부동산 투자를 처음 시작하는 분들을 위해 시장 접근법

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부동산 투자를 처음 시작하는 분들을 위해 시장 접근법

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[직장인 재테크 노하우]부동산 투자를 처음 시작하는 분들을 위해 시장 접근법

안녕하세요? 너바나입니다. 요즘 부동산 경기가 살아나다 보니 많은 분들이 시장에 진입해야 해야 할 지 상...

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안녕하세요? 너바나입니다.

요즘 부동산 경기가 살아나다 보니 많은 분들이 시장에 진입해야 해야 할 지

상담을 많이 하십니다. 또 어떤 분들은 지금이 고점이라고 생각해서 매도해야할 하십니다.

이런 질문을 받을 때 많이 놀라곤 합니다.

왜냐하면... 투자는 잘하면 한해 연봉을 얻을 수도 있지만

반대로 실패하면 또 많은 돈을 잃을 수 있습니다.

제가 알려드리는 투자 팁은 현장을 통해 직접 투자하면서 체득한 것이 대부분이었습니다.

어느 한곳을 투자하기 위해서 정말 많은 부동산을 돌아다니고

상대적으로 이지역이 저렴하구나....깨닫고 투자했습니다.

제가 투자를 시작할 때도...부동산이 끝물이라는 얘기를 많이 들었습니다.

하지만 모든 투자는 가치보다 싸게사면... 분명 언젠가 빛을 볼 날이 있다고 생각했기에

저평가된 부동산을 찾기 위해 나름대로 연구하고 정말 많이 발품을 팔았습니다.

글을 한개 올릴 때마다 비슷한 부동산을 찾았다고 투자해도 좋겠냐고...

많은 질문이 옵니다.

그분들의 심정 모두 이해합니다.

하지만 투자에는 매입가격 매도가격이 아주 중요합니다.

왜냐하면...수익이 결정되는 것은 이 두가지에 의해서 결정되기 때문이죠.

2007년.. 이후에 부동산 경기가 별로 좋지 않았습니다.

2008~2009년 미국발 금융위기를 겪으면서 더 안좋아졌죠.

텐인텐이나 많은 곳에서 부동산 폭락을 주장한 분도 계셨고 꾸준히 부동산을 연구한 분도 계셨습니다.

"가만히 집에서 주말을 보낸 분과 현장을 꾸준히 다닌 분" 중에 어떤 분이 돈을 벌었을까요??

모두는 아니지만 제 주변에 꾸준히 현장을 다닌 분은 불경기에도 꽤 많은 돈을 벌었습니다.

2007년 재개발...2008년 수도권소형아파트....2009년 수도권 오피스텔....2011 지방부동산

사람들은 부동산이 끝물이라고 이야기하지만 최근 몇년간도 우리 앞에는 돈을 벌 기회가 많았습니다.

다만 무관심했던 사람들은 기회를 놓쳤고, 꾸준히 시장에 관심을 가진 사람들은 연봉이상의 돈을 벌었죠.

물론 책을 읽고 인터넷 서핑을 통해 많은 정보를 얻을 수 있지만...

실제 투자물건은 현장에 있습니다.

어느 지역에 투자할 지 모르겠다면....주변을 돌아다시길 바랍니다.

어떤 고수도 본인이 투자예정지역을 쪽지나 메일로 알려주지 않을 겁니다.

결국 본인이 발품 팔고 돌아다닐 때... 물건보는 식견이 늘어나고 더 투자에 확신이 늘어나게 됩니다.

투자자는 이단계를 꼭 거치셔야 합니다.

아직 투자할 지 모르겠다면..

첫째, 더 많이 발품을 파세요...

둘째, 더 이상 잃지 않을 자신이 있는 지 확인해보세요.

셋째, 싸게산다는 확신이 있는 지 확인해보세요...

누구도 답해주지 않습니다. 본인이 많은 현장을 다니면서 깨우치셔야 합니다.

처음 부동산 투자할 때 투자한 물건일지를 조심스레 열어봅니다.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

다음은 제가 투자 초기에 썼던 글입니다. 투자환경은 바뀌었지만 투자방법은 바뀌지 않았습니다.

그리고 이런 방법으로 아직도 돈을 벌 기회는 많습니다.^-^

도움이 되시길 빕니다.

