실전사례 [실전 사례] 임야에 집짓기...[제1편] 경매는 이제 꼭지점이다 (타타르님의 글)

[행복+]

임야에 집짓기..............   [제1편] 경매는 이제 꼭지점이다.

바야흐로 한때, 경매는 재테크의 수단으로 많은 사람들에게 각광 받으면서 투자의 최고자리를 지켜왔지만 지금은 결코 그런 것만은 아닌 것 같습니다. 해서 많은 시간을 소비 끝에 한 경매물건을 선택하여 권리분석과 수익분석을 마치고 현장답사 후에 수천번 수백 번 밤잠 설치며 입찰가격을  고쳐 결정하고 낙찰받기를 바라는 커다란 염원과 함께 조금은 흥분된 기분까지 상기시키며 입찰했다가 예상치 못한 참패를 당하면서 몸은 물에 적신 솜처럼 천근만근 무거운 발걸음으로 힘겹게 되돌아오는 경우가 종종 있었습니다.

그럴 때면 이미 10년간 평온히 재테크하면서 지내온 나의 경매인생에 막을 내리면서 이제 서서히 종지부를 찍는구나! 꼭지점인가? 싶어 깊은 그늘을 드리우고 한숨을 내쉬며 좌절할 때가 한두 번이 아니었습니다. 그래서 변신을 꿈꾸게 되지요!

변신하지 않으면 살아남지 못한다는 절박한 심정을 온 몸으로 느끼며 가슴이 저미는 아픔과 함께 차별화된 경매물건을 찾아 먹이 감을 찾게 되는데……. 그 물건이 바로 임야와 밭(田)이었으며 그 땅을 개발하여 공장으로 분양한다는 커다란 프로젝트의 전략을 준비하게 됩니다.

이처럼 임야나 농지에 건물이나 공장 짓기를 하려면 각종 공법의 규제와 그 지역의 조례등을 면밀히 살펴봐야 하고, 더욱이 유연고자의 묘기가 8기 있었으니 분묘기지권에 대하여도 해결할 비방 책을 준비하는 것 외에,  입지여건으로 경사도가 어느 정도이며 진.출입로가 있는가? 오폐수의 하수처리를 위해서는 하천이나 구거가 접하는가? 등등을 따져봐야 하고  헤아려야 하니 이것이 변신이고 꼭지점 아니겠습니까? 머리는 지글 지글 자갈밭을 구르듯 어지러운 가운데 입찰시간은 숨죽여 조여 오고 있었습니다.

그래서 커다란 희망과 함께 경매법정에 갔지만 다시 출렁이며 회오리치는 아비귀환의 생각으로 포기 할까? 다음 기회에 면밀히 검토 후 입찰할까? 고민하면서 생각 중에 지금 입찰하지 않으면 놓칠 것 같은 안타까움으로 서서히 마음이 기울 때 즈음 다른 한편에서는 또 다른 입찰 대기자가 저와 똑 같은 고민을 하고 있었으니…….

그가 바로 그 경매물건에 연접한 옆 모공장의 K씨 이었습니다. 그 공장만은 불경기를 아랑곳 하지 않고 승승장구하며 발전을 거듭해  공장을 확장하지 않으면 안 될 절명위기에서 그 밭(田)을  경매가 들어가기 오래전부터 임차하여 공장생산 물건의 야적장으로 사용하고 있었으니 그들도 낙찰 받겠다고 날 뛰면서 안성맞춤이라고 쾌재를 부르며 경매컨설팅 직원과 머리를 맞대고 많은 생각과 고민을 거듭하던 차에 다음과 같은 결론을 내리게 된답니다.

* 현재 밭(田)은 진입로가 없고,  고속철도 100M이내 위치하고 있으므로 공장허가가 불가능 할 것이며, 오폐수의  하수처리를 위한 하천이나 구거가 없고, 감정가격이 평당 32만원이면 급매가격과 비슷하고, 임야도 맹지이고 다만, 철도부지를 이용한 진.출입로가 있을 뿐이며  감정가격이 평당 15만원으로 시가 약 27만원보다 10만원 이상 저렴한 가격의 원인은 분묘 8기가 소재하여 평가절하 한 것이므로  기왕사 경매물건이니 첫 입찰에는 응찰자가 없을 것으로 사료된다. 따라서 1회 유찰 된 후 다음 기회에 20% 저감된 상태에서  밭(田)만, 소신 것 입찰하여 낙찰 받자며……. 혹시 모르니 컨설팅 직원은 그날 법원에 가서 입찰법정의 동정과 분위기를 살펴보세요. 로 결론을 내렸는데 저는 다음과 같은 이유로 신건에서 입찰하기로 결정을 하면서 결연한 의지를 가졌습니다.

아래 지적도를 보시면 중앙에 9-5 임야와 9-2전이며, 임야에 "ㅇ"표시는 묘지8기의 분포도 입니다. 진.출입로가 없는것 처럼 보이지만 현황은 9-7철,9-9철의 철도용지가 진.출입로 이랍니다.

