환대정신에서 출발하였으나 6세기경 화폐가 출현하고, 상업무역이 발달하면서 경제생활이 활기를 띠기 시작하자 언제부터인가 민박은 간이숙소 영업으로 변질되었다.¹⁰⁾ 이후 유럽에서 퇴직 노인들이 여생을 연금과 민박경영으로 보내게 되면서 원래 연금(年金)․은급(恩給)의 뜻인 펜션이라는 이름으로 확대, 발전하게 되었다.¹¹⁾

서양의 간이숙소영업은 프랑스의 팡숀(Pen Sion)을 들 수 있는데, 팡숀은 이태리어로는 팽쇼네, 독일어로는 펜죤이라 발음하며, 운영주체가 농어촌 지역에 살고 있는 거주자들이다.

  2. 펜션의 개념

   1) 펜션의 일반적 정의 및 특징

펜션이란 그 유래에서 살펴볼 수 있듯이 유럽형 고급 민박의 한 형태로 중세시대부터 유럽 전 지역에 걸쳐 널리 보편화되어 온 숙박시설의 한 형태이다. 주로 관광지 주변에 위치하여 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 특징으로 하는 소규모 고급 숙박시설을 일컫는다.

경제 용어 사전에 의하면 호텔정도의 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박시설로서 선진국에서 정년퇴직한 부부가 10실 정도의 객실을 자영하는 경우가 많으며, 요금이 싸고 가정적인 서비스를 제공하는 소규모 고급숙박시설을 말하는데 개인별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기의 새로운 스타일의 레저용 숙박시설을 일컫는다. 사전적 의미로는 ‘식사를 제공하는 하숙집 또는 기숙학교’라고도 정의한다.

일반적인 펜션의 개념은 별장형 숙박시설의 한 형태로 주로 환경 친화적인 자재를 사용한 목조나 통나무, 기타 건축물로 주변 환경과 아름답게 어우러진 객실 5〜10개 정도의 소규모 민박형 숙박시설이라 정의할 수 있겠다.

현대적 의미로는 유럽풍의 별장/전원주택 형태의 고급 민박시설을 총칭하며, 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 특징으로 하는 새로운 스타일의 건전한 레저 숙박시설을 지칭한다.

유럽과 일본 등지에서는 이미 오래전부터 호텔, 콘도 등의 대체 상품으로 자연 친화적이며 가족단위의 건전한 숙박문화의 한 형태로 자리 잡고 있다. 퇴직자, 탈 도시, 탈 샐러리맨들이 자연을 벗 삼아 전원생활을 즐기며 일정한 고소득을 올릴 수 있는 전원 별장형 숙박시설이다.

프랑스풍의 팡숀은 자연 풍광이 아름다운 산촌이나 호수가 및 바닷가에 입지하고 있다. 유럽에서는 전 지역에 걸쳐 보편화된 민박시설이며, 일본의 경우 1970년대에 처음으로 도입되어 전국의 유명관광지에 약 3,000여 개가 성업 중에 있다. 펜션에는 개별 화장실과 주방시설이 갖추어져 있으며 주인이 제공하는 가정식 식사도 즐길 수 있다.¹²⁾

 우리보다 앞서 70년대에 펜션이 도입된 일본의 경우, 일본펜션연맹의 조사 자료에 따르면 1995년의 펜션수가 3,323채이며, 호텔과 여관, 민숙 등에 미치지는 못하지만 숙박시설의 하나로 자리를 잡아가고 있다.

일본 펜션은 객실 6～10개 내외로 구성되어 은퇴한 노인이나 전원생활자가 가족들의 노동력만으로도 운영할 수 있는 자연친화적인 소규모 호텔이라고 말할 수 있다.¹³⁾ 이들은 일본 특유의 서비스정신과 대대로 이어지는 음식 전통을 가미한 패키지 민박형태로 발전하였으며, 전국의 유명관광지에 약 4,000여개 이상의 펜션이 성업 중이다.¹⁴⁾

유럽에서의 펜션은 규모가 어느 정도의 수준으로 정해져 있지 않고 작은 규모에서 큰 규모까지 그 범위가 대단히 넓고 의미와 형태가 매우 다양하다.¹⁵⁾

주로 환경 친화적인 통나무와 목조주택으로 건축되어 건물이 매우 아름다우며, 다양한 건축형태의 펜션이 지방 곳곳에 산재해 있다.

‘펜션(Pension)’이란 한마디로 환경친화형 ‘고급 민박’의 뜻으로 여행자들이 명승지나 관광지를 여행할 때 묵는 고급 숙박시설을 말한다.

   2) 국내 펜션의 정의 및 특징

우리나라에서는 2000년 1월 28일 “제주도개발특별법 및 동법 시행령”에 펜션업의 등록 및 사업계획에 관한 사항 등을 포함시키면서 도입된 제도로 정식 펜션의 경우 제주도에서만 가능하지만 수도권이나 강원도에서 흔히 볼 수 있는 고급 전원주택 민박을 통칭한다.

제주국제자유도시특별법 제53조에서 관광객의 숙박과 취사가 가능하고 자연체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 당해 시설의 공유자, 회원, 기타 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업을 휴양펜션업으로 규정하고 있다.

펜션업은 건축법상 숙박시설 중 일반숙박시설 및 관광숙박시설과 유사한 숙박시설로서 [표2]의 건축법시행령 제3조의4 별표1중 제11호 다목에 해당된다.

 건축법시행령 제3조의4 별표1 용도별 건축물의 종류 제11호 숙박시설은 3가지로   분류하고 있음

 가. 일반숙박시설(일반호텔 여관 및 여인숙)

 나. 관광숙박시설(관광호텔 & 수상관광호텔 & 한국전통호텔 & 가족호텔 및 휴      양콘도미니엄)

 다. 기타 가목 및 나목의 시설과 유사한 것

관광진흥법에 의한 관광펜션업의 정의는 ‘숙박시설을 운영하고 있는 자로서 자연․문화체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업’으로 규정하고 있다.¹⁶⁾

국내 펜션의 특징을 살펴보면, 유럽의 펜션개념이나 발생과정과는 달리 투자와 수익의 개념을 중시하는 부동산투자의 형태로 정착해 가고 있다. 오히려 순수한 펜션의 의미와 부합되는 것은 우리의 기존 ‘민박’이라고 할 수 있겠다.

국내 펜션 사례의 대다수가 소규모 부업 형으로 건축 및 운영하여 자금 및 재무구조가 취약한 상황이다. 바닷가, 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 집중되어 있으나 점차 테마를 갖춘 테마형 펜션이 등장하면서 관광지가 아닌 농․어촌지역에서도 새롭게 등장하여 고르게 분포할 것으로 전망된다.

이미 일부지역에서는 수요대비 공급과잉현상으로 시장포화상태와 실패사례 나타나고 있다. 국내 펜션시장은 연간 20%이상의 성장을 보여 왔으며, 소득수준향상 및 가족중심의 여가문화 확산으로 이용고객이 급증하는 추세이다.

  3. 국내 펜션 개념의 고찰

펜션(Pension)이란 용어가 국내에서 처음 사용된 것은 지난 98년 말 제주도개발특별법 개정 시안에서 ‘농어촌분양형펜션’의 필요성에 대한 언급에서 시작한다. 펜션은 이후 제주도에서 ‘휴양펜션업’으로 정착한 후 불과 몇 년 사이 전국에 걸쳐 급속히 확산되며 부동산 개발의 한 분야로 자리매김하였다.

2002년 상반기까지의 펜션시장 추이는 제주도와 기타지역 일부의 프랜차이즈 가맹형태를 제외하고는 아직까지 민박이란 개념에 가깝다고 볼 수 있다. 민박과 비교하여 펜션의 가장 큰 변화는 건축형태에서 나타난다. 민박(民泊)의 개념을 간단히 정의하면 ‘민가(民家)에서 숙박(宿泊)하다’¹⁷⁾란 뜻으로 일반 거주용 건축물의 여유 공간을 이용객에게 제공하고 이에 대한 소정의 대가를 지불받는 형식이다. 민박에 대하여 특별히 정해진 건축구조나 시설에 대한 규정이 없는 것이다. 반면 펜션은 제주도의 경우 휴양펜션업 제도를 통하여 이미 그 건축규모나 시설물에 대한 규정이 정해진 상태였고, 기타지역은 펜션이란 용어조차 생소한 상태에서 펜션개발 업체의 영리 목적과 부합된 사업방향에 따라 기존의 민박과 차별화하여 자체적인 펜션의 건축양식과 시설물 배치를 실시하였다. 이는 가까운 제주도의 형태를 사전에 답습하여 실시한 것으로 보인다.

이후 펜션의 개념이 각종 언론매체와 사이버공간을 통해 전파되면서 그 용어가 유래된 근거로 프랑스의 연금(年金)이란 뜻을 지닌 ‘팡시옹(Pension)’을 부각시켰다. 이는 유럽에서 은퇴한 노인들이 여생을 연금과 민박 경영으로 보냈다는 데서 그 이름이 유래된 것이다. 하지만 국내에서는 펜션이 연금의 역할을 대신해 주는 노후 생활 보장책의 의미로 친숙하게 자리 잡았다.

이러한 용어가 급속도로 퍼지게 된 의도를 되짚어볼 필요가 있다. 앞서 펜션의 유래 및 개념에서 살펴본 바 있듯이 ‘호혜를 베푸는 환대정신’이라는 보다 정겹고 봉사적인 뜻을 강조할 수도 있었을 것이다. 또한 프랑스의 팡숀 역시 ‘자연 풍광이 아름다운 산촌이나 호수가 및 바닷가에 입지한 고급 민박시설’로 해석할 수도 있다. 굳이 펜션을 연금과 관련지은 것은 펜션 개발업체의 마케팅 전략에 의해 투자의 개념을 보다 부각시키기 위한 의도로 볼 수 있을 것이다. 프랑스의 경우만 하여도 그 용어의 채택 연유는 연금과 더불어 민박이 노후의 수입원이 되었다는 뜻으로 펜션이 연금 역할을 대신한다는 해석은 찾아보기 힘들다.

국내 펜션의 도입 및 정착단계에서 이렇듯 연금의 개념을 통한 펜션 붐이 일어난 것은 우리네 현실의 불안한 노후대책에 대한 우려의 단면을 보여주는 것은 아닐는지 다시 한번 숙고해 보아야 할 것이다.

이렇듯 펜션 개발업체 및 관련 마케팅 업체의 전략에 의해 생겨난 펜션의 의미는 ‘연금’, 즉 안정적 노후 생활기반을 마련할 수 있는 연금의 대체상품으로 소비자들을 유혹한다.

 제2절 유사 숙박시설과의 비교 및 유형별 분류

  1. 유사 숙박시설과의 비교

펜션을 민박, 호텔, 콘도 등과 비교하면, 민박의 불편한 시설, 호텔의 비싼 이용료, 콘도의 높은 부대 시설비 등의 단점을 보완한 새로운 개념의 소규모 레저숙박 시설로 여행과 휴식을 함께 즐길 수 있는 매우 이상적인 숙박유형이라 말할 수 있겠다.

통념상 현재 우리나라에서는 펜션을 기존의 민박과 동일선상에서 ‘고급민박’ 개념으로 이해하고 있으나 민박과는 차별성이 있는 새로운 숙박형태이며, 콘도미니엄과도 차별성을 갖고 있다.¹⁸⁾

아래의 [표3]을 통해 그 차이점을 살펴볼 수 있다.

[표3] 유사경쟁상품과의 비교¹⁹⁾

구분	펜션	민박	콘도미니엄	전원주택
개념	고급 전원별장형 숙박	단순숙박시설	현대화된 숙박단지	자연지향적 거주형태
기능	숙박/음식제공/자가취사	숙박	숙박/음식제공/자가취사	-
시설형태	전통식/현대식 다양	전통식	전통식/현대식	전통식/현대식
객실수	10실이내	5실이내	50실이상	-
경영형태	Franchise/기업/가족중심	가족중심(부업성격)	기업중심	-
분양	1실당 2～20구좌 가능	못함	무제한	-
운영주체	개인, Franchise, 기업인	개인	기업인	개인
특징	가족/연인중심의 중저가형 숙박시설 지역적 특성을 최대 활용 친환경/자연적이며 테마가 있는 숙박여행	비교적 값은 저렴하지만 서비스의 질은 매우 열악함 단순한 숙박 기능	현대화된 부대시설 고액의 회원권 구입 성수기 이용 어려움 소규모 관광지에는 입지불가 지역문화와 접목하기 어려움	단순거주형태 소득창출 불가

이밖에도 건축형태의 차이점을 들 수 있다. 기존 민박의 경우 저렴한 숙박료의 장점을 제외하면 재래식 주택형태가 대부분으로 개별 현관, 욕실, 취사시설 등의 시설투자가 어려워 이용자에게 불편하고 개인 프라이버시를 보호받기 힘들다. 최근 리모델링을 통해 시설을 개․보수하여 펜션으로 운영하는 사례도 빈번하다. 콘도미니엄은 수익창출을 목적으로 대규모 투자가 이뤄지기에 시설의 규모나 청결도 면에서 우수하지만, 도시형의 콘크리트 구조 건축물이 대부분으로 환경친화형 체험시설로는 부적합하다. 전원주택의 경우는 소득창출과는 관계없이 단순거주형태로 건축되기에 건축주의 주관에 따라 다양한 건축형태가 보여진다. 하지만 펜션으로 이용하기 위해서는 민박의 경우와 같이 어느 정도의 리모델링을 통한 투자를 필요로 한다.

이에 비하여 펜션은 초기 건축단계부터 계획된 용도에 따라 주인의 거주공간과 이용객의 거주공간을 구분하여 독립적인 숙박과 취사가 가능하게 건축되었다. 또한 건축과 더불어 조경부문을 중요시한다. 건축물의 형태는 환경친화적인 형태를 선호하며 국내에서는 펜션 붐에 편승하여 통나무, 목조주택, 스틸하우스 등 유럽형 건축형태가 펜션 건축물의 주축을 이뤄왔다. 이와 더불어 웰빙(well-being) 열풍의 영향으로 황토건축물 또한 늘어나는 추세에 있다.

  2. 국내 펜션의 유형별 분류

국내 펜션을 입지와 건축물 그리고 운영형태에 따라 구분해 보면 크게 다음 [표4]의 5가지 정도로 나누어 살펴볼 수 있다.

[표4] 펜션의 입지와 건축물 및 운영형태에 따른 분류

구분	내용 설명
전원형 펜션	보통 대지 200평 이상 건축물 100평 정도로서 전원생활을 여유 있게 즐기려는 분들에게 적당하며, 텃밭과 자연경치를 만끽하며 여행자들에게 고향의 포근함과 주인의 섬세한 손길과 다정한 사랑 등을 느낄 수 있다는 장점 등이 있다.
농원형 펜션	약 1000평 이상 규모의 관광농원이나 수목원, 과수원 등 특화된 상품이 결합된 것으로, 주로 농원을 경영하는 사람들이 기존의 건물을 펜션으로 운영하는 것이다. 주말 농장 등을 체험할 수 있는 것이 장점이다. 이 때 지역적인 특성을 고려하여 특산물을 재배하면 사람들의 관심을 끌 수 있으며 지역 홍보에도 도움이 된다. 특히, 최근에는 야생식물 재배 판매와 어울려 고소득을 올리는 형태의 펜션들이 늘어나고 있다. 건축 규모는 전원형과 비슷한 규모라 할 수 있다.
카페형 펜션	카페와 펜션이 결합된 형태로, 이중의 수익을 올릴 수 있다. 위치 선정이 특히 중요한데 유동인구가 많은 곳에 자리 잡아야 하며, 인테리어와 음식의 맛 등 서비스에 각별히 신경을 써야 한다. 주위 곳곳에 펜션형 주택을 설치하여 심야시간 카페 이용자들이 이용할 수 있게 시설되어 있다.
별장형 펜션	단지처럼 여러 동이 들어선 형태로, 주변 경관이 수려한 곳에 자리를 잡는다. 상주하기보다는 별장으로 이용하는 사람들이 운영하는 펜션 형태로, 사용하지 않을 경우 타인에게 임대해주는 것이다. 개인으로 운영하기도 하지만 관리업체에 임대 관리를 대행시키기도 한다.
방가로형 펜션	저렴한 비용의 건축 및 이동식주택을 이용한 건축 상의 불편한 점을 해결하고, 독립된 생활공간으로서 사생활 보호 등 여러 면에서 젊은층 및 어린아이를 동반한 펜션이용자들에게 인기를 끌고 있다. 6평형 기준 건축비용이 기존 주택건축비용의 절반가격으로 주문 제작이 가능하며 현재 자연휴양림 펜션 민박이 인기를 모으는 것은 독립된 공간의 펜션시설이 갖추어져 있기 때문이다.

과거의 단독형 펜션개발의 추세를 보면 한 가지 방식의 펜션형태로 건축되고 운영되는 곳이 대다수 이었지만, 최근에는 신축 펜션은 물론이고 기존 펜션들도 건축물의 변화 추세와 마찬가지로 콤비네이션(combination) 방식을 적용시키는 곳들이 늘어나고 있다. 숙박동과 카페동을 구분하여 운영하는 경우라든가 주말 농장체험 시설을 겸하는 경우 등으로 살펴볼 수 있다.

한편 현행 펜션들의 소유 및 운영 유형 분석을 통해 개인 투자의 관점에서 자가생활형, 자산투자 및 별장형, 지분투자형, 전문 단지형의 몇 가지로 구분해 볼 수 있다.²⁰⁾ 이를 구분하여 살펴보면 아래 [표5]와 같다.

[표5] 현행 펜션들의 소유 및 운영 유형 분석을 통한 구분

구분	내 용 설 명
자가생활형	본인이 직접 운영하는 노후생활형, 수익형 전업용, 가족 동거용의 형태를 말하며, 본인의 자본으로 펜션을 짓는 방법으로 본인 거주공간과 객실을 동시에 지어 전원 생활과 더불어 안정된 수익을 확보할 수 있고 펜션창업의 가장 일반적인 방법으로 주로 은퇴 생활자, 기업체 퇴직자, 영농후계자, 예술가, 전문직 종사자 등이 주류를 이룬다.
자산투자 및 별장형	관리인을 두고 운영하여 안정된 고정 수익을 기대하는 동시에 별장으로 이용할 수 있는 유형으로 생업 때문에 도시를 벗어나지 못하여 펜션을 지어놓고도 운영관리를 할 수 없을 때 관리인을 두고 운영하는 방법과 운영관리회사에 위탁하여 운영하는 방법, 두 경우로 주로 회사원, 자영업자, 자기 사업체 소유자, 전문직 종사자, 공무원 등 도시 생활자 등에 적합하다.
지분투자형	관리인을 두고 운영하는 것은 앞의 자산투자 및 별장형과 같지만 소자본투자로 고정 수익을 기대하며 여러 사람과 함께 분산 투자를 하는 경우로 각종 동창회, 사회 동호회 등에서 자연과 벗하고 싶은 뜻이 있는 사람들끼리 투자하여 운영하는 방법으로 공동명의로 펜션을 짓고 운영은 운영관리회사에서 맡아 운영하며 수익은 투자비율에 따라 분배하게 된다.
전문 단지형	관광지나 레저시설이 가까운 곳에 펜션단지 개발회사에서 소규모 펜션 단지를 개발 후 분양시 완공된 건축물을 분양 받는 방법으로 자영 또는 관리인 운영, 즉 두 방식 모두 가능하며 분양 수익 및 고정 수익 확보가 가능하다. 물론 여기서 택지만 조성 후 분양하는 펜션 단지는 자가생활형 또는 자산투자형으로 분류되므로 전문단지형에서는 제외되어야 할 것이다.

 제3절 선행연구 검토

학계에 있어 펜션의 개념은 과거 민박(民泊)의 연장선상으로 여겨져 이에 대한 차별화 인식이 미비한 수준이었다. 2003년 발표된 학술․연구논문 등을 통해 민박과의 차별성이 언급되기 시작했으며, 이후 펜션 분야의 세부적인 연구가 진행되고 있다. 부동산 및 행정 분야 외에도 건축 및 환경, 사회복지 분야와 관련 펜션에 대한 다양한 연구가 시도되고 있다. 하지만, 개념 확립과 제도 정착이 이뤄지지 않은 상태에서 펜션의 모호한 기준으로 인해 연구 결과를 일반화시키는데 어려움을 겪고 있다.

[표 2)] 부동산 및 행정 분야 국내 연구동향

연구자	년도	내용	비고
오동훈 박선영 이재순	2003	펜션산업의 특징과 급성장 원인	펜션 개념 구분 및 현황분석
		우리나라 펜션하우징의 발전방향
오동훈	2003	여행숙박시설로서의 펜션의 지역 및   동반자선호도 분석과 투자대안으로서   의 펜션	-
서명천	2003	펜션의 사업 타당성 분석	-
이시은	2003	펜션 운영자의 태도와 운영 만족도	-
이경용	2003	펜션 사업에 관하여	사례중심
김학길	2004	펜션 선택속성에 대한 이용객의 인식	-
방창성	2004	펜션 활성화 방안에 대하여	-
김인호	2004	수도권 펜션 이용자의 만족도 분석	-
이훈석	2004	펜션업이 지역에 미치는 영향	이용자의 관광행태와 지출흐름 중심
이승숙	2004	새로운 숙박시설로서 펜션과 지역 관   광산업의 활성화	경기도 포천군 사례
박희정	2004	펜션의 분포와 입지 유형 분류	-

 제4절 연구 분석틀

전체적으로 펜션의 개념고찰, 제도현황, 개발 및 운영 실태를 다루었으며, 이에 대한 문제점과 개선방안을 언급하였다.

본 연구를 위해 설정한 분석틀을 제시하면 다음의 [그림2]와 같다.

