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감 사 세 부 현 황 Ⅰ. 운영성과표
4. 장기수선충당금 이관
5. 잉여금 결손처리
6. 관리비 수입 및 관리비용
7. 회계관련장부 비교확인
Ⅱ. 분야별 추진실적 1. 관리주체 행정업무
2. 관리주체 규약준수
3. 회계업무 및 감사
Ⅲ. 분야별 주요 착안점
■ 관리주체임무 : 주택법 제43조제7항 시행령제55조에 의거 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리,경비·청소·소독 및 쓰레기수거,관리비 징수,납부대행,집행,잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 하며 제55조의2 및 제55조의3에 해당하는 정보의 열람,복사,개인정보비밀유지등 법령 및 규약에 의거 관리되어야 하고 관리비 부과내역은 주택법제45조, 동시행령제58조(관리비등)에 의거 작성 고지하고 동⑥항 “관리주체는 관리비등을 통합 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다” 라고 했으므로 관리 항목을 특별한 경우가 아니면 법률에 명시된 관리비목외 항목으로 나열되어 사용됨을 자제하고 회계연도말 잉여금은 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의거 집행될 수 있도록하고 반드시 입대의 의결후(회장결제) 고지 집행 할수 있도록 하여야 한다 ● 관리소장보험료 : 주택법 제55조의2에 관련하여 “관리사무소장은 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 인해 손해배상 책임보장으로 보증보험 가입 공탁후 관리소장으로 배치된 다음날 입주자대표회의를 대표하는 자에게 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 하며 그직에서 해임되는 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다”라고 했음 ● 관리사무소장은 주택법 제55조제③항에 의거 선량한 관리자의 주의로 그 직무을 수행하여야 한다 ● 공동주택의 관리현황 공개는 주택법시행령 제56조에 의거 입대의의결사항, 관리비부과내역, 장충금, 안전관리리계획등을 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 공개하여야 한다
■ 관비비부과 : 주택법제45조, 동시행령제58조[관리비등]에 의거 작성 고지하고 ????항 “관리주체는 관리비등을 통합 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다” 라고 했으므로 법정관리 관리비목 외의 항목으로 나열되어 사용됨을 자제하고 회계연도말 잉여금은 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의거 집행될 수 있도록하고 특별한 경우 관리비제예금 부족되는 경우에는 제예금으로 관리전환 법률에 의한 관리비목으로 하여 장충금 전환절차 처럼 입대의 의결후(회장결제) 집행에 충당될 수 있도록 시정하고 관리비고지서에 잡지출등 입주자들이 알아볼 수 있도록 각통장 잔고등을 공개 공시 ● 공용부분에 대한 관리비 미납금 낙찰자 부담 여부는 법률 제6916(2003.5.29)의거 주택법 제44조제3항에 “~입주자의 지위를 승계한자에 게도 효력이 있다”라고 하여 2003.11.30시행 (대법판례 2001.9.20 선고,2001다8677등 채무 부존제 확인) 되었으며 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 의거 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력화 있음 ● 관리규약에 의거 독촉장 발부후 4개월 이상 고액 연체시 법적채권 확보 조치로 법적조치전 예고(내용증명), 지급명령(천만원이하), 소액재판(2천만원이하) 신청후 부동산가압류등 채권확보조치 (일천만원이하 5/10,000, 송달료4회, 총비용 2만원이내) ● 관리비 부과사항은 시행령 제58조 제②항에 의거관리비 비목별 구분 징수하여야 하며 제⑥항 관리비 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려 주어야 하며 제7항에 의거 장기수선충당금은 별도계좌에 예치관리하며 소장,회장 복수인감 등록할 수 있다.