  

1. 현재  밭(田)은 모공장의 K씨가 임차하여 자기공장의 야적장으로 쓰고 있지만 그들의 공장에서 이어지는 진.출입로를 막으면 맹지가 되므로 커다란 흠결이 있는 것은 사실이었습니다. 그러나 옆필지 임야와 접한 철도부지에는 지적도에는 눈 씻고 찾아 봐도 없는 최소 5-6M의 진.출입로가  접하고 있었으니 누구를 위하여 만든 도로인가? 그 도로에 대하여 상세하게 탐문하지 않을 수 없었으며... 탐문 결과 위쪽으로 멀리 양돈장이 있는데 고속철도의 신설로 진입로가 잠식당하자 레일쪽에서 일정거리를 두어 그들만의 영역으로 철조망을 치고  철조망 밖으로 KT에서 도로를 개설해 준 것이었답니다.

그럼, 이는 현황도로 이므로 막거나 폐지할 수 없으니  임야와 함께 낙찰 받는다면 진입로 문제는 저절로 해결될 수 있을 것 같았습니다. 아!  현장을 가보지 않고는 맹지로 그냥 지나쳤을 물건이었는데 임장활동을 통하여 암흑 속에서 진주를 찾은 격이니.... 오랫동안 노려왔던 행운이 온 것 같았습니다. 님들도 부지런히 발품을 파시기 바랍니다. 헌데, 비온 뒤라 질척질척 황토 흙에 미끄러지는 구둣발을 뒤로 차며 튀는 흙탕물에  짜증을 내었던 것이 끝내 아쉬움으로 남았습니다. 즉, 욕심이 생겨서 포장까지 되었으면 하는 바램인것이지요....

아래 그림은 철조망이 철도쪽으로 설치되어 9-7과,9-9의 철도용지가 분명한 진.출입로 이용되고 있으며, 분묘가 이장되었을 경우에 임야와 전을 합필식으로하여 (가),(나)부분 전체를 하나로 개발하거나, (가),와 (나)를 2필지로 나눠 각각 개발하거나, (가)부분만 개발하고, (나)부분은 옆공장15-1공장 주인K씨에게 매도할 시나리오를 구상한것입니다.

   

2. 또한, 임야에는 연고자의 분묘가8기 있으므로 분묘기지권을 인정할 수밖에 없었습니다. 다행히  감정가격은 묘지가 있음으로 평당 10만원 이상 낮게 평가절하 되었으므로 묘지이장에 대한 협상의 여지는 남아 있었으며... 진입로를 위해서는 꼭 임야가 필요한 것이었고 협상이 결렬되어 도저히 불가능할 때는 분묘기지권의 묘지만 남기고 옆 주변을 오려서 진입로로 쓰고 자투리땅을 전(田)과 합필 식으로 개발할 밑그림을 그렸는데 그런대로 괜찮은 작품이 될 듯 싶었습니다.

아래 그림은 묘지이장이 결렬될 경우 묘지부분만 오려서 그냥 놓아두고 (가)의 중심선 좌측의 자투리 임야와 우측의 전을 합필식으로 하여 공장으로 개발하고 (나)부분은 도로에 길게 접하여 좁아서 이용가치가 낮지만 고물상이나 건축자재 야적장으로 매매하던가? 임대할 시나리오를 준비하게 됩니다.

     

3. 오. 폐수의 하수처리는 하천이나 구거가 없어서 인접필지의 경계선에 소유자의 동의를 얻어서 하천이나 구거까지 땅을 깊게 파고 연결 관을 묻어서 통과시키는 계획을 세웠습니다. 그 비용은 관을 묻는 면적만큼의 땅값을 혹독하게 지불할 수도 있고 인심 좋은 아자씨를 만나면 막걸리 한사발로 인정넘치는 호의를 받아 감격에 눈물을 흘릴 수도 있답니다. 평소에 님들께서도 덕망을 많이 쌓고 베풀다 보면 좋은 사람 마니 만난다지요.

4. 마지막으로 그 땅은 고속철도부지 100M이내에 있었으므로 공장허가가 난다. 안 난다. 로 갑론을박처럼 건축.토목사무소간의 이견이 많아 반신반의하는 미지의 상태이었으며 정녕 공장허가가 나지 않으면 욕심을 버리고 본전에 원지상태로 팔겠다고 결심을 하게 되니 마음은 봄날처럼 가벼웠습니다.

이윽고 시간이 흘러 개찰과 함께 뚜껑을 열어보니 혼자 단독입찰이 되었더군요. 집행관은 입찰표를 꺼내어 타타르/이재광을 호명하는데 뒤에서는 갑자기 “으^^악” 비명소리가 울려퍼졌습니다.

뒤를 되돌아보니 그 주인공은 다름 아닌 모공장 K사장과 경매 상담을 했던 컨설팅 직원이었으며 갑작스런 낙찰에 어안이 벙벙하여 자신도 모르게 외마디 비명을 지르고는 경매법정에서 슬그머니 뱀 꼬리 없어지듯 사라졌습니다.

이제는 낙찰받은 임야 564평(평당 17만원) 9670만원 및 밭(田) 556평(평당32만원)1억7700만원 도합 1,120평에 대하여 1급요리사가 맛있는 특급 요리하듯 저에게도 칼질할 시간이 주어진 것 같았습니다.

다음은 제2편 외로운 항해로 이어지겠습니다.

꾸벅........ 타타르 올림

[진배기]

좋은글잘읽고갑니다.^^