Pension 개요

유래 및 개념

선행 연구 검토

실 태 및 문 제 점 분 석

커뮤 니티 활용

운 영 자

도입배경 및 현황

Pension 사례조사

해외 사례

일본

유럽

기타

관련 문헌 조사

방문 및 면접

국내 사례

제주도

기타

이 용 자

Pension 관련제도 검토

휴양펜션업

시행

관광펜션업

시행 예정

인 터 넷 자료 검색

설문 조사

국내 Pension 개발현황

                           

향후 전망 및 개선방안 도출

[그림2] 분석틀

제3장 해외 펜션개발의 현황 및 사례 분석

 제1절 일본 펜션개발 현황 및 사례

우리나라는 펜션의 역사가 짧고 관련제도 역시 미비한 상태이므로 가까운 예로 ‘일본 펜션업의 발전 과정’²¹⁾을 조명하여 우리나라에서 펜션이 나아가야 할 과제와 전망을 살펴보도록 한다.

  1. 일본 펜션 현황과 인식

일본에서 펜션은 ‘가족경영의 소규모 서양식호텔’로 인식되어 있으며 여관업법 중 간이숙박소 영업의 적용을 받으며 펜션과 관련된 독자적인 법률은 없다. 단지 1986년에 펜션의 시설기준을 명확히 밝히고 있는데, ‘숙박 형태가 서양식의 구조설비를 갖추고, 운영자가 숙박자와 교류 기회를 갖는 등 비교적 소규모의 호텔영업이며, 가족여행자가 숙박하기 적당한 객실, 라운지, 플레이 룸 및 식당을 갖추고 있는 것을 말한다’고 정의하고 있다.

따라서 객실은 10실 이상(그 중 80%이상이 서양식 객실) 그 외 플레이룸, 식당, 취사장, 욕실, 화장실, 침대 등 세부적으로 규정하고 있다. 이는 초기 펜션의 특징으로 최근과 같이 다양한 형태의 펜션이 등장하고 있는 상황에서는 컨셉을 포괄하여 정의하기 어렵다.

   1) 펜션의 역사

일본 펜션의 기원은 유럽에 있다. 예를 들면 영국의 B&B(Bed & Breakfast)는 일반적인 호칭에서 알 수 있듯이 베드와 아침식사, 즉 조식(朝食)을 포함한 1박을 저렴하게 제공하는 숙박시설이다. 이러한 유럽의 펜션을 원형으로 하였기 때문에 시대와 이용자의 필요에 부합하여 독자적인 펜션으로 나아갈 수 있었다.

제1호 펜션은 1970년에 문을 열었다. 개업 당시는 아침식사만 제공하는 B&B스타일이었다. 이것이 숙박객의 불평요인이 되자, 결국 숙박자의 희망에 따라 저녁식사(夕食)를 제공하게 되었다. 이후 석식 제공은 펜션의 상식처럼 자리 잡게 되었다. 그 후 1973년에 PSD(Pension System Development)라는 펜션 공급회사가 설립되었으며, 이를 계기로 펜션은 급증하였다. PSD는 펜션촌의 용지 확보 및 건설, 오너모집 및 교육, 그 밖에 융자알선까지 포함한 일종의 프렌차이즈 경영시스템으로 다수의 펜션이 이를 통해 개업하였다.

   2) 펜션 규모와 시장 추이

일본 펜션연맹의 조사에 의하면 1995년 당시 펜션 수가 3,323채로 호텔과 여관, 민숙 등에 미치지는 못하지만 숙박시설로 자리를 잡아가고 있었다. PSD가 설립된 후 15년도 경과하지 않아 2천 채를 넘어섰으며, 그 후에도 지속적으로 증가하여, 1987년까지는 전년대비 20%의 증가율을 기록하였다.

펜션의 연 숙박객수는 1985년대에 들어와 감소경향을 보였고 1989년, 1991년에 다소 회복하였다가 경기의 침체 및 일손 부족 등으로 인해 객실 가동률이 저하되어 대폭 감소하는 추세를 보였다. 수요가 감소한데도 원인이 있었지만 펜션을 운영하는 측에서 의도적으로 가동률을 낮추었기 때문에 매출이 대폭 줄어든 이유도 있었다.

1992년은 3년 동안의 반동도 있어 10% 증가한 470억엔 대의 매출을 나타냈으나, 이를 정점으로 1993년 2% 감소, 1994년 8% 감소하였다. 매출이 감소한 요인은 숙박객수 감소와 숙박단가 저하에 따른 것이다. 1995년은 약간 회복 기미를 보였는데, 이는 단가의 감소에도 불구하고 숙박인구가 증가하였고 또 펜션의 수가 증가한데 힘입은 결과였다.

   3) 이용자 현황과 평균 숙박단가

1986년에 6,889엔이었던 1인당 평균 숙박단가는 다음해 7천엔 대가 되었고, 1989년에는 8천엔 대에 돌입하였다.

1인당 평균 숙박단가는 1992년까지는 계속 상승하였으나, 펜션 자체가 고급을 지향하며 등급을 상향 조정하면서 숙박요금도 대폭 인상하여 리조트 호텔과 비슷한 계절요금을 받는 펜션이 크게 증가하였다. 저렴한 가격을 주무기로 하던 펜션이었으나 경제적인 숙박소라 말할 수 없게 된 상황이 되었다.

펜션에 한정된 것은 아니지만 최근에는 요금을 떨어뜨리지 않고는 고객을 불러들일 수 없는 경영환경에 처해 있다. 어쩔 수 없이 펜션도 요금을 내리는 방향으로 가고 있으며, 계절요금을 없애거나 평일할인 등도 채택하고 있다.

  2. 시장변화와 수급분석

   1) 매출액 감소로 인한 나빠진 수지상황

영업이익은 1990년부터 감소하는 경향을 보이며, 1995년에는 328만엔의 마이너스를 나타내었다. 펜션의 평균 1채당 연간 매출액은 1990년의 1,621만엔을 정점으로 감소, 1995년에 1,371만엔이 되었다.

총 투자액 대비 매출액도 높지 않다. 따라서 매출원가, 인건비, 일반관리비 등을 비교적 낮게 책정해야 한다. 그래도 감가상각비, 차입금의 지불이자 등이 매출에서 차지하는 비중이 상당하다. 또 일반관리비 중에는 광고 선전비의 비율이 높아(매출의 10%정도), 상당한 부담이 되고 있다.

   2) 막대한 차입금과 상환 규모

펜션 경영의 가장 큰 문제점은 많은 펜션이 막대한 차입금을 가지고 있어 상환을 고려해야 한다는 것이다. 개업을 위해서는 상당한 투자가 필요하므로 이에 따른 차입금 규모도 커지게 되는 것이다. 이 때문에 개업자금도 일시에 상승. 1975년대에 7천만엔 대였던 1채당 평균개업자금이 1991년에는 피크에 달해 1억2천9백만엔까지 증가하였다.

이렇게 고액의 설비투자를 하였으나, 높은 숙박요금은 받을 수 없었다.

호텔이나 여관에 비해 객실도 작고 요금도 적어 투자금액에 부합하는 채산성을 기대하기 위해서는 상당히 높은 가동률이 필요하였다. 그러나 이러한 여건들이 갖추어지지 못한 데 비해 경영이 이루어질 수 있었던 것은 인건비가 그다지 많이 들어가지 않았기 때문이라고 볼 수 있다.

   3) 과다한 노동력 투입(Over work)

펜션의 대부분을 차지하고 있는 것은 10실, 30명 정원 정도의 규모이다. 7∼8월이나 연말연시 등 성수기에 정원이 일시에 가동되는 경우 부부 두 사람의 일손으로는 힘들다. 근래에 들어 일본의 펜션에서 아르바이트를 희망하는 젊은이도 부쩍 줄었기 때문에 일손이 바쁜 시기에 아르바이트 노동력도 구하기 쉽지 않은 형편이다.

일손 부족으로 바쁜 철을 극복할 수 없어 부득이 객실 가동률을 낮추는 펜션도 생겨나기 시작했다. 1991년에 시장이 마이너스로 돌아선 가장 큰 이유도 여기에 있다. 10실, 30명 정도의 수용력은 가족이 운영하는 범위를 넘어선 것으로 과중한 노동으로 건강을 해치는 경우도 적지 않았다.

  3. 펜션 이용객의 변화

1985년까지 펜션 이용객은 젊은 여성층이 압도적으로 많았다. 그러나 1990년경부터는 가족 이용객의 증가세가 두드러져 전체 펜션 이용객의 반 정도를 차지하게 되고, 그 후 2∼3년에는 80% 비율을 차지하게 되었다.

이용객(여성)의 연령은 1985년경까지 20세 전후가 반수 이상을 차지하고, 25세 이상 성인은 30% 정도였으나, 그 후 비율이 역전되어 20세 전후가 감소하고 25세 이상이 증가하는 추세를 보였다.

그 후 몇 년간 25세 이상의 비율은 꾸준히 증가하여, 1995년에는 68%에 이르렀고 반면 18세 이하의 저 연령층의 비율은 낮아졌다. 중심고객층이 젊은 여성에서 가족단위 이용객이나 25세 이상의 성인으로 옮겨가는 추세를 보인 것이다.

 제2절 일본 펜션 탐방 자료를 통한 사례검토

다음의 내용은 우리나라보다 약 30여년 가까이 앞서 펜션을 도입한 일본의 펜션 탐방을 통해 작성된 ‘일본 펜션과 비교해 본 우리의 문제점 및 대안’²²⁾의 자료를 발췌하여 정리한 내용이다.

인하공대 건축학과 송재승 교수와 (주)나무와 삶 CEO 등이 지난 2003년 6월말 일본 현지 펜션 탐방을 실시하여 일본의 펜션에서 숙박을 하며 20여년 펜션을 실제 운영한 운영자와의 인터뷰를 토대로 정리하고 검토한 내용을 발췌하여 일부 수정 및 인용토록 하겠다. 탐방업체의 특성상 목조건축 관련 부문이 필요 이상 언급되었음을 감안하여 일부 삭제 및 수정하였다.

차후 이를 근거로 국내 펜션의 문제점에 따른 개선방안을 도출함에 있어 도움을 얻고자 한다.

  1. 키요사또 펜션단지

   1) 현황

“키요사또”로 나가노 현에 위치하고 있는 관광 펜션단지는 종합관광지 내에 숙박시설은 75개의 펜션, 민박 8개, 호텔 10개가 있다. 동경에서는 약 1시간 40분, 오오사까에서는 2시간 정도 걸린다고 한다.

안내서에는 미술관과 박물관이 9개소, 스포츠 시설 18개소, 판매점, 토산품점등이 입점한 종합 관광단지로 우리나라에서 볼 수 없는 종합 펜션 단지이다.

펜션 단지는 여러 개로 나뉘어져 있는데 이곳에는 약 30채의 테마 펜션이 있다. 기요사또는 일본 펜션에서도 외국인이 개발한 단지 사례이다.

단지 초입에는 펜션 단지의 상징인 목각으로 만든 사슴이 진열되어 지나가는 여행객들의 눈길을 사로잡는다.

[사진4] 키요사또 펜션단지

   2) 수익성

가동률은 5월 연휴 및 8월은 100%, 7, 9월은 거의 95%이상이라고 한다. 평상시에는 가족이 직접 운영하고 성수기 시즌에는 아르바이트를 두어서 운영한다.

이곳의 주인은 단독 펜션은 무리라고 말한다. 아무래도 혼자서 갖는 테마에 한계가 있어서인가 보다. 적어도 5채 이상은 모여서 각자의 테마로 연계시키는 것이 필요하다고 한다. 음식은 3,000엔～4,000엔 코스가 있다.

펜션 단지는 여러 개로 나뉘어져 있는데 이곳에는 약 30채의 테마 펜션이 있다. 기요사또는 일본 펜션에서도 외국인이 개발한 단지 사례이다.

20여년의 경험을 가진 펜션 주인의 충고는 단지는 10～20채 정도가 모여서 테마를 가지고 운영 하는 것이 정상이며 그 이상 시 과열 경쟁으로 수익에 무리가 생긴다고 얘기 하고 있다. 단지의 개념으로 10～20채라고 하는 것은 지역과 관광 상품에 따라서 다름이 있을 것이다.

   3) 운영

그들은 서구 문화를 펜션에서 느낄 수 있도록 단지 전체가 서구식 스타일의 테마 펜션을 기획하여 분위기를 고조시키고 있었다.

[사진5] 키요사또 펜션 테마시설

또 한 채는 서구식 스타일로 조랑말과 큰 말을 갖춰 놓고 말을 타보는 테마를 운영하고 있었다. 말을 타는 주행코스라 봐야 한 바퀴 도는데 약 400미터 정도이다. 한번 타는 데는 1,050엔(한화 11,000원)을 받는다.

이들은 각 집마다 테마를 가지고 있으면서 고객들에게 테마를 공유하게 할 수 있는 방법을 찾고 있다. 이 단지 안에서는 미술관과 목공체험 공방이 있다. 나무로 만든 개, 사슴, 노루 등을 가족이 와서 직접 만들어 볼 수 있는 공방을 만들어 [사진5]과 같이 작업장, 재료 보관장, 페인트 칠 하는 곳, 손 씻는 곳 , 말 타는 곳 등을 두루 갖추어 놓았다.

손님이 숙박을 하는 동안 좋은 기억만 남게 운영하는 것이 중요 하다고 한다. 홈페이지는 직접 운영하고 있으며 사진만 보고도 가고 싶다는 생각이 들도록 디자인에서 임팩트가 나와야 한다고 강조 하고 있다.

‘미술관이 왜 있느냐?’는 질문에 대해 ‘펜션 손님의 그룹은 1)가족, 2)부부, 3)여성그룹이 있는데, 특히 이 세 그룹을 만족 시킬 만한 종합 체험을 할 수 있는 것이 필요하여 여성끼리 오는 손님을 맞기 위해서는 필히 미술관 혹은 박물관이 필요하다’고 한다.

  2. 아오조라 펜션

   1) 현황

나가노 현에 있는 해발 1,740미터 산속에 있는 펜션으로 많은 야생 동물이 서식하고 있다. 펜션 주택 주변으로 온통 이끼가 끼어 있는 그야말로 살아 있는 청정 지역이다. 언제 끼었는지 모르게 안개구름 속에 있다가는 곧 개는 기상변화가 무쌍한 곳 이다.

이곳은 기압이 낮아서 물이 끓는 온도가 95도이고 주변 4㎞ 이내에 스키장이 있다. 국립공원으로 되어 있으며 땅은 장기임대 연간 10만엔(한화 약100만원)정도의 임대료를 지급하고 임대하여 쓰고 있었다.

눈은 30～50센티/일, 150센티 정도가 쌓이는데 펜션주에 의하면 임대료를 내면 눈이 와도 국가가 치워 준다고 한다. 해발 1,740미터인데 산속 대부분 도로가 포장이 되어 있다.

1986년 총 투자액 5,000만엔 중 설비별도, 5,000만엔의 1/3정도를 빌려서 재료는 전부 수입하여 건축. 크기는 약 67평, 기초공사를 중요시하여 기초에 완벽히 투자하였으며 경량골조를 사용한 목조주택으로 건축을 하였다.

이집의 펜션주는 68세로서 도시바에서 15년간 근속 하였으며 후에는 코끼리표 밥통 회사에서 연구개발 부장으로 15년간 근속 후 퇴임하여 펜션주가 되었다. 68세의 주인 부부가 직접 음식을 만들고 서비스를 제공한다.

   2) 건축 문제

이 집 펜션주는 벽난로를 벽면보다 내부로 돌출되게 설치한 것을 매우 후회 하면서 벽난로 면이 벽면과 같이 평행되게 설치하여 외부로 돌출 되게 하는 것이 면적 활용 면에서 바람직하다고 한다.

무엇보다도 눈에 띄는 것은 비상 탈출용 신호등과 눈에 잘 띄는 곳에 소화기, 비상탈출용 사다리가 설치되어 있어 누구나 위험에 처할시 탈출을 할 수 있도록 만반의 준비를 하여 놓았다.

이점은 누구나가 배워야 한다고 생각을 하고 한국의 건축협회 혹은 건설부에서는 법으로 제정을 하여야 한다고 생각을 한다. 무엇보다도 손님은 제대로 가동이 되는 안전시스템을 확인 하였을 때 안심 할 것이다.

   2) 수익성 검토

월급 생활자들이 퇴직하여 펜션을 운영하므로 연금과 별다른 소득 없이 펜션을 시작했다고 한다. 주인 부부 둘이 운영하므로 특별히 인건비가 들지 않는다.

초기에는 투자에 대한 감가상각을 하느라고 재무재표상은 적자이나 현금흐름은 괜찮았다고 한다. 당시 금리는 6%, 초기에는 이익은 없었으며 연금으로 생활, 이익금으로 빚을 갚고 여행 등의 경비를 충당하고 있다.

향후 염려되는 것은 건축물 보수비 증가가 예상되므로 15년 이상이 된다면 처분하는 것이 유리할 수도 있다는 견해를 보인다.

난방비는 월 보통 200～250리터, 동절기에는 350리터를 사용한다고 한다. 연말연시 성수기에는 별도의 난방용 비용을 1000엔 정도를 더 받고 있다고 한다.

1986년도에 투자 후 수년 뒤에 경기하강이 시작, 버블(bubble)이 터지고 나서 2000년경에야 모든 빚을 갚았다고 한다.

펜션 주인은 돈을 벌려고 한다면 펜션을 권하고 싶지 않다고 한다.

   4) 운영시스템

초기에는 숙박만 하였으나 주변에 식당이 없다보니 고객이 식사를 요구하게 되어 아침저녁을 공급하였는데 점차 체력이 떨어지게 되어 10여명정도 밖에는 받을 수가 없다고 한다. 1박2식에 1인당 8,900엔으로 17년간 바꾸지 않고 있었다.

식사는 한 시간 이상 지체되면 문제가 발생하기에 사전 예약을 통해 미리 준비하고 시간을 맞추어 내는 것이 매우 중요하다. 문제는 손님이 아침 퇴실시간을 변경하는 경우에는 손님에게 맞추어 식사시간을 조정한다.

17년 전 시작 당시 23개 이었으나 현재는 20개가 운영이 되고 있으며 초기에는 동네의 업자끼리 잘 모였으나 90년 버블이 생기면서 모임이 해산 되었다.

경기만 좋다면 팔고 싶으나 어린 시절에 방문을 하고나서 어른이 되어 결혼하고 다시 방문하는 이용객을 대하면 이는 말로 표현하기 어려울 정도로 반갑다. 인간관계에서 오는 삶이 좋기에 계속 하고 있다고 한다.

현재 35～72세 되는 사람들이 펜션을 운영하고 있다. 펜션 오너는 모든 것을 할 수 있어야 한다고 한다. 펜션 오너는 오너 자체가 테마가 되어야 하고 모든 건물의 관리에서부터 고객관리 까지 하지 않으면 안 된다고 한다.

대기업은 펜션을 직원의 복지시설로 사전에 예약을 하여 3,000엔짜리 숙박도 있어 경쟁이 치열하단다.

  3. 코스코스(후지펜션 마을 내)

   1) 현황

동경에서 두 시간 정도 떨어진 후지산이 보이고 주변에는 산과 가와구치 호수가 어우러지는 경치가 빼어난 곳에 위치한 펜션이다. 수상놀이도 가능하고 후지산의 정경을 촬영하려고 많은 사람들이 모여드는 종합 관광지이기도 하다. 25년 전에 250～300평 정도로 개발회사가 분양하는 펜션을 매입하여 운영하고 있다.

   2) 건축

일본식으로 건축되었는데 실내의 습기로 인하여 이용객에 불쾌감을 주고 있다. 옷을 끼워 입지 않고는 잠을 잘 수 없을 정도다. 습기로 인해 침대까지 습하기 때문이다. 펜션 주변에 호수가 있고 깊은 산이 있어 습기가 많은 듯 했다. 이것은 건축물의 구조에 원인이 있다고 본다. 춥고 습하여 밤새도록 히터를 가동하여도 아무런 효과가 없었다. 겨울의 난방비 손실률이 높으리라 예측된다.

침대도 너무 작았다. 초기에 손님들이 서구식 펜션이라는 것을 체험해 보기 위하여 그룹으로 몰려 오다보니 객실은 적고 손님은 받아야 하는 상황에서 적은 침대를 방에 많이 넣은 까닭이다.

1층 실내분위기를 내기 위해서 와인카운터도 있고 탕 목욕을 할 수 있도록 목욕탕도 있다. 초기에는 1층에만 욕조가 있었으나 객실마다 화장실과 샤워실을 요구해 UNIT로 된 목욕탕을 넣었다.

2층에 타일로 된 목욕탕을 설치하게 되면 누수의 문제가 우려된다고 한다. 보일러나 가스 봄베이를 보관 할 장소가 마땅치 않아 건물 밖에다 방치하였다.

   3) 운영 및 수익

초기에는 숙박만 하였으나 주변에 식당이 없다보니 고객이 식사를 요구하게 되어 1박1식 혹은 1박 2식으로 운영되고 있다. 1박에는 8000엔/1인이고 식대는 별도이다. 20년 전에는 연간 2,000여명이 방문하였는데 현재는 1,800여명이 찾아오고 있다.

초기 30～40세까지는 성수기에(7～9월) 6개의 객실(베드 20개)이 90%정도 가동률을 올릴 수 있었고 그래도 부족하여 추가로 방갈로를 제작하여 25명을 수용하였다. 60세인 현재는 힘이 들어 15명 정도를 수용하는 수준이다.

