주택임대와 종합소득세

[자카란다]

주택임대와 종합소득세

종합소득세 신고의 달 5월입니다. 종합소득세는 각종 사업소득 등을 신고하는 달로서 주택임대를 하는 경우 임대소득에 대해서도 자신신고를 반드시 해야 합니다.

다만, 주택임대의 경우 1주택 소유자(고가주택 제외)에 한해서는 주택임대소득이 비과세되고 전세금을 받는 경우 3주택 이상부터 종합소득세가 과세됩니다.

많은 주택임대사업자들이 이에 대한 어려움을 겪고 있는데요, 이 달에는 주택임대에 대한 종합소득세 과세방법과 유의해야할 사항에 대해 알아보겠습니다.

주택을 임대하는 경우 임대소득으로 보아 사업소득세가 과세됩니다. 다만, 부가가치세법상 면세대상이 되어 부가가치세는 과세되지 않습니다.

주택임대를 하고 과세대상에 해당되면 사업자등록은 반드시 해야 하고 미등록시 가산세(면세공급가액의 0.2%)가 부과됩니다. 아울러 부가가치세는 면세되므로 부가가치세 신고를 따로 하지 않지만 매년 2월말까지 '면세사업장현황신고'를 해야 합니다. 물론 사업자등록을 하지 않았거나 '면세사업장현황신고'를 하지 않았더라도 이달 즉, 5월말까지는 주택임대소득에 대해 종합소득세 신고는 해야 합니다.

1) 과세대상소득

주택임대소득은 다음에 해당하는 경우, 주택임대소득에 대해 소득세가 과세됩니다.

① 2채 이상의 주택을 보유한 자가 주택을 임대한 경우

② 고가주택(기준시가 12억원초과주택)에 해당하는 주택을 임대한 경우

그러므로 고가주택을 제외한 1개의 주택을 소유하는 자가 주택을 임대하고 받는 주택임대소득에 대해서는 과세하지 않습니다. 다만, 2022년 귀속까지는 고가주택 기준금액이 기준시가 9억원이였던것에 반해 2023년 귀속부터는 12억원으로 고가주택 판정기준금액이 상향이 되었으므로 종전에 1주택자로서 주택임대소득세 신고를 했다면 2023년 주택 공시가격을 확인해 볼 필요가 있습니다.

2) 주택수의 계산

주택수는 본인과 배우자의 주택수를 합산하여 판단하되 구체적으로는 다음과 같이 계산합니다.

* 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 이는 세대별 주택수로 계산하는 취득세 및 양도소득세와는 차이점이 있습니다.  출처 : 한국부동산뉴스(https://www.karnews.or.kr)

일부 소수지분자 주택수 가산 

공동소유주택의 경우 ①, ②중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택수에 가산합니다. 

 ① 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상

 ② 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유

다만, 동일주택을 부부가 일정지분 이상 소유한 경우 다음 순서(①→②)로 부부 중 1인의  소유주택으로 계산

 ① 부부 중 지분이 더 큰 자

 ② 부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

3) 과세방법

부동산임대소득금액 ＝ 연간총수입금액(연간 월세수입금액+간주임대료) － 필요경비

* 총수입금액 : 부동산 등의 대여로 인해 년간 수입하였거나 수입할 금액의 합계로서 임대료, 간주임대료(임대보증금의 3.5%), 관리비수입 등이 이에 해당한다.

* 필요경비 : 총수입금액을 얻기 위해 필요로 하는 경비를 말한다.

① 월세를 받는 경우

부부합산 2주택이상(고가주택은 1주택이상)인 경우 월세의 연간합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세합니다.

② 전세금 또는 보증금을 받는 경우

상가 등 보증금에 간주임대료를 과세하는 것과는 다르게 주택의 2주택이하 전세금 및 보증금 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다. 즉, 부부합산 3주택이상 보유자부터 전세금 등에 대해 간주임대료를 계산하여 소득세를 과세합니다.

간주임대료 = (보증금합계 – 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2024년 3.5%)

다만, 2011년 이후부터는 일정금액 이상의 전세보증금에 대해서도 소득세를 과세하도록 하고 있지만 소형임대주택 전세금에 대해서는 한시적으로 과세를 배제하고 있습니다.

주택 전세보증금에 대한 소득세 과세 방법

1. 과세대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분

＊주택수 판정방법
- 본인과 배우자 소유 주택을 합산
- 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기한 경우에는 각각 1개의 주택
- 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유)
＊과세최저한도(3억원) 적용방법
인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용

2. 소형임대주택 전세보증금 한시적 과세배제

주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2025년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

4) 소형주택 임대사업자 세액감면

소형주택 임대사업자 세액감면은 장기임대주택사업자등록을 한 경우 의무임대기간에 따라 아래와 같이 감면율이 달라집니다.

 ① (대상) 등록임대사업자의 소형주택(85㎡・6억원 이하) 임대소득
  - 단, 임대료의 연 증가율 5% 이내

 ② (감면율) 임대기간에 따라 4년/8년 이상 20%/50%

 ③ (적용기한) ‘25.12.31.

다만, 세액감면을 받는 경우 주택에 대한 감가상각의제 규정이 적용되므로 추후 양도소득세   측면에서 감가상각을 하고 세액감면을 받을지, 아니면 감가상각을 하지 않고 세액감면도 받지 않을지 세무전문가와 상담이 필요해 보입니다.

#정동현 세무사