6강

[온달견우코난똘이]

[2]공인중개사  54쪽

<1>22회기출 : 원칙 시도지사, 예외 국장

<2>응시자격★★

특별한 규정을 두고 있지 않다. 응시는 아무나 한다!

-한정치산 응시가능.

-합격이 되면 자격증은 교부(5살 합격생은 20살이 될때까지 중개업은 못함)

*응시 불가자

①부정행위자 5년간(중계보조원x) ②자격취소 후 3년 미경과자(중개업종사x) 제외

<3>시험방법 및 시험의 일부면제

1차 : 선기, 2차 : 논기

2차 다음해 면제x(->다음회o)

<5>

예비공고 2월28일, 시험시행일 60일전

시험은 1회이상

<6>응시원서

<7>시험시행기관 장이 출제위원 임명(시도지사 아님)

제2장 시험위원회★

<1>시험위원회를 시도에 둘 수 있다.(출제위원은 시험시행기관 장이 임명)

자격취득과 관련 사항 심의기관을 국토해양부에 둘 수 있다.

위원장 1명을 포함하여 5명이상 7명이하.

위원장은 국토해양부 고위공무원단에 속하는 공무원 중에서 국장이 지명하는 자가 되고

위원은 국장이 위촉한다.

<3>시험위원회 심의 의결사항★

자격증 교부 발급×

심의사항 : ①시험과목②인원③중요사항

<4>시도지사 구속

제3장 시험의 합격자 결정★★

<1>절대평가

<2>예외적인 합격자 결정방법(상대평가 40점이상인 자 중에서 고득점순)

최소선발인원 or 최소선발비율 범위 안에서 총득점의 고득점자 순

제4장 부정행위자에 대한 제재

제4조의3(부정행위자에 대한 제재) [본조신설]

제5장 자격증의 교부등.★★

-시험시행기관의 장은 합격자를 공고하고(개별통지x)

-자격증 교부는 시도지사

<공인중개사 자격증> -주민등록번호x

<재교부신청서>

제6장 시험응시 결격사유

제7장 자격증 대여 등의 금지

2.자격증 대여 등에 관한 벌칙 등

자격취소,1/1 병과가능

제8장 유사명칭의 사용금지

1.사용금지되는 명칭

2.명칭 사용 별칙

공인중개사가 아닌 자 1/1

공인중개사 자격이 없는 중개업자(부칙 제6조제2항) 100만원이하, 행정대집행가능

[03]중개업등*8강

제1장 중개사무소의 개설등록

<1> 중개사무소 개설등록

1.등록의 의의

등록신청~접수~확인~등록필통지~교부 | 업무개시

업무개시요건 : 등록증교부

2.개설등록의 성질

(1)적법요건(유효요건x)

허가의 경우는 행위는 유효하나 처벌의 대상이되고
인가의 경우는 행위는 무효이나 처벌의 대상이 되지않는다...
허가는 적법요건이고 인가는 효력(유효)요건이다...

허가는 적법요건이므로 위반시 행위자체는 유효하고 행정벌 등 처벌을 받을수 있고 인가는 유효효건으로써 위반시 행위가 무효가 되고 처벌은 할수 없죠..

(2)대인적 등록

(3)명령적 행정행위

(4)기속적 행정행위(재량적x)

(5)영속성 (=>갱신할 필요가 없다)

등록신청--->접수--->확인--->등록필 통지---->등록증교부---개시(업무개시)

등록신청후 7일내 서면으로 등록필 통지

*업무할 수 있는 시점(요건) : 등록증교부

*확인 (사무소, 결격사유)

*보증설정후 등록증 교부

*업무개시전까지 인장등록하면 됨.

*등록신청(=>자격취득, 실무교육이수, 사무소확보)

*접수(사무소 소재지 시군구(등록관청)에 접수)

포청(창)천 안뇽~~~

항주  원  안 산인

성부수 안고 전합니다. 구가 있는 시는 등록관청 아닙니다.

남천원  양양  주

<EX>등록관청은? 정답: 서귀포시장

서울시장, 신림동장, 수원시장, 서귀포시장

*사무소가 있는 시군구(주소지는 아님)

Ex)등록신청시, 자격취득 실무교육이수 사무소확보 업무보증설정하고 신청하여야 한다(틀림)

등록신청시, 본인이 결격사유가 없음을 증명해야 한다(x)

다만, 외국인일 경우 결격사유가 아님을 제출해야 한다.

[OX]등록신청하고자 하는 자는 업무보증설정하고 신청해야 한다.x

본인이 결격사유임을 증명하여야하는 대상자도 있다.o

3.등록관청 : 사무소를 두려는 지역을 관할하려는 시군구

4.등록신청자

법인이거나 자격을 취득한 자에 한한다.