이곳에서의 아침 식사는 얇게 썬 햄 한조각과 야채, 계란말이 한 조각, 요구르트와 빵, 우유와 주스 한잔을 제공한다. 저녁은 아침식사와 유사한데 작은 소고기스테이크가 추가된다. 식사 중에는 손님이 대기하지 않도록 사전 예약된 시간에 최선을 다하여 서비스한다.

제4장 국내 펜션개발의 현황 및 사례 분석

 제1절 제주도 펜션개발 현황 및 사례검토

[사진6] 제주도 통나무 빌리지

1998년 10월 탐라대 양영근 교수가 제주도개발특별법 개정 시안에 '특별개발우대사업 중 지역주민의 소득증대에 기여할 수 있는 농어촌분양형펜션을 추가해야 한다'는 의견을 제주도지사에게 제안한 게 시초다. 제주도 내 중·소자본을 가진 농·어민 스스로 소규모 관광숙박업에 참여케 함으로써 농어촌 지역경제를 살리고자 했다. 또 최근 관광객의 욕구가 자기들만의 공간과 자연환경친화적인 새로운 숙박개념으로 변화하는 추세로, 이들의 욕구 수용 측면과 21세기 제주 비전에 다가서는 도민주체 개발을 일부 실현하도록 기존에 없는 새로운 발상으로 전국에서 처음으로 도입했다.²³⁾

2000년 제주개발특별법 개정과 2002년 4월 제주도의 국제자유도시 지정 및 관련법규 제정으로 펜션에 관한 법적기준이 마련되었다.

  1. 분포상황

제주지역의 펜션은 서귀포시를 중심으로 한 제주남부지역에 가장 많이 분포되어 있는 것으로 알려지고 있다.²⁴⁾ 그 외의 지역은 경관이 수려한 곳이나 유명관광지 주변에 20～30여 곳 정도가 분포되어 있다.

  2. 운영현황

 제주도에서 펜션을 운영할 경우에는 법적 규정 시설 기준은 10실 이하 객실과 동물사육장, 목장 등의 부대시설을 갖춰야 한다. 또한 콘도처럼 1실당 2∼20명에게 회원권도 분양할 수도 있다.

[표7] 제주도 펜션 운영현황²⁵⁾

2003년 현재

구분	밀집지역	특징	비고
제주시	이호동과 도두동 지역	제주공항에 인접한 데다 주변지역에  상권이 형성돼 있어 편리하지만  조용하고 전원적인 분위기에서는 취약	현재 30곳이 운영
서귀포시	중문관광단지를 중심으로 한 중문동 일대, 서귀포시 일원	제주도내에서 펜션주택이 가장 밀집된  지역으로 중문관광단지와 풍부한 관광  인프라․스트럭처를 바탕으로 제주지역  펜션 메카로 불림	중문동 일대 - 60여곳 서귀포시주변 - 30여곳
북제주군	신엄 해안도로변 (콘도 및 리조트) 함덕해수욕장 주변	천혜의 자연경관 및 풍부한 주변  관광자원,  해안도로를 따라 바다의  조망이 탁월한 것이 특징	신엄해안도로변 - 20곳 함덕지역 - 15곳
남제주군	안덕면 지역 성산읍 지역	주변 경관은 좋지만 공항에서 비교적  멀기 때문에 외부지역에서의 접근성이  떨어짐. 그러나 관광인프라가 집중되어  있는 서귀포와 가깝기 때문에 극복할  수 있는 잠재력이 충분	안덕면 지역 - 20곳 성산읍 지역 - 15곳

  3. 영업현황

2003년 현재 제주도에서 펜션 형태의 영업을 하는 곳들의 실적을 살펴보면 과거와 달리 비수기와 성수기 구분이 없어지고 있는 현상이다. 제주지역의 일반적인 펜션 영업현황은 다음의 [표8]과 같이 나타난다.

[표8] 제주지역 펜션 영업현황²⁶⁾

월	객실 가동률	가동률 설정근거	총객실료
1	50%	신년일출 관광객 및 연휴를 활용한 관광객의 수요로 주말은 물론 1～10일까지 높은 예약률 예상	1,500만원
2	30%	3월과 더불어 특별한 이벤트 및 주말을 제외하면 휴가가 없어 가동률이 저조한 달	800만원
3	30%	2월과 유사	800만원
4	50%	신혼여행객의 증가로 50% 가동률 예상	1,500만원
5	50%	4월과 함께 신혼여행객의 수요가 많음	1,500만원
6	30%	2,3월과 마찬가지로 특별한 이벤트가 없음	800만원
7	90%	여름휴가 및 제주관광의 성수기로 90%이상의 예약률을 예상	4,050만원
8	90%	7월과 함께 최고의 가동률이 보장되는 달	4,050만원
9	50%	휴가철을 놓친 여행객들의 잔여수요로 50%	1,500만원
10	60%	봄과 함께 결혼시즌으로 신혼여행증가	1,900만원
11	50%	10월과 유사하지만 약간 저조함	1,500만원
12	40%	크리스마스 및 연말, 연초의 연휴, 망년회	1,300만원
평균가동률  51.66%		해당사례의 단지계획과 건축디자인 및 적용프로그램적용의 차이에 따라 가동률의 차이가 존재할 수 있음.	총합 2억 1천 200만원

- 2인 기준 9평형 객실 - 10실 기준(1실 10만원) - 2003년 현재 -

  4. 제주 펜션 종합검토

제주 펜션의 종합검토 내용은 아래 [표9]과 같이 요약해 볼 수 있다.

[표9] 제주 펜션 종합검토

구분	특     징	시  사  점
단지설계	․단지 내의 건축요소는 거의 유사하여 전체적     인 통일감을 형성  ․개별건축물은 각각의 내부공간디자인 혹은    적용된 자재 및 디테일을 달리하여 차별화	- 지나친 다양성에 입각한 디자인은 분양성의 감소 및 혼     란스러움을 야기  - 단지의 전체적인 통일감을 확보한 후 개별건축의 개성     을 확보할 수 있는 방안을 고려하는 것이 바람직
입지조건	․해당사례의 입지조건을 최대한 단지 내․외부     로 끌어들이는 기법  ․다양한 외부활동들을 지원하기 위한 독자적인     프로그램을 개발	- 전 객실의 바다조망이 가능한 배치 혹은 떨어져 있는      바다를 가까이 느껴볼 수 있는 친수(해수)공간 등의 디     자인은 입지조건을 효과적으로 활용한 사례,  - 더불어 이와 연계하는 외부활동 프로그램 역시 운영상     의 이점을 가져올 수 있음
연계활동	․외부 관광자원 및 타 여행사 인근 리조트․호     텔․콘도 등과 연계한 패키지 상품 개발  ․렌터카 할인 서비스 대행 및 무료여행상담 주     선 등 고객중심 여행지원서비스	- 파도마을의 경우 롯데․신라호텔에서의 1박 후 해당       단지에서의 2박 및 렌터카 지원 등을 함께 담은 패키지    상품을 선보이고 있으며, 인근의 관광자원과 연계하여    상승효과를 기대할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가
이용자	․주요고객대상을 명확히 설정하여 메인 타깃을     위한 설계 및 부대서비스가 특화  ․여러 이용계층이 한데 모여 발생할 수 있는      부작용을 미연에 방지하려 노력	- ‘신가족주의’가 부상하는 현 시점에서 주말 및 휴가를    이용한 가족단위의 관광객을 타깃으로 설정하였다면    가족을 컨셉으로 한 내부디자인 및 활동지원, 부대시설    배치 등 특화된 펜션단지로 계획하는 것이 효과적
홈페이지	․고객과 가장 처음 접하는 매개체인 홈페이지    디자인, 유지․관리에 상당한 비용을 지출  ․각종 매스미디어와 인터넷을 통한 실시간 예     약 및 고객과의 대화를 활용하여 탁월한 홍보     효과를 거두고 있음	- 사이버 공간에서의 파급효과 및 홍보효과에 대한 중요     성 인식필요 및 시스템 구축의 근거  - 적극적인 홍보 및 마케팅 수단으로서 on-line상의 홈페     이지를 활용가능
고객지원	․투숙객들과의 지속적인 유대관계 형성과 연속     적인 파급효과 도모  ․한번 인연을 맺은 고객과의 교류지속을 위한     특색 있는 프로그램을 고안․적용	- 객실 동별로 주인장을 두는 파도마을 및 고객들이 수확     한 감귤과 한라봉을 직접 배송해주는 쇼핑몰을 운영하     는 고향마을 통나무집, 직접 텃밭에서 재배한 싱싱한      야채 등을 고객에게 선사하는 사례 등은 유대관계형성     을 위한 방법론의 케이스가 될 수 있다.
부대시설	․단지 내․외부에 디자인된 인위적인 부대시      설 역시 투숙객을 유인할 수 있는 하나의 테     마 혹은 매력 포인트가 됨	실제로 실외의 풀장이 설치된 곳과 그렇지 않은 곳은      ‘가족’ 및 ‘단체’를 타깃으로 한 사례에서는 고객유인 차    원에서 상당한 차이를 보일 수 있다.
외부공간	․전원주택이란 컨셉을 중심으로 각 객실동이      가지는 전용정원의 면적이 커지는 추세  ․기존의 호텔 및 콘도에서 느낄 수 없는 여유     로움을 투숙객에게 중점적으로 어필	펜션이 단지형태로 복합화․대형화되더라도 휴양 혹은   전원주택이란 이미지를 넓고 여유 있는 오픈스페이스 및    테마정원 등으로 단독펜션에서 시도할 수 없는 쾌적하고    매력 있는 환경을 제공해 주어야 한다.

 제2절 전국 펜션운영 현황 및 예측

2000년대 특히 2002년 이후 펜션 분야의 부동산 개발 및 투자 붐이 급속히 확산되었다. 이는 앞서 언급한바 있는 주5일 근무제 등 근무형태의 변화와 더불어 IMF 이후 저금리와 주택시장 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 유동자금의 새로운 투자처로 펜션이 부각 되었고, 부동산 개발업체들의 영리성과 맞물리면서 수도권 지역과 강원도 일대를 중심으로 점차 확산되었다. 이러한 개발추이가 언론매체는 물론 각종 박람회와 세미나 등을 통해 급물살을 타면서 일부 지역에선 펜션의 포화상태라는 우려도 나타났고, 충남 서해안 지역을 거쳐 전국적으로 확산되었다.

특히 지난 99년 이전까지 지정제로 운영되던 농어촌 민박이 규제완화정책에 따라 자율화된 이후 민박형태의 펜션개발은 급증 추세를 보였다.

현행 법규상 국내에서는 제주도를 제외하고는 펜션에 관련된 법규가 없어 정확한 통계치를 구하는 것은 불가능한 현실이다.

국내 펜션시장은 2000년 14곳, 2001년 80여 곳, 2002년 초 100여 채 미만으로 파악되던 것이 연말에는 500여 채에 달할 정도로 양적으로 팽창했다. 여기에 기존 민박이나 전원주택 등의 건축물까지 리모델링을 통해 펜션으로 간판을 바꿔달기 시작하였다. 이를 합치면 2002년말 현재 1,000여채 정도로 추정되었다. 이후 펜션 건축을 위한 전용허가 건수가 급증하여 2004년 3월 현재 전국에 펜션이 1,500여로, 객실 수로는 2만실이 넘을 것으로 추산하였으며, 지난2004년말 현재 3,000여개의 펜션이 운영되리라 추측되어진다.²⁷⁾ 관련법규의 미비로 정확한 통계치는 구할 수 없으나 이미 기정사실화되어 현실로 나타나고 있다.

국내 전국에 걸쳐 펜션이 확대된 것은 2000년경으로 볼 수 있다. 밀레니엄 시대의 시작과 더불어 우리의 생활패턴의 많은 변화 중 하나로 여행문화의 새로운 장이 열린 것이다. 이때부터 유명 관광지 주변에 신축 펜션의 조성이 활발히 진행되었고 기존 전원주택 별장 등을 리모델링한 펜션도 가세하여 놀랄만한 증가추이를 보였다. 펜션 열풍이라고 까지 표현하기도 한다.

펜션은 새로운 숙박형태의 신선함을 무기로 여행 틈새시장을 공략하며 수도권 근교 유명 관광지를 시작으로 전국에 걸쳐 급속도로 전파되었다.

그러나 아직까지 펜션의 종류나 운영방법이 걸음마 단계인 상태에서 대부분의 펜션이 민박 형태를 크게 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 앞으로의 펜션은 수요자에게 관광과 체험학습 등의 프로그램을 제공하는 이른바 테마형으로 바뀌어 갈 전망이고 점차 이러한 추세가 현실로 나타나고 있다.

펜션 시장의 규모를 정확하게 가늠하기는 어렵지만 지금까지와 같은 단순형 펜션의 수요는 지난해를 기점으로 급속하게 줄어들고 있는 것으로 파악된다. 단순히 잠만 자는 숙박형태의 펜션으로는 더 이상 수요자를 욕구를 충족시킬 수 없는 현실이다.

단지형 펜션이든, 개인형 펜션이든, 근사한 테마를 갖추고 있든, 그렇지 못하든 간에 펜션 숫자의 절대적인 급증은 어느 펜션을 막론하고 이미 매출액 감소와 광고비 증가라는 현상을 초래하고 있다.

펜션 이용자수가 폭발적으로 증가하지 않는 한 펜션의 공급초과 현상은 쉽게 수그러들지 않을 것으로 보인다. 현재 운영중인 펜션만으로도 수요를 웃돌고 있는 것으로 예측하고 있다.

단독형 펜션들도 자연경관, 문화테마, 레저테마 등을 적극 활용하여 독립적인 위치를 확보하고 있기 때문에 그 인기는 지속될 것으로 예상되나, 일부 테마 부재와 시설이 낙후된 펜션들은 장기적으로는 여행객들의 발길이 멀어질 것으로 예상하였다.²⁸⁾

펜션에 대한 특별한 규제책이 나오지 않는 한 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 예측되며 그 폐해는 대단히 심각해질 것이다.

과거 부동산이나 펜션관련 개발 및 분양 관련자들은 주5일 근무제가 마치 펜션 창업의 대단한 기회인 것처럼 과대 포장하고 투자자를 부추겨 그들의 실속과 영리를 챙겨왔다. 하지만 주5일 근무제가 지금보다 더 확산되어도 펜션을 이용할 수 있는 수준의 소득층은 그 수가 한정적이기 때문에 펜션 이용자 수의 폭발적인 증가는 앞으로도 기대하기 어려운 실정이다. 지금도 이미 펜션 난립으로 인하여 일부지역은 숙박비 하락이 진행되고 있으며 가동률의 심각한 저하로 펜션을 헐값에 내놓는 곳도 생겨나고 있다.

무서운 속도로 급증해온 펜션의 양적 성장은 기존 펜션의 매출을 심각하게 잠식해 들어가고 있어 가동률이 높던 유명 펜션도 1년여 사이에 매출액이 절반 가까이 떨어지고 있는 실정이다. 펜션에 비하여 투자금액이 크지 않은 기존 민박의 형태에서는 낮은 숙박료로도 운영이 유지되었지만 상대적으로 투자비가 높은 펜션의 경우 어느 정도 이상의 숙박료를 책정하지 못할 경우 운영 손실이 발생할 수밖에 없다. 이러한 수익성 악화는 서비스의 질을 하락시키고 중장기적인 펜션 발전의 기회를 잠식시키게 된다.

 제3절 국내 펜션 현황 분석

  1. 국내 펜션 운영자 및 투자자 입문동기 및 사례

본 연구의 조사자료 및 검토를 토대로 개별펜션 운영자들이 펜션업에 투자 입문하게 된 개략적인 동기를 살펴보도록 하겠다.

펜션 창업이 급물살을 타면서 양적팽창이 급증하던 2002년 이후의 경우 펜션 창업에 가장 큰 관심을 보인 것은 중장년층의 중산급 이상 계층으로 볼 수 있다.

   1) 언론자료

이에 관련한 당시의 언론 자료를 살펴보면 좀더 자세히 확인할 수 있다.

투자자 40% "전원주택에 투자하겠다" <연합뉴스>

주5일 근무제 도입 등으로 여가용 부동산에 대한 관심이 높아진 가운데 투자자들 사이에 전원주택이 투자 선호도가 높은 여가용 부동산으로 꼽혔다.

31일 부동산뱅크가 홈페이지 방문자 4천363명을 대상으로 투자하고 싶은 여가용 부동산에 대해 설문조사한 결과 전체의 40%가 '전원주택에 투자하겠다'고 답했다.

'펜션'에 투자할 것이라는 응답은 20.8%였고 '주말농장'에 투자할 것이라는 응답은 12.3%로 그 뒤를 이었다. 이 밖에 '콘도회원권'에 투자할 것이라는 응답이 8.2%, '관심 없다'는 응답이 7.7% 등으로 나타났다.

부동산뱅크 이종아 팀장은 "주5일 근무제 확산과 더불어 출퇴근에 대한 부담이 줄어들면서 도심을 벗어나 전원주택에 거주하려는 사람이 늘어난 것으로 보인다"고 말했다. (서울=연합뉴스, 2002.07.31)

위의 기사에서 보았듯이 2002년 당시까지만 하여도 아직은 펜션보다는 전원주택이란 용어가 더욱 친숙한 가운데 이를 선호하는 경향이 뚜렷이 보인다. 하지만 전원주택과 주말농장의 투자 관심자는 펜션 붐에 편승하여 펜션투자로 관심을 선회한 경우가 다반사여서 당시의 혼동상태나 그 이후의 조사 통계치에 많은 변화가 예상되어 진다.

다음의 기사는 비슷한 시기에 보도된 기사 임에도 불구하고 언급한 기사내용에 차이를 볼 수 있다.

[부동산 투자전략]고급민박 펜션 수익 짭짤 <서울경제>

금융권이 주5일 근무제를 본격 시행되면서 이를 겨냥한 부동산 상품이 투자 1순위로 주목 받고 있다. 특히 고급 민박개념의 '펜션'이 가장 각광받고 있는 투자 상품으로 떠오르고 있다. 수도권이나 강원도 일대에서는 전원 주택지를 활용, 큰 돈을 들이지 않고 10% 안팎의 투자수익률을 올릴 수 있기 때문이다. 반면 제주도는 국내에서 허가한 공식 펜션인 만큼, 법적인 규정시설 투자를 해야 한다. <서울경제 2002.07.07>

   2) 창업 및 개발현황

2003년 상반기의 경우 이러한 추세를 증명하듯 펜션 건축과 투자가 급물살을 타기 시작했다. 수도권 주변만 둘러보아도 계곡이나 강변과 같이 건축입지가 좋은 곳들은 임야나 농지 등 가릴 것 없이 여기저기 파헤쳐졌고, 기존에 펜션이 입지하여 운영되는 시설 주변에도 여러 채의 펜션들이 앞 다퉈 신축되기 시작하였다. 또한 기존 토지소유자에 의한 펜션건축은 물론이거니와 개발업자나 외지인들이 펜션입지에 적합한 곳들을 찾아 매입하고 건축 절차를 진행하였다. 이는 저금리에 따른 경기불황과 주택시장 침체의 사회 분위기에도 불구하고 단기간에 수도권 주변 전원주택지의 토지가격 급상승을 불러일으킬 정도로 투기성이 강하게 나타났다.

국내 펜션 투자자들이 선호하는 입지선정의 특성을 살펴보면 수도권과 강원도 일대 그리고 서해안 일부지역에 집중적으로 분포하고 있다. 그밖에 전국 각지의 관광지나 경관이 수려한 곳에 전체적으로 분산되어 입지하고 있다.

이러한 분포는 주 이용객이 도시민임을 감안한 개발 행태로 특히 거대 인구를 보유한 서울을 포함한 수도권에 인접한 지역이 펜션부지로 가장 각광 받고 있으며, 시간상으로는 편도 소요시간이 2시간 내외인 곳들을 선호하는 것으로 조사되고 있다.

펜션 창업관련 박람회와 세미나 등에 참석한 이들의 가장 주된 관심사는 창업비용과 그 수익률에 대부분 관심이 집중되어 있었다. 한편 노후에 목가적인 전원생활을 희망하는 이들도 있었지만, 이들 역시 수익률에 대한 관심이 배제된 것은 아니다.

도시생활을 탈피하고자 하는 일부 직장인들과 가족의 건강문제로 펜션 창업을 서두르는 이들도 대할 수 있었다. 특히 아토피 피부질환과 같이 도시 공해에 민감한 질환을 앓고 있는 자녀를 둔 가정의 경우 목조나 황토를 이용 인체에 무해한 친환경 건축물을 짓고 이주하기 위해 창업을 서두르는 경우를 적잖이 접할 수 있었다.

아직 왕성한 활동을 하여야할 일반 직장인들의 경우 대개 장성하지 않은 자녀들을 둔 경우가 대부분이다. 따라서 이들은 자녀들의 교육과 장래를 결부하여 단기적인 실천 보다는 중장기적인 후일 도모를 위한 자료수집에 관심을 갖는 경우가 많다.

   3) 창업 사례 및 실태

이밖에도 다양한 창업 동기들이 있다. 실례로 강원도 평창의 한 펜션 운영자는 건축업에 종사하던 중 도심의 일반 콘크리트 건축물보다는 펜션이나 전원주택과 같은 환경친화형 건축물을 짓고 싶어 스스로 펜션건축을 진행하고 운영하게 되었다고 한다. 2003년 60평 규모의 목조주택을 건축하여 운영에 들어갔으며, 처음엔 도시에서 학교를 다니는 가족들과 떨어져 생활했으나, 가족들 역시 펜션을 오가며 전원생활을 동경하게 되었고, 마침내 온 가족이 펜션에 함께 생활하고 있다. 또 다른 예로 충남 안면도에서 펜션을 운영하고 있는 한 운영자는 “수년 전 교통사고로 인하여 하반신이 마비되는 중증 장애가 생겼습니다. 부모님과 함께 먹고살려다 보니 펜션을 창업하게 되었습니다”라고 창업동기를 밝힌다. 덧붙여 “펜션운영은 제게도 가능하리라 판단되었고, 처음에는 정식 펜션운영을 위해 제주도로 이사도 갔지만, 수익성 판단이 서지 않아 이곳 안면도에 자리를 잡게 되었습니다” 커뮤니티 공간에서 항상 친절한 답변과 좋은 정보를 제공하고 있는 운영자는 그 누구보다 펜션에 대한 애착을 갖고 철저한 준비를 거쳤기에 펜션 이용객 사이에 호평을 얻고 있다.

