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<p><br></p><span><p><br></p><div><span><span>상가심화반3기 <홍소장님> 3주차 강의 </span></span></div><div><span>2주차복습</span></div><div><span>상권분석의 4가지 기본조건 - 상권을볼려면 상권은 누가언제 어디서 어떻게 무엇을 이용하는지</span></div><div><span>업종-언발란스? 좋은상권아니다.</span></div><div><span>놀고 먹고 입고 3고가 있어야 하다 </span></div><div><span>시대별 상권 - 문화적상권 상권은 살아나난다</span></div><div><span>입지는 -조건인다. </span></div><div><span>사고-현상 비판 부정적으로 생각하지말아라 </span></div><div><span>동선 114P </span></div><div><span>출근동선-퇴근동선 확인</span></div><div><span><br></span></div><div><span>상가 실전 심화반 행심3기</span></div><div><span><b><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><span style="font-size: 21px;">제3강 상권분석,빅 데이터로 접근하기 </span></span></b></span></div><div>1.상가에서빅데이터란?</div><div>2.실전물건,데이터로 공실접근하기 </div><div>[1]일산신도시 상권분석 배우기</div><div>[2]실전물건으로 상권분석 해보기</div><div>[3]주엽동 오창물건으로 종합분석</div><div>3.데이터로 종로,건대 상권 특징분석</div><div><br></div><div><br></div><div><b><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><span style="font-size: 32px;">경매 같이가는 것, 함께하는 것 중요!!!!</span></span></b></div><div><br></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><span style="font-size: 21px;">오늘의 수업목차</span></span></b></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><span style="font-size: 21px;"><1>.공실상가데이터는 답을 알고있다.</span></span></b></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><span style="font-size: 21px;"><2>.상권분석 현장과 데이터 조화다</span></span></b></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><span style="font-size: 21px;"><3>.교통은 동전의 양면이다+상가주택</span></span></b></div><div><br></div><div><br></div><div><span style="font-size: 21px;"><b><빅데이터 사이트> 4가지 꼭 정복해야한다.</b> </span></div><div> <span style="font-size: 21px;"><b>1.소상공인포털-무료 상권분석 점포이력(점포이력,보증금,월세)</b></span> </div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 16px;">종로-젊은의거</span></b><b><span style="font-size: 16px;"> </span></b><b><span style="font-size: 16px;">리</span></b></span></div><div>1단계-지역선택</div><div>2단계 상권그리기</div><div>3단계-업종3개 선택</div><div>-유동인구확인-30대-40대(직장인상권)연령별 상권분석 </div><div>-업종분석-음식점-주점 월-토 꾸준함 일요일 떨어짐 직장인평일상권 (주말은확실히 떨어짐) </div><div>-시간대분석-점심시간대,저녁시간대 높으면 직장인상권 딱 알수있다.</div><div><b><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><span style="font-size: 19px;">건대-맛의거리</span></span></b></div><div>1단계-지역선택</div><div>2단계-상권그리기</div><div>3단계-업종선택</div><div>-나이대 20대가 월등히 높고,주말도 장사가 잘된다. 