신규분양 절대강자 '무주택자' 기준 A~Z

[누나누나]

신규분양 절대강자 '무주택자' 기준 A~Z

'기간'이 가점제 비중 30% 차지

60세 이상 부모 집·전용 20㎡이하등은 무주택 간주
전용면적 15평·공시가 5,000만원 이하도 예외 검토
청약저축은 가입·청약 시점서 무주택 요건 갖춰야

청약가점제 조기도입, 공영개발 확대, 민간 분양가상한제 등에 따라 앞으로 신규 아파트 분양은 무주택자들의 잔치가 될 전망이다. 무주택자 자격을 갖추기 위해 지금이라도 집을 팔고 전세로 옮겨야겠다는 얘기까지 나올 정도다.

그러나 당장 가진 집이 없다고 해서 모두 무주택자로 인정받는 것은 아니다. 반대로 집이 있어도 경우에 따라 무주택자 자격을 얻을 수는 있다. 무주택자에 대한 청약규정 자체가 매우 복잡할 뿐 아니라 수요자마다 처한 천차만별의 상황을 규정에 대입해 정확히 분간하기란 여간 어려운 일이 아니다.

미리 무주택 자격을 관리(?)해놓지 않으면 막상 청약시기가 닥쳤을 때 낭패를 볼 뿐 아니라 ‘착오로 인한 허위입력’에 따른 막대한 불이익을 감수해야 할 수도 있다.

◇무주택 여부가 ‘가점제’ 당락 가른다=오는 9월 조기 시행되는 청약가점제는 민영주택에 청약할 수 있는 예ㆍ부금 통장 가입자를 대상으로 한다. 지금까지 민영주택은 청약자의 주택 소유 여부를 크게 따지지 않았지만 가점제에서는 당락을 가르는 핵심 기준이 된다.

지난해 주택산업연구원이 내놓은 가점제 가안의 배점항목은 ▦세대주 연령 ▦부양가족 수 ▦무주택기간 ▦청약통장 가입기간 등인데 이중 무주택기간이 160점으로 약 30%의 큰 비중을 차지한다. 무주택 여부뿐 아니라 기간까지 따지기 때문에 유주택자가 지금 집을 팔더라도 9월에는 무주택 기간이 1년 미만, 점수는 32점으로 장기 무주택자들과 겨루기는 버겁다. 무주택기간이 1년을 넘기면 점수는 64점, 3년 이상이면 96점, 5년 이상은 128점, 10년 이상은 160점 만점으로 늘어난다.

정부는 전용면적 15평 이하의 소형 주택이나 공시가격 5,000만원에 못 미치는 저가주택 등을 무주택으로 인정해줄 지 여부를 검토 중이다. 이들 주택을 보유한 경우라면 다음달 정부의 최종발표를 지켜볼 필요가 있다.

◇‘무주택’은 세대원 포함한 개념=청약에 있어 ‘무주택 세대주’는 매우 중요한 개념이어서 규정도 까다롭다. 청약자격에서의 무주택 세대주란 기본적으로 세대원 전원(직계존비속에 한정) 이 주택을 갖고 있지 않은 경우를 말한다. 주택의 종류와 지역별로 우선순위가 주어지는 ‘무주택기간’도 만족해야 한다.

여기에는 예외가 있는데 세대원 중 60세 이상 부모가 집을 갖고 있거나 형제ㆍ삼촌 등 방계가족이 유주택자여도 세대주 본인은 무주택자로 인정된다. 유주택자인 부모가 60세를 넘긴 지 얼마 지나지 않았더라도 공고일 시점에만 60세가 넘은 상태라면 그 이전 본인의 무주택기간을 모두 인정받을 수 있다. 반면 배우자에 대해선 매우 엄격하다. 세대 분리된 배우자나 그 배우자의 세대원이라도 집을 갖고 있다면 예외 없이 유주택자로 간주된다.