펜션 운영자들의 전직을 살펴봐도 너무도 다양함을 볼 수 있다. 미생물학을 전공하고 기업체 연구원으로 근무한 경험이 있는 한 운영자는 “전원생활과 더불어 미생물을 이용한 친환경 농법을 연구하고 싶다”는 포부를 밝힌다.

대기업 홍보실에 근무한 경험이 있다는 다른 운영자의 경우 일찌감치 오지의 임야를 저렴하게 매입하여 농원형 펜션을 꾸미고 다양한 홍보마캐팅 기법을 통하여 단골 고객을 확보하고 있다. 이밖에도 학원 강사의 전직경험을 발판으로 고시원형 펜션을 창업하려는 예비 창업자도 있고, 순수한 지역주민이 자신의 농지를 이용하여 주말농장을 겸한 펜션을 운영하는 등 그 동기나 운영형태는 실로 열거하기 힘들 정도로 다양하게 나타난다.

펜션 운영자의 창업동기와 취미는 펜션의 가동률과 수익률에 밀접한 영향을 미친다. 다른 숙박시설과 달리 단독형 개별펜션의 경우 특히나 운영자와 이용자가 함께하는 기회가 많다. 다양하고 색다른 경험과 노력을 바탕으로 이용자와의 친밀감을 조성함으로써 또 다른 홍보효과를 통한 수익창출이 가능해 지는 것이다. 운영자가 맹목적인 수익 추구를 위해 창업하여 계속적으로 영리만 챙기려하는 경우 그 누구보다 이용자들 사이에 빠르게 전파되어 펜션으로서의 생명을 다하게 되는 경우가 허다하다.

또한 최근 달라진 추세 중의 하나로 펜션 운영자의 연령대가 점차 낮아지고 있다는 사실이다. 하지만 이삼십 대 젊은 층이 펜션을 창업하기에 자신만의 자본만 가지고는 투자가 힘든 것이 사실이다. 대부분의 경우 부모나 형제들과 함께 투자나 공동운영이 이뤄진다. 다만 정보화기술 습득에 유리한 이삼십 대의 계층이 인터넷 등을 통한 홍보 및 예약을 담당하고, 다른 가족들이 시설관리를 담당하는 등 가족간 업무분담의 형태로 전문화 되고 있는 것이다.

최근 국내 펜션업이 수요대비 과다경재 체제에 돌입하면서 운영 수익률은 급격히 저하되고 있는 실정에 있다. 특히 철저한 준비 없이 수익성이 좋다는 주변의 정보에만 의지하여 창업한 펜션의 경우 이미 운영에 실패하여 도산하거나 매물로 나오는 펜션도 여럿이다.

반면 펜션에 대한 충분한 이해와 준비기간을 거친 펜션의 경우 수익률에 상관하지 않고 꾸준히 운영되고 있으며, 운영자의 만족도 역시 높게 나타난다.

  2. 국내 펜션의 정보화 활용 현황 조사

본 논문에 첨부된 [부록2]는 2003년 3월까지 인터넷 홍보를 통해 운영되는 것으로 파악된 ‘전국 개별펜션 홈페이지’ 자료이다. 조사자료를 토대로 2002년 하반기를 거쳐 2003년 초까지 펜션건축 및 운영의 현황을 개략적으로 살펴보도록 하겠다. 첨부된 펜션 리스트는 ON-OFF라인 펜션운영자들과 이용자 동호회인 ‘펜션여행과 정보’의 URL이 바뀌기 이전 동호회²⁹⁾의 도움을 받아 조사․수집한 자료이다.

이에 따르면 2003년 3월 현재 전국적으로 345개의 온라인 마케팅을 겸한 펜션이 파악되었다. 위의 자료는 2003년 3월 현재의 시점을 기준으로 조사되었기에 당시 홈페이지 제작 및 운영예정으로 정확한 URL 주소가 파악되지 않은 곳은 당시의 상황대로 공백(홈페이지 미운영)으로 처리하였다.

당시 파악된 345개의 펜션중 제주도를 제외한 비제도권 지역만을 살펴보아도, 전국적으로 310개의 펜션이 일찌감치 홈페이지 운영을 통한 펜션 홍보 및 예약시스템 가동에 들어갔음을 확인할 수 있다.

본 연구에서는 제주도를 제외한 비제도권 펜션을 대상으로 정보화 현황 및 분포를 살펴보도록 하겠다.

전체 310개의 펜션중 강원도가 117개(약 38%)로 가장 많았으며, 경기도가 110개(약35%)로 강원도와 근소한 차이를 보였다. 이들 두 지역만을 합산해 보아도 227개로 전체의 70%이상을 차지하고 있다. 이밖에 2003년 이후 펜션 각광지로 부상한 충청도 지역이 안면도 일대의 펜션개발 붐과 더불어 43개(약14%)로 점진적 증가 추세를 나타내고 있다. 2003년부터 시작된 충남 서해안 지역의 펜션 건축 열기를 감안할 때 현재는 보다 높은 점유율을 확보하고 있으리라 예상할 수 있다. 반면 경상도와 전라도 지역은 두 지역을 합쳐도 확인된 곳이 40곳(약13%)에 불과한 것으로 확인되었다.

이러한 분포율은 현재 지역별 펜션 분포와 크게 다르지 않으리라 판단된다.

한편 2003년 3월 현재 상기 자료의 제주도 이외 지역의 프랜차이즈 포탈사이트 가맹을 통한 동시 홍보 형태를 살펴보면 전체 310개 중 기업형 포탈 프랜차이즈 및 2003년 한국펜션협회 초창기 가맹점과 지역 홍보용 포탈 사이트인 안면넷을 포함하여 97곳(약31%)이 가맹점 형태로 포탈사이트를 통한 동시 홍보를 하고 있다. 이들 중 추가 가입 및 탈퇴한 곳들도 있고, 한국펜션협회의 경우 협회의 특성상 가맹점 사업을 중지한 상태이다.

현재 파악되고 있는 개별펜션의 경우 자체운영 및 위탁운영을 통한 인터넷 홈페이지 구축 및 홍보율이 거의 100%에 달한다고 할 수 있다. 산간 오지에 입지하여 정보통신기술의 혜택을 받지 못하는 경우에도 타 지역의 운영 망을 이용하거나 위탁운영을 통하여 홈페이지가 관리되고 있다.

  3. 펜션운영 방식에 따른 가동률 변화 분석

온라인과 언론매체 자료를 토대로 2002년 이후 신축 및 온라인 마케팅을 실시한 수도권 근교 2～3시간 이내 거리에 있는 펜션들의 언론이나 자체 홈페이지의 예약현황 상황 등을 근거로 하여 살펴보도록 하겠다.

국내 펜션은 주로 경관이 뛰어난 계곡이나 관광지 주변에 산재하여 자리 잡고 있으며, 스키장이나 대규모 레저시설을 테마로 지역적 군락을 이뤄 전문 기업화된 펜션도 증가 추세이다. 특히 강원도 평창이나 경기도 가평, 청평, 태안반도 등이 대표적인 펜션 군락지다. 이들 지역은 여타 지역에 비해 앞선 입지조건과 다양한 테마, 대규모 단지형 펜션의 잇따른 개발 등을 통하여 성수기는 물론 사계절 테마 구축으로 연간 가동률의 편차를 줄여 수익률 향상을 꾀하였다.

펜션 운영의 주 수입원은 숙박료에서 발생하기에 무엇보다 객실가동률이 중요하다. 이는 주변 환경을 포함한 입지조건과 관련이 깊으며, 다시 자체적인 테마구축이나 부대시설 등을 통한 차별화 전략에 따라 많은 편차를 보인다.

기존 민박시설의 숙박 가동률이 대략 20～30％ 정도로 보았을 때, 펜션가동률은 40～80%대의 가동률을 나타내며, 개별 입지조건이나 특성에 따라 더욱 큰 편차를 보이기도 한다.

실례로 지난 2003년말 발표된 관련 조사에 따르면 아래의 [표10]에 서 보이듯 최대 65%까지 가동률의 차이를 나타낸다.

[표10] 지역별 펜션 평균 객실가동률

구분	제주도 지역	강원도 평창군 지역	충청남도 안면도 지역	경기도 지역	충청도 기타 지역	경상도 지역	전라도 지역
객실 가동률	45～75%	30～55%	35～60%	30～60%	20～45%	15～40%	10～40%

자료 : 휴펜션(http://www.huepension.co.kr) 내부 자료³⁰⁾

위의 [표10]에 대한 선행 연구내용을 인용하면, “현재까지 펜션개발이 활발하여 개별 펜션이나 펜션단지가 많은 곳은 제주도, 강원도 평창군, 충남 안면도, 경기도 일부지역으로 볼 수 있으며 아직 그 수가 적기는 하나 충청도 기타지역과 영호남지역에서도 펜션을 찾아 볼 수는 있다. 이처럼 전국에서 현재 개발 중이거나 펜션 제고 분포를 보면 제주도지역, 강원도 평창군, 충남 안면도지역에 집중되어 있는 데 이의 주된 이유는 자연환경이 수려한 곳에 인접해 있으며 해당 지방자치단체의 적극적인 개발의지로 건축허가절차 간소화 등의 제도적 지원이 있었기 때문이다”³¹⁾라고 설명하고 있다.

앞서 살펴본 지역별 펜션 평균 객실 가동률을 다른 관점에서 살펴 볼 수도 있을 것이다. 제주도의 경우는 제주도개발특별법에 따른 ‘휴양펜션업’ 제도가 적용되고 있는 특수한 경우이므로 이를 배제시킨 상태에서 살펴볼 때, 선행연구에서나 일반적인 분석 자료를 통해 알려진 바로는 펜션의 입지로 가장 각광 받으며 성장해 온 지역은 강원도와 경기도 지역으로 알려져 있다. 앞서 예시한 [표10]의 경우 강원도의 경우는 평창군 지역으로 충첨남도의 경우 안면도 지역으로 한정되어 있기에 전체적인 도별 객실 가동률과는 분명 차이가 발생할 것이다.

전반적으로 수도권 인근에 입지한 펜션들이 그 증가추세와 더불어 가동률 역시 높게 나타나고 있다.

현재 국내펜션의 운영형태는 사업자가 부업이나 전업 형태로 직접 운영하는 곳이 대부분이지만 펜션 공급이 늘어나고 이용객 유치 경쟁이 치열해지면서 기존의 안이한 방식으로는 유지비를 감당하기 조차 힘들 것이다. 펜션을 사업적 측면에서 볼 때 전문적인 식견을 갖추지 못하면 수요 창출이나 유지․관리에 어려울 수밖에 없기 때문이다.

 펜션사업의 성패는 입지조건과 더불어 펜션의 건축형태, 운영방식에도 달려 있지만 더 근본적인 것은 운영자의 경영마인드라고 할 수 있다. 아무리 좋은 펜션이라도 이용객이 찾지 않으면 그 생명을 다하기에 운영자는 수요자의 요구를 파악하고 지속적인 변화와 테마구축을 통해 수요를 창출하고 가동률을 향상 시켜야 한다.

일반적으로 기본 수요가 있는 곳은 수려한 경관 주변에 입지하여 관광지나 문화유적 등 볼거리가 인접해 있는 곳이다. 가령, 강원도의 일부 지역을 보면 스키장, 계곡과 더불어 문화 유적지 등이 잘 조화를 이루어 사계절 수요가 꾸준히 유지되어 가동률이 60% 이상인 곳들도 있다.

한편 기존에 50% 가까운 가동률을 유지하던 펜션의 경우에도 인접한 곳에 새롭게 지어진 최신식 시설의 고급 펜션이 추가로 계속 들어섬으로 인하여 가동률의 하락이 계속되고 얼마 되지 않아 거의 경영을 포기하는 사례도 발생하고 있다. 또 다른 사례로 충남 서해안 바닷가에 위치한 어느 펜션의 경우 각 객실에서 바다를 조망할 수 있는 것을 장점으로 이용객이 꾸준했으나, 건물 정면에 새로운 펜션이 신축되면서 바닷가 조망이 거의 불가능해진 경우도 있다.

하지만 입지조건이 불리하더라도 테마구축을 통한 수요 창출로 가동률을 높일 수도 있다. 더욱이 이러한 곳은 초기 투자비용중 토지매입비 부담을 줄일 수 있으며, 경우에 따라서는 개발에 따른 지가상승 효과도 기대할 수 있다. 그러나 진입도로가 너무 좁거나 주차공간 확보가 안 되고 주위에 축사와 같은 혐오시설이 있는 곳은 가급적 피해야 하는 등 신중을 기해야 한다.

  4. 펜션의 지출내역과 수익률 분석

펜션 운영자에게 있어 가장 중요한 부분 중의 하나가 바로 수익률이다. 수익률은 이용자에게 제공되는 서비스의 질과도 밀접하게 연관되어 진다. 높은 수익률이 발생하는 펜션은 그 만큼 양질의 서비스 제공이 가능하다. 반면 수익률이 좋지 않은 곳은 주변 관리비마저 아껴야하는 사태에 직면케 되어 악순환을 거듭하게 된다.

   1) 펜션 창업컨설팅 업체의 수익률 분석 검토

실제 펜션의 창업 및 컨설팅을 담당하고 있는 ‘휴펜션’과 드림펜션‘ 및 ’렛츠고펜션‘에서 과거 제시하였던 수익률 분석을 살펴보도록 하겠다.

    (1) 휴펜션³²⁾ 예시

 초기 투자비용

항 목	금액(백만원)	산출 근거	비 고
토지 매입비	100	1,000평 × 100,000원	B급지 기준
인허가비용	8	200평 × 40,000원	농지, 임야등
건축비용	210	60평 × 3,500,000원
토목/조경	10	200평 × 50,000원
지하수, 정화조 등	20	지하수 : 1,000만원	환경 관리
객실 집기 비품	20	정화조 : 1,000원	침대, TV, 가구등
기타비용	32	설계비, 가맹비, 감리비,   컨설팅비
합계	400

* 토지 : 1,000평 / 건물 : 60평 기준

* 예시 표이므로 지가 및 옵션에 따라 건축비의 차이가 있을 수 있음

 수익성

항 목	금액(원)	산출 근거	비 고
월간 수입	6,000,000	5실 × 8만원 × 15일	가동률 50%
예약수수료	-900,000	600만원 × 15%	예약수수료 15%
비용	-900,000	냉난방, 공과금 등
월간순수입	4,200,000	숙박료 비용 - 수수료 = 순수입
합계(연)	50,400,000	투자 대비 연 수익률 = 12.6%	도시지역상가  임대수익률  평균 4.5%

* 투자 후 1년차 기준으로 산출한 것이며, 성수기 및 비수기에 따라 수입이 차이가 있을 수 있음

* 예시 표이므로 입지 및 조건에 따라 수익의 차이가 있을 수 있음

* 토지 및 건물의 지가 상승 요인에 의한 투자수익률은 제외한 수치임.

위의 ‘휴펜션’의 예시에 따르면 투자 대비 연수익률이 12.6%에 이르며 또한 이것에 따른 토지 및 건물의 지가 상승 요인을 포함할 경우 수익률이 더 증가할 것이라고 추산이 한다. 이는 도시지역상가의 임대수익율의 평균 4.5%의 경우에 비해 약 3배나 많게 나타난다.

    (2) 드림펜션 예시³³⁾

  초기 투자비용

- 60평 목조주택 건축시 (거주 면적 15평, 객실 면적 45평)

항 목	산출 근거	금 액(백만원)	비 고
토지매입비	300평 × 20만원	60
인․허가비	300평 기준	5
건축비(목조주택)	60평 × 300만원	180
토목 및 조경공사비	200평 기준	20
객실 집기비용	5개룸 × 300만원	15
지하수,정화조 등	대공,합병정화조	10
컨설팅 및 타당성검토	타당성검토 /  사업계획서.계획설계	4
직영점 가맹비용		3
실시 설계비용	건축면적 평당 5만원	3
기타 비용	부대시설, 테마 등.	10
합 계		310

 수익성 (연간 155일 가동)

- 거주공간 15평, 객실면적 45평 운영시

항 목		산출근거 (A / B)	금액(A) (만원)	비 고
월 간 숙박료	(객실5개) 9평형	3실 × 9만원 × 13일	351
	12평형(10평)	2실 × 11만원 × 13일	286
	합 계 (A)		637
월간 운영비 (B)		소모품비,공과금,난방비등	80
관리인 급여 (C)			60
예약 수수료 (D)		(A) × 12 %	76
월 평균 수익 (E)		(A) - (B) - (C) - (D)	421
연간예상수입		(E) × 12개월	5,052
수 익 성		5,172만원 / 31,000만원	16.3 %

드림펜션의 예에서는 휴펜션의 예보다 높은 약 16.3%의 수익성을 제시하였다.

    (3) 렛츠고펜션 예시³⁴⁾

  초기 투자비용

- 60평 목조주택 건축시

항 목	산출 근거	금 액(백만원)	비 고
토지매입비	평당 10만원×500평	약 5,000만원	B급 지역기준
인․허가비	200평 전용허가시	약 5,000만원	농지, 임야
설계 감리비	건물60평×10만원	약 3,000만원
토목 공사비	도록, 부지 조성, 지하수,   정화조, 조경공사 등	약 2,000만원
건축 공사비	60평 기준×350만원	약 2억 1,000만원	목조주택 기준
집기․비품비	룸6개×400만원	약 2,400만원	침대, TV,  에어컨 등
합 계		약 3억 1,500만원

 수익성

- 총면적 60평 기준

- 주인 거주 공간 20평, 객실 공간 40평으로 구성

- 창업비용 총액 약 3억원 중 주인 거주 공간 20평에 1억원 소요

- 객실 공간 40평에 2억원 소요

- 객실수 : 가족룸(4인기준)8평형 5개실

- 객실당 1박 요금 : 8만원

- 일일 매출 총액 : 8만원×5개실=40만원

- 월간 매출 총액 : 40만원×30일=1,200만원

항 목	가동률 40%시	가동률 60%시	가동률 80%시
월간 매출액	4,800,000	7,200,000	9,600,000
전기 요금 등 공과금	200,000	250,000	300,000
월평균 난방비	200,000	250,000	300,000
소모품비  (비누, 화장지 등)	100,000	150,000	200,000
홍보 및 고객 관리  비용(매출액×15%)	720,000	1,080,000	1,440,000
제 비용 합계	1,220,000	1,730,000	2,240,000
월간 운영 수익	3,580,000	5,470,000	7,360,000
연간 운영 수익	42,960,000	65,640,000	88,320,000
총액 대비 연간 수익률  (연간수익÷3억×100)	14%	21%	29.4%
실투자 대비 연간 수익률  (연간수익÷2억×100)	21%	32%	44%

펜션은 주인이 함께 거주하며 운영하기 때문에 60평을 기준으로 할 때 총 투자 비용은 3억 정도이나 다른 창업 아이템과 비교해볼 때 주인 거주 공간(약 20평)을 제외하고 영업에 실제 사용되는 순수 객실 공간(약 40평)에 대한 투자비용은 2억원 정도로 이에 따른 실투자 대비 연간 수익률을 별도로 산출하였다.

렛츠고펜션의 예에서는 월 평균 매출액은 객실면적이 30평(4개룸) 정도면 650만원 정도이고, 객실면적이 50평정도(6개룸)이면 900만원 정도로 보았다.

객실 가동률에 따른 수익률은 다른 업체와 마찬가지로 역시 높게 제시하고 있다.

  2) 1:1 투자 가정 하에 수익률 산출

본 연구에서는 펜션운영자가 수도권에 위치한 거주형 부동산을 처분하여 100% 개인운영 펜션투자에 활용하는 1:1 투자를 간주하여 개략적인 결과물을 도출해 보고자 한다. 실제로는 펜션운영 이전에 거주하던 부동산의 가치가 천차만별이기에 펜션에 투자함으로써 추가적인 대출이 발생할 수도 있고, 반면 여유자금을 확보할 수도 있을 것이다. 따라서 중상위계층의 도심지 거주공간의 처분 시 대지규모 500평 정도에 주인 거주공간을 제외한 펜션동 60평 규모로 1:1 투자가 이루어졌다는 가정 하에 다음의 수익률을 도출해 보고자 한다.

본 가정 설정에 있어 펜션을 직접 부부가 운영하는 경우의 지출 현황으로 한정한다. 펜션을 부추기는 업체들이 펜션의 경상비 지출금액이라고 열거해놓은 것을 보면 금액도 적고 항목도 아주 간단하게 되어있지만 실제 가동률이 높은 펜션일수록 운영비 역시 적잖게 들어가는 현실이다.

다음 내역의 기준은 60평 건물 1개동에 8평 규모의 독립객실이 7실을 펜션으로 사용하는 경우 실제 소요가 예상되는 지출 내역이며, 이 펜션의 가동률을 40%를 기준으로 하여 전기세, 난방비 등을 포함한 지출경비를 계산한 금액이다.

