부의 인문학(우석)

[파이어송]

출처: https://m.blog.naver.com/keheehee2/222426704771

바쁜 사람을 위한 '부의 인문학' 핵심 요점정리(1장, 2장)

프롤로그

이 책은 네이버 카페 ‘부동산 스터디’에 글을 쓴 것이 계기가 되어 시작되었다. 내가 인문학을 공부하면서 알게 된 거인들의 투자 통찰을 아주 알기 쉽게 알려주려 한다.

거인의 어깨에 올라서면

비로소 보이는 것들

거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다​

원리도 모른 채 열심히만 하면 빨리 망할 뿐이다. 왜 세상과 세월이 인정한 전문가를 놔두고 실체도 모를 누군가의 분석과 제안을 기다린단 말인가. 거인은 어디에 있나? 책 속에 있다.

책 속에 돈이 있다는 검증된 진리 ​

책을 읽지 않았으면 깨닫지 못했을 카지노 주식으로 돈 번 이야기, 그리고 도덕이 부를 가져다 준다는 것은 아니라는 것을 알고 집창촌 재개발에 투자한 이야기.

살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라 ​

대부분의 사업가는 부동산과 주식 가격이 올라서 부자가 되었다. 즉 투자를 잘해야하고, 투자를 잘하려면 먼저 ‘자본주의 게임의 법칙’을 알아야 한다.

금본위 화폐가 사라지면서 환율이 태어난 것​

1,2차 세계대전을 거치면서 미국은 유럽에 무기를 팔고 금을 받았다. 그러다 보니 전쟁이 끝났을 때 전 세계 중앙은행이 보유한 금의 3분의 2를 미국이 보유하게 되었다. 미국은 베트남전에 참전하여 엄청난 비용을 지출하는 바람에 달러를 많이 찍어내게 되었다. 미국은 1959년부터 1971년까지 보유한 금의 50퍼센트를 잃게 되었다. 1971년, 미국의 닉슨 대통령은 더 이상 달러를 금으로 바꿔주지 않겠다고 발표했다. 이때부터 모든 지폐는 금과 같은 확실한 보증 없이 그냥 정부의 약속으로 찍어내는 돈이 됐다.

돈의 가치와 부동산의 가치, 어느 쪽이 먼저 떨어질까 ​

금본위 화폐제도가 사라지면서 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있게 되었다. 시간이 지나면 부동산 가격은 오르고 빚 가치는 떨어지게 마련이다. 빚을 내서 부동산에 투자하면 장기적으로 보면 실패할 확률이 없다.

빚이 많아질수록 돈이 더 많이 생긴다? ​

한국은행은 정부로부터 채권을 받고 돈을 준다. 돈은 빚-대출로 생겨난다. 돈이 많아지면 인플레이션이 생긴다. 자장면 가격이 50년 동안 300배 올랐다. 부동산 가격은 더 올랐다. 1971년에 지어진 여의도 집값은 50년 만에 500배 올랐다. 시간은 절대로 화폐 보유자 편이 아니다. 이게 자본주의 게임의 법칙이다.

가짜 돈에 목매지 말고 리얼 머니를 보유하라

금본위제가 아닌 화폐 시스템을 가지고 있는 자본주의 시스템에선 인플레이션 발생을 피할 수 없다. 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 투자해야 한다. 이게 투자의 핵심이고 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

제1장

노예의 삶을 선택한 사람들

왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까? ​

밀턴 프리드먼이 여기에 대해 명쾌한 답을 보여준다.

재정지출 확대 정책은 물가 상승을 초래한다 ​

화폐 수량의 증가가 물가 상승으로 나타나는 데는 시간이 걸린다. 평균 2년 정도 걸린다.

화폐를 늘리면 다음 단계는 인플레이션이다 ​

정부가 재정지출을 늘려서 도로를 건설했다고 해보자. 밀턴은 화폐 보유자 모두가 그 도로 건설비를 댄 것이라고 말한다. 그들의 실질 구매력이 감소했기 때문이다. 정부 지출을 통해서 통화 공급을 늘리면 처음엔 좋지만 나중에는 반드시 인플레이션이라는 대가를 치른다.

왜 진보정권 때 부동산 가격이 더 많이 오르는가? ​

진보정권은 큰 정부를 지향하고 복지 정책 확대 등 재정 지출을 늘리는 것을 좋아한다. 이런 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다. 인플레이션이 오면 자산가격이 상승하게 된다. 한국뿐만 아니라 세계적으로도 예외 없이 물가가 폭등했다. “공짜 점심은 없다”는 밀턴 프리드먼의 충고를 다시금 확인해야 한다.