■ 관비비부과 및 정보공개 1) 주택법제45조, 동시행령제58조[관리비등]에 의거 작성 고지하고 ????항 “관리주체는 관리비등을 통합 부과하는 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다” 라고 했고 관리비 부과사항은 시행령 제58조 제②항에 의거관리비 비목별 구분 징수하여야 하며 장기수선충당금은 별도계좌에 예치관리하며 소장, 회장 복수인감 등록할 수 있다. 라고 했으므로 2) 입주자등에게 월별고지 되는 관리비 항목별 세부 산출내역이 고지 않아 입주민등의 의문점을 야기할 수 있으므로 타아파트등 고지내역을 참고 시정요함 3) 또한 관리비 산출내역을 시행령 제58조 ⑥⑧항에 의거 국토해양부장관이 지정하는 인터넷홈페이지에 입력하여 공개토록 되어 있으므로 세대별 산출내역을 기본단위인 ㎡단위로 입력하여 쉽게 비교 분석이 가능토록 초치요 4) 현재 아파트에서 관리되고 있는 관리예산(제예금등 관리통장잔액)을 월말 고지서에 공고하여 예산흐름을 입주민이 알수 있도록 공지함을 검토하여 시행요 5) 월별 입주자에게 부과되는 관리고지 원본 기초자료에 입대의측 결재없이 추진되고 있으나 관리비 집행보다 징수되는 결산고지 또한 중요하므로 월별 징수하여야 할 항목별 관리비 세부 산출내역을 용역이든 자체관리등 입대의측 결재을 득한후 세대별 부과됨이 타당하므로 검토 시정요함 6) 관리비 미수내역은 2011.8.31기준 398만원이나 대부분 3개월 이내로 실적은 양호한 편이며 미납관리에 대하여 관리규약등에 의하면 독촉장 발부후 4개월 이상 고액 연체시 법적채권 확보 조치로 법적조치전 예고(내용증명), 지급명령(천만원이하), 소액재판(2천만원이하)등 신청후 부동산가압류(일천만원이하 5/10,000, 송달료4회, 총비용 2만원이내), 강제집행등이 있으니 참고 요함.
■ 일반회계 1) 공동주택관리 회계처리기준 제20조, 제35조등 관리비 운용자금청구서 및 지출결의서에는 목적, 사용처, 발의(지출)번호, 발의청구일, 예산과목, 출구업체명, 대표자, 주소, 구좌번호, 징빙서등을 아파트 관리규묘 회계처리에 맞는 양식으로 작성하여 결제을 득한후 회계처리 되어야 하나 2) 현재 사용되는 “지출결의서” 양식이 관련된 사항 기록에 미비하므로 현 관리양식 여백을 활용하여 “공동주택관리회계처리기준 및 아파트관리편람(전아연)P120~2 페이지 지출결의서/예산집행품의서를 참고하여 아파트에 필요한 예산과목, 집행사유(입대의결 000.00.00), 채주등 중요사항이 기록될 수 있도록 보완하여 아파트 관리에 적절한 효율적인 방안을 검토하여 시행요함. 3) 현행 단일 금융기관(농협)에 관리되어온 예치금은 작금 빈번한 금융기관에 대한 문제점이 대두되고 있으니 분산 예치될수 있도록 검토하시고 주택법시행령 제58조 제⑦항 및 관리규약 준칙에 의거 관리비등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치시 관리사무소장 직인외 입대의회장 인감을 복수로 등록 운용