평균 가동률 40%는 현재의 수요대비 과다경쟁의 추세로 비추어 낮은 수치라 할 수 없을 것이다. 모든 토요일과 연휴, 여름 성수기 및 연말연시 피크타임이 100 % 예약완료가 된다 하더라도 비수기와 평일의 공실률을 감안하면 40%를 채 달성하지 못하는 펜션이 다반사인 상황이다. 하지만 본 연구에서는 펜션이 성숙단계에 접어들었을 경우의 가동률이 평균 40%정도가 손익분기의 기준이 되리라는 가정 하에 수입과 지출 금액을 살펴보도록 하겠다. 또한 기준이 되는 펜션은 자가 관리형으로 예약관리 및 청소 등의 운영과 관련된 사항을 펜션 운영자 부부가 직접 처리하는 경우로 가정하였으며, 숙박비 지불 방법은 현금거래를 기준으로 산정한 것이다.

[표11] 펜션 지출내역 가정

지출 내역	지출금액(단위:만원)		비고
	월(평균)	년간
전기 및 난방비	100	1,200	심야전기 또는 기름보일러, 각실 에어컨 설치
통신비	35	420	전화, 휴대폰, 팩스, 인터넷 등
소모품 교체비	20	240	분실 및 파손 수리비 포함
광고․홍보비	50	600	포탈 가맹점 및 기타 홍보
홈페이지 운영관리	20	240	일반 홈페이지 위탁관리 기준
차량유지비	30	360	이용객 픽업 등에 필요시
이벤트 비용	15	180	이용객 서비스 비용
건물 유지관리 및 보수비	30	360	조경관리 및 인건비 포함
인건비	300	3,600	부부 2인 인건비 기준 및 4인 가족생활․교육비 추정
합  계	600	7,200	경상지출비용

* 연간 경상지출 합계7,200만원

위[표11]과 같은 조건 하에 수입내역을 추정해 보도록 하겠다. 60평형 펜션동에 8평형 객실 7개를 운영하는 펜션을 기준으로 한 개동의 가동률을 40%로 가정한다. 숙박료는 평일과 주말 모두 평당 1만원으로 가정한다.

하루 100% 예약 및 입실시 560,000원(8만원×7실)의 수익을 예상할 수 있다. 월 평균 일수를 30일로 가정할 때, 29일의 숙박에 1,624만원(56만×29박)의 월수입이 가능하며, 여기에 40%의 가동률을 산정하면 월 650만원 정도의 수입이 예상된다. 이를 연간 수입으로 환산하면, 7,800만원 정도가 된다.

연간 총매출액(7,800만원)에서 연간 총지출비용(7,200만원)을 제외하면 600만원 정도의 순수익이 발생한다고 볼 수 있겠다. 하지만 이 경우는 비과세 현금결재라 가정한 경우에 한정된다. 더군다나 이 금액도 순익으로 남는 것이라 말할 수 없다. 계속적인 변화와 테마시설을 갖추기 위해 부수적으로 쓰이는 비용은 배제된 것이다.

위의 경우 숙박 이외의 부수입을 발생시키지 않는 한 운영자 부부의 인건비 확보에도 빠듯한 상황인 것이다. 더욱이 투자비를 산정함에 있어 기존 도심의 거주공간을 처분한 비용과 펜션에 투자된 비용을 1:1로 보았기에 투자대비 수익률에 대해서는 언급하지 않았다. 덧붙여 펜션의 평균 가동률 40%라는 수치도 실제 달성하기 쉽지 않은 수치라는 것은 펜션 운영자들 사이에선 공공연한 사실로 받아들여지고 있다.

  5. 펜션 이용자 현황 및 행태조사

펜션 이용자들의 현황 및 행태조사를 위해 2005년 3월부터 5월까지 2회에 걸쳐 [부록1]에 첨부된 설문내용을 중심으로 온라인 설문조사를 실시하였다. 본 조사는 분석을 통한 결론 도출 보다는 개략적인 현황을 살펴보고자 하는 설문으로 커뮤니티³⁵⁾의 회원과 펜션여행 동호회³⁶⁾의 도움을 받아 실시하였다.

온라인 동호회 전체회원이 펜션이용과 관련되어 있다고 볼 수 없으므로 1회 이상 동호회 오프라인(off-line)활동에 참여한 경력이 있는 약 250여 명 중 참여도가 높은 정회원을 대상으로 별도의 온오프라인 설문조사를 실시하였으며, 이중 20세～35세 남녀의 자료만을 참고 대상으로 삼았다. 이는 펜션 정보 및 활동이 가장 활발한 계층을 표본으로 삼은 것이며, 남여 83명의 대상자가 응답하였다.

본 조사결과는 여행동호회 회원을 대상으로 조사한 결과이기에 일반적인 설문조사 결과와 다르게 나타날 수도 있다.

먼저 설문에 응답한 대상자의 일반적인 분포와 관광 이용형태를 살펴보았다.

설문에 참여한 83명 중 56명(67%)이 여성이고 27명(33%)은 남성으로 여성이 보다 많은 응답률을 보였다.

이는 다른 영향도 있겠지만, 펜션에 대한 여성들의 호감도가 좀더 높으리라 예측할 수 있겠다.

    1회 여행시 여행 일정에 대한 질문에 대해 1박 2일로 다녀온다는 응답자가 13명으로 16%, 2박 3일이 28명으로 34%, 3박 4일은 30명으로 36%, 4박 5일은 12명으로 14%를 차지했다. 설문조사에 있어 당일여행의 경우 본 연구의 주제와 연관이 없으므로 배제하였다.

여행시 가장 중점적으로 고려하는 사항에 대한 질문에서는 숙식문제에 대한 고려가 41명(49%)로 가장 높게 나타났으며, 다음으로 교통에 관한 고려가 28명(34%), 이용시설에 대한 관심이 10명(12%)이었다.

설문대상자를 오프라인 모임에 참여한 경험이 있는 회원으로 한정하였으나, 모임의 경우 펜션이 아닌 다른 장소에서의 당일 모임도 해당하기에 펜션을 이용해본 경험이 있는가 하는 질문을 항목에 추가하였다. 펜션 이용 경험에 대한 질문에 대해 약 73%인 61명이 펜션을 경험한 적이 있다고 응답하여 응답자의 다수가 펜션을 이용한 경험이 있고, 나머지도 펜션을 이용할 계획인 것으로 조사되었다.

펜션을 접하게 된 경로에 대한 질문에  인터넷 정보를 통해서가 59명(71%)으로 예상대로 가장 높게 나타났으며, 신문․잡지 등의 기사를 통해 접한 경우가 14명(17%)로 나타났다. 그밖에 친구 등 지인(知人)을 통해 이용하게 된 경우가 6명(7%), 기타 홍보물을 통한 경우는 4명(5%)에 불과하였다.

여행을 할 때 펜션까지 소요되는 시간적 거리로 최대 할애 할 수 있는 정도에 대하여 2시간 이내가 43명(52%)으로 가장 많았고, 3시간 이내 거리를 선호하는 응답자는 29명(35%)으로 3시간 이내의 거리를 선호하는 응답자의 비율이 72명(87%)으로 우위를 나타냈다. 또한 4시간 이내의 거리까지 할애할 수 있다는 응답자는 7명(8%)이었고, 6시간 이내를 선택하여 시간적 거리에 구애를 받지 않는다는 응답자도 4명(5%) 있었다.

펜션 여행시 누구와 함께 이용하길 원하는가의 동반자 선호도에 대한 질문에 대하여 주로 연인과 이용하고 싶다는 응답이 31명(37%)으로 가장 많았으며, 다음으로 친구들과 함께 이용하고 싶다는 응답이 27명(33%)이었다. 또한 가족과 함께 여행하고 싶다는 응답자는 23명(28%), 기타 동반자 선호 및 단독여행 의견도 2명(2%)이 응답하였다.

재방문 여부를 묻는 질문에 대하여 다시 방문하고 싶다는 의견이 78명(94%)으로 압도적 응답을 얻었다. 이에 대한 이유로 청결함, 자연학습체험의 기회, 운영자의 친근함 등 다양한 의견이 제시되었다. 방문의사가 없는 경우 자체적인 숙식해결의 불편, 주변 편의시설 부족 등의 의견이 제시되었다.

 제4절 국내 펜션의 건축형태 및 장단점 비교

펜션에 있어 자연과 가장 조화를 잘 이루는 건축물의 형태는 통나무건축, 목조건축, 황토건축물과 스틸하우스 등이 있으며, 그 장단점을 간략히 살펴보면 아래 표[12]와 같다.

[표12] 국내 펜션의 건축형태

건축 형태	장 점	단 점	건 축 기 준
통나무 주택	내․외부의 웅장함 건축물 자체가 테마형성 가능 유해자재 사용률이 낮음 습도 유지 친환경 건축 형태	시공비 고가 시공기간 장기간 소요 유지․보수의 어려움 시공기술의 비전문성 자재의 해외 의존도가 높다	지름 20㎝이상의 원형 통나무를 이용한 수공식주택을 기준으로 함
목조주택	이국적이며 내외관이 수려 시공기간이 짧다 다양한 연출 가능 구조변경이 용이 습도 유지 친환경 건축 형태	유지․보수의 어려움 목재 특성상 잦은 하자발생 기후 변화에 민감 내구성과 강도 약함 시공기술의 비전문성	국내 습식방식의 일반적 건축물을 대상으로 함
스틸하우스	내구성과 강도 강화 이국적이고 수려한 외관 시공기간이 짧다 다양한 연출 가능 제품의 규격화/대량생산 가능	스틸 자재의 수급 불안정 내부 마감은 일반주택과 흡사 마감공사 비용 천차만별 실내공기 건조 습도조절 어려움	1㎜내외의 아연도금강판을 ‘C’형태로 가공한 전문 스틸하우스공법 기준
황토주택	토속적 외관 연출 가능 다양한 테마구축 가능 해외 펜션과의 차별성 유해자재 사용률이 낮음 찜질방 등 부속시설 가능 국산 원자재 사용 친환경 건축 형태	황토 자재의 순수성 문제 도시민의 정서와 불일치 시공비용의 천차만별 시공기술의 비전문성	현대에 맞춰 변형된 황토 건축방식에 기준함
철근콘크리트, 조적조	내화성 우수 방음력 우수 층고가 낮음 숙련된 건축기술 및 인력	보온․방수성 낮음 공사기간 장기 소요 건축폐기물 발생 인체 유해성분 함유 펜션 선호도 낮음	기존 국내 소비자에게 익숙한 건축형태 기준

전국 펜션지에 고르게 분포되어 가장 선호도가 높은 것으로 파악되고 있는 목조건축물과 스틸하우스는 골조의 자재 종류가 목재를 사용하였는지 철골조를 이용하였는가를 제외하고는 나머지 건축부문이 거의 흡사한 방식이다. 이들 방식이 가장 많이 사용되는 이유는 유럽풍의 빼어난 외관과 빠른 공사기간 등을 들 수 있다. 한편 통나무건축물의 경우에는 가장 갖고 싶은 주택의 우선순위에 들면서도 그 보급률이 떨어짐을 확인할 수 있었다. 건축물의 웅장함이나 친환경성에 따른 높은 선호도에도 불구하고 보급률과 차이를 보이는 것은 고가의 건축비용 및 사후관리의 비전문성에 의한 하자발생 등을 이유로 들고 있다. 한편 후발주자로 황토주택이 점차 그 영역을 넓혀가고 있는 추세이다. 이는 웰빙(well-being) 열풍의 수혜 건축물로 보이며 메인 건물은 물론 부속 건축물로 많이 활용되고 있다. 이밖에 기존 콘크리트 건축방식을 이용하거나 기존 건축물을 리모델링하는 경우도 보이지만 운영자의 만족도나 이용자의 선호도가 떨어짐은 분명한 것으로 나타났다.

이러한 통계는 펜션관련 인터넷 포탈사이트에 등록된 펜션들을 통해 대략적인 수치파악이 가능한 정도이며 선호도 및 이용자 만족도는 펜션 여행동호회의 여행 후기 및 운영자 커뮤니티의 정보에 의하여 대략적으로 파악된 것이다. 따라서 실질적인 선호도 및 만족도는 개개인의 성향에 따라 달라질 수 있는 것이며, 전체 펜션건축물의 건축방식 분류 및 통계치는 아직까지 불가능한 상태이다.

다음에서 이들 건축형태에 따른 특징 및 장단점에 관해 좀 더 구체적으로 살펴보도록 하겠다.

  1. 통나무 주택

[사진7] 통나무건축 구조작업

   1) 통나무주택 정의

통나무집은 아주 오래 전부터 전 세계에서 자생적으로 발전되어 왔다. 대부분의 지역에서는 전통이 단절되었지만 산림이 풍부한 북구와 북미에서는 아직까지 건축 활동이 활발하다.

국내 건축물에 적용되고 있는 통나무 건축형태는 크게 두 가지로 나누어 살펴볼 수 있다. 우선 기계가공식 통나무 건축(Machine Cut log)과 수공식 통나무 건축(Hand Craft Log)을 들 수 있다. 가공식 통나무의 경우 기계가공을 통해 외부를 일정한 규격으로 가공하여 사용한다. 이는 원형가공법과 각형가공법을 통해 건축물의 외벽 및 내벽 구조체와 지붕 트러스에 적용하는 것으로 휴양림의 방갈로 등에서 많이 볼 수 있다.

수공식은 일정 지름(보통 20㎝)이상의 원목의 표피를 제거한 후 엔진톱 등의 수공식 기계와 공구를 사용하여 수작업으로 정밀가공 한다. 캐나다와 핀란드 등 통나무건축이 발달한 나라에서는 다양한 통나무 건축방식을 적용하고 있지만, 국내에서는 수평조적방식(Notch Style)과 통나무목구조방식(Post & Beam Style)이 주축을 이루고 있다.

수평조적방식의 경우 통나무의 벽체를 가로 쌓기 하여 우물 정(井)자 형태로 구조체를 형성하고 교차부에 금(Notch)을 가공하여 연결시키는 방식이다.

   2) 통나무주택의 장단점

통나무주택 특히 노치방식의 통나무건축물의 경우 타 건축물의 외형과는 확연한 차별성과 웅장함을 지님으로써 국내펜션 창업자의 선망의 대상이 되고 있다. 하지만 전문 인력의 높은 기술비용과 건축기간 장기화로 평당 건축비가 가장 높은 건축물 중의 하나로 꼽힌다. 또한 원목에 함유된 수분이 장기간에 걸쳐 건조되기에 목재 특유의 수축이 가장 크게 발생(약 7%)한다. 예를 들어 10m의 높이로 벽체를 쌓은 경우 5년 이내에 약70㎝정도가 수축되어 낮아지는 것이다. 또한 공기 중의 습도변화에 따라 수축과 팽창을 반복한다. 따라서 전문적인 통나무건축가의 조언을 통한 설계단계부터의 주의가 요구된다.

이에 비해 포스트앤빔방식은 통나무로 수직 기둥을 세워 구조체를 만드는 방식으로 노치방식에 비해 적은 수의 통나무로도 구조체 제작이 가능하기에 건축비용이 저렴한 편이다. 또한 공사 기간이 비교적 짧은 편이며 목재의 수축에 따른 변형이 적게 발생하고 황토 마감을 이용하여 토속적인 멋을 가미할 수도 있다. 하지만 노치방식의 통나무주택에서 볼 수 있는 웅장함을 기대하긴 힘들다. 유럽 통나무건축물의 경우 수십 년에서 많게는 수백 년까지 끄덕 없는 건축물도 볼 수 있다. 반면 잘못 지어진 통나무 건축물의 경우 채 5년을 버티지 못하고 애물단지로 전락하게 된다. 통나무건축물이 구조적으로 완전히 자리를 잡는데 보통 5년 정도의 기간이 소요된다고 한다.³⁷⁾

   3) 국내 통나무주택 현황

통나무 건축물은 멋스러운 외관과 웅장함으로 인하여 건축물 자체를 볼거리 테마로 이용할 수 있는 장점이 있다.

현재 국내에서는 캐나다, 핀란드 등지의 고가 원목을 수입하여 사용하고 있으며, 비교적 가격이 저렴한 러시아와 아프리카 및 중국 등지의 원목이 수입되고 있는 현실이다.

한편 국내산 통나무건축 목재로는 과거 숲 가꾸기 사업의 장려수종으로 전국에 걸쳐 식재된 20년 이상 된 낙엽송을 위주로 침엽수림을 간벌 및 벌목하여 국내 목재로 활용하려는 시도가 수년간 진행되고 있다. 특히 낙엽송의 경우 수고(樹高)에 비하여 그 뿌리가 얕아 홍수, 산사태 등의 재해예방에 적절하지 못하다는 판단 하에 산림청 산하 산림조합을 통하여 벌목 및 가공이 장려되고 있는 수종으로 알려져 있다. 산림조합을 주축으로 임산물가공센터 등을 통해 이들 수종을 가공하여 산림조합중앙회 임산물유통망 등을 통한 목재유통에 힘쓰고 있다. 하지만 국내산 낙엽송의 경우 수입 원목에 비해 성장기간이 장기간 임에도 불구하고 원목이 굵지 못하고 소나무 수종의 특성상 시간이 지나면 색상이 검게 변하는 단점이 있다. 또한 벌목 시기의 부적절한 선택 등으로 인하여 건축후 나무 결이 갈라지는 등의 단점으로 인하여 순수 통나무 건축의 재료보다는 내․외장 마감용 인테리어 가공목으로 전환되고 있는 상태이다. 따라서 원자재의 수입의존도가 굉장히 높다고 하겠다. 목재 벌목의 경우 나무의 생장이 정체되어 있는 동절기 기간 동안에 끝내는 것이 가장 좋다.

국내 펜션에서 통나무건축물을 테마로 조성된 곳은 손에 꼽을 수 있을 만큼 그 숫자가 많지 않다. 그만큼 건축공정이 까다롭고 유지관리가 어렵다는 증빙이기도 하다. 통나무주택의 경우 외주를 통한 건축대행 보다는 건축주가 직접 건축기술을 습득하고 동호회 활동을 통한 ‘품앗이’의 형태로 취미를 겸한 건축작업이 활발히 진행되고 있다. 한편 국내 산간지역의 전통 통나무 건축물 형태인 ‘귀틀집’이나 ‘너와집’의 형태를 응용하여 저렴한 건축방식을 이용하여 구수한 전통의 미를 추구하는 민박형 펜션도 생겨나고 있다.

통나무건축은 이밖에도 흰개미(termite)에 의한 물리적 손상을 입을 수 있다. 현재 국내에서 발견된 흰개미의 사례는 남쪽지방 일부 지방이며, 그 위쪽 지방에서는 아직 발견 사례가 없다. 아직까지는 크게 걱정할 정도는 아니다.³⁸⁾

  2. 목조주택

[사진8] 목조건축물

   1) 목조주택 정의

목조주택은 건축물 구조체의 소재를 나무로 구성하는 목구조 건축물이다. 국내 일반 소비자들이 통나무집과 혼용하여 사용하는 경우가 있으나 목구조 건축물은 별개의 공법으로 분류되어진다.

일반적인 목조건축(Wood Framing Building)은 경량 목구조(Light Weight Wood Framing)와 기둥-보 목구조(Post & Beam Framing)로 분류된다.

목조건축의 경우 주택이나 건물의 용도, 규모에 따라 구조재로 사용되는 목재의 종류, 규격, 크기 등을 적절히 선택하여 시공을 용이하게 하고 인력과 시간을 절감할 수 있도록 최선의 시공기술을 적용하도록 설계, 계획되어야 한다.

   2) 목조주택의 장단점

목조주택의 가장 큰 장점은 건축이 용이하고 공사기간도 짧다는 것이다. 또한 목재의 특성중 하나인 높은 단열성과 보온성으로 난방효과가 뛰어나다. 또한 가공과 시공이 용이하여 다양한 건축형태의 수려한 외관 연출이 가능하고 자연적인 재료로 환경친화적이다. 한편 목재 특유의 흡수성으로 인하여 기후변화에 따른 수축과 팽창 등의 변형이 심하고, 습기에 의한 부패와 흰개미 등의 병충해에 약한 단점을 지니고 있다.

   3) 국내 목조주택 현황

그동안 전원은 물론 일산 신도시를 비롯한 도심 내에서도 목조주택이 많이 지어져 2003년 현재 우리나라에는 6,000가구에 이르는 것으로 추정하고 있다.³⁹⁾ 과거에는 도시근교의 카페촌이나 전원주택지의 일부에서 독특한 건물로 일반인의 시선을 끌던 것이 이제는 일반 전원주택지나 펜션 등에서 흔히 볼 수 있는 일반적 건축형태로 자리 잡고 있는 것이다.

특히 국내 펜션시장의 경우 정확한 통계치를 구하는 것은 불가능하지만, 2000년대 펜션 붐과 편승하여 목조주택 건축이 가장 활발한 성장세를 보였왔다. 유럽풍의 독특한 외관 연출이 가능하고 시공기간이 짧다는 장점을 부곽 시키며 급속한 성장세를 보였다. 더불어 프랜차이즈 펜션의 경우 자체적인 목조주택 스타일을 개발하여 비슷한 유형의 목조펜션을 단기간에 전국적으로 확산시켜 나갔다. 하지만 시간이 지남에 따라서 우리의 습식 생활방식 즉 온돌방 문화에 따른 목조주택의 문제점이 하나 둘 나타나고 있다. 목재의 특성에 따른 부패와 병충해로 인하여 외관은 물론 구조체의 잦은 결함이 발생하고 있다. 구조체의 경우 외부에서 확인하기 어려울 뿐더러 하자 발생시 보수가 까다롭다. 따라서 방부목과 천연염료 등을 이용하여 장기간 견고하게 유지될 수 있도록 처리하고, 통풍이 원활하게 이루어지도록 설계하여 결로(結露)⁴⁰⁾를 방지해야 함에도 불구하고, 비전문 인력과 값싼 저가의 자재 등을 사용하여 지어진 경우 몇 년 지나지 않아 애물단지 신세를 면하기 어렵다. 유럽의 경우 제대로 지어지고 관리된 목조주택의 경우 100년 이상을 거뜬히 유지한다고 한다. 국내 난립된 일부 펜션에서 찾아볼 수 있는 부실시공 목조주택의 경우 채 1년도 지나지 않아 하자가 발생하기 시작하는 등 그 행태가 천차만별이다. 심한 경우는 기둥 바닥부분이 썩어 들어가 기둥이 공중에 떠있는 형상을 보이는 곳도 있다. 목조주택의 경우에도 통나무주택의 경우와 같이 건축주가 어느 정도 목재의 특성과 관리방법을 숙지하고 건축 계획단계부터 전문가의 조언을 기울여야 할 것이다.

