도시형생활주택에서의 가격산정기준

[미다스(midas)]

 도시형생활주택& 오피스텔의 가격을 산정하여 보았다.

요즘 인기가 있는 도시형생활주택에 대한 각 지역의 분양가를 비교하는 것이

도시행생활주택을 분양받으라는 뜻은 아니다.

다만 도시형생활주택은 해당지역 부동산가격의  바로미터가 될 수 있기에 

비교가를 통해서 부동산시장을 예측하고자 한다.

 

1. 부천시 심곡동 노미즈 도시형생활주택& 오피스텔 

	분양가	계약면적	평당가
도시형 생활주택	85,000,000원 기준	9.85평형	약 8,600,000원
오피스텔	85,000,000원 기준(VAT별도)	11.5평형	약 7,400,000원

* 임대료  보증금 1,000만원/월 50만원 예상   수익률 7.6% (취득세 430만원, 대출 무)

2. 강서구 등촌동 동도센트리움 도시형생활주택 &오피스텔분양

	분양가	계약면적	평당가
도시형 생활주택	100,000,000원 기준	9.68 평형	약 10,300,000원
오피스텔	100,000,000원 (VAT별도)	12.13평형	약   8,200,000원

 * 임대료  보증금 1,000만원/월 55만원 예상    수익률 7.0% (취득세 500만원, 대출 무)

3. 영등포구 대림동 유탑유블레스 도시형생활주택 &오피스텔분양

	분양가	계약면적	평당가
도시형 생활주택	120,000,000원 기준	8.2 평형	약 14,600,000원
오피스텔	120,000,000원 (VAT별도)	10.4평형	약 11,500,000원

  * 임대료  보증금 1,000만원/월 60만원 예상   수익률 6.2% (취득세 600만원, 대출 무)

4.  서초구 서초동(교대역) 하림인터네셔날 오피스텔

	분양가	계약면적	평당가
오피스텔	240,000,000원 (VAT포함)	12.16평형	약 19,730,000원

  * 임대료  보증금 1,000만원/월100만원 예상   수익률 5.2% (취득세 1,200만원, 대출 무)

* 도시형생활주택은 주택수에 포함되나 취득세가 면제되며, 양도세중과가 배제된다.

* 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으나 취득세가 4.6%이며, 부가가치세(VAT)가 있다.

* 임대사업자의 세금혜택은 아래표와 같다. 

1. 부천시 심곡동 노미즈 도시형생활주택& 오피스텔 

<도시형생활주택에 있어서의 분양가 계산>

계약면적은 9.85평

(전용면적 4.31평+공용면적 3.18평+기타공용면적 2.35평) 서비스면적(발코니) 1.36평

(* 방의 크기: 전용면적+발코니면적 5.67평)

* 전용면적으로만 보면 계약면적의 약 43%

   (4.31÷9.85평)가 되며,  전용면적+발코니 면적으 

   로 보면 약 57%(5.67평 ÷9.85평)이다.

* 만약 분양가가 8,500만원이라고 한다면 평당 약 860만원이 된다(8,500÷9.85평).

우리가 분양받을 때의 가격은 공급면적기준으로 가격이 형성되며 이를 계약면적으로 표기되기도 한다. 이는 전용면적과 공용면적 그리고 기타 공용면적 등을 합친 면적이 된다.

1. 전용면적이란

주방과 거실, 침실 그리고 욕실 등 독립적으로 사용하는 순수한 의미의 내부면적을 의미한다(발코니는 서비스 면적으로 따로 분류한다)

2. 공용면적이란

모두가 함께 사용하는 엘리베이터나 계단, 복도 등의 면적을 말한다.

3. 기타 공용면적이란

  관리사무소, 주차장 등의 면적을 말한다.

4. 서비스면적이란

  발코니 등의 면적을 말한다.

         <오피스텔에 있어서의 분양가 계산>

계약면적은 11.5평

(전용면적 5.84 평+공용면적 2.91평+기타공용면적 2.74평) 서비스면적(발코니) 1.36평

(* 오피스텔에서 방의 크기는 발코니가 없으므로 전용면적으로 본다)

* 만약 분양가가 8,500만원이라고 한다면 평당 약740만원(8,5009÷11.5평)이다.

  * 결국 도시형생활주택과 오피스텔의 분양가가 계약면적에 의해서 약 120만원 차이가 나지만  가격은 같다고 볼 수 있다. 왜냐하면 도시형생활주택은 서비스면적이 계약면적에서 제외되었지만 결국 전용면적에 포함한 크기로 볼 수 있는 것이며, 오피스텔은 서비스면적이란 개념이 없어 발코니 크기까지 계약면적에 포함되기 때문이다.           

 인근지역 오피스텔  임대료 및 매매가격

2. 강서구 동도센트리움 도시형생활주택 &오피스텔분양

3. 영등포구 대림동 유탑유블레스 도시형생활주택 &오피스텔분양

 

4.  서초구 서초동(교대역) 하림인터네셔날 오피스텔