전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다 ​

손자병법에서는 “먼저 승리한 다음 싸워라”라고 했다. 전쟁을 시작하기 전에 먼저 이길 수 있는 가능성을 따져보란 것이다.

​재능과 노력보다 줄서기가 더 중요하다​

전략적 사고는 어떻게 할 수 있는 것인가라는 질문에 대한 답을 내놓은 이가 바로 마이클 포터다. 아주 쉬운 예로 거북이가 토끼를 이길 수 있으려면 어떻게 해야 하는가? 체력을 기르고 노력해도 안된다. 유일한 방법은 육상이 아닌 수영시합을 하자고 해야 한다. 이런 게 전략적 사고방식이다. 이걸 아주 단순하게 말한다면 ‘줄을 잘 서는 것’이라고 할 수 있다.

​전략을 형성하는 5가지 경쟁요소

마이클 포터의 5가지 경쟁요소

1.신규 진입 장벽이 높은가.

2.경쟁 기업이 적은가.

3.구매자 교섭력이 작은가.

4.판매자 교섭력이 큰가.

5.상품의 대체 위협이 있는가.

돈이 되는 산업은 이미 정해져 있다

1992년부터 2006년까지 미국의 산업별 평균 투자수익률ROI을 조사한 바에 의하면 증권업이 항공 산업의 7배로 높은 수익을 거두고 있다. 이는 금융인의 재능이나 노력이 다른 산업 종사자에 비해서 뛰어나서 그런 게 아니다.

앞서 살펴본 5가지 요소에 따라 산업의 경쟁 강도가 낮아서 그런 것이다. 수익성이 가장 낮은 곳은 항공 산업이다. 큰돈을 벌 수 있느냐는 재능과 노력보다는 어떤 사업을 할 것인지 정하는 전략적인 선택이 더 큰 영향을 미친다.

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다

1980년대와 90년대는 프리드리히 하이에크의 사상이 전 세계를 휩쓸었다.

지금 우리 안에서 벌어지는 지옥 같은 일들

하이에크가 남긴 일갈 중 이런 유명한 말이 있다. “지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.” 최저임금제를 예로 들어보자. 노동자의 임금을 현실화하는 것은 매우 중요하고 인도적이다. 하지만 자영업자의 경영환경이 악화되고 실업률 또한 최고이다. 임대료 규제도 그 예가 될 수 있다. 가장 강력한 증거는 북한이다. 북한의 정책은 식량도 배급, 집도 배급, 병원도 공짜다.

​누군가는 먼저 부자가 되어야 한다

청교도들은 미국에 처음 도착했을 때 깊은 신앙심으로 공동 생산 공동 분배 방식으로 농사를 지었다. 몇 년째 계속 흉년이 들어서 굶어 죽는 사람이 생기자 지도자는 개인에게 땅을 나눠주고 각자 책임하에 농사를 지으라고 했다. 그랬더니 그해부터 풍년이 들기 시작했다. 그래서 하나님께 추수한 곡물과 감사의 제를 올리게 된 게 추수감사절의 유래다.

덩샤오핑이 하이에크를 초대해서 “중국 인민이 배불리 먹고 살게 하려면 어떻게 하면 됩니까?”라고 물었다. 하이에크는 이렇게 대답했다. “중국 농민이 생산한 것을 자기 마음대로 처분할 수 있게 하세요.” 덩샤오핑은 하이에크가 시키는 대로 했다. 그랬더니 농산물 수확이 늘고 풍년이 왔다. 그 후 덩샤오핑은 '흑묘백묘론'을 들고 나와 누군가는 먼저 부자가 되어야 모두 부자가 될 수 있다고 했다.

시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다

예를 들어보자. 매춘부, 접대부가 청소부나 노동자보다 수입이 훨씬 좋다. 도덕적 감성을 가진 사람들은 이런 시장의 결과에 동의하기 어렵다.

시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라

보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 운이 작용하기도 하지만 시장은 기본적으로 수요 공급으로 작동한다. 거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다. 시장이 비정하다고 생각하면 안된다.

하이에크는 오히려 시장이 그렇게 작동하기에 우리 세상은 조화롭고 평화로울 수 있다고 주장했다. 각자가 믿는 도덕적 잣대를 기준으로 시장의 결과에 승복하지 않으려는 태도를 보인다면 종교전쟁과 같은 모습이 될 것이다.

​왜 사람들은 노예의 길을 선택하는가

자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이다. 경쟁, 노력, 책임을 싫어하는 대중을 상대로 달콤하게 등장하는 것이 파시스트나 공산주의 같은 전체주의자다. 모든 건 정부가 다 해준다고 약속한다. 불안한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택하는 것이다.

도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다

오스트리아의 사회민주당은 세입자의 표를 얻기 위해서 오스트리아 수도 빈에서 임대료 통제 정책을 폈다.

