스크랩 한국이 미국과 다른 부동산 붕괴패턴을 보이는 이유

[오늘]

한국이 미국과 다른 부동산 붕괴패턴을 보이는 이유

 

미국은 무려 10년동안의 장기간의 주택붐이 형성됩니다.

지수는 무려 200선을 달성했고, 미전역이 평균 100% 올랐다는 말입니다.

한국은 이기간에 4배이상 올랐지요? ^^

-seattleite 님글 발췌- 

미국은 집값 100% 상승에 금융대란이 왔습니다. 그런데...

한국은 집값 400% 상승에도 왜 아직 버틸 수 있을까요? 그 이유는..

미국은 대출주체가 부동산 자체이고(對物)

한국은 대출주체가 집 주인이기(對人) 때문입니다.

이런 이유로...

미국은 속전속결로 집 열쇠만 은행에 던져주고 오면 그것으로 -끝이지만-

한국은 대출빚을 다 값을 때까지 무덤속 끝까지 따라 붙는단 말입니다.

까딱하면 아파트는 아파트대로 날리고 빚은 빚대로 남을 수도 있기 때문에 그 끈을 놓지 못하고

버틸 수밖에 없다는 것입니다.

또 이런 사정으로 인해 미국은 신속하게 부실이 드러날 수밖에 없었고

하락폭도 우리보다 신속히 진행 될 수밖에 없었을 것입니다.

반대로 우리는 상기한 이유로 인해서 미적미적 천천히 부실이 드러날 수밖에 없으며

그 하락폭도 느리게 진행될 수밖에 없단 말입니다.

그렇기에 부녀회가 단합을 하여 반상회도 열고 전단지도 돌리고 단지 내에 플래카드도 걸고 하면서 무지막지한 집착력을 보이고 있는 것입니다.

그러나...

이런 만성질환은 차라리 미국의 급성질환보다 훨씬 심각한 사태를 불러 올 수밖에 없다는 것을 알아야 합니다.

이런 대인(對人) 담보대출은 일본같이 계단식 폭락으로 진행 될 수밖에 없기 때문에…….

정부가 취해야 할 정책은 경착륙을 유도해 악화가 양화를 구축하지 못하도록 사전 차단막을 쳐야만 하는 것입니다. 마치 산불이 났을 때 방어선을 구축하듯이 말이지요.

향후 집값이 조금만 더 떨어지면 부실 담보대출 발 금융대란은 터질지도 모릅니다.

그 징조로서

1) 최근 수개월간 주둥이로만 호가를 부풀리기 작전이 이루어 졌다는 것- 즉, 계단식 폭락에서 각 계단 바닥을 밟고 다음 계단으로 넘어가기 직전에 발악을 하는……. 막간의 time break를 이용해, 먹튀 작전을 구사하는 현상이 일어났기 때문입니다. 이는 당연히 2차 폭락을 알리는 전주곡으로, 당연히 있을 수 있는 요요 현상인 겁니다.

2)미국에서 올해만 113개 이상의 은행이 파산, 역대 5위 규모인 CIT 그룹 파산보호 신청 등 상업용 부동산발 2차 금융쇼크 조짐을 보이고 있다는 것입니다.. 원래 모든 연주회나 드라마가 막을 올리기 직전에는 리허설이란 것을 거치게 돼있습니다. 그 리허설이 1차 금융쇼크라면 지금 서서히 막이 오르고 있는 2차 금융쇼크는 그 규모 면에서도 어마어마한 본 게임을 알리는 아주 강력한 금융 쇼크가 오고 있다고 봐야 합니다.

3) 귀신 찜 쪄 먹는 은행들이 상기한 현상을 감지하고 지금 반값세븐 지역을 중심으로 과다 대출자들에게 추가 담보 제출 요구서를 연이어 보내고 있을 겁니다.

4)집값이 계속 떨어진다면 속속 낙찰 되는 물건 중 태반이 담보 가액에도 못 미치는 값에 낙찰됨으로서 금융권에 비상이 걸려 대출회수 명령 공문이 내려가기 시작할 것이며, 이로 인해 제 2 금융권을 시작으로 주택 담보대출에 가산 금리를 적용은 이미 시작했으며 이것은, 우리나라의 모든 금융권이 주택 담보대출로 인한 부실을 예고하고 있으며, 이로 인한 금융대란은 조만간 터져나올 수 있습니다. 이로 인해 금리 앙등은 불가피 할 것이고, 여기서부터 투매가 투매를 부르는 부동산 2차 대폭락의 서곡이 시작될 것입니다.

5) 실물쇼크의 초입에 불과한 지난 4분기 성장률이 사상 유례 없는 -4%를 기록했다는 것은 전대미문의 경기침체를 예고하고 있다는 것이고, 이는 담보대출자들의 변제능력이 무력화된다는 것을 뜻하는 것이며, 이런 초 긴장상태는 얼마 못가 금융권에서 터질 수밖에 없다는 말입니다. 이런 저런 이유로 부동산 2차 대폭락의 아마겟돈은 아무리 봐도 피할 길이 안 보인다는 것입니다.