젊음애들이 노는 상권이다. 잘되는 상권은 주중꾸준하고, 주말 더 잘된다.</div><div>-시간대별 분석확인 저녁부터-새벽까지 밤새 먹고마셔 새벽에도 매출높다.</div><div>-회식도 20대가 높다</div><div><br></div><div><b><span style="font-size: 19px;">2.SGIS통계지리정보서비스 무료(대화형통게지도,가장방대한데이터) </span></b></div><div><b><span style="font-size: 19px;">3.나이스비즈맵- 일부무료 유료 (신용카드 밴더분석) 대기업에서 프랜차이즈분석 많이한다.5만원</span></b></div><div><b><span style="font-size: 19px;">4.SK텔레콤 지오비전- 일부,무료(상권분석,매장분석) 비교분석 가능</span></b> </div><div><br></div><div><서울통계 도시통계지도></div><div>1.통계지도-유동인구 확인가능 (데이터가지고 가서 확인 </div><div>2.도시통계지도 </div><div><br></div><div><경기도교통정보센터> 지하철 통계 확인가능 </div><div><br></div><div><br></div><div>상가에서 빅데이터란</div><div>실전물건 </div><div><br></div><div>2015타경 34252 - 개매물건 공실상가 업종분석 병원컨설팅 제대로 된 팀없다. </div><div>인계동 박스사건-괜찮다 </div><div>-택지지구 입지별로 </div><div>-중심상업지역 (지적편집도확인) 주변3종일반주거지역 아파트 밀집지역</div><div>-사이즈 배후 확인 </div><div>-구도심 큰 상권 - 오피스텔,모텔 많다 ,모텔이 많으면 유흥업소가 많다. </div><div><br></div><div><b><span style="font-size: 21px;"><span style="color: rgb(255, 0, 0);">(1)단계 상권 정밀분석 [특징파악]</span></span></b></div><div>공원,시청 뉴코아아울렛 갤러리아백화점 홈플러스 나혜석거리(문화) 분당선2013년 도로색깔 진하다(1번국도) CGV </div><div>인계동 박스사건 - 나혜석거리 10평기준 권리금 1억5천2억 </div><div>-지도를 보고 객관적으로 분석 할 수있어야 한다. </div><div>-전철역,CGV 앞 생활시설 거의 입점 </div><div>-CGV 옆 올프라자상가 병원 통 건물 입점-업종을 보면 사람들 주동선 찾을수 있어야 한다. </div><div>-동선에 따라서 건물이 업종이 확인 가능 해야한다. </div><div>-2013.11.30 개통 분당선 수원역 9천명 수원시청역 2만명</div><div><b><span style="font-size: 21px;"><span style="color: rgb(255, 0, 0);">(2)단계 입지분석</span> </span></b></div><div>대로변 뒷쪽 사이드, ? 공실 당연 저런쪽은 목적업종 대형업종 입점해야한다. </div><div>-배후 특징 입지별 세분화 분석 </div><div>-갤러리아 백화점 명품입점 But 수원인계동 갤러리아백화점은 명품 별로입점 안되어있다.</div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 21px;">(3)단계 인터넷을 통한 관련 정보검색</span></b></span></div><div>-뉴스를 통한 정보검색</div><div>-수원시청 이전을 통한 검색 (업종변화 엄청많음) 수원시청이전시-유흥업종변화 </div><div>-<검색> sgis-활용서비스-한식(일반음식점)-호프 간이주점검색-편의점 통계분석 인구밀집도</div><div>-나이스비즈맵 상권분석-업종추천-2등급좋음-병원검색시3등급 </div><div><br></div><div>-빅 데이터 서비스를 위해 입점제안서 분석하고 만들어서 부동산에 임대의뢰 </div><div><br></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><span style="font-size: 19px;">상가는 1,2층 아니면 일반매매 쉽지않다.그래서 작업으로 경매 많이나온다. 조심해야한다. </span></span></b></div><div><br></div><div><br></div><div><span style="font-size: 21px;"><b>2.실전물건,데이터로 공실접근하기 <일산 주엽역> <2014타경17585> 9층 현재 콜라텍</b></span></div><div>상권분석은[내부+외부]</div><div>(1)상권의 특징분류</div><div>(2)배후[수요]의색깔</div><div>(3)배후 외북 영향</div><div>(4) 동선을 살펴라 </div><div><br></div><div>1.