  3. 스틸하우스

[사진9] 스틸하우스 구조체

   1) 스틸하우스 정의

스틸하우스는 골조를 제외한 내․외형 마감형태는 목조주택 방식과 거의 동일하다. 그래서 외관만으로 목조주택과 스틸하우스를 구분하는 것은 전문가도 힘들다. 스틸하우스는 목조주택의 단점을 보완하기위해 도입되었지만 각각의 장단점 차이가 미비하여 거의 비슷한 수준의 건축형태로 보아야 할 것이다. 건물 구조체의 골조를 경량철골조로 대체한 것으로 골조는 1㎜내외의 아연도금강판을 ‘C’형태로 가공해 강도를 높인 스터드(STUDY, 수직재) 등을 기본재료로 하여 이들을 조립해 패널형태로 시공하게 된다.⁴¹⁾

   2) 스틸하우스의 장단점

스틸하우스는 목조주택에 비해 내구성과 강도가 뛰어나 태풍 및 자연재해피해가 적으며, 공간 활용성이 우수한 장점이 있다.⁴²⁾ 이는 목조주택의 가장 큰 단점 중의 하나를 보완한 것이다. 또한 골조의 주요 자재인 함석(전기아연도금)의 특성상 부식이 생기기는 하나 일반 철재와는 달리 표면이 하얗게 변하는 부식만 일어날 뿐 녹물이 발생하진 않는다. 따라서 내․외장을 목재나 다른 부자재를 사용하여 장기간 경과 시에도 녹물에 의한 변색은 크게 걱정하지 않아도 된다. 이밖에도 목구조물처럼 골조가 뒤틀리거나 썩거나 할 염려가 없어 반영구적이라 할 수 있으며 주택의 개․보수 시 골조를 재활용할 수 있으므로 환경주택이라 불리기도 한다. 반면 순수 목조주택에 비해 실내가 건조하며 공기 순환이 적절히 이뤄지지 않을 경우 스틸 자체의 열전도성으로 인한 결로(結露)현상이 자주 발생한다.

   3) 국내 스틸하우스 현황

국내 스틸하우스가 도입된 배경은 1996년 2월 한국철강협회 내에 스틸하우스클럽이 결성되면서부터 이다. 1998년 스틸하우스를 적용한 일반 주거시설은 170세대에 불과했으나, 2000년에는 3,750세대로 20배 이상 증가하였으며, 2001년에는 1만호 수준에 달할 것으로 추정하였다.⁴³⁾

펜션시장에 있어서는 앞서 살펴본바 있는 목조주택과 더불어 2000년대 펜션 붐에 편승하여 가장 활발한 성장세를 나타냈다. 하지만 지난 2003년말부터 시작된 철강자재 파동과 더불어 자재비 부담이 늘어나게 되었고, 평당 건축비 역시 목조주택과 거의 비슷한 수준이 되었다. 2002년까지만 하여도 목조주택보다 저렴한 건축비와 짧은 공사기간, 우수한 내구성, 수려한 외관 등을 장점으로 펜션 건축부문의 목조주택시장을 맹렬히 추격하여 대등한 위치를 선점하였다.

  4. 황토주택

[사진10] 황토건축물

   1) 황토주택의 정의

황토주택은 황토에 짚이나 다른 혼화재를 첨가하여 제작한 황토나 벽돌형태로 벽체를 쌓아 짓는 건축물이다. 황토벽돌을 사용한 건축은 황토 벽돌만을 사용하여 내외벽을 구성하는 방식과 기둥과 보는 통나무목구조방식((Posy & Beam Style)을 이용하여 골조를 구축한 후 그 사이 벽을 황토벽돌로 채워서 건축하는 방식이 있다.

   2) 황토주택의 장단점

황토주택은 우리네 전통 정서와도 잘 조화를 이루며 토속적이고 소박한 외관 연출이 가능하다. 또한 목조나 통나무 건축과 함께 친환경 건축자재의 사용으로 인체에 거의 무해하고 볼 수 있다. 하지만 현대를 살아가는 도시민의 생활정서와는 조화를 이루지 못하는 단점도 있다.

황토주택은 여름과 겨울에 열기와 냉기가 내벽까지 전달되지 않아 난방 및 단열에 효과가 뛰어나다. 또한 황토 자체가 공기를 흡수해서 방출하는 기능을 지니고 있어 자연적으로 실내의 습도를 조절해 주는 장점을 지니고 있다.

이러한 황토주택 역시 전문 기술인력 확보가 어렵고 인건비가 비싸다는 것이 단점이다. 또한 집이 완성되고 난 뒤에 벽체가 갈라지거나 흙이 떨어져 흙가루가 날리는 등의 문제가 나타나기 쉽다. 이는 벽체를 만드는 황토를 다지는 작업에 실패한 경우에 발생한다. 따라서 흙 다지기를 할 때는 물을 뿌려가며 황토 입자에 수분이 충분히 스며들 수 있도록 하고 충분히 다져주어야 한다. 또한 통나무목구조방식(Posy & Beam Style)을 적용하는 경우 원목과 황토가 건조되는 과정에서 수축과 팽창의 반복으로 인하여 틈새가 발생하는 하는 경우가 많다. 이를 방지하기 위해선 원목을 충분히 건조시키고 시공 후에도 자주 점검해 주어야 한다. 또한 접착력 등을 높이기 위해 화학첨가제 등을 첨가한 유사 황토제품에 유의 하여야 한다.

추가로 황토주택 자재는 거의 100% 국산자재로 사용한다는 장점을 갖는다.

   3) 국내 황토주택 현황

황토주택이 가장 각광 받고 있는 이유 중의 하나는 건강을 생각하는 웰빙(well-being) 차원이라 할 수 있겠다. 젊은층 보다는 중장년층 이상에서 선호하는 것으로 파악되고 있으며, 펜션 및 전원주택 분야에 다양한 방식으로 건축되어지고 있다. 특히 펜션의 경우는 메인 건물보다는 부속 건물이나 부속 시설로 다양하게 사용하고 있으며, 찜질방과 같은 부속 시설은 황토주택의 시각적 효과와 더불어 체험 테마로 각광받고 있다.

최근에는 콤비네이션(combination) 방식의 주택이나 펜션에 응용되기도 하는데 이는 다른 건축방식의 숙박용 건물과 함께 숙소용으로 이용되기도 하고 더불어 테마구축을 위한 부속 건물로 다양하게 연출되고 있다.

 제5절 관련단체(협회, 연합회) 현황

  1. 협회 현황 및 필요성

   1) 한국휴양관광펜션협회⁴⁴⁾

한국휴양관광펜션협회는 2001년 10월 ‘한국펜션협회’라는 이름으로 민간단체에 의해 창립되었다. 초창기 협회의 기능은 펜션 가맹점 포탈사이트와 비슷한 형태로 회원사의 홍보 및 예약을 대행하는 등의 위탁관리 활동을 하였다. 이는 비영리를 추구하는 협회의 일반적 형태와는 다른 형태를 띠고 있었다.

협회의 기능은 회원관리, 펜션시설신탁관리, 펜션 홍보마캐팅, 펜션운영 등의 업무와 지원업무를 해왔으며, 정부의 보조 없이 민간단체와 개인기업의 협조로 운영되어 왔다.

[표13] 한국펜션협회 운영실적

 * 전국가이드북 전국으로 배포(펜션 전국가이드북 참조)

 * 전국개인별장 및 고급전원별장 100여동 펜션으로 전환(사이트참조)

 * 전국체인망 및 펜션시장 인프라구축(전국 펜션300여 곳 구축)

 * 펜션 및 숙박 전용 용품 체계구축(펜션 용품 사이트참조)

 * 펜션 기준 선정 및 펜션사업 상담 가이드 라인구축(펜션인증 안내참조)

 * 펜션, 휴양펜션, 관광펜션 통합관리 운영체계구축

 * 전국 레저, 숙박(펜션,별장,콘도,호텔,리조트,농원,여행지안내,등) 이벤트, 농촌진흥정     책 의 일환으로 한국벤더협회 와의 제휴, 된 포탈사이트 제작 중

   2) 한국관광펜션협회

한국관광펜션협회의 경우 관광펜션업 시행을 앞두고 한국펜션협회와 마찬가지로 민간이 주축이 되어 설립되었다. 현재는 한국휴양관광펜션협회와 기능이 통합되어 진 것으로 보이며, 운영사이트⁴⁵⁾ 역시 다른 용도로 전환된 상태이다.

   3) 협회의 필요성

최근 휴양펜션업과 더불어 전국적인 관광펜션업의 제도장치가 마련되어 시행될 예정에 있는 현실에서 협회의 공익적 기능 정상화를 위하여 새로운 변화를 시도하고 있다. 이에 따라 운영 홈페이지를 개편함과 동시에 공적 운영으로 전환하고 있는 것으로 확인되고 있다.

협회는 순수한 공익성을 지진 중립적 위치에서 펜션관련 업체들의 대변인 역할을 하는데 주 목적을 둔다. 따라서 협회의 이러한 변화 시도는 긍정적으로 받아들일 수 있겠으며, 협회기능의 보완과 강화를 위해 지속적인 노력을 기울여야 할 것이다.

  2. 연합회 현황 및 필요성

   1) 설립목적

‘한국펜션연합회’의 경우 ‘올바른 펜션 문화의 정착과 경쟁력 강화’라는 취지 아래 목적을 달성하기 위한 단체로 2002년 11월 설립되었다.

- 올바른 펜션 문화의 정착

- 홍보 및 경쟁력 강화

- 권익 보호와 회원간 친목도모

- 정보의 교류

   2) 필요성

연합회의 기능은 사업 운영자들을 주축으로 하는 권익 보호 및 친목도모 단체라 할 수 있다. 연합회는 회원간의 유기적 관계와 정보의 교류를 통해 업계의 화합과 존립 그리고 권익을 보호하는 대변인의 역할을 담당한다.

펜션의 경우도 이제는 음지에서 관망하는 자세를 벗어나 보다 적극적인 활동을 통해 펜션문화 발전을 위한 정책제시와 방어책을 강구해 나가야할 필요성이 있다. 이를 위해 연합회의 원활한 운영과 지속적인 노력이 필요한 시점이다.

제5장 국내 펜션 제도와 문제점

펜션시장이 팽창함에 따라 행정당국도 관심을 보이기 시작했다. 국내에서 펜션의 법적 개념은 2000년 제정된 제주도개발특별법을 통해 ‘휴양펜션업’이란 명칭으로 등장했다. 하지만 그 외 지역은 법적 근거가 없어 콘도도 민박도 아닌 관리의 사각지대에 놓여있는 상태이다. 따라서 아직까지 제도적으로는 제주도에서만 펜션업이 가능하지만 현실적으로는 제도보다 앞서 전국적인 펜션업이 자리를 잡고 있는 상황이다. 이에 따른 뒤처리 행정으로 지난 2004년 7월 제주도 이외의 기타지역에 적용하는 ‘관광펜션업’ 제도가 시행될 예정이었으나, 업계의 반발과 제도장치의 보완 필요성에 따라 1년여 늦춰진 올해 2005년 8월 시행 예정에 있다.

문화관광부는 관광진흥법시행령규칙을 법제화하여 조만간 실시할 예정에 있다. 문광부가 발표한 자료에 따르면 건축물의 규모, 객실 수와 시설기준 등을 정하여 이에 합당할 경우 관계 시․도에 등록신청과 심사를 거쳐 관광편의시설로 지정받을 수 있도록 하고 있다.

이에 따라 국민관광진흥자금의 지원, 법인사업자에 의한 대규모 직영점 운영 등이 가능해질 전망이다. 또한 1가구2주택 적용에서 제외되는 등의 혜택을 누릴 수 있다.

이 같은 법제화로 수요대비 과잉경쟁체제에 들어선 펜션이 올바른 방향으로 정착할 수 있는 계기 마련과 동시에 기존 숙박업과의 조세형평성 등의 문제를 일부 해결할 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.

다음에서 제주도개발특별법에 의한 ‘휴양펜션업’ 제도를 살펴보고 이를 모태로 2005년 시행 예정에 있는 ‘관광펜션업’ 제도를 검토해 보도록 하겠다.

 제1절 제주도개발특별법 上 휴양펜션업 제도⁴⁶⁾

  1. 휴양펜션업의 정의

제주국제자유도시특별법 제53조에서 관광객의 숙박 & 취사와 자연체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 당해 시설의 공유자, 회원, 기타 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업을 휴양펜션업으로 규정하고 있다.

펜션업은 건축법상 숙박시설 중 일반숙박시설 및 관광숙박시설과 유사한 숙박시설로 분류된다.

  2. 등록기준 및 절차

휴양펜션업의 등록기준은 농어가의 재정능력에 알맞게 휴양펜션을 10실 이내로 시설하여 가족단위 운영 관리할 수 있도록 하고 또한, 농어촌지역에 입지하게 되므로 난개발방지와 경관훼손을 최소화하기 위하여 2층이하로 정하였다. 이는 국내 휴양펜션 유사 사례인 서귀포시 귤림성 객실이 6실(15～21평)이며, 일본지역(시즈오카현 이두고엔)도 대부분 2층 이하, 5～10실(15～30평)이하로 운영하고 있음을 감안한 것이다.

그리고 객실규모는 주로 가족단위 개별 관광객들이 이용에 불편이 없도록 최소규모 25㎡(7.5평)을 확보토록 하였으며, 농어촌 지역에 규모제한 없이 호화시설이 입지하게 되면 위화감이 조성됨은 물론 난개발 될 소지가 있고, 객실 규모를 소규모로 제한 시 분양 또는 회원모집과 관련하여 타 시설보다 경쟁력에서 뒤떨어지게 됨으로 최대 100㎡(30평)로 정한 것이다.

객실은 하나의 방이 아니고 숙박과 취사에 적합한 거실(방포함), 현관(출입구),욕실, 화장실 및 취사시설을 갖추어야 하며, 1개 객실 출입구는 현관1개소로 하게 되어 있다.

  3. 휴양펜션업 관련 제도 내용 및 문제점

   1) 건축물 규모 및 객실 구비 요건에 따른 내용 및 문제점

 ① 층수 및 객실 수 : 2층 이하, 10실 이하

 ② 객실당 면적 : 25㎡(7.5평)이상 100㎡(30평)이하

 ③ 1개 객실 구비 요건 : 숙박과 취사에 적합한 1개 이상의 방과 거실, 욕실, 화장실,      현관 및 취사 시설

제주 펜션의 건축물 규모 및 객실 구비 요건에 있어 층수와 객실 수의 규제가 꼭 필요한 것은 아니다. 또한 객실 면적을 규제함으로서 다양한 시설을 저렴하게 이용하고자 하는 이용객이 불편을 느낄 수 있다.

   2) 자연체험장 규모 및 부대시설 규모에 따른 내용 및 문제점

 ① 농장 시설용 토지 : 660㎡(200평)이상

 ② 목장 : 10,000㎡(3,000평)이상

 ③ 시설 부지 안에 놀이터 ④ 간이 골프장

 ⑤ 게이트 볼장 ⑥ 풀장

 ⑦ 바베큐장 등 이용 시설 중 2종 이상

자연체험을 할 수 있는 농장이나 목장 중 한 가지만 갖추면 되는데 체험농장용 토지면적은 농지법관련 규정에 의거 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 기타 농업생산에 필요한 시설로서 330㎡(약100평)이상인 경우도 농지로 인정되기 때문에 최소 660㎡(약200평)를 확보하도록 하고 있다.

또한 체험목장은 제주도는 초지원이 풍부하여 해발 200m～600m에 2만여㏊의 초지가 형성되었으며 조성농가 평균 17㏊의 초지를 보유하고 있으므로 농어촌 휴양펜션시설은 목가적인 풍경과 목장의 다양한 축산을 체험할 수 있도록 하기 위하여 10,000㎡(3,000평)이 필요할 것으로 판단되어 최소 목장면적을 정했다.

   3) 시설 부지 위치에 따른 내용 및 문제점

도시계획 구역 외 지역으로서 국토 이용 관리법 상 숙박 시설이 가능한 지역에 한정하고 있다. 따라서 민박의 개념이 아니고 숙박의 개념을 적용한다면, 실제 펜션 입지로 적합한 곳이라도 건축이 불가능하다.

   4)오수 처리시설에 따른 내용 및 문제점

 ① 농어촌 지역에 오폐수로 인한 환경 문제를 방지하기 위하여 오수 처리 시설을 생      화학적 산소 요구량 5㎎/ℓ이하로 유지하도록 정함

 ② GIS(지리정보시스템)에 구축된 사항이 확정되면 지하수 자원보전지구 안에서의 행      위 제한 기준(1등급 :설치 금지, 2등급 : 10ppm, 3∼4등급 : 20ppm) 등에 따라 시      행령 개정 시 개선

 ③ 오수 처리 기준 방류수의 수질을 생물 화학적 산소 요구량 5㎎/ℓ이하로 유지할       수 있는 오수 처리 시설을 갖출 것. 다만, 오수를 하수종말처리시설로 유입시켜 처      리하는 경우에는 그러하지 아니함

일반적으로 농지전용 주택을 다가구나 단독주택의 경우로 해석하여 건설하는 경우에는 동마다 정화조 시설을 하고 있다. 그러므로 생활하수를 포함하는 종합적인 오수처리가 되지 않고 있는 현실이다. 전체 단지에 대한 오수처리규정이 지켜져야 할 것이다.

   5) 분양 및 회원 모집 범위에 따른 내용 및 문제점

 ① 제주 펜션업 등록자는 농어민 소득증대 및 제주 펜션 숙박 시설 이용자의 권익 보      호를 위하여 객실 수는 총 객실 중 80%이하(8실인 경우 6실 이하)만 분양하여 회      원 모집 할 수 있음

 ② 20%(8실인 경우 2실 이상)는 농어촌 펜션업을 등록한 사업자가 자체 운영하도록       한 것으로 성수기 때 객실 이용 등을 감안한 것임. 회원 모집은 최초 분양 승인 일      로부터 3년 이상 분양이 되지 아니한 잔여 객실에 대하여 공유자 전원이 회원 모      집을 희망하는 경우에 가능하나 사업 시행자가 부동산 신탁 등으로 사전 회원 보      호 방안이 별도 마련된 때에는 이와 관계없이 회원을 모집할 수 있도록 하고 있음

농어민을 위한 제도적 규제로 만들었지만 농어민의 펜션 운영 능력상 실현 가능성이 어느 정도일지 생각해 보아야한다.

   6) 사업계획 승인기준(사업자 범위)에 따른 내용 및 문제점

제주도에서만 적용되는 제주국제자유도시특별법 취지에 맞게 중소자본을 가진 농어민이 소규모 관광산업에 참여하여 농어업을 경영하면서 농어촌 휴양펜션업을 관리 운영할 수 있도록 하기 위해서 농지법, 농어촌발전특별조치법, 농업협동조합법 등에 의한 농어업인으로서 제주도에 2년이상 거주하는 자 또는 제주도에 본적을 둔 자로서 귀향하여 1년 이상 농․임․축․수산업에 종사하는 자로 사업자의 범위를 정하였다. 그러므로 사업계획승인신청시 만이 아니고 휴양펜션업의 양수 또는 경매 등으로 인수한 경우도 같은 자격을 갖춰야 한다.

  4. 휴양펜션업 제도 문제점 관련 기타 의견⁴⁷⁾

   1) 참여자격 제한

펜션업에 대한 참여자격을 제주도 내 거주 농어민으로 한정해 외지인의 투자를 원천봉쇄했다.

제주도 거주 현지 농어민으로 펜션업 차여 자격을 제한해 달라는 부분에 대해 처음 건교부에서는 헌법상 국민의 직업 선택의 자유를 침해한다는 위헌 요소가 있음을 들어 난색을 표했으나 제주도 내 농어민들은 ‘제주 농어촌 경제가 침체되어 있어 농어촌 경제 활성화를 위해 이를 받아들여줄 것’을 강력히 요구했다. 이러한 논란과 항의 시위의 결과, 제주도 개발 특별법상 시행령에 결국 이러한 내용이 반영되고 말았다.

결국 제주도에서의 펜션업은 제주도 현지 거주 농어민만이 허가를 받을 수 있다는 것이다. 이는 제주도를 국제 자유도시로 만들겠다는 정부와 제주도의 방침과는 정반대의 것이 되고 말았다. 이에 대한 문제점을 살펴보면 다음과 같다.

① 외지인의 참여를 원천 봉쇄로 외부 투자유치를 막아 결과 제주도 지역 발전의 기회를 차단

② 현지 거주 농어민의 경영마인드 만으로는 내․외국인 관광객 유치를 위한 경쟁력을 갖추기 어려움

   2) 펜션 회원권 분양

제주도 현지 주민들은 펜션업을 도입하는데 있어 콘도처럼 회원권 분양을 할 수 있도록 해달라고 요구했다. 이는 도내 농어민이 자본이 없어 펜션업을 하는 데 필요한 자금을 회원권 분양 형태로 조달하겠다는 것이다. 이법과정에서 이러한 요구는 받아들여졌다.