<2>개설등록기준★★

1.개설기준

(1)무결격사유

(2)자격보유

(3)실무교육

(4)중개사무소 확보

2.법인이 개설하고자 하는 경우★★

(1)무결격사유

(2)상법상 회사 자본금 5천만원이상(주식회사x)

(3)법 제14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것

(4)대표자는 공인중개사이어야 하며, 대표자 제외한 임사 1/3이상 공중...(일반인은 사원임원될 수 있다o

(5)모든 직원 및 분사무소 책임자가 실무교육(영업 직원만 실무교육이수x)

(6)중개사무소 확보(면적제한x)

<3>사무소 개설등록 신청

1.등록신청 :

2.제출서류(구비서류)

부자교사반공신

등격육무명증청

(법인만 부...외국인+외국에 주된 영업소를 둔 경우 공증서류)

3.등록거부

4.등록 및 등록의 통지 : 7일이내

5.종별변경★

6.등록사항 등의 통보

다음달 10일까지 협회에 통보

*협회회통보사항★

*개설등록신청서=인장등록신청서-91쪽

*등록신청-접수-확인(결격, 사무소)-통지-(보증)-교부 } 업무개시

<4>등록의 효력소멸

1.등록의 효력 소멸사유 : 사취폐

(1)중개업자 사망 이나 법인인 중개업자가 해산

(2)취소처분

(3)폐업

2.무등록중개업★★

3/2(=>취소는 없음)

무등록업자 체결계약은 유효하지만(등록은 적법요건이지 효력과 관계가 없슴),

★무등록업자의 수수료청구권=인정되지 않으며, 받은 것이 있다면 부당이득으로 반환되어야 한다.

3.무등록 중개행위의 효력

     위법행위로써 행정형벌의 대상이 되나, 거래계약은 그대로 유효하며, 무등록중개업자가 처벌대상이 된다.

4.무등록중개업자의 보수청구권

    판례는 무등록중개업자와  중개의뢰인과의 중개계약은 강행법규 위반으로 무효이다.

    그러므로 중개의뢰인은 중개수수료를  지불하지 않아도 되고, 이미 지불한 경우 부당이득으로  반환해야 한다.

http://cafe.daum.net/mgrealtor/Um2D/9?docid=1LdW3|Um2D|9|20110608160217&q=%B9%AB%B5%EE%B7%CF%20%C1%DF%B0%B3%BC%F6%BC%F6%B7%E1%20%BA%CE%B4%E7%C0%CC%B5%E6%20%C6%C7%B7%CA

http://cafe.daum.net/mgrealtor/Um2D/9?docid=1LdW3|Um2D|9|20110608160217&q=%B9%AB%B5%EE%B7%CF%20%C1%DF%B0%B3%BC%F6%BC%F6%B7%E1%20%BA%CE%B4%E7%C0%CC%B5%E6%20%C6%C7%B7%CA

1. 다음은 공인중개사 자격과 관련된 판례의 내용이다. 틀린 것은?

(1)  무자격자가 자신의 명함에 ‘부동산뉴스 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다.
(2)  ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말한다.
(3)  공인중개사가 무자격자로 하여금 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우에는 공인중개사 자신이 중개행위를 수행하고, 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않았다하더라도 이는 등록증․자격증의 대여를 한 것이라고 할 수 있다.
(4)  무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이, 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
(5)  공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법은 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다.




정답 : (3)

②, ③, ④, ⑤ ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로, 만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증·자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고, 한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대판 2006도9334).








2. 중개사무소 개설 등록에 관한 설명이다. 틀린 것은?

(1)  현행법상 이중등록 및 이중소속을 금지하고 있으나, 중개법인은 분사무소를 둘 수 있으므로 이중등록이 가능하다.
(2)  중개업자가 등록을 한 후 3월을 초과하여 업무를 개시하지 않는 경우에는 휴업신고 규정에 의하여 과태료 처분을 받을 수 있다.
(3)  공인중개사(소속공인중개사를 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 등록을 신청할 수 없다.
(4)  변호사 자격증이 있더라도 공인중개사 자격증이 없으면 중개사무소 개설등록은 될 수 없다.
(5)  업무정지 기간 중에는 폐업을 했더라도 재등록 할 수 없다. 업무정지 기간이 경과된 다음에 등록을 신청하여야 한다.







정답 : (1)

① 이중등록이나 이중소속은 절대적으로 금지된다. 
어떠한 경우에도 인정되는 경우는 없다. 
즉, 1인 1등록주의는 예외가 없다. 
다만, 1등록 1사무소원칙에는 예외가 있다(법인은 분사무소 설치가 가능).





3. 다음의 보기 내용 중 현행 공인중개사법상 가장 어울리는 내용은?


