금리인상 상계주공 문제점은 무엇일까? ♥

[불멸의용병]

상계주공은 1980년대 후반에 공급된 대규모 아파트 단지이다.

시기적으로 재건축을 준비해야 하는 단지들로 구성되어 있고,

실제 유일하게 재건축에 들어가서 민간아파트가 된 단지가 하나 있다.

상계주공은 1단지부터 19단지까지 있는데.

행정구역이 변경되어, 17, 18, 19단지는 노원구가 아닌 도봉구에.

그래서 지금은 창동주공17, 18, 19단지로 표기가 되고 있다.

상계주공은 전체 단지가 저층인 경우와 저층이 섞인 고층단지

그리고 고층단지로만 구성된 3가지 유형의 형태를 가지고 있다.

그 중에 저층단지중 하나였던 상계주공 8단지가 재건축에 들어가

현재는 포레나노원으로 새롭게 태어났다.

현재 매물은 전용면적 59평방미터 기준 7억5천만원이 최저가로

매물 등록되어 있음을 네이버 부동산을 통해서 알 수 있다.

상계주공은 적게는 2천여세대 전후에서 많게는 3천세대에

이르는 단지 하나하나가 재건축에 들어갔을때 엄청난

여파를 줄 수 있는 세대수를 자랑하는 대규모 단지이다.

노원구에는 상계동만 있는 것이 아닌, 중계동, 하계동에도

비슷한 시기에 대규모 단지들이 공급되어, 재건축에 들어가야

할 단지들이 즐비하다라는 문제점을 가지고 있다.

특히 재건축을 꼭 해야만 하는 이유는 내진설계의 문제점인데.

요즘같이 지진이 남의일이 아닌 세상에서, 내진설계가

미흡한 아파트 단지는 엄청난 재앙을 가져 올 수 있는 위험한 상황인 것이다.

상계주공이 시세가 하락할때 데미지를 크게 맞는 원인은

구조에 따른 문제가 가장 크다고 볼 수 있겠다.

학군이나 대중교통망(7호선을 통한 강남접근성) 자연환경(중랑천, 수락산, 도봉산, 불암산),

마트, 백화점, 관공서 등 우수한 생활인프라를 제쳐두고서 아파트 자체가

왜 이렇게 설계를 했는지는 모르겠으나, 복도식의 성냥갑 아파트들로

구성이 되어 있다보니, 24평형(전용면적 59평방미터)의 경우

2베이나 3베이 계단식 방3 화장실2의 구조가 충분히 나와야 하는

면적임에도, 복도식에 발코니 서비스도 거의 없다시피 하다보니

방2 화장실1 구조로 면적에서 큰 단점으로 뭉쳐져 있다보니

실거주 입장에서 상당히 불편한 요소들로 구성되어 있어 문제가 된다.

더 큰 문제는 주차에 있는데.

요즘은 30평대 아파트로 구성이 되지 않아도 최소 1:1 주차를 추구하고 있는데.

옛날 아파트들은 설마 사람들이 자동차를 많이 갖게 될까? 라는

생각으로 설계를 하다보니, 심각한 주차난을 가지고 있는 것이다.

상계주공은 대부분 소형아파트들이 특히 많은 포지션을 가지고 있어서,

심각한 주차난은 모든 아파트 단지의 고질적인 문제라 할 수 있을 것이다.

그런데, 요즘같이(과거에도 주기적으로 반복) 시세가 상승하는 장에서는

투자자들이 몰리기 마련이지만, 시장이 위축되면 실거주가 불편한

단지이다 보니, 전세가가 빠질 것이고, 그에 따른 시세도 빠지게 되는 것이다.

안팔릴때는 내놓아도 안팔리고 시장이 살아나면 더 높은 가격에

금방 거래가 되는 것이 부동산 시장의 특징으로 반복되고 있는데.

https://www.newsis.com/view/?id=NISX20231221_0002566701&cID=10401&pID=10400

노도강, 고점 대비 3억 '뚝'…40%이상 하락거래 잇달아

계속 살고 있던 사람들이야 문제가 없겠지만,

투자로 들어와서 그것도 단기로 들어왔다면, 이익을 실현하기 전에

벽에 부딛히는 상황이 되었을때 버틸수 있느냐? 없느냐? 의 문제가 되어 버리는 것이다.

면적이나 구조라도 민간아파트 수준이 된다고 한다면야 좋을터인데.

구조적인 문제까지 더해지니 시세에 악영향을 끼치는 상황이 발생하게 된다.

지인중에는 최초 분양을 받아 지금까지 거주하시는 분도 있고,

투자로 2000년대 초반에 매입하여 지금까지 가지고 계시는 분도 있는데.