임대료 통제 정책의 부작용에 대한 경고 ​​

집주인은 유지 보수비와 재산세를 내고 나니까 오히려 손해를 보게 되었다. 임대 수입이 사라지니까 새로운 집을 지을 자금 축적이 안 되고, 새 집을 지을 수 없으니 집은 더 부족하고, 주거 문제는 더 심각해졌다. 또 다른 부작용은 일단 세입자가 들어오면 도통 나갈 생각을 안 한다. 싼 월세 집을 포기하기 싫으니 집에서 먼 직장을 다녀 교통비 낭비도 초래했다. 집주인은 돈을 모을 방법이 없으니 주식 시장도 자금줄이 돌아가지 않았다. 하이에크가 임대료 통제 정책의 부작용을 경고한 것이 1931년의 일이다.

​시장경제와 사유재산이 필요한 이유

하이에크는 사회주의 계획경제가 망할 수밖에 없다고 봤다. 인센티브가 없으니까 경제주체가 일을 안 하고, 시장이 없기에 가격 메커니즘이 작동하지 않아 경제가 돌아가지 않는다. 땅을 국가가 소유하고 공산당 간부가 관리한다면 공산당 간부는 땅을 개발해야 할 동기를 갖기어렵고, 잘못되어도 자기 땅이 아니니 책임감도 느끼지 못한다. 그는 말했다. “사유재산제도만이 혁신할 수 있는 경제적 동기를 불어넣는다.”

경제민주화는 경제 침체를 가져오는 첩경이다

하이에크의 사상을 세상 사람들이 받아들인 시점은 그의 주장이 세상에 나온 뒤로 무려 40년이나 지난 뒤였다.

​정치인이 인플레이션을 선택하는 이유

정치인은 실업률을 떨어뜨리기 위해서 정부 지출을 늘리는 방법을 주로 사용한다. 나중에야 어떻게 되든 당장 인기를 끌고 당선되어야 하니까.

​노동조합이 특권을 추구하고 사회를 위협한다

모든 노조가 그런 건 아니고, 일부 귀족 노조가 문제다.

​경제민주화가 경제 침체를 가져온다

경제민주화란 경제 정책을 민주주의 방식으로, 즉 다수결로 정한다는 뜻이다. 예를들어, 부자와 대기업에게 세금 폭탄을 때리자는 안건도 투표하면 당연히 다수결로 통과될 것이다. 결과는 프랑스를 보면 알 수 있다. 2012년 연 12억 이상 소득자에게 41에서 71% 세금을 물리는 법안을 통과 시켰는데 프랑스 부자들은 프랑스를 떠났다.

루이비통 회장 베르나르가 이웃 나라 벨기에로 귀화해 버린 것이 대표적인 사례다. 세수는 줄었고, 실업률은 사상 최고치를 찍었고, 경제성장률은 제자리걸음을 걸었다. 결국 프랑스는 손을 들고 2015년에 부자 증세를 폐지했다.

요약: 하이에크는 정치인이 인기에 영합하기 때문에 인플레이션을 유발하는 선심성 정책을 선호할 것이고, 노조는 사회정의란 명목으로 자신들의 이익을 챙기는 귀족 노조가 될 것으로 예견했다. ​

제2장

부동산 가격이 움직이는 메커니즘

서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다 ​

서울과 판교 같은 도시는 향후 성장할 게 분명하지만 제조업 중심 지방 도시는 침체기를 걷게 될 것이다.

​왜 세상은 평평해지지 않는 걸까?​

엔리코 모레티에 의하면, 세계화가 적용되는 분야가 있고 적용 안 되는 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다. 그러나 미국 실리콘밸리 IT 기업의 경우 기술자의 연봉이나 집값이 인도 IT 기술자에 비해서 훨씬 비싸지만 인도로 옮겨가지 않는다.

​혁신 기업을 백업하는 3가지 뭉침의 힘

세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 산업이 있다. 예를 들면, 인터넷, 바이오산업, 4차 산업, 첨단 기술 같은 산업이다. 혁신 산업이 땅값 싸고 인건비 싼 지역으로 옮겨가지 않는 이유는 뭘까? 혁신 산업은 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라가 뭉쳐있는 곳에서만 가능하기 때문이다.

창조적이고 전문적인 지식을 가진 인재들이 회의실뿐만 아니라 같이 차 마시고, 밥 먹을 때, 무심코 나누는 대화 속에서, 혁신적인 아이디어가 나온다. 또한 혁신 기업을 지원하는 벤처 캐피탈이 있어 돈도 대주고 경영 지도도 해주고 회계도 도와줄 수 있도록 인프라가 좋아야 한다. 이런 뭉침의 힘은 혁신 기업이 한곳에 모이게 만들고, 그런 혁신 기업이 모여 있는 도시는 점점 더 발전한다.