(1)  업무보증을 2억 원 이상 설정을 하여 강남구청장에게 중개사무소 개설등록을 하여야 한다.
(2)  대표자가 3명인 경우에는 대표자 중에 1/3 이상이 공인중개사 자격이 있으면 등록이 가능하다.
(3)  공인중개사 자격증이 없는 전무이사는 실무교육을 수료할 필요는 없다.
(4)  자본금을 5천만 원 이상으로 확보하였으며, 중개사무소는 건축물대장에 기재된 적법한 건물을 소유권으로 확보하였다.
(5)  부동산개발업과 중개업을 법인의 정관에 기재하여 이를 주된 영업으로 하려 한다.






정답 : (4)

①  업부보증은 등록의 요건이 아니라, 등록을 한 후 업무개시 전까지 설정하면 되며, 보증확인 후 등록관청은 등록증을 교부한다. 
② 대표자는 공인중개사이어야 하며, 공동대표인 경우에는 공동대표 전원이 모두 공인중개사 이어야 한다. 
③ 임원 전원이 실무교육을 수료하여야 한다. 
④ 자본금 5천만 원 이상이면 등록이 가능하며, 적법한 중개사무소를 확보하였으므로 등록이 가능하다. 맞는 지문이다. 
⑤ 부동산개발업은 법 제14조 업무에 해당하지 않으므로, 등록이 될 수 없다.
http://yoonsin.com/pds/view.php?cate=6&ktgid=235

*9강

제2장 등록의 결격사유등★★★

<2>등록의 결격사유 12가지 :

중개업자가 될 수 없는 사유

(등록할 수 없는 사유, 등록되어도 반드시 취소해야 하는 사유, 소공 중보 해고)사유) - 시험결격사유x

1.미성년자 : 만20세 미만인자. 성년의제x, 부모동의x. 행위무능력자(단독 법률행위 불가자)는 결격사유o

2.금치산자(심신상실) 및 한정치산자(심신박약)->취소선고를 받아야 함.

3.파산선고를 받고 복권되지 아니한 자(파산자)

=>복권되거나 선고일로부터...10년이 되어야함.

4.★★금고 이상의 선고를 받고 종료되거나 면제된 날로부터 3년이 경과되지 아니한 자

만기출소일로부터 3년...

금고받은 날로부터 6년...

징역2년을 받은 날로부터는 5년

*가석방 완성일로부터 3년이 지나야 한다.

*면제(법률변경일, 특별사면일, 시효완성일(면제일))된 날로부터 3년...

*2년뒤..투기과열지구 분양권거래 처벌 폐지.. 법률변경일로부터 3년

5.금고이상의 집행유예를 받고 그 유예기간중...

징역2년 집행유예 5년 =>5년지나면 됨...

선고유예x

(형법 제62조). 여기서 '금고 이상의 형'에는 실형의 선고뿐만 아니라 집행유예의 선고를 받은 경우도 포함된다. 이러한 요건이 갖추어지면 법원은 재량으로 1년 이상 5년 이하의 범위 내에서 집행유예를 선고할 수 있다. 그러나 집행유예의 선고를 받은 자가 유예기간중 금고 이상의 형의 선고를 받아 그 판결이 확정된 때에는 집행유예의 선고는 그 효력을 잃게 되며(제63조), 유예되었던 형이 집행된다. 그리고 집행유예의 선고를 받은 후, 금고 이상의 형의 선고를 받아 집행을 마친 후 또는 집행이 면제된 후로부터 5년을 경과하지 않은 자라는 사유가 발각된 때에는 집행유예의 선고를 취소하며(제64조), 집행유예의 선고를 받은 후 그 선고의 실효 또는 취소됨이 없이 유예기간을 경과한 때에는 형의 선고는 효력을 잃는다(제65조).

6.자격취소된 후 3년이 지나면 7. 자격정지기간이 끝난자

8. 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

9.업무정지자

10.법인 업무정지자

11.이벌삼,이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자.

12.사원 또는 임원중 1~11호 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인은 그 사유가 발생한 날로부터 2월이내에 해소해야 함.

13.국세지방세 체납, 위법건축물에 개설등록되지 아니할 수 있는 등 세금체납과 법규위반건축물

*취소되지 않는 것 5개, 취소된날로부터 3년...<출제예상>

제3장 등록증 교부

<1>교부

7일 이내에 서면으로 통지. 보증설증 후 지체없이 교부

<중개사무소등록증>

등록인장(중개행위시 사용)

제4장 이중등록의 금지 등

<1>등록금지

<2>소속금지

<3>위반시 제재

1.이중등록위반시 : 1/1, 중개사무소 개설등록취소, 징역형선고시3년간 자격취소, 중개업종사불가

2.이중소속위반시 : 1/1, 중개업자  절대적등록취소 및 6월내 자격정지, , 소속공인중개사 자격정지 기간 중 자격취소.

*참고: 공인중개사 1권으로 따자.

이중소속 금지(위반시 중개업자의 경우 절대적 등록취소?)

*이중사무소 금지 위반시 임의적 등록취소 1/1

이중계약서 금지 : 위반시 임의적등록취소