■ 잡수입처리 : 대통령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 제55조 제2항에 따라 관리주체는 관리외 수익은 금융기관의 제예금예탁이자, 관리비차액, 관리비 연체료, 수도잉여금등이며 기타 잡수익은 광고료,헌옷수거료,재활용수익,통신업체 전기료,부대시설 임대료,검침료, 알뜰시장등 공동주택의 관리로 인하여 발생되는 수입을 말하며 관리주체는 이를 원별로 관리비등과 잡수입 징수.사용.보관 및 예치등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보전하는 것으로 부여회 및 경로회 등의 운영비로 사용되어서는 아니되며. 모든 관리비용은 주택법시행령 제58조 제1항 및 제3항과 주택법 제51조 제2항에 따른 비목 외에 다른 비목을 만들어 지출하여서는 아니됨(국토해양부 답변 : 전아신문 2011.6.1 Q11)잡수입은 주택법 시행령 제58조 ⑥⑧항 관리비공개, ● 관리외수익 또한 정확한 예산항목으로 보면 징수된 관리비이며 세대별 관리비에 징수될수 없는 항목으로 집행되어서는 아니되며 관리비 비목으로 충당하여 집행하려면 회계처리 규정에 의거하여 예산을 관련비목으로 전환 집행되어야 하고 이는 입주자대표회의에서 심의 의결하여 회의록에 기록관리 되어 관리비 비목에 합산 정산되어야 한다. ● 타사업자 중계기 전기 사용요금은 관리외 수익으로 징수하여 공용전기료에 전환 정산하는 방법과 직접 관리비 제예금으로 징수하여 공용전기료에서 차감하고 차액을 관리비에 부과하는 방법 ● 전기검침료 수납관계 또한 관리외수익이므로 검침수당으로 직원의 복리후생비로 지급하려 한다면 시설분야 직원의 근로계약서에 체결된 임무와 근로시간등을 면밀히 검토되어야 하고 위탁관리 측면에서 보면 또다른 문제점이 안고 있으므로 입주자대표회의에서 심도깊게 논의 시행
■ 잡수입처리 운용상 문제점 1) 대통령 제22254호(2010.7.6) 및 주택법시행령 제55조 제2항에 따라 관리주체는 관리외 수익은 금융기관의 제예금예탁이자, 관리비차액, 관리비 연체료, 수도잉여금등이며 기타 잡수익은 광고료,헌옷수거료,재활용수익,통신업체 전기료,부대시설 임대료,검침료, 알뜰시장등 공동주택의 관리로 인하여 발생되는 수입을 말하며 관리주체는 이를 원별로 관리비등과 잡수입 징수.사용.보관 및 예치등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보전하는 것으로 부여회 및 경로회 등의 운영비로 사용되어서는 아니되며. 모든 관리비용은 주택법시행령 제58조 제1항 및 제3항과 주택법 제51조 제2항에 따른 비목 외에 다른 비목을 만들어 지출하여서는 아니됨 (국토해양부 답변)
☞ 2011년8월 순이익은 2010년 년대비 2,487,650만원 증가된 상태이며 이는 전년 잡수입이 1,555,150원→3,010,000원으로 증가되었고 잡지출 또한 전년 1,094,160원→0원으로 감소하여 순이익 8월기준 중간정산상 2,487,650원이 발생함 3) 관리외수익 또한 직접 입주자등에 의하여 징수되지 않았으나 공동관리로 인하여 징수된 수익이므로 주택법58조에 규정한 관리비목외 징수될수 없는 항목으로는 집행되어서는 아니되며 관리비 비목으로 충당하여 집행하려면 회계처리 규정에 의거 장기수선충당금 예입액 처리과정과 동일한 방법으로 관련비목으로 전환 집행되어야 하나 잡지출로 바로 집행되었고 잡수입은 될수 있는한 입주자대표회의에서 심의 의결하여 회의록에 기록관리 되어 회계연도말 장기수선충당금 또는 잉여금으로 전환 부족된 예산에 충당함이 적절함 4) 관리외수익에서 전기 및 TV업무지원금 578,880원이 관리외비용에서 곧바로 동일업무 비용으로 578,880원이 지출되었음은 주택법시행령 58조 제1항 각호에 따른 관리비목을 통하여 지출되지 않았으므로 관련 규정에 적정치 않음(국토해양부답변) 5) 전기검침료 수납관계 또한 관리외수익이므로 검침수당으로 직원의 복리후생비로 지급하려 한다면 시설분야 직원의 근로계약서에 체결된 임무와 근로시간등을 면밀히 검토되어야 하고 위탁관리 측면에서 보면 또다른 문제점이 안고 있으므로 입주자대표회의에서 심도깊게 논의하여 시행요함
