임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군 법원에 임차권등기명령을 신청할수 있습니다. 임차권등기를 하시고 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 유지되어 경매시 배당신청하면 배당받을 수 있습니다.
법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의해 임차권등기명령 발령여부를 심리하고 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다.
발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기
소에 지체 없이 재판시 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
즉 임대인의 동의, 협조 등을 전혀 필요치 않습니다만 계약기간내이면 임대인의 동의가 필요합니다. 그리고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
필요서류는,
제3조 (임차권등기명령신청서의 첨부서류) 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다.
1. 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
3. 임대차계약증서
4. 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
5. 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차 계약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
보증금을 완전히 환불 받기 전에 설정을 해지하면 안됩니다.
설정해지에 필요한 서류는 임차권설정 등기필증, 임차권자의인감증명서, 해지증서(법원서식으로 사법서사사무소에 있음)임차권자의 인감등이 필요합니다.
법원관계 서류이므로 사법서사사무소에 의뢰하는 것이 간단합니다.
임차권등기는 임차인이 그 임차권을 등기하여 대항력을 취득케 함으로 소유자와 제3자에게 까지 그 임차권이 존속하고 임차권자가 소유자에 대한 채권(보증금)이 있음을 공시하는 것으로 임차인의 신청으로 법원이 그 등기를 명령합니다.
임차권이 설정되면 당 주택에 나중에 입주한 임차인은 전임차인의 임차권으로 인하여
임대차보호의 대상이 될 수 없으며, 임차권 한도 내에서는 우선변제권, 소액배당금 등의 권리를 취득할 수 없습니다.
따라서 님이 다른 세입자가 거주하는 부분까지 임차권 등기를 하는 경우 그 나머지 부분에 현재 세입자의 권리를 위협할 수 있으며 심각한 법적 문제를 일으킬 수 있으므로 간단한 도면을 첨부하시어 정확한 임차권이 설정 될 수 있도록 하실 것을 권합니다. 등기 전에 그 사실이 알려질 일이 없으므로 님이 그 명령을 신청할 경우 당연히 임차권등기명령에 의하여 임차권 등기는 실행되지만, 그 권리관계는 정확한 것이 아니므로 임차권의 범위를 벗어난 부분에 대한 임차권등기는 무효합니다. 그렇더라 하더라도 등기는 공시력이 있는 것이므로 님과 그 나머지 부분의 세입자는 그 등기에 대항하여 제3자에게 권리를 주장할 수 없으므로 그 나머지 부분의 세입자가 피해를 입게 될 경우, 님은 불법행위에 의한 손해배상을 청구당하실 수 있습니다.