◇청약저축은 가입ㆍ청약시 무주택자여야=청약저축은 주택공사, 각 지방공사 등이 짓는 전용면적 85㎡(보통 32~34평형) 이하 공공주택에 청약할 수 있는 통장으로, 9월 실시되는 가점제와는 아무런 관계가 없다. 무주택 세대주를 대상으로 납입액(매달 10만원 한도)이 가장 많은 순서에 따라 당첨자를 가린다.

일단 청약저축에 가입하거나 실제 청약할 때는 반드시 무주택 세대주의 요건을 갖추고 있어야 한다. 거꾸로 말하면 청약저축을 납입하는 도중에 일시적으로 유주택자가 됐거나 비(非)세대주로 바뀌었더라도 입주자 모집 공고일의 시점에만 무주택 세대주가 됐다면 아무 문제가 없다는 뜻이다. 유주택ㆍ비세대주였던 기간의 납입금도 모두 인정된다.

물론 도중에 자격이 변경된 데 따른 불이익이 있다. 공공주택은 일반 1순위자 중에서도 5년 이상, 3년 이상 무주택 세대주 순서로 우선권을 주는데 여기서 3ㆍ5년은 입주자 모집 공고일로부터 연속된 기간이어야 한다. 10년간 무주택이었더라도 3년 전 일시적으로 주택을 소유한 적이 있다면 무주택기간은 10년이 아닌 3년만 인정된다는 뜻이다. 세대주 자격은 도중에 비세대주로 바뀌었더라도 그 전후의 세대주 기간을 합산해 인정해준다. 이전 세대주가 사망, 결혼ㆍ이혼하거나 배우자ㆍ직계존비속으로 세대주가 변경된 경우도 세대주기간이 합산된다.

이 같은 기준은 청약예ㆍ부금의 무주택자 우선공급에도 그대로 적용되고 있다. 공공택지의 85㎡ 이하 민영주택은 주택 수의 40%를 40세 이상, 10년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급한다. 투기과열지구라면 역시 85㎡ 이하 민영주택 물량의 75%를 35세 이상, 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 배정한다. 투기과열지구 내 공공택지의 민영주택은 두 가지 규정이 동시에 적용된다.

◇노부모ㆍ특별공급 등 자격 달라 주의=무주택 자격에서 가장 많은 혼선이 일어나는 부분은 ‘노부모 부양 우선공급’이다. 만 65세 이상 노부모(배우자의 부모 포함)를 3년 이상 부양한 무주택 세대주에게 주어지는 노부모 우선공급 혜택은 연령에 관계없이 부양하는 부모나 그 배우자 모두 집이 없어야 무주택 자격을 인정받을 수 있다.

또 세대원 중 누구라도 투기과열지구에서 과거 5년 사이 주택에 당첨된 적이 있다면 계약ㆍ취소 여부나 청약통장 종류, 무주택 여부를 막론하고 1순위가 될 수 없다는 데도 유의해야 한다. 분양가상한제 적용주택에 당첨됐던 경력이 있어도 5~10년간 1순위 자격에서 배제된다.

3자녀 특별공급도 마찬가지다. 3자녀 이상을 둔 무주택 세대주는 투기과열지구의 5년 재당첨 금지와 관계없이 신청할 수 있지만 이전에 3자녀 특별공급 주택이나 분양가상한제 적용주택에 당첨된 적이 있다면 신청할 수 없다.

한편 본인 명의의 집이 있더라도 무주택으로 인정되는 경우도 있다. 공유지분(공동명의)을 갖고 있는 집은 유주택으로 간주되지만 아파트가 아니고 면적이 20㎡ 이하라면 집을 소유한 것으로 보지 않는다. 무허가 건물, 개인사업자로서 보유한 근로자용 숙소도 마찬가지다. 비수도권의 비도시지역에서 20년 이상 된 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 상속주택 등을 갖고 있거나 상속에 따른 공유지분을 보유하고 있더라도 당첨 부적격 처분을 받은 뒤 3개월 이내에만 처분하면 역시 무주택으로 인정받을 수 있다

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