■ 장기수선계획수립 충당금적립 1) 주택법 제51조, 동시행령66조②항, 시행규칙 제26조에 의거 “장기수선계획 을 수립하고 장기수선계획은 3년주기로 보완 수정하여 입주자대표회의 의결을 거처 항상 현행으로 관리 되어야 하고 3년이내 수정시 입주자 과반수 동의을 얻어 조정할 수 있다“ 동부칙 제10조 ”관리주체가 이법 시행일로부터 3월이내 수립하여야한다“ 2) 동시행령 제66조 ②항에 ”관리주체는 장기수선충당금 계획수립 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용한다” 동시행령 제58조 ⑥항 “장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치관리” 라고 하였으므로 항상 현행으로 수정 관리되어야 하고 3) 장기수선계획을 미수립에 대하여 주택법 제101조①항 장기수선계획에 의거 주요시설 보수 교체하지 않을시 과태료 1천만원 이하 ②항 “장기수선계획 미수립 미징수, 안전관리계획 미수립시 500만원이하 과태로를 입주자대표회의의 대표자에게 부과한다“ 라고 했고 4) 장기수선 충당금 인상안에 대하여도 년도별 소요되는 예산이 산출되어야 만이 계획에 근거하여 관리비 징수금액을 심의, 의결, 공고후 확정 부과하어야 하며 5) 장기수선충당금은 시행령 제66조에 제⑤⑥항에 의거 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.[신설 2011.4.6] 6) 장기수선계획은 주택법시행규칙 제26조 [장기수선계획의 수립기준] 별표5 기준에 의거 에레베이터, CCTV, 기타 고액의 부품이 교체되는 사항을 포함한 세부계획을 년도별 소요되는 예산에 따라 장충금 확보 방안을 검토 관리주체(소장)에게 계획수립을 재검토하여 수정후 결제처리 완결하여 구본과 동일철에 합철관리 요함 7) 냉방시설, E/V, 보안시설등 공사대금 부족금을 금융기관에서 대출받거나 차입해서는 아니된다 주택법 제43조, 시행령 제50조에 의한 입주자대표회의는 민법 제32조에 규정한 비영리법인이 아니다 (전아신 2011.3.9 Q6) ☞ 민법 제32조 : [비영리법인의 설립과 허가] 학술,종교,자선,기예,사교,기타 영리아닌 사업을 목적으로 하는 단체 또는 재단은 주무관청의 허가을 얻어 이를 법인으로 할 수 있다“ 8) 공동주택의 관리현황 공개는 주택법시행령 제56조에 의거 입대의의결사항, 관리비부과내역, 장충금, 안전관리리계획등을 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 공개하여야 한다 9) 관리사무소장은 주택법 제55조제②항에 의거 장기수선계획조정, 시설안전관리계획수립 등 비용지출이 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거처야 하며 동법 제③항에 의거 선량한 관리자의 주의로 그 직무을 수행하여야 한다. 10) 장기수선충당금 적립은 시행령 제66조에 의거 관리주체가 장기수선계획을 수립하고 정립금은 세부계획(공사내역,위치,설계도면,공사방법,예정금액,발주방법,절차등 “아파트관리편람” 177p참고)에 의하여 정하며 제51조 제①항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거처 사용한다
