신설역세권 토지분양의 강점과 고객의 수혜 차별화

[막동이]

<신설역세권 토지분양의 강점과 고객의 수혜 차별화>

신설역세권 토지분양을 선호하는 고객은 신설역세권의 특징을 충분히 인지하고 또한 그러한 고객중에는 이미 신설역세권에 투자하여 상당한 수익을 향유한 분들이 많습니다. 국책 기간사업인 철도망은 국가 물류(운송)의 중요수단으로 정부의 개발계획에 따른 일정에 맞춰 공사가 진행되는 것으로, 더구나 녹색성장이 강조되는 전세계적인 추세임을 감안하면 그 추진은 더욱 가속화되어 공사일정을 앞당기는 것이 일반화되고 있는 현실입니다.

신설역세권은 현재의 지목이나 용도는 큰 의미가 없는 것으로 알만한 분은 알고 있는 업계의 정설입니다. 왜냐하면 신설역세권 개발방식은 주거지나 상업지 등 모두 개인개발이 아닌 지방자치단체 구획정리 및 용도지정방식(용도변경)에 의하는 국책사업 개발의 특징으로 한정되기 때문입니다. 용도변경이 이루어지는 시기와 맞물려 관공서 및 건설업자 등에 의한 관련토지의 매수와, 지역에 따라 다소의 개발시기에 대한 차이는 있지만 확실한 개발이 보장되는 지역으로 바로 역세권토지를 고집하는 이유이기도 합니다.  

KTX역인 오송을 아는 분이라면 누구나 한번쯤 고속철, 고속철역이 과연 어떤 것인가를, 그 주변의 발전이 어떻게 이루어지는가를 실감하게 될 것입니다. 주변 수없이 많은 절대농지 등이 새로운 역이 건설되는 역세권 범주라는 개발계획의 이유로 아파트, 상가, 고층빌딩 등의 숲으로 뒤덮히고 있는 현실이 오래전 일이 아님을 생생하게 기억할 것입니다.

   최근의 개발방식은 혼용개발방식이 일반적으로, KTX오송(2010. 11월 완공)신설역세권과 현재 공사가 진행중인 여주복선전철(성남 - 여주)신설역세권, KTX 공주 신설역세권이 이를 원용한 사례로 대변되고 있습니다. 즉 정부공사 진척의 한계를 신축적이고 탄력적인 민간업자가 보완하여 공.사(정부와 민간)가 합작으로 개발의 원활화를 기하고자 하는 것입니다.

  특히 토지의 지가상승률에 대한 메리트를 선호하는 분들중 충분한 자금이 뒷받침되지 않아 작은 평수(수십평)를 분양받는 예가 많이 있는데 이런 분들에게도 신설역세권 분양토지는 안성맞춤입니다. 왜냐하면 도시개발계획에 따른 구획정리(환지방식)시 개별분할이 가능한 100평대(감보율을 감안한 실제평수 : 60평대)는 별도 대지가 조성되지만  아울러 소형평수도 도로(채비지)로 편입되어 상응하는 현금보상이 가능하기 때문입니다.

또한 수도권 및 전국의 신설역세권의 지가상승률이 대변하듯이 복선전철 및 KTX 역세권의 토지분양은 대박의 지름길이라 해도 과언이 아닐 것입니다. 개발이전(신설역 개통이전)의 절대농지, 임야 등이 개발이후 용도가 변경되어 상업지역은 물론 주거지역의 지가변동 모두 기대를 훨씬 웃도는 상승을 나타내고 있기 때문입니다.

아래의 전국 전철 역세권 토지(땅)가격 추이를 보면 착공전과 완공후 상상하기 어려울 정도로 정말 대박에 가까운 상승률을 기록하고 있습니다. 착공전 수십만원에 불과하던 지가가 완공후 현재 주거지가 700 - 800만원대(7 - 8배), 상업지가 3000 - 5000만원대(30 - 50배)의 놀라운 시세추이를 보이고 있습니다. 역세권 완공후 상상하기 어려운 지가상승을 보여 투자는 역시 역세권 토지라는 말을 귀담아 들어야 할 것으로 생각됩니다.    

  고객의 입장에서도 이러한 현실을 받아들이기 위해서는 우선 우리가 살고 있는 지역에 전철역 등 역세권을 중심으로 무슨 빌딩이 들어가 있으며 상가 등은 어떻게 조성되어 있는가를 살펴보면, 그리고 그 건물들이 들어가 있는 자리의 지가를 확인하게 되면 역세권 토지투자의 현실감을 느끼게 될 것입니다.

일상에서의 많은 성공과 효율적인 재테크로 정말로 부자가 되는 그날을 기원하며, 좀 더 여러분의 곁으로 가까이 가는 사명을 다하겠습니다.

전국 연결 전철 역세권 시세표

구분	착공시기	완공시기	역명	착공전	현주거지시세	현상업지시세
경부선	96년	2003년	병점역	15-20만원	1100만원	5000만원
경의선	99년	2009년	탄현역	12-30만원	700만원	3500만원
			운정역	12-30만원	750만원	3000만원
경춘선	99년	2010년	춘천역	20만원	800만원	2300만원
			평내역	30만원	1100만원	3700만원
경원선	97년	2006년	녹양역	10-15만원	800만원	4000만원
			덕정역	80-110만원	820만원	4000만원
			동두천역	60-80만원	700만원	4000만원
중앙선	97년	2005년	덕소역	30-40만원	700만원	3700만원
대구2호선	96년	2005년	범어역	60만원	2500만원	6700만원
광주1호선	99년	2004년	김대중컨벤션역	50만원	1200만원	3200만원
대전2호선	99년	2006년	정부청사역	40만원	1300만원	4300만원
부산1호선	94년	2008년	양산역	10-20만원	800만원	7400만원

자료 : 2011년 현지 부동산 시세표

철도의 종류 및 역세권 범주

역세권 범주 철도종류	철도부지 (수용범위)	직접역세권 (상업지위주)	간접역세권 (주거지위주)
도시철도	200m	500m	1km
일반철도	200m	1km	3km
고속철도(KTX)	200m	1km	3km