그러나 제주도 개발 특별법 시행령에 따르면 펜션의 객실 수를 2～10실 이하로 제한하고 있는데 과연 이러한 소규모 펜션이 회원권 분양을 통해 사업비를 조달할 수 있는가 의문시 된다. 이에 대한 세부적인 문제점을 살펴보면 다음과 같다.

① 분양 가능성의 문제와 배제된 공신력

② 수익성 낮은 분양 회원에 대한 사용기회 축소의 문제 가능

 제2절 관광진흥법 개정령(안) 검토

  1. 관광진흥법의 개정이유

관광수요증대에 따라 새로 등장하고 있는 펜션업중 일정 기준이상의 시설을 관광사업에 편입시키고, 유기시설 및 유기기구에 대한 안전성검사기관을 복수화함으로써 경쟁체제를 도입하는 등 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 개선․보완하려는 것임.

  2. 관광진흥법 개정령(안) 중 펜션관련 주요 내용

가. 일반관광호텔로 등록이 가능했던 지정숙박업의 근거법률인 관광숙박시설지원등에관한특별법이 시행만료(2002년말일)되어 폐지됨에 따라 일반관광호텔업 제도를 폐지하고, 종합관광호텔업과 일반관광호텔업을 종합관광호텔업으로 단일화 함.

나. 기타유원시설업의 정의를 종전에는 안전성검사 대상이 아닌 유기 기구를 설치․운영하는 업으로 하던 것을 호텔업자가 당해 호텔업 시설 내에 문화관광부령이 정하는 유기기구를 갖추어 관광객에 이용하게 하는 업으로 변경함.

다. 소규모 고급 민박시설로서 자연․문화체험관광에 이용하기 편리한 새로운 숙박 형태의 “관광펜션업”을 관광편의시설업으로 지정할 수 있도록 함.⁴⁸⁾

  3. 관광편의시설(관광펜션업)지정⁴⁹⁾

   1) 농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침

[부록3]에 첨부된 ‘농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침’은 지난 2004년 4월 3일 시행에 들어가 동년 7월부터 불법 펜션업의 대대적인 단속이 예고된바 있다.

   2) 농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침 보완내용

다음 [표14]은 2004년 7월에 발표된 「농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침」의 보완 발표 내용이다.

[표14] 농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침(보완내용)⁵⁰⁾

(보완 내용. 2004. 7. 1일)

1. 통합지침에 의한 지도점검 및 계도

□ 통합지침에 의한 단속은 지도점검 및 계도 위주로 예정대로 7.1부터 실시

 ○ 짧은 계도기간과 단속 법규 불충분 등을 감안, 관련법령 보완시까지 계도기간 연장

    - 7.1～8.31까지 농어촌지역 숙박시설에 대한 전수조사를 실시하되, 숙박업의 성수        기임을 감안하여 숙박객에게 불편이 없도록 지자체에서 조사일정 등은 탄력적으        로 운용

  ○ 지도점검 및 계도, 전수조사 등은 관련부서가 합동으로 실시

 □ 무분별한 분양 광고행위 등 계도

  ○ 언론기관에 변칙적인 펜션광고를 게재하지 않도록 협조요청

  ○ 지자체는 변칙적 숙박영업을 방지하기 위한 계도를 지속적으로 실시

2. 농어촌민박의 인정범위

 □ 농어촌민박사업의 정의 중「당해주택」판단 기준

  ○ 원칙적으로 농어촌민박사업자가 살고 있는 주택

    - 단, 2동 이상의 주택이 있을 경우 소득세법상 1주택에 해당하는 경우에 한하여       「당해주택」으로 인정

 □ 주택의 유형에 따른 농어촌민박 인정범위

  ○ 다가구주택 : 주택에서 7실이하의 객실만을 이용하는 경우 농어촌민박으로 인정

    * 객실이외의 방은 주거용으로 이용한다는 것이 입증되어야 함(전세계약 등)

  ○ 공동주택(다세대주택.연립주택.아파트) : 농어촌민박 불인정

3. 지도점검 및 계도결과 처리

 □ 농어촌민박에 해당하는 경우

  ○ 합동점검을 통해 확인된 농어촌민박에 대하여는 시․군에서 농어촌민박사업자 별       로 대장을 작성하고 관리번호를 부여하여 관리

 □ 농어촌민박에 해당되지 않는 경우

  ○ 농어촌민박에 해당되지 않는 미신고 숙박시설은 관계법령에 의한 요건을 갖추어       숙박업 신고를 하도록 계도

    - 숙박업 신고실적 별도집계 관리

  ○ 숙박업을 할 수 없는 용도구역의 숙박시설은 당초 건축물 용도대로 사용토록 촉       구

  ○ 시․군에서 사업자별로 대장(별지2 서식)을 작성하고 관리번호를 부여하여 관리

 제3절 관광펜션업 관련 제도의 문제점 분석

  1. 제도 시행 연기에 따른 문제점

앞서 살펴본 바 있는 「농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침」의 시행은 본래 2004년 7월로 예정되었으나 1년여 늦춰진 2005년 8월 시행될 예정에 있다. 이는 공청회의 절차도 거치지 않은 채 갑작스럽게 시행이 예고된 관련 규제에 의해 피해를 입게 되는 미등록 펜션업계의 반발에 부딪힘과 동시에 제도의 미비점 보완을 이유로 시행이 연기된 것이다.

이 제도는 불법 펜션에 대한 규제를 위해 지난 1998년 규제 완화 방침에 따라 폐지되었던 ‘농어촌 민박 지정제’를 부활시켜 재도입하는 것으로 과거의 제도를 재도입함에 있어 변화된 현실을 충분히 반영하지 못한 결과 의도된 시기에 시행되지 못한 것이다.

농림부는 농어촌 민박지정제 재도입을 골자로 한 농어촌정비법 개정안을 임시국회에서 통과시켜 오는 2005년 8월부터 본격 시행에 들어가게 된다.

이 제도가 다시 도입되면 농․어촌 지역에 민박을 희망하는 자는 시․군 등 지방자치단체를 통해 민박 지정을 받아야 하며, 민박에 해당하지 않는 대형 펜션은 숙박업 신고를 해야 한다.

현행 농어촌 민박은 ‘농어촌 지역에서 이용객의 편의와 농어촌 소득증대를 목적으로 숙박, 취사시설 등을 제공하는 업’으로 모호하게 규정되어 있어 불법 펜션들이 소득세 감면 혜택을 받으면서 영업이 가능하도록 하고 있다는 지적을 받아 왔다.

개정안은 이에 따라 농어촌 민박의 정의를 ‘농어촌 지역의 주민이 거주하고 있는 단독주택 또는 다가구주택을 이용해 이용객의 편의와 농어촌 소득증대를 목적으로 숙박, 취사 시설 등을 제공하는 업’으로 구체화해 민박을 가장한 펜션의 편법 숙박 영업을 차단키로 했다.⁵¹⁾

또한 농어촌 민박 규모에 대한 기준도 현재의 불명확한 객실 개수 기준(7실 이하)에서 45평 또는 65평 등의 주택면적 기준으로 개선할 방침이다. 지난 2004년 7월 시행예정 당시 8실 이상의 펜션에 대한 모호한 규제 기준으로 인하여 규정에 어긋나는 일부 펜션들이 객실과 객실 사이의 칸막이와 벽을 허물어 객실을 줄이고 등의 편법을 이용하여 규제를 피해가려 하기도 하였다. 이유가 어떠했든지 기존 미등록 펜션의 일부는 정부정책에 빠르게 대처하려다 오히려 경제적으로나 정신적으로나 적지 않은 피해를 입었고, 반면 제주도의 경우처럼 자격조건을 갖춘 농어촌 지역주민의 순수 펜션과 같은 경우 지역주민 소득의 향상을 기대했었으나 시행이 연기되면서 부풀었던 기대가 식어버린 상태이다. 이를 바라보는 펜션 업계는 또 다시 정부정책에 대한 불신임 분위기로 바뀌어 바라보는 시선이 곱지 않다. 한편 호텔, 콘도 등의 숙박업 등록사업자의 경우에도 지금까지 펜션의 비과세 혜택에 대한 조세불평등에 대하여 강하게 반발하는 현실이다. 실제 가동률이 좋은 일부 펜션의 경우 그 수익률이 예상보다 높은 것도 공공연한 사실로 알려져 있다.

강화된 정부대책에 따르면 오는 8월부터 정해진 시설규모나 자격조건에 해당되지 않는 펜션은 반드시 숙박업 허가를 받아야 한다. 숙박시설의 경우 소방·위생시설을 갖추고 영업이익에 대한 소득세도 내야 하므로 수익성이 크게 떨어지게 된다.

이번 규제 대상에서 제외되는 시설이 규정에 합당한 펜션의 경우에도 소유자가 해당 펜션에 실제 거주하거나 주민등록이 등재돼 있어야만 기존 민박과 같은 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 대부분의 펜션은 이 같은 요건을 갖추지 못하고 있어 투자자들은 정부규제에 맞는 운영수단을 모색하지 않으면 적잖은 낭패를 당하게 될 전망이다.

또한 펜션에 대한 정부 규제가 대폭 강화되면서 단지형 대형 펜션들 역시 큰 타격을 입을 전망이다. 지방자치단체는 지금까지 펜션에 대한 규제가 전혀 없었던 탓에 지난해 시행예정이던 금번 조치가 1년여 늦춰졌음에도 불구하고 현황조차 파악하지 못하는 등 단속 방침에 우왕좌왕하고 있는 현실이다.

  2. 펜션 관련 규제 제도 개선의 필요성

현재의 시점에서 살펴보면 정부정책의 모호함을 이용하여 법망을 피해가려한 업주에게도 잘못이 있겠지만, 섣부른 정책시행에 따라 발생할 수 있는 문제점을 사전에 간파하지 못한 행정 당국도 뒷북치기식 행정을 멈추어야 할 것이다.

결과적으로 펜션 운영자는 불필요한 공사비를 지출하고 공사기간 동안 영업 손실을 입었으며, 정부 정책에 대한 신뢰도가 추락하였다.

이는 누구의 잘잘못을 따지기에 앞서 이미 법제도 마련 이전에 펜션이란 문화가 뿌리 깊게 정착하였음을 정부 당국도 인정하여야 한다. 시장이 형성된 상황에서 규제 일관의 정부정책과 이를 피해가는 운영자 사이에 ‘고양이와 쥐’ 식의 상호 대립관계가 되어서는 안 된다. 관련업계와 정부당국은 펜션의 긍정적 효과를 극대화 시키고, 장래 문제 발생이 예상되는 부분에 대해서는 사전 규제를 실시하고 업계는 이에 순응하여야 한다. 이러한 정부 정책의 지원과 펜션업계의 자발적 노력을 통해 펜션문화가 새롭게 정착할 때 업계의 안정적 수입원과 더불어 이용자에게 보다 양질의 펜션 서비스 제공이 가능할 것이다.

이미 펜션 난립을 통한 수익성 악화로 인하여 펜션운영자들 사이에서도 규제의 필요성 인식이 확산되고 있는 실태이다.

관광펜션업의 경우 지정 및 지정 취소 권한이 시장 또는 도지사에게 위임되기 때문에 관광 펜션의 건축 내용은 지방자치단체에서 결정될 것으로 예상된다. 또한 지정 요건을 갖춘 사업자가 원할 경우 관광진흥개발 기금 등을 통해 저금리로 시설 개․보수에 필요한 운영자금을 융자 받을 수도 있다.⁵²⁾

2003년 7월 관광진흥법의 개정으로 제주도 이외의 지역에서도 펜션업이 ‘관광펜션업’으로 지정되어 제도적으로 하나의 사업으로 인정받게 되었다. 이는 불법 펜션에 대한 규제를 위해 지난 1998년 규제 완화 방침에 따라 폐지되었던 ‘농어촌 민박 지정제’를 부활시켜 재도입하는 것이다.

정부가 펜션 규제에 나선 것은 펜션시장이 과열되면서 난개발에 대한 우려의 목소리가 높아졌을 뿐 아니라 농어촌 주민들을 위한 민박이 단순 투자수단으로 변질되고 있다는 판단에서이다.

법과 제도가 정비되지 않은 탓에 펜션시장에 대한 정확한 통계자료를 얻는 일 조차 불가능하다.

 이러한 규정이 마련된 제주도를 제외한 여타 지역에서 '펜션'이라는 이름으로 영업을 하는 것은 법적인 잣대로 보면 펜션이라고 정의할 수 없는 셈이었다. 물론 이를 규정하는 법률이나 제도화가 미비했었던 것도 사실이다.

따라서 현재까지도 제주도를 포함한 대부분의 지역에서는 일반주택이나 다가구․다세대주택의 형태로 인․허가를 취득하여 건축한 뒤, 특별한 제재 없이 펜션으로 운영하고 있는 것이 사실이다. 이러한 연유로 단지규모의 계획적인 개발이 드물고, 기반 시설이 부족하거나 종합적인 검토가 부족한 데 따른 부작용도 적지 않게 발생하고 있다. 자연환경 훼손과 난개발이 우려되는 현실이다. 따라서 새로운 개정안이 얼마만큼 내용을 담고 있고 실효성을 가지고 있는지는 구체적인 제도 보완이 뒤따라야 가늠할 수 있을 것으로 보인다.

제6장 국내 펜션업의 향후 전망과 개선방안

 제1절 국내 펜션시장 전망

2003년말 국내 펜션시장 관련 연구 자료에 따르면 “2000년 본격 도입이 되어 2002년까지 2년여 동안의 도입기를 거쳐 최근에는 본격적인 성장기에 들어선 상황이며2005년까지 매년 성장 규모가 증가하다가 2006-7년경에 가서는 성숙단계에 접어들 것이라는 게 관련 업계의 예측이다. 이처럼 우리나라의 펜션업은 일본의 그것에서 출발하여 한국적 요소를 다양하게 반영하는 형태로 보다 발전하고 있다고 보여진다”고 전망하였다.⁵³⁾

[표15] 국내 펜션시장 전망

구 분	2000년	2001년	2002년	2003년	2004년	2005년	2006년	2007년
시장 성숙도	도입기			성장기			성숙기
전국 펜션 수 (단위:동)	70	200	400	1,000	2,000	3,400	4,400	5,100
년간 증가 펜션수	-	130	200	600	1,000	1,400	1,000	700
시장 규모(단위:억)	245	455	700	2,100	3,500	4,900	3,500	2,450

자료 : 휴펜션(http://www.huepension.co.kr) 내부 자료

앞서 인용한 선행연구의 예측에서와 마찬가지로 국내펜션은 아직까지 성장기에 있다고 볼 수 있겠다. 마찬가지로 위의 [표15]에서 볼 수 있듯이 본격 도입된 시점 즉 초기년도를 2000년으로 볼 때 불과 1년 사이 3배 가까이 증가하였고, 다음해 2002년의 경우 직전 년도에 비하여 또 다시 2배 증가했으며, 2003년의 경우는 다시 직전년도 대비 2.5배가 증가하는 놀라운 성장세가 보인다. 다시 다음해인 2004년까지 2배수이상의 양적 증가를 예측하였다. 최근 언론이나 보도 자료를 통해 보이는 업계의 대략적 통계치가 3,000동 내외로 판단하고 있는 것으로 비추어 볼 때 정확한 통계가 불가능한 현실에서는 크게 어긋나지 않은 예측이라 할 수 있겠다. 이를 초기년도를 기준으로 따져보면 실로 엄청난 성장이라고 밖에 말할 수 없을 것이다. 2001년 대비 2004년의 성장률만 따져 보아도 불과 3년 사이 10배의 양적 성장을 보인 것이다.

하지만 위의 [그림14]의 2004년 이후 국내 펜션시장 전망에 대해서는 새롭게 발생한 변수로 인하여 그 수치를 의심해 보지 않을 수 없겠다.

2004년 이전 각종 언론매체 등을 통한 펜션난립 방지책과 같은 규제의 필요성이 공공연히 언급되었고, 정부 역시 과거 지원책 위주에서 규제책으로 정책변화와 더불어 관련법규의 시행이 예고된바 있다. 2004년 상반기 계도기간을 거쳐 하반기부터 강도 높은 단속을 실시할 예정이었다. 이에 따라 신규 펜션건축의 급물살이 잠잠해지고 기존 펜션으로 운영되던 건축물의 존립마저 불확실한 상황이 최근까지 이어져 왔다. 지난해 갑작스런 정책변화와 단속예고로 존립 위기에 처한 업계는 강하게 반발하였고 일부 수정 및 보완을 거쳐 올해 8월부터 본격 시행될 예정에 있다. 따라서 2004년 이후의 전망 수치는 돌발변수를 감안할 때 적지 않은 차이가 발생했을 것으로 예상된다.

한편 과거 도입단계에서는 양적 성장에 치중해 왔다면, 최근에는 질적 측면의 고려에 신중을 기하는 성장단계로 보인다. 이러한 성장단계는 2005년 8월 시행예정에 있는 펜션의 관광편의시설지정의 제도정착단계를 거쳐 본격적인 성숙기에 접어들 것으로 예측된다.

최근 수요대비 공급과잉이 현실로 나타나는 양적성장의 말기 현상을 보이고 있다. 외래의 것을 답습하는 단계를 지나 국내 정서에 맞춰진 테마 구축의 시도와 건축형태의 변화 시도 등을 통하여 한국적인 펜션문화의 성숙기를 준비하고 있는 것이다. 이는 당연한 추세인 동시에 바람직한 현상으로 받아들여야 하겠다.

한국관광연구원 이강욱 연구원은 “주5일 근무제가 도입되면 관광수요는 2001년을 기준으로 연평균 9.8%가 늘어나고 향후 6년간 3억2백만명의 이용객이 증가해 연평균 5천만명의 신규 수요가 창출된다”고 전망한바 있다.⁵⁴⁾

또 문화광광부 국민관광과 최병구 서기관의 말을 인용하면 “가족 중심의 여행 행태가 정착되기 위해선 생태관광․녹색관광․문화체험관광․테마관광 등 색다른 경험을 추구하는 다양한 여행 프로그램이 개발되어야 한다”고 말했다.

과거 건전한 놀이문화의 부재로는 우리 국민, 특히 각박한 도심생활에 지쳐 자연 체험을 통한 그린투어리즘을 갈구하는 젊은 세대의 늘어나는 레저 욕구를 충족시키기 어려운 것이다.

최근 추세를 보면 지역적인 다양한 축제가 늘어나고 있고, 정부차원의 ‘녹색체험마을 만들기’ 사업지원을 통한 지역주민의 소득 향상과 도시민의 휴식공간 제공의 시도가 지자체를 중심으로 탄력을 받아 활성화 되고 있다.

기존의 소품종 다량생산체제가 다품종 소량 생산체제로 전환된 대표적인 부동산 상품인 펜션은 대규모 펜션 단지보다는 중소 규모의 단지개발이 적절할 것이며 건전한 투자 대상으로 자리 잡아야 한다.⁵⁵⁾

 제2절 국내 펜션의 개선 방안

최근 국내 펜션시장이 수요대비 공급과잉의 포화상태를 보이면서 고객 유치경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 이제는 경쟁력을 갖추지 못한 펜션은 도태될 수밖에 없는 현실인 것이다. 입지조건이 아무리 뛰어나고 시설이 고급화 되어 있어도 이용객의 요구를 수용하지 못한다면 펜션시장에서 살아남기 힘든 것이다.

최근 이러한 추세에 발맞춰 다양한 변화를 시도하는 펜션들이 늘어나고 있다. 특화된 레포츠, 황토찜질방, 분재 등과 같은 다양한 즐길 거리를 테마로 설치하는가 하면, B&B의 형태를 변형화 하여 저녁 바비큐를 즐기는데 있어 1인당 일정 금액만 지불하면, 모든 과정을 운영자가 준비하여 맘껏 즐길 수 있도록 준비하고 뒷마무리까지 책임진다. 다음날 아침식사까지 제공함으로써 이용자가 별도의 준비 없이 먹을거리를 해결할 수 있도록 배려하고 있다. 또한 방문하는 고객과 친구나 가족처럼 친밀한 관계를 유지하는 노력을 기울임으로써 꾸준한 객실 가동률의 상승세를 보이고 있다. 이렇듯 테마를 갖추고 이용자를 배려하는 펜션들은 비수기나 평일 가동률도 꾸준히 유지되는 현실이며, 사이버 공간을 포함한 소문을 통하여 예약객이 길게는 한두 달 이전부터 대기하는 경우도 있다.

반면에 이러한 소비자의 욕구에 부응하지 못하는 경우 도태되는 현실에 직면하게 된다.

펜션이 운영자와 이용자 모두를 만족시키는 동시에 지속적으로 발전하기 위해서는 앞서 해외 펜션개발 사례와 국내펜션 현황에서 살펴본 내용을 토대로 다음과 같은 조건을 제시해 볼 수 있겠다.

  1. 펜션의 적정 규모 확보

펜션의 적절한 규모의 선정 및 유지로 노동력 부족을 해소하여야 한다.

시설의 규모를 무리하게 늘리지 않음으로써 운영자 단독, 혹은 외부의 적은 노동력을 동원하여도 충분히 운영될 수 있도록 적정 규모를 유지하는 것이 중요하다. 일부 펜션의 경우 펜션 붐이 일던 당시 예약률이 높아지자 여유 공간에 숙박동을 증축하여 수익을 높이려 시도하였으나, 주차공간 마저도 좁아지고 이용객의 시설내 이동공간이 충분히 확보되지 않음으로 인하여 오히려 주변의 신축펜션에 고객을 빼앗기고, 이미지마저 실추되는 결과를 초래하기도 하였다.

  2. 확고한 경영마인드의 배양

펜션이 그 순수한 의미를 살려 제대로 운영되기 위해서는 우선 운영자의 확고한 경영마인드가 필요하다.