지하철과 버스중앙차로가 있다.</div><div>2.백화점 [극장]이있다.</div><div>3.오픈형 쇼핑몰이 있다</div><div>4.방치된 미 준공된 건물이 있다</div><div>5.배후에 수요가 많다</div><div><br></div><div>(1) 배후를 파악하라 (아파트가 많으면 아파트 주민들이 이용할 상권분석하기) 배후[수요]의 색깔, *동선을 살펴라, 상권외부동선,내부동선</div><div>(2) 동선을 파악하라 (주동선 찾으면, 내부동선 상가 괜찮다 )</div><div><br></div><div><br></div><div>-업종을 통해서 현재를 알 수있다. </div><div>-일산 랜드마크 아파트 주엽역 근천에 다있다.</div><div>-주엽역 대로변 금융권 굉장히 많이 있었지만, 현재는 다 빠지고 공실 및 업종변경</div><div>-1기신도시 유흥&주거 바로붙어있어서 문제로 지구단위계획 도시계획조례 2기신도시 주거지역 50m 100m 150m 제한 유흥 못들어오게</div><div>-오픈형쇼핑몰 테마상가는 구분상가로 변경이 어려우나 안되는 건 아니다.</div><div>-오픈형쇼핑몰-관리단 만나고-관리소장 만나서 협의해서 -변경 가능하다.가치의 발견 </div><div>-과거사례로 분양가,일반매매가 감정가 보증금 월세 확인하여 현재유지 상향 하향 확인하고 분석할수있다.</div><div>-임장보고서 쓸때 지역분석&상권분석 함께 만드는게 매우 중요 함 </div><div> </div><div><br></div><div>2012타경 14131(3) 주)배성 선순위1억4령천인수 매각물건명시서 되있으면 무조건 인수</div><div>1.기본적인 권리분석에 문제가없어 보인다.</div><div>2.입찰을 2차에70% 들어가야 받을수있다.</div><div>3.낙찰후 인도명령도 가능해 보이나 소송을 통해서 빠른시일 내에 사건을 매듭짓는다</div><div>4</div><div>5</div><div><br></div><div><span style="font-size: 21px;"><b>근린생활시설 상가는 - 상업지에 안속한다. 알짜는 근생상가 많다.<항아리 코너></b></span></div><div><b><span style="font-size: 21px;">지구단위계획-도시계획조례 </span></b></div><div><b><span style="font-size: 21px;">중심상업지역은 공실 경매 많이나온다.but 알짜 근린생활시설용지는 공실경매없다.</span></b></div><div><span style="color: rgb(186, 0, 255);"><b><span style="font-size: 24px;">*상권은 현상이 아니라 흐름이다.</span></b></span></div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 16px;">권리분석의 핵심쟁점</span></b></span></div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 16px;">1 유치권 문제 해결</span></b></span></div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 16px;">2.선순위 전세권 문제해결(권리와 돈은 같이가야한다) 카페글의있다.선수위전세권은 인도명령안나온but가능하다채무 </span></b></span></div><div><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b><span style="font-size: 16px;">3.빵집구조문제 관리비 관리 단 문제 해결</span></b></span></div><div><br></div><div>교통은 동전의 양면이다+상가</div><div>교통과 개발호재는 동전의 양면 </div><div>교통관련 체크해야될 핵심상활</div><div>빨대효과 유출효과 </div><div><br></div><div><span style="font-size: 21px;"><b><span style="color: rgb(166, 0, 196);">상가는 - 교통호재로 상권이 안좋아질수있다. 