토지 절세전략

[인천 김동호 오계]

토지 절세전략

① 양도소득세 비과세

󰊱 농지의 교환

농지교환이란 자기의 농지와 타인의 농지를 서로 바꾸는 것을 말한다.

󰊲 농지의 분합

농지의 분합은 자기의 농지 일부를 타인에게 주고 타인의 농지의 일부를 자기 소유로 하는 것을 말한다.

② 양도소득세 감면

토지에 대한 양도소득세 감면은 다음과 같이 세 가지 종류가 있다.

구분		감면요건	감면내용
농지	자경농지	8년 이상 재촌자경한 농지 (단, 주거지역 등으로 편입한 경우는 편입일까지의 양도소득세만 면제)	100% 감면(단, 자경농지 2억원과 대토 감면분 1억원을 합하여 5년간 3억원까지만 감면함) * 2008년부터 적용함 : 과납부시 경정청구하면 세금을 환급받을 수 있음
	대토농지	경작상 필요에 의해 농지를 사고 팔 때 감면함.
수용토지		공공사업용으로 양도한 토지에 대해 감면을 적용함. 단, 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지에 대해 적용됨	채권보상 : 20%~40% 현금보상 : 15%

󰊱 8년 이상의 자경농지

구분	내용
재촌요건은?	재촌은 농지가 소재한 지역에서 거주해야 한다는 것을 의미한다. 다만, 연접한 시․군․구(자치구인 구를 말함)안의 지역을 포함한다. 만일 실질은 재촌했으나 주민등록초본 등에서 재촌으로 나오지 않는 경우에는 전화가입증명원이나 인우보증서 등으로 재촌했음을 입증하도록 한다.
양도일 현재 부재지주에 해당하는 경우?	양도일 전에 8년 이상 자경한 사실이 확인되는 경우에는 양도 당시에 농지소재지에 거주하지 아니한 경우에도 감면규정을 적용한다.
상속인이 재촌을 하지 않으면?	상속인은 바로 전의 피상속인이 경작한 기간이 8년 이상이면 농지소재지에서 거주하지 않더라도 이 기간을 인정받을 수 있다(단, 상속개시일로부터 3년 내에 본 토지를 양도해야 함).
자경은 어떻게 입증하는가?	농작물의 1/2이상을 자기의 노동력에 의해 경작하였음을 보여줘야 한다. 농지원부나 농약 및 비료 구입영수증, 인우보증서 등으로 입증하도록 한다.
동일세대원이 자경하면?	생계를 같이 하는 동일세대원이 경작하는 경우에는 이를 자경한 것으로 보지 않는다.
계속하여 8년을 경작하여야 하는가?	󰊱 그렇지 않다. 토지 소유일로부터 양도일까지 8년 이상 자경하면 된다. 󰊲 농업회사법인에게 양도하는 경우 등은 3년 이상 자경하면 감면을 받을 수 있다. 󰊳 상속을 받은 경우 피상속인의 경작기간을 포함한다. 재차상속을 받은 경우 최근의 피상속인의 경작기간만 인정한다. ※ 상속농지 절세법 상속인이 자경하지 않는 경우라도 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 피상속인이 8년 이상 농사를 지었다면 양도세 감면이 가능하다(상속후 3년 이내에 공익사업용 지구로 지정된 경우 양도기한의 제한없이 피상속인의 경작기간을 통산함. 2009년 개정세법) 󰊴 증여를 받은 경우 수증일 이후 기간부터 자경기간을 따지게 된다.
양도일 현재 휴경농지거나 농지가 아닌 경우는?	원칙적으로 감면이 적용되지 않는다. 다만, 양도일 전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 하는 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.
비거주자도 감면이 가능한가?	그렇다
감면한도는 어떻게 적용하는가?	8년 자경 농지와 대토에 의한 감면분을 합하여 5년간 3억원(8년 자경농지는 2억원 한도. 2008년부터 적용함)을 한도로 감면한다. 여기서 5년간이란 당해 기간과 직전 4개 과세기간에서 감면받은 세금을 합계액으로 한다.
감면세액 상당액에는 농어촌특별세가 과세되는가?	8년 이상 자경 농지에 대한 양도소득세 감면세액에 대해 농어촌특별세는 비과세가 된다.

󰊲 농지의 대토

자경농민이 경작상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득한 것을 ‘대토’라고 한다. 일단 농지를 양도했으니 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사면 양도한 농지에는 2006년 이후부터 감면을 적용한다. 다만 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다.

-종전의 농지소재지에서 4년 이상 거주하면서 경작한 자경농민이 종전 농지 양도일부터 1년(수용의 경우에는 2년) 안에 새 농지를 취득해야 한다(새 농지를 먼저 취득했다면 기존 농지는 1년 안에 양도해야 한다).

-새 농지는 기존 농지의 면적의 1/2 이상이거나 구입가격(기준시가나 실거래가액)이 1/3이상이 되야 한다(개정).

-종전 농지와 대체농지 소재지에서 거주‧경작한 기간이 합산하여 8년 이상이 되어야 한다.