이런 분들이야 그동안의 사이클을 경험했기에 큰 영향이 없겠지만,

그렇지 않은 단기투자로 들어온 사람들 특히 대출을 이빠이 받아서

들어왔다라고 한다면 힘든 시기가 찾아오게 되는 것이다.

재건축을 하더라도, 세대별 대지지분이 많지 않고, 세대별

본인 부담금도 적지 않기 때문에, 재건축 메리트가 현재로써는 떨어진다라는 것.

부동산 시장이 다시 살아나기 전까지는 힘든 상황이 지속된다라고 봐야 할 것이다.

다른건 몰라도 내진설계를 위해서라도 재건축 추진이 잘되어

주차대수도 좀 넉넉해지고, 지진으로부터 안전한 주거환경으로

변화된다면 상계주공들의 새로운 면모를 보여줄 수 있지 않을까 생각되는데.

어떤 정치인놈은 국민의 안전보다 재건축으로 인한 전세난 등이

더 문제라는 이야기를 하는 것을 보면 쉽지만은 않겠다라는 생각이 든다.

소재지 아파트명 공급면적종류(㎡) 총세대수 입주년도

공릉동 태능우성  85,109 432 1985.10

공릉동 현대  79,92,105 632 1984.11.01

공릉동 대명  76,82,89 120 1989.02

상계동 마들대림  112 538 1988.06.01

상계동 상계역대림  82,105 675 1989.08.01

상계동 미도  122 600 1988.01.01

상계동 벽산  49,56,62,79,99,109 1,590 1989.05.01

상계동 보람  59,72,92,109 3,315 1988.06.01

상계동 임광  122,142 420 1988.12

상계동 주공11단지  56,69,76,79,82,95,102 1,944 1988.09.01

상계동 주공12단지  56,59,69,79,82,92 1,739 1988.10.01

상계동 주공13단지  56,59,69,79 945 1989.04

상계동 주공14단지(고층)  56,59,69,76,115 2,265 1989.04.01

상계동 주공1단지(고층)  42,56,66,76,79,82,92 2,064 1988.05.01

상계동 주공2단지(고층)  42,52,56,66,76,79,82,89,92 1,993 1987.11.01

상계동 주공3단지(고층)  42,56,76,79,82,92,99,109 2,113 1987.11.01

상계동 주공4단지  42,56,66,76,79,85,95,99,109,115 2,136 1988.11

상계동 주공5단지  36 840 1987.11

상계동 주공6단지  42,56,66,76,79 2,646 1988.05.01

상계동 주공7단지  56,59,62,69,72,79,82,102 2,634 1987.10

상계동 주공9단지  56,59,62,69,72,79,82,92,102 2,830 1988.11.01

상계동 한양  105,128 492 1988.05.01

상계동 주공8단지  36,42,49 830 1987.04

상계동 한신2차  66,82,102 471 1987.09.01

상계동 주공3단지(저층)  66,76,89 100 1987.11.01

상계동 한신3차  82,102 348 1989.12.01

상계동 주공16단지  62,79,82,102 2,392 1988.11.01

상계동 주공10단지(고층)  56,62,69,76,79,82,92,95 2,294 1988.09.01

상계동 주공10단지(저층)  49,59 360 1988.09.01

상계동 한신1차  62,76,102 420 1987.01

상계동 주공2단지(저층)  52,69,76,89 222 1988.01.01

상계동 주공1단지(저층)  66,76,89 230 1988.04

상계동 주공14단지(저층)  72,85,99 240 1989.04

월계동 동신  79,99,115 864 1983.05.01

월계동 미륭  72 1,050 1986.05.01

월계동 미성  42,69 1,620 1986.05.01

월계동 삼호4차  72,82 910 1987.07

월계동 삼창  82,109,119,148 296 1985.12

월계동 성북맨션  72 120 1976.05

월계동 삼호3차  82 1,260 1986.07

중계동 경남  59,89,102,132 660 1989.07.01

중계동 롯데  66,89,102,152 570 1989.06

중계동 상아  62,89,102,132 660 1989.07

중계동 현대2차  92,105 313 1989.09

중계동 동진  52,56 180 1989.10.01

중계동 삼창골든빌라  79,85 126

하계동 건영  56,62,79,89,102 720 1988.05.01

하계동 극동  69,85,102 630 1988.06

하계동 미성  69,85,102,138 685 1989.06.01

하계동 벽산  69,85,102 630 1988.05.01

하계동 시영6단지(장미)  59,72,85 1,880 1989.11.01

하계동 시영7단지(청솔)  59,72,85 1,192 1989.11.01

하계동 하계우성  102,145 600 1988.09.01

하계동 청구  85,102 660 1988.11.01

하계동 한신  33,46,56 1,200 1988.11.01

하계동 하계현대1차  85,102 720 1988.09.01