[SK디앤디(210980)] 2Q review: 개발 파이프라인 증가했으나 재생에너지 부진

•  삼일빌딩 매각차익 700억원 인식으로 순이익은 당사 예상을 2배 이상 상회  •  신재생 에너지는 착공 지연, ESS는 보조금 축소 여파로 이익 급감 •  다양한 분야의 개발권 확보, 향후 계열리츠와 상생 전략 예상 WHAT’S THE STORY? 삼일빌딩 매각이 실적 견인: 매출은 전년 대비 68% 감소했으나 순이익은 607억원으로 전년 대비 94% 증가하며 예상을 대폭 상회. 부동산펀드 형태로 개발한 삼일빌딩 매각차익 700억원이 지분법이익에 인식된 영향. SK디앤디는 펀드, 자체개발, 리츠 등 다양한 vehicle을 활용해 개발사업을 하므로 영업이익보다 순이익이 중요한 구조. 부동산 개발은 순조로웠으나 신재생에너지는 착공 지연, ESS는 보조금 축소 여파로 영업이익이 전년대비 1/10 수준으로 하락하며 부진. 재생에너지 사업부의 주요 프로젝트인 ‘군위풍력’은 본착공 시기를 예측하기 어려운 상황이나 ‘청주에코파크’ 연료전지는 연내 완공이 예상돼, 2022년 ESS 사업부는 보조금 축소에도 불구 소폭 회복 전망. 2021년 매출은 기존 대비 7.3% 하향 조정하나 순이익은 삼일빌딩 매각 영향을 반영해 기존 대비 23% 상향 물류센터와 오피스 중심의 수주: 현재 진행 중인 수주잔고는 당산 생각공장과 군포복합개발 등 5,272억원. 7월 말 기준 오피스 5곳(SK네트웍스 빌딩, 서울역 오피스, 강남역 오피스), 호텔 1곳(명동호텔), 지식산업센터 2곳, 물류센터 4곳 등 개발 프로젝트의 사업권을 확보, 딜 파이프라인만 총 1.9조원 규모에 육박해 향후 부동산 개발에서 꾸준한 수익 창출 예상. 기존의 지식산업센터/호텔에서 확대해 CBD/GBD 등 핵심권역 오피스 시장 진출과 물류센터의 본격적 확장이 특징적 디앤디플랫폼리츠와 동반 성장: 최근 SK디앤디가 9.3%를 출자한 디앤디플랫폼리츠의 공모 청약이 흥행하며 향후 SK디앤디의 개발사업에 시너지 예상. 현재 개발 파이프라인 중 일부인 16만평의 물류센터와 5만평의 오피스는 순차적으로 디앤디플랫폼리츠에 매각함으로써 적기에 유동성을 확보하는 동시에, 일부 지분을 보유하는 간접 보유 방식으로 일본식 디벨로퍼-계열리츠의 이상적인 상생이 가능할 전망. SK디앤디는 개발매출을 매각 시점에 일시 인식하므로 높은 손익 변동성이 고질적 약점이었으나 계열 리츠를 활용 시 손익 예측 가능성은 제고될 것 삼성 이경자