■ 공사관리 : 공사집행시 국토해양부고시 제2010-445(2010.7.6)에 의거 사업계획서을 작성하고 입주자대표회의의 심의 의결후 공사입찰공고, 시방서 및 특별시방서에 의한 현장설명, 입찰 및 낙찰자선정,공사계약, 착공, 준공, 공사대급지금등 절차에 의하여 시행 되어야 하고 관련 증빙서류는 한권의 공사철로 합철하여 일목요원하게 관리되어야 하고 사업자 선정방법은 고시 제22조[낙찰자선정] 별표4에 의거 선정되어야 하며 “전문용역업체 용역, 일반보수업체 선정은 입주자대표회에서 동의 또는 승인한 사업계획 및 예산에 따르며 경쟁입찰로 한다“ 라고 했으며 입찰금액 200만원 이하의 업자선정은 경쟁입찰에서 예외로 하며, 입찰무효에 대하여는 고시 제5조[입찰의무효]에 의거 하자있는 입찰은 별표3 14개 항목에 의거 면밀히 검토하여 ”부실업체 및 불공정한 업체는 사전에 무효로 처리하여야 한다“ 하였으므로 관련고시 규정에 위배되는 공사 집행시 입주민등의 불심임으로 변화될 수 있으며 담당자 변경시 답변등이 애매하여 공사로 인한 의욕이 가중되어 더큰 혼란을 야기할 수 있으므로 “아파트편람(2010.12)” 제5장 대형공사 절차표준화편등을 참고하여 적은 예산집행이라 할지라도 지침에 의한 관리 절차에 의거 항목별 공사철로 관리하여 시행에 만전 ● 공사집행시 국토해양부고시 제2010-445에 의거 사업계획서을 작성하고 입주자대표회의의 심의 의결후 공사입찰공고, 시방서 및 특별시방서에 의한 현장설명, 입찰 및 낙찰자선정,공사계약, 착공, 준공, 공사대급지금등 절차에 의하여 시행 되어야 하고 관련 증빙서류는 한권의 공사철로 합철하여 일목요원하게 관리되어야 하나 일부 사항이 생략되어 공사에 대한 불심임 요인이 잠재되어 있고 담당자 역시 자세한 내막을 알지 못하며 근무요원이 변경되면 더더욱 알수 없는 미궁으로 빠져 혼란을 야기할 수 있으므로 “아파트편람(2010.12)” 제5장 대형공사 절차표준화편을 참고하여 적은 예산집행이라 할지라도 지침에 의한 관리 절차에 의거 항목별 공사철로 관리 ● 주택관리업자 선정시 ㎡당 0.1원 입찰시 낙찰여부 : 입찰골고시 구체적인 발주기준을 제시 공고하여 자재비, 인건비, 재부대비용등 산출내역이 불분명할 경우 유효한 입찰로 볼수 없다 (전아신 3.9 Q12,13, 2010.8.8 Q9) ● 공동주택 CCTV 설치비용을 잡수입 또는 부족시 수선유지비에서 사용 여부는 주택법 제47조, 동시행령 제63조, 동시행규칙 제26조 시행규칙 제26조 장충금(소유자부담) 사용시 계획수립후 집행, 수선유지비는시행령 제58조①~⑧항등 제외된 공동주택의 공용부분 수선,유지보수에 소요되는 비용으로 소유자 부담이 아닌 입주자등에 부과(전아신 2011.6.1 Q12)
■ 수의계약 : “주택관리업자 및 사업자선정지침” 제3조에 의거 관리주체는 공산품 구입과 200만원이하 공사, 용역등 경쟁입찰이 적합지 아니한 계약은 별표2 수의계약에 의한다“ 라고 했으나 여기에는 선정 과정의 절차등을 입주자대표회의 결의에 의하여야 하고 입대의회장은 입주자대표회의의 장일뿐 권리는 어디 까지나 입주자대표회의의 결과에 따른 대표성이 있을뿐 회장이 추후 결의에 책임질수 없는 사항은 단독으로 선집행 할 수 없다. 다만 긴급 요하는 사항은 회장이 입대의에 후결의에 대하여 책임을 지고 선집행하는 것이니 이점 유의하여 집행