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수익형 동산을 투자하면서 조금 걱정이 되었습니다. 월세 20~60만원 몇 건을을 하면서....월세로 월급이상의 돈을 벌면서 많이 나름 흑자구조를 가서 기뻤지만... 한편으로는 실망도 많이 했다. 왜냐하면...대부분 오래된 아파트나 빌라여야지..매입가대비 12%이상의 수익률이 나왔고..가끔 세입자가.. 보일러가..망가졌다느니... 배관이 터졌다더니...물이 샌다더니..또 세입자 월세관리까지.. 앞으로는 수익률이 좋은데 뒤로는 남는게 없는 것 처럼도 보이기도 했다. (세상에 돈벌기 쉬운 건 없네요^^)

그래서 본격적으로 시세차익시장으로 진입해보기로 했다.

기본원칙은 다음 하나..."buy low, sell high"

첫째..시세파악..

시세파악을 제가 잘아는 지역을 중심으로 접근했다. 일단..신도시인... 분당..평촌..광명..용인(죽전,수지), 영통, 동탄 이렇게...시세분석을 했습니다..시세분석은 부동산 사이트에 검색조건을 넣고..시세를 돌리면...각 조건에 해당되는 아파트가 나온다.

번호	위치	단지명	면적	매매가			전세가			매매-전세	매매/전세	평당가	분양가	입주시기	세대수
				하한가	상한가	평균가	하한가	상한가	평균가
1	경기도 안양시 평촌동	영풍	47	11,500	13,000	12,250	7,000	8,000	7,500	4,750	61%	788	-	2000년 5월	-230
2	경기도 안양시 평촌동	한미	56	14,000	15,000	14,500	6,000	7,000	6,500	8,000	45%	783	-	1985년 7월	-120
3	경기도 안양시 평촌신도시 공작마을	공작럭키	69	18,000	23,000	20,500	10,000	12,000	11,000	9,500	54%	898	3,843	1994년 3월	-766
4	경기도 안양시 평촌신도시 공작마을	공작부영2차	49	14,000	16,000	15,000	7,700	8,500	8,100	6,900	54%	926	3,400	1993년 3월	-1,710
5	경기도 안양시 평촌신도시 공작마을	공작부영2차	66	19,000	23,000	21,000	10,800	12,000	11,400	9,600	54%	962	4,400	1993년 3월	-1,710
6	경기도 안양시 평촌신도시 공작마을	공작성일	56	14,000	16,000	15,000	7,500	9,000	8,250	6,750	55%	810	2,997	1993년 3월	-750
7	경기도 안양시 평촌신도시 관악마을	관악타운성원	51	10,500	13,500	12,000	6,800	7,300	7,050	4,950	59%	712	-	1992년 9월	-790
8	경기도 안양시 평촌신도시 관악마을	관악타운성원	60	13,275	15,800	14,538	7,700	8,500	8,100	6,438	56%	733	-	1992년 9월	-790
9	경기도 안양시 평촌신도시 목련마을	목련대우.선경	47	16,500	19,000	17,750	7,500	8,500	8,000	9,750	45%	1,142	-	1992년 4월	-994
10	경기도 안양시 평촌신도시 무궁화마을	무궁화건영	67	18,000	20,000	19,000	11,000	12,000	11,500	7,500	61%	858	3,300	1992년 9월	-468
11	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양1차(6단지)	39	9,500	11,000	10,250	6,100	6,700	6,400	3,850	62%	795	-	1993년 5월	-2,511
12	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양1차(6단지)	47	13,125	14,250	13,688	7,175	7,925	7,550	6,138	55%	881	-	1993년 5월	-2,511
13	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양1차(6단지)	58	15,375	17,250	16,313	8,250	9,500	8,875	7,438	54%	851	-	1993년 5월	-2,511
14	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양4차(1단지)	47	12,000	14,000	13,000	7,000	7,750	7,375	5,625	57%	836	-	1993년 3월	-1,262
15	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양4차(1단지)	58	14,000	16,000	15,000	8,000	9,000	8,500	6,500	57%	782	3,550	1993년 3월	-1,262
16	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양4차(2단지)	57	13,500	15,500	14,500	8,000	9,000	8,500	6,000	59%	769	3,550	1993년 3월	-844
17	경기도 안양시 평촌신도시 샛별마을	샛별한양4차(3단지)	57	13,500	15,500	14,500	7,500	8,500	8,000	6,500	55%	769	3,550	1993년 3월	-638
18	경기도 안양시 평촌신도시 은하수마을	은하수한양	36	10,750	11,750	11,250	6,300	6,850	6,575	4,675	58%	945	-	1992년 8월	-700
19	경기도 안양시 평촌신도시 은하수마을	은하수한양	46	14,500	15,500	15,000	7,000	7,900	7,450	7,550	50%	986	-	1992년 8월	-700
20	경기도 안양시 평촌신도시 은하수마을	은하수한양	56	17,250	19,000	18,125	8,600	9,250	8,925	9,200	49%	979	-	1992년 8월	-700
21	경기도 안양시 평촌신도시 초원마을	초원마을부영	49	16,000	17,000	16,500	8,000	9,000	8,500	8,000	52%	1,018	3,337	1992년 10월	-1,743
22	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람세경	64	19,000	21,000	20,000	10,000	11,000	10,500	9,500	53%	945	-	1996년 10월	-1,292
23	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람신라	50	13,750	15,000	14,375	7,500	8,250	7,875	6,500	55%	869	3,165	1992년 7월	-1,068
24	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람신라	53	14,000	15,500	14,750	7,500	8,500	8,000	6,750	54%	842	3,376	1992년 7월	-1,068
25	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람신라	57	15,000	17,000	16,000	8,000	9,000	8,500	7,500	53%	849	3,587	1992년 7월	-1,068
26	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람신라	62	16,000	17,500	16,750	9,000	9,000	9,000	7,750	54%	817	3,798	1992년 7월	-1,068
27	경기도 안양시 평촌신도시 한가람마을	한가람한양	56	13,750	15,250	14,500	7,750	9,000	8,375	6,125	58%	783	3,282	1995년 5월	-952