󰊳 수용되는 토지

공익사업용으로 수용되는 부동산(사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 부동산에 한함)에 대하여 양도소득세를 15%(일반 채권 20%, 3년만기 보유 채권 30%, 5년만기 보유 채권 40%)감면한다.

2. 비사업용 토지 판단요령

비사업용 토지는 비생산적으로 사용되는 토지를 말한다.

현행 「소득세법」에서는 다음과 같이 6개의 지목에 따라 세부적으로 비사업용 토지 판단요건을 두고 있다.

구분	내용
농지(전․답․과수원)	󰊱 [재촌+자경+도시지역 내 주․상․공 이외의 지역] 요건을 충족한 농지는 사업용 토지임. 󰊲 위 요건을 충족하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당함. →다만, 「농지법」에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유농지로서 세대 당 300평 이내, 5년 내 양도하는 상속․이농농지 등), 종중소유농지(2005.12.31이전까지 취득분에 한함), 개인이 20년 이상 보유한 농지(2006년말 현재기준, 2009.12.31까지 양도해야 함) 등은 중과세에서 제외된다. 󰊳 공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 함. →비사업용 판단은 양도일 현재를 기준으로 하나, 소유기간 중 실제사업용으로 사용한 기간이 충분했는지를 별도로 따짐.
임야	󰊱 재촌요건을 충족한 임야는 사업용 토지임. 󰊲 위 요건을 충족하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당함. 단, 상속․20년 이상 소유한 임야․종중임야는 사업용으로 의제 함. 󰊳 공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 함.
목장용지	󰊱 [축산업을 영위+도시지역 밖+가축별 기준면적] 요건을 갖춘 개인이 보유한 목장용지는 사업용 토지임. 󰊲 위 요건을 충족하지 않으면 원칙적으로 비사업용 토지에 해당함. 단, 상속․20년 이상 소유한 임야․종중 목장용지는 사업용으로 의제를 함. 󰊳 공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 함.
주택의 부수토지	주택 부수토지는 대부분 종합합산과세대상토지이나 거주목적으로 사용되므로 비사업용 토지에서 제외한다. 다만, 주택 부수토지의 초과분(도시지역 안은 5배, 밖은 10배)은 비사업용 토지로 본다.
별장 및 별장의 부수토지	별장의 건축물과 별장의 부수토지는 전체를 비사업용 토지 및 건축물로 본다. 다만, 기준시가가 1억원 이하인 등의 조건을 갖춘 별장은 비사업용에서 제외한다.
위 외의 토지(나대지, 잡종지 등)	다음은 사업용 토지로 본다. 󰊱 재산세 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산과세토지 󰊲 종합합산과세대상토지 중 사업․거주에 필수적인 토지(휴양시설업용 토지 등) →재산세가 종합합산과세되는 토지는 원칙적으로 이런 토지는 비사업용 토지에 해당한다. 하지만 사업이나 거주에 필수적인 토지는 비사업용에서 제외한다. 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과여부를 판정한다. 󰊳 공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 함.

※ 참고 : 사업용기간 적용법

사업성 여부 판단시에는 양도시점의 사업성여부 뿐만 아니라 보유기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있다.

예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 ①양도일 직전 5년 중 3년(또는 ② 양도일 직전 3년 중 2년 또는 ③ 전체 보유기간 중 80%*이상) 이상을 사업에 사용해야 한다는 것이다(토지 소유기간이 5년 이상인 경우 위의 ①②③조건 중 하나를 충족하면 됨).

* 2015년 이후는 60%로 인하되었음(2015년 개정세법).

여기서 사업기간은 양도일을 기준으로 소급해서 계속하여 3년 또는 2년을 따지는 것이 아니라, 기간기준 중 사업용기간을 합하여 판정한다(아래 사례 참조)(소법령 제168조의 6참조).

참고로 토지소유기간이 3년 미만인 경우에는 위의 ①의 요건을 사용할 수 없다. 이런 경우에는 ②와 ③의 요건 중 하나만을 충족하면 된다.

3. 토지매매업 : 비사업용토지에 대해서는 비교과세제도를 적용하므로 매매업의 실익이 없음

☞ 비교과세는 다음 중 둘 중 큰 금액을 주택매매사업자의 소득세로 하는 방법을 말한다.

① 종합소득 과세표준×종합소득세율

② 주택 매매차익×양도소득세 중과세율+(종합소득 과세표준－주택 매매차익)×종합소득세율

※ 토지매매법인

☞ 토지취득세(4%)의 2배인 8%가 중과세가 될 수 있음. 따라서 토지 중과세가 적용되는 경우에는 토지매매법인으로 운영하는 것이 실익이 없을 것으로 판단됨.

신방수 세무사

[왔다 김대갑]

유익한 정보 주셔서 감사합니다. 붕어빵 아드님 주말면회 잘 댕겨오셔요~^^*

[인천 김동호 오계]

네 피이일~~~ 스응~~ ^-^ ♡