■ 위탁관리 : 관리비부과내역서중 위탁관리체계에서 관리규약 제45조 제③항에 의거 인건비등 분야별 계약이 성립되어 있으므로 관리고서서 또한 법령에 근거한 관리비목내로 고지되어야 하므로 일반관리비중 급여,제수당,복리등등 복잡한 단계을 위탁관리체계에 맞게 계약 사항에 따라 관리인건비(위), 경비비(위), 청소비(위)등으로 단일화 하여 입주민등에 알기쉽게 고지할 수 있도록 재검토하여 개선조치 ● 위탁관리 체계에서는 직원간의 인사관리 및 근로기준법에 위배되지 않는 인력관리을 주목적으로 하고 있으나 모든 사소한 인건비 관리가 자체 회계처리에 관리되고 있다면 산재등의 예기치 못한 상황 발생시 노동관리청에 제소 되어 직원의 소속관계등으로 불미스러운 문제점이 발생될 수 있으므로 일반관리 인건비중 급여,제수당,복리등등 복잡한 단계을 위탁관리체계에 맞게 계약 사항에 따라 관리인건비(위), 경비비(위), 청소비(위)등으로 단일화 하여 입주민등에 알기쉽게 고지할 수 있도록 재검토하여 개선조치
■ 동별대표 자격상실 : 주택법시행령제50조제④항9, 광주광역시준칙제20조(2011) 에 의거 관련법령 규정위반, 횡령, 중대과실, 벌금형, 금품수수등에 해당자는 동별대표자 자격상실에 해당되며 준칙제31조 겸임금지에 관하여 회장과 감사는 상호간 겸임할 수 없으며 또한 동별대표자는 자생단체 및 재건축조합 임원이 될수 없고 3회이상 연속회의 불참시 동대표 자격이 상실(준칙제35조)되며 해당 공동주택 관리주체의 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속임원은 동별 대표자가 될수 없다 ● 입주대표회의특성 : 학설 및 판례는 입대의는 권리능력이 없는 사단으로 보고있다 입대의 조직은 입주자등의 단순한 대표기관 의결기관에 지나지 않는다 권리능력을 갖으려면 법인화 조합화 이사회 대의원화 제도가 필요하다(전아신) ● 대법원 2007.6.15. 선고 2007다6307 판결 【업무방해배제등】[3] 공동주택 입주자대표회의 회장의 임기만료에 따른 후임 회장의 선출이 부적법하여 효력이 없게 된 사안에서, 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 전임 회장이 일정한 범위 내에서 대표자 직무를 계속 수행할 수 있고, 입주자대표회의의 당사자능력이 소멸하는 것은 아니라고 한 사례.
■ 근로시간 : 근로시간에 대하여 관리직원간 격주제 토요일 휴무 적용사례는 근로기준법 제50조(근로시간),제55조(휴일)에 근본적으로 위배되는 사항이고 이제도을 시행하려면 노사합의에 의해 취업규칙에 규정이 되어 있던가 아니면 근로계약서에 명시되어 입주민의 동의를 얻어 입대의에서 추가 의결되어야 하나 일부 특정인이 전체관리비중 73%에 점유되는 인건비에 유급휴가을 지정 하는건 입주민을 기만하는 처사이다. 차라리 관리인원의 시간여유가 있다면 부분적 40시간제을 적용하여 근무시간에 맞게 월차수당등이 조정되는 다탕한 조치가 필요하며 관련 근로기준법을 위반하고 입주민의 불심을 안고서 까지 정당성을 을 해칠수는 없으며 기지급된 월차수당 및 시간외수당은 환급조치 여부를 검토 ● 근로기준법 제35조(해고예고적용제외) 시행령제2조(평균인금 계산적용제외)에 의거 수습근로자에게도 노동법이 전면 적용되나 다만 3개월 미만인 수습근로자에게는 해고 예고가 적용되지 않으며 수습기간은 평균임금 산정기간에 포함시키지 않는다 (일용3개월계속근무 이내, 월급6개월이내, 계절적6개월이내,수습기간인근로자등) ● 최저임급법 제5조 제②항에 의거 수습사용한 날로부터 3월 이내인 자에 대하여는 시간급 최저임금에서 100분의 10을 감한금액을 시간급 최저 임금으로 한다 ※ 주40시간 근무제 (토,일요일 휴일) ○ 교대제건 정상근무제 이건 관계없이 주당 근로시간은 40시간 ○ 주40시간 근무제 : 일일 8시간씩 5일, 7시간씩 6일근무할 수 있음 ○ 