예를 들면 위와같이 엑셀 서식을 만들었습니다.그리고..아파트..매매가보다는 실투자금..즉....매매-전세=실투자금을 중심으로 보았다.위 지역을 위와같이 분석하고...미리...네이버, 국토해양부 실거래가..등을 분석하여..들어갈 수 있는 아파트를 몇개 정했다.

지역을 분석한 것은 나름대로..지인들을 통해 시세분석이 가능했고..모두..제가 거주했던 곳이 거나 임장을 해두었던 곳이다. 마지막으로.나름대로의 장점이 있다고 판단했습니다.  위 지역을 비교해서..선호지역을 결정하고..그 가격 프리미엄을 비교하는데 도움이 되었습니다.

예를 들어...A지역(더선호) 평당 1000만원 B지역(덜선호) 평당 950만원이면..A지역을 선택하는 방식입니다.

둘째.. 위아파트에 대한 가격분석..

 KB시세와 국토해양부 실거래가를 통해 아파트의 3년내 최저가... 최고가를 분석해보았습니다.소형아파트는 2006년 이후에 오히려 많이 오른지역이 많았습니다. 그래서 가격변동이 적은 지역을 중심으로 보았고..2009년 1월을 나름대로..최저가로 보았습니다.<-세계 및 국내경기가 그만큼 떨어지기는 힘들다고 판단했습니다. 향후 몇년간.... 대부분 평촌, 분당, 용인(수지) 지역이 제 생각에서는 좋다고 생각했습니다. <----몇년전 자료니까..또 틀릴지도 모릅니다..

가격이란 놈은 언제나 변화무쌍하고...매물이 나와야 분석이 가능하겠죠?? 광명지역도 탐이 났는데..제 기준으로는 적당한 지역이 없었습니다. 2009년 1월을 최저가격으로 얼마나 올랐는지..그리고 최고가격대비 얼마나 빠졌는지를 비교해서..향후 Risk 관리 및 수익률 분석에 대한 자료로 활용했습니다.

그리고 셋째... 시세파악을 위해 현장을 갔습니다..

임장을 갈 때...부동산에 전화를 주고 방문하면 훨씬 친절하게 상담받을 수 있습니다.전세구하는 컨셉으로 갔고...동시에 매매도 물어보는 방법으로 갔습니다. 지역마다 한번씩 지도를 들고 찾아갔습니다. 지도를 활용하면..아무래도... 다음번에 물건검색할 때..좀 더..리얼하게 느낄 수 있었습니다. 스마트폰으로 자료를 보는 것도 좋지만 부동산에 관심이 있다면 수도권 5만대 1 지도를 꼭 구해 보시기 바랍니다. 확실히 스마트폰으로 보는 것과 느낌이 다릅니다. 또 부동산에 겸손하게 물어봐서 그런 지 급매 물건을 제게 전화주기도 하셨습니다.