6) 모든 각국의 정부 관계자는 당연히 내년부터 경기가 회복 될 것이라고 립 서비스를 할 수밖에 없는 입장이겠지만……. 모든 경제 전문가들은 세계 대공황 발, 경기 원상 회복은 향후 2~3년 내로는 어림없다고 예고하고 있습니다. 쉽게 말해서 파괴되는 과정이 1년 그에 걸맞은 구조조정기간이 1년, 합이 2년이 걸린다면, 즉 무너지는 과정이 2년 이라면, 복구 과정은 최하 4년 이상을 잡아도 모자란다는 것입니다. 참고로 일본은 버블 붕괴 이후 17년이 된 지금까지 헤매고 있고, 최악의 상황을 가정할 경우 1929년 세계 대공황은 무려 32년 만에 회복되기 시작했단 말입니다!

이런데도 부동산 상승을 울부짖는 분들들은 개념을 상실한 것입니까?

아니면 상실한 척 하는 것입니까?

이렇게 시시각각 다가오는 각양각색의 위기가 앞으로도 계속~ 코앞에 시도 때도 없이 나타날 것인데 뭔 상승입니까? 

상기한 예상 변수를 긴가 만가 하고 싶은 분들을 위해

확실한 고정변수들을 다시 한 번 알려드리겠습니다.

확실한 것은,

1) 내년부터 본격적으로 50년대생들의 대거 은퇴로 경제활동 인구감소가 시작된다는 것,

2) 2기신도시 포함 약 500만호의 공급이 속속 착공되어 빈집대란을 코앞에 두고 있다는 것,

앞으로 수년 후에는 집값 상승을 외치는 사람은 제정신이 아닌 사람으로 취급을 받게 되는 시대가

오게 될 겁니다.

  -윤상원-

미국 주택금융의 특징

제가 이글에서 주택담보대출 주체는 미국은 "대물", 한국은 "대인"
이라고 주장한 부분이 이해가 되지 않는 분들을 위해서. 퍼온글입니다.

미국의 주택금융이 한국과 다른 관계로 한국에서는 조금 이해하기 어려운 일이 벌어지고 있는데
대표적인 것이 주택가격이 크게 하락한 서부벨트를 중심으로 일어나고 있는
Walk away 라는 신종 모럴헤저드입니다.

워커웨이란 말 그대로 집에서 걸어나가버리는 것인데 주택이 비쌀때 주택을 주택금융을 통하여
구입한 사람들이 집값이 내려가자 원리금을 상환하는 대신에 그냥 은행에 집을
차압하도록 방치하고 집을 나가버리는 것을 말합니다.

물론 상환능력이 전혀 없어서 그렇다고 한다면 모럴헤저드가 아니라 사회문제에 지나지 않을
것이나, 실제로는 상환능력이 버젓이 있는데도 그렇게 하지 않는데 문제가 있는 것입니다.

그런데 한국에서는 이런 일은 일어나기 어렵습니다.

왜냐하면 주택담보대출을 상환하지 않으면 신불자가 되기도 하겠거니와
그전에 주택 이외의 다른 자산이 있을 경우 그것마저 차압당하기 때문입니다.

주택을 담보로 자금을 차입한 후 상환의무를 다하지 않을 경우
다른 재산에 대해서도 은행들이 차압할 수 있는 권리를 recourse라고 하는데
미국의 경우에는 모지기채권의 태반이 이 recourse가 붙어 있지 않습니다.

이 경우 주택을 담보로 자금을 차입하고 상환의무를 방기할 경우
은행들로서는 당초에 담보가 된 주택을 처분하는 것 외에는 달리 변제받을 길이 없습니다.

미 은행들의 손실에는 이와 같은 Walk Away에 의한 부분이 상당부분 차지합니다.

사람들이 빌린 돈을 갚지 않고 나가버리는 야만적인 행위가 이루어지는 이유에는
이와 같은 법률상의 원인도 있으나 가장 큰 원인은 경제적으로 그렇게 하도록
금융기관들이 조장한 측면에 있습니다.

통상 주택의 현재가격에서 차입금을 제외한 부분이 주택소유자가 실제로 소유하는 부분입니다.
집값이 내려가면 집값보다 변제해야 할 차입금이 더 커지는 사태가 발생하는데 이것을
Negative quity라 합니다.
통상 20% 정도의 다운페이를 하게 되면 집값이 20% 하락하기까지는 Negative quity가 되지 않습니다.

그러나 현재 문제가 되고 있는 것들은 대부분 다운페이를 하나도 받지 않았기 때문에
조금만 집값이 하락하면 그냥 Negative quity 상태가 되며 그렇게 되면 recourse가 없는 것을
구실삼아 그냥 채무를 방기해 버리는 것입니다.

다운페이먼트라는 것은 일종의 콜옵션입니다.
원가의 20%를 지급하고 주택을 구입했는데 주택가격이 50% 상승하면 주택을 처분함으로써
투자원금의 2.5배에 달하는 차익을 얻습니다.

한편 recourse가 없는 loan의 경우 주택가격이 처음 지불한 다운페이먼트 이상 하락하면
그냥 소유권을 포기해 버림으로써 끝나게 됩니다.

미국의 금융기관들이 벌인 작태는 콜옵션을 꽁짜로 나눠준 것에 다름아니며 지금의 상황은
말하자면 자업자득인 셈입니다.

출처:http://blog.naver.com/oneidjack/30030358093