1일(일요일) 유급휴일, 1일(토요일)은 무급휴일로 휴일근무수당 미적용 ○ 월근로시간은 209시간(44시간제일시 226시간)으로 주 유급휴일 1일포함 ○ 적용사업장 상시 20명이하 2011.7.1 점면시행 ○ 근로기준법 제73조 월1회 생리휴가을 청구하면 주어야 한다(무급) ○ 월차 적용은 주44시간 근무때이며 주40시간제시에는 미적용 ○ 주44시간제 월근로시간 : 226시간 ({(40+8+4)x(52+8)}/12 주40시간 월근로시간 : 209시간 ({(40+8)x(52+8)}/12
■ 인계인수서작성 1) 주택법시행령 제54조[관리업무의 인수,인계] 관련에 근거하여 관리업무 인계,인수는 사업/관리주체가 변경될 경우 관리단대표회의를 대표하는 자 및 감사의 입회하에 설계도서, 장기수선계획, 안전관리계획, 관리비부과, 회계서류, 관리규약외 필요한서류등 주요사항이 일괄 인계인수 되어야 하고 이 근거 자료에 의하여 모든 공동주택 관리운영 사항에 대하여 감사 자료가 될수 있도록 충실하게 작성 되어야 하나 인계인수 내용이 불충분하므로 인계인수 내역의 중요성을 감안하여 보완 조치하고 당사자 및 입회자 서명관리에 만전을 기하시기 바랍니다. 2) 인계인수서 양식은 “아파트편람” 관리행정 P105-P115을 참고하여 아파트 실정에 맞는 양식으로 수정 보완하여 사용요함
■ 예산관리 전산화 : 관리비 전산화 업무는 프로그램 용역업체에 월사용료 지급하고 관리고지서 및 예산회계처리 전산화 프로그램 활용토록 되어 있으나 주사용 목적인 계정별 세부 적요사항등이 입력되지 않아 계정원장에 대하여는 활용되지 않고 있으며 주택법 제45조③항에 의거 “관리비 비목을 매월 말일 기준으로 국토해양부가 지정하는 홈페이지∼다음달 말일까지 공개하여야 한다(신설 2009.7.31)”라는 공고 이후 관리전산화가 보편화 되어 현재 전아파트에서 운영되고 있음 ● 회계결산 항목인 대차대조표, 손익계산서, 잉여금처분, 항목별계정 세부내역등 관련자료 필요시 즉시 출력 관리할 수 있으며 이외에도 입주자 전출입, 수납, 검침, 민원처리등 다방면으로 활용될 수 있으니 회계전산 정상화 까지 수기 및 전산겸용 일정기간 활용, 수기방식을 폐기하는 방안을 검토 하시고 필히 세부항목 계정란 적요까지 입력 관리하여 신뢰성 있는 통계데이타 활용. ● 회계결산 자료 출력관리는 매월 또는 매분기 관리하는 편이니 타아파트와 비교 분석하여 아파트 현실에 맞게 선택하여 결제처리 운용 하시기 바랍니다 ■ 예산관리 전산화 1) 관리비 전산화 업무는 프로그램 용역업체에 월사용료 지급하고 관리고지서 및 예산회계처리 전산화 프로그램 활용토록 되어야 하고 주사용 목적인 계정별 세부 사항등 세분화된 분석자료 있으며 주택법 제45조③항에 의거 “관리비 비목을 매월 말일 기준으로 국토해양부가 지정하는 홈페이지∼다음달 말일까지 공개하여야 한다(신설 2009.7.31)”라는 고시 공고이후 관리전산화가 보편화 되어 현재 전아파트에서 다방면으로 편리하게 운영되고 있음 2) 회계결산 항목인 운용상태표, 운영성과표, 잉여금처분, 항목별계정 세부내역등 관련자료 출력자료을 매월 또는 매분기별로 일목요연하게 기간별 편철 관리하는 편이니 타아파트와 비교 분석하여 아파트 현실에 맞게 관리주기와 데이터를 선택하여 관련자의 결제 처리후 합철 관리 하시기 바랍니다