넷째...매매... 수익률이 결정되는 시기..

경매나 일반매매나 매매시 얼마에 샀느냐가..향후 수익률에 지대한 영향을 줍니다.  따라서..꼭 살때..사게 사야지..팔때..비싸게 팔수가 있습니다...집주인들이..대부분 2009년 1월에 경험이 있어서...다시 오를거라는 확신이 있어선지 꽤 버티더군요 매입할 때..부동산을 세번 네번을 나왔다 들어갔다 했네요.. 진짜 멱살이라도 잡고 싶더군요...휴...매입할 때..오백만원을 깎으면...2시간에 시급이 250이고..하루일당이 오백이기 때문에..사력을 다했습니다. 하루 일당 천만원 오백만원을 벌기위해 노력했고.....^^ 저하고 매도자하고..협상을 더 배워야 할 거같아요.. 대신 전세를 올리는 전략으로 변경했고 다행히 올해 초에 전세구하는 사람들이 많아서 전세를 시세보다 1~2천만원 비싸게 놓을 수 있었습니다. 위 같은 전략으로..A지역은 수리비포함 실투금 대략 2500정도..B지역은 4500정도면 한채 매입이 가능하다고 판단했습니다.

그래서 B지역에 아파트를 구입했습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 다른 지역과 비교해서 아직 저평가된 점

둘째, 주변에 개통하는 지하철에 대한 호재는 분명히 있을 거란 점.

여기에 네오위즈와 삼성 SDS등 대기업 입주로 인해 수요가 늘어날 거라 생각했습니다.

셋째, 소형아파트에 대한 희망(매입한아파트 용적률 160%, 2종주거 230%)

     - 소형아파트는 리모델링이나 재건축시에 큰 도움이 됩니다. 향후 분당은 리모델링이 주요 사항이 될 흐름이고

       분명 용적률이 낮은 단지는 호재가 잇을 거라 판단했습니다.

넷째, 적은 실투금(?)입니다. 취등록세등 제반비용을 포함한 4300(매입시 3500)

   - 분명 적은 돈은 아니지만 신도시지역에 5천이하의 투자는 가능성이 있다고 생각했습니다. 물론 지방이면 집을 5~8채를

     살 수 있는 돈입니다. 이미 지방투자를 많이 했기에 포트폴리오 구성차원에서 매입했습니다.

     따라서 수도권에 호재가 잇는 지역에 사두는 것이 좋다고 판단했습니다. 제가 매입한 지역은 호재가 딱히 잇지 않지만 10년

     전에 어느정도 수입이 있던 신혼부부들이 들어왔고...그사람들이 10년정도 자산을 불려서 살고 있습니다. 살기에는 편하죠..

     그 신혼부부나 30~40대들도 어느정도 사회에 기반을 잡았기때문에 구매력이 탄탄합니다.

다섯째, 전세비율. 경험상 수도권지역에서 1000세대 가까운 아파트가 전세비율이 60%가 넘는 지역은 흔치 않습니다.(현재는 너무 흔하죠?^^)

다섯재, 실거주 투자의 개념으로 샀습니다. 아들이나 집사람에게 오래살 지역으로 늘 이 지역을 생각했습니다. 강남에

        바로 진입하기에는 아직 부족하고, 이 지역의 경우 교육여건이 좋기 때문에 5년 정도 뒤에 들어가 생각으로 매입했습니다.

        직장도 가깝고 또한  차로 10분이면 부모님댁이 있기때문에 그것도 큰 영향을 미쳤습니다.

Risk

첫째, 시세차익이라는 게임이라는 점. 미래는 아무도 알 수 없습니다. 깡통이 될 수도 있겠죠..Risk관리를 해야겠죠. 시세차익게임은 누구도 결과를 알수 없습니다. 제가 매입한 이후에도 급매는 가격에 더 떨어져 있엇습니다..언제나 시세차익 시장은 미래는 알수없고...잘 버틸 수 있고..감당할 수 있을 때..해야 한다고 생각합니다.맘갖아서는 10채정도 더 사고 싶은데... 가계수지(소득-지출(대출이자포함)) 및 현금흐름이 안좋아지기 때문에...일단 만족할 만큼 매입하고 멈췄습니다. 신문에서는 하우스푸어니 집가진 사람이 힘들어진다고 하니 하지만 저는 코웃음칩니다.