운영자가 먼저 전원생활의 여유로움 찾고 즐기는 하나의 테마로 자리매김 해야 한다. 펜션 이용자들이 원하는 것은 펜션 운영자의 겉치레보다는 일상을 벗어나 자연을 느끼고 주변의 풀 한포기 작은 돌멩이 하나에도 관심을 기울일 수 있는 마음의 여유를 갈구함에 있음을 인식하여야 한다. 운영자가 먼저 자연과 함께 건강한 생활의 여유를 보여 줌으로써 이용객들이 직간접접인 삶의 여유를 느낄 수 있도록 하여야 한다.

고객을 대함에 있어서도 운영자가 먼저 방문객을 친구나 가족처럼 대하는 친밀감을 조성할 수 있는 능력을 키워야 한다.

펜션의 매력은 사람을 만나는 것이다. 연령이나 직업 등에 상관없이 생각이 다른 사람들과 만나고, 친분을 갖는 즐거움을 알고 느껴야 한다. 고객에 대한 접대나 서비스도 중요하지만, 가족간에 느낄 수 있는 넉넉한 인심과 정이 느껴지는 펜션이 되도록 운영자 자신이 고객과의 시간을 즐겁게 느낄 줄 알아야 한다.

또한 펜션의 최초 준비인 입지선정 단계에서부터 주변의 전문가나 지인들의 조언과 충고에 귀 기울이는 자세를 갖춰야 한다. 개개인의 사물이나 현상에 대한 시각은 개별 성향에 따라 견해가 다를 수 있다. 본인만의 특색 있는 철학도 중요하지만 주변의 조언과 충고를 달게 받아들이고 사업방향을 개선 보완시키는 겸손함을 잃지 말아야 한다. 이는 운영에 들어간 경우에도 마찬가지로 이용자의 불편․불만사항에 귀 기울이고, 따뜻한 충고로 고맙게 받아들이는 마음 자세가 필요하다.

  3. 다양한 테마구축

한편 펜션이 비슷한 가격대의 콘도보다 선호되는 이유 중의 하나는 주변 환경과 잘 어우러진 환경친화적 건축물과 시설 때문이기도 하다. 하지만 부대시설의 규모로 볼 때 콘도 등의 대형 숙박시설에 비해 편의시설이 부족한 것도 사실이다. 펜션 자체적인 테마구축을 통한 차별화 전략을 통하여 취약점을 보강하여야 한다. 테마는 크게 볼거리, 놀거리, 먹을거리의 세 가지로 나눠 볼 수 있을 것이다. 펜션의 경우 바비큐장과 같은 일부 먹을거리 시설은 이제 당연한 펜션의 일부로 인식되고 있다. 이밖에도 간이 풀장을 이용한 물놀이가 가능한 곳도 이용객에게 호평을 받고 있으며, 다양한 가축들을 볼 수 있도록 농장과 텃밭을 조성한 경우 아이들을 동반한 가족단위 이용객에 자연체험의 기회로 좋은 반응이 보인다. 이밖에도 펜션 운영주의 취미생활을 적용시킨 조형물, 분재, 목공예. 음식 등 주변에 다양한 테마 자원이 널려 있는 것이다. 이는 운영자의 성향이나 취미와 어우러져 얼마만큼 독창성을 발휘하느냐에 따라 가장 중요한 요소로 자리 잡을 수 있다.

한편 숙박과 더불어 웰빙농장(well-being farm) 등의 운영을 병행함으로써 자체적인 식재료 수급은 물론 이용객과 나누는 인심을 베풀 수도 있고, 때로는 적지 않은 부수입도 얻을 수 있다. 각박한 도심생활에서 탈피하여 자연이나 전원을 동경하는 사람들이 증가하고 있으며, 환경오염과 수입식품에 대한 불신 등으로 유기농법과 주말농장 체험 등에 관심이 높아지는 추세에도 주목할 필요가 있다.

새롭고 다양한 형태의 펜션들이 속속 등장하고 있는 만큼 펜션의 운영 방향을 설정함에 있어 고정적인 틀에 얽매여서는 안 된다. 가족경영, 소박함, 친밀감과 경제적인 요금 등 본래의 긍정적 요소들을 유지하는 동시에 특색 있는 서비스 변화로 차별화를 시도하여야 한다.

  4. 한국형 펜션문화의 시도

우리 정서에 부합하는 한국형 펜션문화의 정착이 절실하다.

‘신토불이’라는 단어로 함축 표현되는 한국적인 미(美)의 가미를 통하여 다양한 볼거리, 놀거리, 먹을거리 등의 체험시설을 확충해 나가야 할 것이다. 이러한 노력을 통하여 펜션이 한국적인 기반을 갖춘 가치 있는 문화상품의 형태로 새롭게 탄생 할 수 있을 것이다. 펜션을 무조건적으로 유럽적인 형태로 해석하는 시각에 변화가 필요하다. 최근 이러한 추세를 반영한 한국형 펜션들의 시장 점유율이 늘어가는 추세이다. 펜션의 긍정적 요소를 수용하는 동시에 새로운 변화의 시도로 상품가치를 높이는 새로운 시도가 필요하다.

  5. 이용 계층 다양화

마지막으로 다양한 계층의 이용객 확보를 통하여 수익창출과 더불어 국익을 실현하여야 한다. 정년연령이 낮아지고 인구 고령화 현상이 지속 되고 있음에 착안하여 아직까지 펜션에 대한 지명도가 낮은 중․고령층의 선호에 부합하는 펜션개발도 고려해 봄 직하다. 또한 국내 펜션의 현실 여건상 미성년 계층을 포함한 일부계층의 이용에 제한을 두는 펜션이 대부분이다. 가족단위의 문화공간의 실현과 더불어 아직까지 보호가 필요한 청소년 계층에도 안심하고 이용할 수 있도록 철저한 안전․보호 장치가 마련되어야 한다. 나아가 해외관광객 유치 등을 통해 펜션을 포함한 국내 관광산업 비수기 가동률 저하의 문제를 해결함과 동시에 국익 실현에 이바지할 수 있다.

현재의 시점에서 펜션운영의 성공과 실패의 차이를 구분하는 것은 섣부른 판단 착오를 가져올 수 있다. 현재의 1등이 영원한 1등이 아니듯 성공의 축배와 실패의 쓴잔은 아직까지 종이 한 장의 차이로 밖에 볼 수 없다. 성취감은 잠시일 뿐 해결해야 할 문제들이 산재해 있음을 인식하고 계속적인 변화와 노력을 기울이는 프로의식을 함양해야 한다.

제7장 결론

우리나라의 여가 문화를 돌이켜 보면 민주주의 사회 정착의 역사가 선진 서구에 비해 상대적으로 짧고, 급격한 경제 발전에만 전력을 다하다 보니 레저생활을 통해 삶을 윤택하게 재충전하려는 경험과 교육이 부족했다. 더구나 자연의 가치를 통한 인간교육에 소홀하였을 뿐만 아니라, 가족간 핵가족화와 분리세대로 인하여 가족 내에서조차 세대간의 갈등이 심화되어 왔음을 부인할 수 없다. 이러한 현실 속에서 올바른 인간관계 교육의 장, 휴식을 통한 생활의 재충전 공간이 절실하게 필요하다. 이에 대한 가능성을 보여주는 새로운 레저형 숙박시설로 펜션이 부각되고 있는 것이다. 펜션은 이용자의 측면에서 볼 때, 고도로 복잡한 도시 생활에 지친 육체적, 정신적 스트레스와 피로를 자연 속에서 떨쳐버리는 공간이 될 수 있다. 목가적인 전원생활을 영위하며 안락함을 누리고자 하는 인간의 기본적 본능을 충족시키는데 더욱 그 필요성이 있는 것이다.

또한 투자자나 운영자의 입장에선 펜션 운영을 통해 자연과 더불어 전원생활을 영위함과 동시에 운영 능력에 따라 안정적인 소득을 확보할 수도 있다.

지역개발의 차원에서도 펜션을 농․어․산촌 체험 숙박업 등의 형태로 발전시킴으로써 지역주민의 소득향상에 기여할 수 있다. 이는 지역주민이 주체가 되어 도시민의 다양한 체험욕구를 충족시킴과 동시에 자연학습의 기회를 제공하고 지역특산물의 직거래 등을 통한 소득 증대의 효과를 기대할 수 있는 것이다.

이렇듯 펜션은 그 장점을 발전시키고 예상되는 문제점을 사전에 방지함으로써 도시민과 지역주민이 함께 어우러져 발전을 꾀할 수 있는 무한한 가능성을 지닌 새로운 체험문화의 장이다.

‘삶의 질’ 향상이란 소득수준의 향상을 통한 경제적 여유를 물리적인 여가나 취미활동 등에 투자함으로써 지속적인 생활의 재충전 기회에 투자하는 것이다. 우리에게 현실로 보이고 있는 주5일 근무제와 같은 생활패턴의 변화는 ‘삶의 질’을 보다 중요시하는 방향으로 사회전반에 확산되는데 있어 가속이 붙을 것으로 판단된다.

이에 따른 도시민의 욕구를 충분히 소화해 낼 수 있는 건전하고 건강한 레저문화 기반을 확충시켜 나가야 할 것이다. 이를 가장 잘 소화해 낼 수 있는 문화의 가능성을 우리는 펜션 열기에서 확인하였다. 우리의 생활 속에서 색다른 체험문화에 대한 욕구의 절실함을 증명하는 실례인 것이다.

한편, 펜션 개발업자의 맹목적 영리추구에 따른 난개발이나 운영자의 수익성 위주의 경영은 물론, 정부정책의 일관성 결여 등으로 펜션의 순수하고 긍정적 의미가 퇴색되는 일이 발생하지 않도록 하여야 한다. 과거 ‘모텔’(Motel)의 경우만 보아도 모터(Motor)와 호텔(Hotel)의 합성어로 차량을 소유한 여행객이 경제적으로 지낼 수 있는 긍정적 숙소의 개념이 우리에게는 불건전한 성인 이용시설 즉 러브호텔로 비춰지고 있는 것이다. 펜션 역시 모텔의 경우를 답습하지 않는다는 보장은 없다. 이로 인하여 농어촌 정서마저 문란하게 만드는 부정적 측면이 재발하지 않도록 지속적인 관리가 뒷받침되어야 할 것이다.

본 연구를 통해 살펴보았듯이 사회․경제적 가치를 지닌 펜션의 중장기적 발전 도모를 위해 개선되어야 할 방안과 연구의 한계를 밝힘으로써 본 논문의 끝을 맺겠다.

첫째로 펜션의 적정 규모 선택을 들 수 있다.

하드웨어적인 외형적 규모와 고급화만으로 승부하기보다, 지역 여건 및 동원 가능한 노동력 등의 사전 분석을 통한 합리적 규모의 운영을 실현하여야 한다. 동시에 다양한 소프트웨어의 지속적인 업그레이드를 통해 내실을 추구하여야 하겠다.

둘째로 운영자가 테마가 되는 확고한 경영마인드 구축이 필요하다.

본문에서 언급한바 있듯이 ‘펜션 오너는 오너 자체가 테마’가 되어야 하는 것이다. 펜션 운영에 필요한 요소들을 가능한 자체적으로 해결할 수 있는 능력을 키워야 한다. 또한 이용객이 원하는 다양한 요구를 수용하고 충족시킬 수 있는 능력을 함양(涵養)하여야 한다.

셋째로 다양한 테마구축을 통해 경쟁력을 확보하여야 한다.

주변 여건을 활용한 다양한 볼거리, 놀거리, 먹을거리를 찾아 정보를 공유하고, 이용자들이 몸소 체험할 수 있도록 기회의 장을 제공하여야 한다. 더불어 운영자의 취미와 특기를 살려 독창적이고 차별성 있는 테마 개발에 꾸준한 노력을 기울임으로써 이용객의 만족도를 높임은 물론 수익창출 기회도 마련하여야 한다.

넷째로 한국형 펜션문화의 정착에 전념하여야 하겠다.

한국적 펜션 기반을 마련함으로써 우리의 정서를 유지함과 동시에 세계적인 상품가치를 창출하여야 한다. 굳이 ‘펜션’이란 용어를 사용하지 않더라도 민․관의 공동 노력을 통해 새롭고 다양한 생태․녹색관광 상품으로 발전시켜야 한다.

다섯째로 이용 계층의 다양화를 시도하여야 한다.

이는 국내 다양한 계층을 수용하는 노력과 병행하여 해외관광객 유치를 통해 펜션을 포함한 관광산업의 비수기 수익구조를 개선시키고, 나아가 우리의 정서와 문화를 세계인과 함께 즐기고 홍보함으로써 국익 실현에도 이바지하는 것이다.

마지막으로 펜션 관련업계와 행정당국의 긴밀한 협조체제 구축을 통하여 단기적인 문제 해결에 급급하기보다 중장기적인 발전방안을 함께 모색해 나가야 하겠다. 이를 위해 정부기관은 거시적 지원 및 관리를 강화하고, 협회․연합회와 같은 관련 민간단체의 역할 분담도 고려해 봄직하다.

펜션의 경우 수도권의 일부 밀집지역을 제외하고는 전국 각지에 분산되어 있으며, 그 운영 형태 및 이용계층 역시 다양하다. 또한 제주도를 제외하고는 관련 제도 역시 시행 예정에 있을 뿐 아직까지 제도장치의 분명한 기준이 마련되어 있지 않은 현실이다. 따라서 펜션에 대한 명확한 구분과 규격화가 이뤄지지 않은 현 상태에서 펜션과 관련된 정확한 자료를 수집하는데 많은 어려움이 있어 본 연구의 결과를 일반화시키는데 한계가 있을 수도 있을 것이다.

제도적 측면에 있어서도 본 논문의 내용과 차후 시행되는 관련 법규 내용의 차이 발생에 따른 오류를 범할 가능성도 있음을 밝힌다.

펜션의 장기적 발전을 위해서는 외형적 고급화도 중요하겠지만 내실 있는 소프트웨어의 구축이 절실히 필요한 현실이다.

학계에서는 아직까지도 펜션을 민박의 연장선상에서 보고 있는 듯하다. 하지만 휴양패턴의 변화에서 수요, 공급논리에 의한 하드웨어의 자연적 확충으로 볼 수도 있다. 여러 환경정책들의 영향과 국민소득의 향상, 농․어․산촌 공동화의 헤게모니(hegemony) 속에서 우리의 휴양패턴은 변화 할 수밖에 없다. 우리의 자본주의 체제에서 시장은 수요에 민감하게 반응하였으나, 정책이 이에 따라 주지 못하였고, 조속히 시장에 개입할 시점이 되었다. 경기침체와 부동산 규제의 세제 측면 강화 등으로 시장 스스로 조정에 들어서고 있는 현실이다.

하지만 주5일 근무제의 확대실시와 공교육에서의 환경 및 체험학습의 강조 등으로 환경친화형 레저․숙박시설에 대한 지속적인 수요증대가 예상된다. 단순한 하드웨어로서의 성장보다는 적절한 소프트웨어의 개발과 보급이 휴양․관광펜션의 변화과정에 중요한 부분으로 등장하였다. 이는 생태관광이라는 학계의 개념으로 정리되어 지고 있으나 아직까진 아쉬운 점이 많다. 하드웨어는 시장의 민간 투자자본을 쉽게 움직일 수 있으나 소프트웨어는 정책이 우선 수반되지 않으면 시장 스스로 반응하지 않는 지식기반 산업이기 때문에 이 부분에 대한 연구와 사회적 관심을 이끌어 내는 학계의 노력이 절실한 것이다.

이러한 노력이 결실을 본다면 펜션과 같은 환경친화형 레저문화는 우리의 생활을 보다 풍요롭고 건강하게 유지시켜 주는 축복의 선물로 굳게 자리매김 할 것이다.

 參考文獻 :

    2002 : 김태완, “주5일 근무제에 따른 관광사업의 문제점 및 개선방안”,

          단국대학교 석사학위논문

    2003. 8 : 오동훈 외 2인, "펜션산업의 특징과 급성장 원인에 관한 소고",

          도시행정학보, 제16집 2호

    2003. 12 : 오동훈, "여행숙박시설로서의 펜션의 지역 및 동반자 선호도와 투            자 대안으로서의 펜션에 관한 서술적 연구", 國土計劃, V.38, No.7

    2003. 10 :  오동훈 외 2인, "우리나라 펜션하우징의 발전방향에 관한 연구",

          國土計劃, V.38, No.5

    2004. 3 : “현행 숙박업 관련제도, 이대로 좋은가?”, 한국관광학회 정책포럼            제2차 세미나

    2003 : “제주도 펜션 및 휴양주택단지 시장현황 및 운영실태 분석”,

          산학협동과정 사업기획연구팀

    일본자료 : (財)餘暇開發センタ, 業種別レジャ-産業の經營動向, 1996,

          pp.228-239 일본 펜션업계 개요 참고

    전원 향기 가득한 펜션

          박정구, 신승자 글 / 주택문화사 펴냄 / 2003년 10월

    펜션으로 떠나는 낭만여행 (우리나라 100배 즐기기 시리즈 2)

          실용레저팀 편집부 지음 / 중앙 M&B 펴냄 / 2003년 5월

    펜션 Pension (자연을 즐기며 돈도 버는 고급형 민박)

          편집부 지음 / 주택문화사 펴냄 / 2002년 2월

    펜션 2 - 고급형 레저숙박문화의 새로운 형태

          편집부 지음 / 주택문화사 펴냄 / 2003년 2월

    Let's go 펜션 (자연에서 즐기고 자연에서 돈버는 펜션)

          이학순 지음 / 한국경제신문 펴냄 / 2002년 3월

    전원생활도 즐기고 돈도 벌고(펜션 창업과 경영)

          김수동 / 박재숙 / 민선주 지음 / 매일경제신문사 펴냄 / 2003년 7월

    새집줄게 흙집다오

          이동일 지음 / OK시골 펴냄 / 2004년 7월

    제주도 농어촌 휴양펜션업 안내(수정분), 제주도

    펜션관련 정기간행지(OK시골, 월간 전원주택라이프)

ABSTRACT

A Study on the Pension Development Realities and Improvement in Korea

                              Advised by Professor Oh, Dong-Hoon

                              Cho, Dae-Whee

                              Department of Urban Administration

                              Graduate School of Urban Sciences,

                              University of Seoul

As a new working style like 5-day work week or biweekly holiday becomes common, the way of spending spare time is going diverse too. Family's weekend picnic is also increasing and, in line with improvement of the standard of living and well-being trend, people are more and more getting interested in Green Tourism including eco-tourism and experiences in nature.

Now is the time that healthy family-unit leisure culture should be established, which can give a rest to city people and satisfy their needs for experiences in nature. 'Pension' canbe the solution for that new leisure culture.

'Pension' is an environment friendly 'high-level home stay accommodation' where travelers visiting historical sites or attractions could stay.

The objectives of this study is to understand background how pensions were introduced in Korea and concept of pensions, based on documentary records and preceding studies, and to analyze current problems and suggest solutions by looking into case of pensions development in home and abroad and the current systems and regulations about it.

Domestically, pension was first introduced in 2000 at Jejudo. Officially, pensions are allowed only in Jejudo, but high-level home stay accommodations located in nature are mostly called pension. Since 2000, especially 2002, realty development and investment in pensions have increased rapidly nationwide. Working style has changed like 5-day workweek, and besides, floating money that had been hold still due to low-rate interests since IMF and sluggish housing market flowed into pension developments. As combined with realty developers pursuing for profits, a number of pensions were built in neighboring region of Seoul and Kangwondo. However, without proper regulations and systems, most pensions are not much better than just a common home stay.

Pensions enable us to have unusual experiences through their building style or various theme, and offer rest to city people.

It seems domestic pensions are now in the last stage of quantitative growth, that is excessive supply compared to demands. We must stop following steps of case of foreign pensions, and prepare for mature pension culture of Korea itself by creating theme fitting into our sentiment, for example.

For pensions that satisfies both owners and users and develops continuously, securing proper size, fostering management mind of owner, creating various theme and the efforts of the industry to diversify users are required. Also, we need to get out of shortsighted mind and seek middle and long-term development plan through creating a cooperative network, for example, proper systems and regulations drawn up by the government.

감사의 글

우선 본 연구를 진행하는데 있어 아낌없는 지도편달을 베풀어주신 오동훈 지도교수님과 심사과정을 통해 많은 충고와 격려로 부족함을 채워주신 권원용 교수님, 서순탁 교수님께 다시 한번 감사의 말씀을 전합니다.

지난 2년여 기간동안 바쁜 일상에 쫓기는 가운데 서로를 격려하며 열심히 함께 지내온 우리 원우님들의 따듯한 우정 역시 좋은 추억으로 영원히 기억될 것입니다. 정말 수고들 많으셨습니다.

본 연구의 자료수집 과정에서 ON-OFF LINE을 통해 적극 지원해 주신 펜션 동호회 회원님들과 펜션 운영자님들께도 이 자리를 대신하여 고맙다는 인사를 전하며, 본인이 최고경영자로써 회사운영에 전념하지 못하는 동안 제반 업무를 충실히 수행해주신 (주)동진플랜테크 임직원 여러분께 죄송한 마음과 더불어 그간 노고에 감사를 표하는 바입니다.

무엇보다도 지금까지 모든 상황을 너그럽게 이해하고 격려와 지원을 아끼지 않았던 저희 가족의 따뜻한 사랑에 고마운 마음을 본 글로나마 대신하며, 특히 갓 세 돌을 넘긴 네 살배기 이쁜 딸 ‘훈서’와 함께하는 시간을 자주 갖지 못해 항상 미안했고, 불평 없이 뒷바라지를 해준 차지혜씨, 모두모두 고맙고 사랑합니다.