빨대효과</span></b></span></div><div>-인천 부천 메인 상권은 부평 부천 주안 송내</div><div>중도신도시 상업지역 25.3%</div><div>중심 8.7</div><div>일반 12.9</div><div>근린 3.7</div><div><br></div><div>상동신도시 상업지역 </div><div>중심 </div><div>일반 12.6</div><div>근린</div><div><span style="color: rgb(26, 173, 224);"><b><span style="font-size: 21px;">1기신도시 상업지역 평균 7-8%</span></b></span></div><div><span style="color: rgb(26, 173, 224);"><span style="font-size: 21px;"><b>2기신도시 상업지역 평균 2-3%</b></span></span> </div><div><br></div><div>교통의변화는 -> 유동층의변화와 상권의 변화가 순차적으로 온다.</div><div><br></div><div>상권은 다양한 교통시설이 많을수록 안저적이고 확장성이좋다.</div><div><br></div><div><국가철도망 구축계획 2016-2025> </div><div>*환승시설 상권이 좋다 유동인구가 많아진다. </div><div>개발예정지역 에 미리선투자하는것이 최고의투자이다.</div><div><br></div><div>모란역상권 </div><div>과거보다 많이 안좋아지고 있다.</div><div>분당선4번출구 - 8호선 2번출구까지 광역버스환승센터 만 좋다. 극과극 명암이 갈린다.</div><div>확장성-어디까지 뻗어나가는지 까지도 확인해야 한다.</div><div>모란역 분당선 8호선 개통 후 상권 더 안좋아 진곳 갈수록 안좋아지고있다. </div><div>권리몇억씩한다.</div><div><br></div><div><상가주택> 매입할때는 주차장 있는곳 근처로 해야한다.!!! 전명성 가시성 </div><div>전용 단독주택</div><div>점포겸용 단도주택 상가주택</div><div>블로형 단도주택 타운형</div><div><br></div><div>일조권에 따라 </div><div>9m 까지는 지을수있지만,9m이후는 깍여서 지을수있다.</div><div>사선제한 안받고, 사선제한 받는곳따라 가격차이 많이난다. </div><div>일조권사선제한 받는거 사면 1층 3m 일조권 사선제한 안받으면 1층 층고 5층 </div><div>상가주택 1층 무 엇을 넣을수있느냐 ?따라 매매 월세 틀려진다. <하남미사지구 참조> 지호부동산 031-793-4010</div><div>도로사선제한 없어졌다.</div><div>공법적이고 건축적인 요소 알아야한다.</div><div><담배권>상가주택지에는 편의점이 제일먼저 입점한다.50m이내 다른편의점 입점 불가능 하기때문에 </div><div><br></div><div><편의점 입지를 찾을때 4가지 꼭></div><div>-유동인구 많은 점만보고 들어갔다가 망한다</div><div>-오피스텔 밀집지역이 최고</div><div>-작은점포보다는 큰점포가 좋다</div><div>-매출보다 수익성을 우선고려하라</div><div><br></div><div><미사신도시></div><div>-10만가구 입주예정</div><div>-상업시설 비율 7.2% 높다 (좋은놈은 좋고, 안좋은놈은 안좋다) </div><div>-근린생활시설 비율 0.2% </div><div>-업무시설 비율 1.0</div><div><br></div><div>R1 2 3 4 5 </div><div>R5 풍산이마트 지하철 생김 5가구 가능하다. 임대수익으로 매우좋음 주거환경 호수 편의시설</div><div>R2 미사지구 가장빨리 변화</div><div><span style="font-size: 16px;"><span style="color: rgb(54, 101, 238);"><b>R1 현재는 R1 제일좋다 근생시설많고 배후세대 많기때문에 근생으로 몰리고 있다. </b></span></span></div><div><span style="font-size: 21px;"><b><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><신도시 상권은> 근생시설 유의해서 봐야한다.</span></b></span></div><div><span style="font-size: 16px;"><b>R4 부지가 너무 작다.접근성 안좋다.</b></span></div><div><b><span style="font-size: 16px;">R7 아파트 접근성 좋고 배후단지 많고 수변있고 제일 좋을것으로</span></b></div></span><p>
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카페 게시글
자료공유
상가심화반3기 ＜홍소장님＞ 3주차 강의 노트정리
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첫댓글 감사합니다. 노트정리가 너무잘되어있어서
머리에 잘들어오는듯합니다~^^
엄지척!!
감사합니다.
반장님 최고!
반장님. 최고입니다.감사합니다!
반장님 정리 짱이시네요~ 감사합니다^^