다행히 제가 투자한 지역은 매매가도 많이 올랐고...매매가가 주춤하더라도 전세가가 많이 올랐습니다. 심지어 어느지역은 전세가가 60%넘게 오른지역도 있었습니다. 세입자와 반발 양보하여 시장가보다 500만원에서 1천만원정도 싸게 재계약하였고

세입자들에게 연거푸 고맙다는 말을 들으면서도 계속해서 투자금은 늘어갔습니다.

투자는 늘 양날의 검과 같습니다. 잘된 투자는 분명 좋은 수익이라는 맛있는 식사를 할 수 있고 잘못된 투자는 살이 에이는 고통을 줄 수 도 있습니다. 또한 요즘 같은 시장에서는 예전처럼 아무물건을 산다고 해서 오르는 식의 투자는 지양해야합니다.

그러나 늘 시장은 알려줍니다...."늘 남들과 반대로 가라고...."

어려운 시장일수록 준비한 자에게 폭등장에 아름다운 수익을 주고 남기고 준비하지 않은자에게는 또 다른 짐을 줍니다.

제일 바보같은 일은 가만히 있는 것입니다. 늘...그렇기 때문에 열심히 노력하고 부자가 되기 위해 준비한 부자들은 더 부자가 되는 것 같습니다.

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이 물건을 투자후 5년 뒤..

  사실 이물건은 제게 계륵같은 물건입니다. 사실 분당에 있는 아파트이기에 임대등에 전혀 문제가 없었습니다. 하지만 제가 투자한 물건중에 수익률이 좋지 않은편이었습니다. 인터넷으로 말하긴 그렇지만 여러가지 제게 의미가 담긴 물건입니다.

매입가격	20500
전세가격	14000(융자3000)
기타경비	800
투입금액	3500
현재매매가	25000
현재전세가	20000
최종투입금액	1300
수익	3000(?)

  아무리 제게는 못난 물건이라도 약 3500만원 적금들어서 5년만에 3000만원정도 수익을 거둘 수 있는 투자상품이니 그리 나쁘지는 않겠죠? ^-^ 어떤분은 그렇게 말합니다. 너바나님 너무 원칙적인 얘기만 하시는거 아니에요?

네. 맞습니다. 하지만 시장은 바뀌어도 투자원칙은 바뀌지 않습니다. 돈을 버는 사람은 PC앞에 있는 사람이 아닙니다. 현장을 돌아다니는 분들입니다. 진심으로 직장인 여러분들이 경제적 자유를 누리셨으면 좋겠습니다.

모든 직장인이 경제적 자유를 얻는 그날까지 화이팅!!! 

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어제 블로그에 2차 재테크 코칭 안내글을 올렸습니다.

(http://blog.naver.com/apraxeous/220138175150)

제게 전화해서 시간낭비라고 우려해주시는 지인분도 계셨습니다. 저를 생각해주시는 마음 감사히 받겠습니다.

저는 우리사회에서 저와 같은 직장인이 자기 일만 일하면 편하게 여생을 즐기었으면 좋겠습니다.

하지만 실제는 그렇지 않습니다. 바로 노후 때문이죠. 직장을 그만두면 바로 소득절벽이 오고

경제적 문제로 불안과 불행이 찾아옵니다.

유럽과 비교하면서 우리나라를 비난할 생각은 추호도 없습니다.

우리나라에서 노후는 철저히 개인이 준비해야 합니다. 그래서 직장인이 직장을 즐겁게 다니면서 재테크도 해야한다고 생각합니다.

저는 그 노하우를 알고 있고, 작은 노하우지만 제 이웃분들에게 나누고자 코칭을 시작했을 뿐입니다.

무엇인가를 나누는 즐거움도 돈 이상으로 제겐 큰 의미입니다.

모든 사람들을 만족할 수 없다는 것을 알고 있습니다.

제 진심에 동감하는 분들과 함께 조촐하고 즐거운 자리를 가지려는 자리입니다.

이 글을 읽으시는 분들 모두 행복하셨으면 좋겠습니다. 화이팅!!