■ 한전측과 전기요금 계약체결 1) 계약방식이 현재 종합계약방식인 세대별 사용량에 따른 저압전력요금이 적용되어 적정 관리되고 있으나 부과방식에 있어 공용전기료를 세대전기료에 합산 평균전력으로 부과되는 주택용전력(고압) 방식과 공용전기료를 분리하여 부과하는 주택용전력(저압) 방식이 있으므로 시설규묘등을 감안하고 자체 사용전력량을 사계절 전력사용량 변화와 자기 아파트내 전기사용 특성등을 면실히 검토하여 년도별로 산출 표준 특성에 따라 유리한 방향으로 계약방식을 선택운영 2) 전기요금 : 한전수전설비가 22,900V 고압으로 유입시 세대에 부과방식에 있어 공용전기료를 세대전기료에 합산 부과되는 주택용전력(고압) 방식과 공용전기료를 분리하여 부과하는 주택용전력(저압) 방식이 있으므로 주택용전력(저압) 요금적용은 단일계약방시에서는 제외(한전싸이버)로 되어있으니 참고하시기 바라며 양측 모두 장단점이 있으나 시설규묘등을 감안하고 자체 사용전력량을 사계절 전력사용량 변화와 자기 아파트내 전기사용 특성등을 면실히 검토하여 년도별로 산출 표준 특성에 따라 유리한 방향으로 계약방식에 임하시기 바라며 단일계약시 공용전력이 포함된 입주세대의 평균으로 산출되어 지므로 공용전력은 단위 관리면적의 의한 부과방식이나 단일계약은 모든전력이 세대별로 누진이 과증되어 부과되므로 전기 사용량이 많는 세대에서의 민원이 발생될수 있으며 현재 고압사용 아파트 단일계약방식에서 다시 종합계약으로 전환하는 단지가 많으므로 요금적용후 공용전력과 세대합산 전력의 비율이 검침비율과 비슷하면 적정수준의 계약이므로 계약방식에 신중을 기하여 체결하여야 합니다. ● 관리비 부과는 주택법시행령 제58조[관리비]에 의하여 부과 징수 되어야하며 전기사용요금은 한전측 월사용량 총 부과 요금을 세대별 사용량에 따라 분활 고지되어야 하나 고지되는 방법이 요금이 많은 주택용전력(저압)으로 부과하여 과다 징수 되는 불합리한 문제점이 발생되어 민원이 야기 될수 있으며 ● 단일계약방식은 공용과 세대사용을 합하여 평균치에 의한 부과방식으로 외적인 면으로 보면 종합계약에서 주택용저압으로 계산된 방식이 그대로 적용되므로 세대별로는 차이가 없다고 하나 이는 단일방식 선택으로 고율의 누진세가 각세대에 분산 부과 되므로 실질적으로 공용전력 비율이 크면 클수록 세대에 부과되는 고사용 전력 세대에 누진율이 크게 적용되어 불합리하게 많은 요금이 거출되는 것임 ● 주택용 전기요금계산은 한전“사이버지점>전기요금계산>전기요금계산` 참고 당월요금을 계산 할 수 있으며 사용되는 전기제품의 월간 소비전력은=소비전력(100W)X평균1일소비시간(1시간)X30일=3000Wh(3kWh)임 [주택용 저압 기준은 (단일계약APT는 적용제외)]
● 개선책으로 공용전력 총사용량를 면밀히 재검토하고 타사업자 전력량등 관리외수익으로 입금되는 전력을 총괄 징수 공용전력량 요금에 합산하여 정확한 사용전력과 요금을 정산하고 종합/단일계약 방식을 재분석하여 한전측과 협의 최적의 방식을 선택하여 각세대가 사용되는 전력은 공용전력과 타당성 있게 분리되어 관리비 목적외 비목으로 거출되는 사례가 없도록하고 입주민들에게 쉽게 인식 의구심과 불만의 요소가 해소될 수 있도록 요금 누진율 적용 및 계약방식 변경을 면밀히 재검토 시행요합니다. ☞ 주택용저압 누진방식이 고압방식에 비해 ㎾당 요금이 다소 높은 편임
■ 관리금예치 복수인감 : 주택법시행령 제58조 제⑦항 및 관리규약 준칙에 의거 관리비등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치시 관리사무소장 직인외 입대의회장 인감을 복수로 등록 운용
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출처: 하나로정보 원문보기 글쓴이: ks9988