​미국의 제조업 중심 도시가 몰락한 이유​

혁신은 공장을 자동화한다. 로봇이 노동자를 대체한다. 현재 미국에선 제조업에 종사하는 노동자의 비율이 6퍼센트에 불과하다.

​인적자원은 왜 특정 지역과 도시로 몰려드는가 ​

『직업의 지리학』에 따라 정리하면 3가지 이유가 있다.

첫째, 우연이다. 어떤 천재급 인재가 우연히 벤처 사업을 시작했는데, 그를 보고 다른 인재들이 몰려와서 합세하다 보니.

둘째, 인재는 뭉치면 뭉칠수록 새로운 아이디어나 혁신이 생겨나기 쉽다.

셋째, 일자리를 쉽게 구할 수 있고, 아이 키우기 좋고, 짝을 만나기 쉬운 지역이 된다. 이런 곳에 기업과 인재가 몰리고 긍정적 자기 강화가 이루어진다.)

한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가 ​

첫째, 제조업 중심의 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산 같은 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다.

둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 전망이 좋다. 셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다.

해외 사례를 볼 때, 공공 기관을 지방으로 내려보내는 방식으로는 쇠퇴하는 지방 도시를 부활시키기 어렵다. 우리나라의 도시 간 불평등은 시간이 갈수록 심화될 것이다. 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라.

슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라

슈퍼스타 도시 전성시대, 수혜자는 누구인가

바로 해당 지역의 주택과 땅 소유자들이다. 슈퍼스타 도시의 부동산 가격은 시간이 갈수록 다른 도시보다 훨씬 더 급등한다. 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다.

외부 효과external effect란 시장에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짜로 생기는 이득이나 손해를 말한다. 예를 들면, 자동차 매연으로 혼잡 도로 주변의 집주인이 손해를 본다. 시장에서 아무 거래도 한 게 없는데 손해를 보는 것이다. 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다.

인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말이다. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아지고 소득도 늘어나는 걸 확인했다. 미국 프랑스의 슈퍼도시들은 이미 이런 것들을 증명하고 있다. ​

2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했다 ​

2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등한 이유는 무엇일까? 책 『도시의 승리』에서 힌트를 얻을 수 있다.

1990년대까지가 교외 도시 중심이었고 이후 2000년부터는 도시 중심으로 인구가 모이는 시기였다. 제조업의 몰락과 지식 기반 산업사회로의 이동 때문에 인구가 다시 도시로 집중하게 되었다. 결론은 서울에 투자하라는 것이다.

한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이기 때문이다. 이 책에 따르면, 1위 뉴욕, 2위 런던, 3위 도쿄, 4위 홍콩, 5위 파리, 6위 싱가포르, 7위 LA, 8위 서울, 9위 빈, 10위 스톡홀름, 11위 토론토, 12위 시카고, 13위 취리히, 14위 시드니, 15위 헬싱키, 16위 더블린, 17위 오사카-고베, 18위 보스턴, 오슬로, 베이징, 상하이, 22위 제네바, 23위 워싱턴, 샌프란시스코, 모스크바가 랭크에 올라 있다. 이 순위의 평가 기준은 5가지로, 1인당 GDP, 금융 능력, 글로벌 경쟁력, 비즈니스 활성도, 삶의 질 기준이다.

어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가? ​

이 질문에 대한 답을 찾는 데는 하버드 대학교 경제학과 교수인 에드워드 글레이저의 『도시의 승리』가 도움이 된다. ‘도시의 승리’란 말속에 숨겨진 뜻

(*생략)

도시의 성공 요인은 무엇인가

음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다.

​도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지

인재가 도시 경쟁력의 핵심, 치안이 좋고 자녀를 교육시키기 좋은 곳.

서울에 집을 사야 하는 분명한 이유 ​

우리가 알고 있는 대부분의 경제학은 ‘경제학의 아버지’라 불리는 애덤 스미스에게서 비롯된 것이다. 그가 평생 독신으로 살면서 10년에 걸쳐서 쓴 대작이 바로 『국부론』이다. 이 책은 경제학에서 성경 같은 책으로, 후대의 많은 경제학자들에게 영감과 아이디어를 주었다.

​답은 분업의 힘에 있다 ​

애덤 스미스의 화두는 딱 하나, 어떻게 해야 나라가 잘살 수 있는가 하는 것이었는데, 그가 찾은 답은 바로 ‘분업’이다. 분업하고 서울에 집 사는 것하고는 무슨 상관이 있냐면 도시가 커질수록 분업의 이익이 커지기 때문이다.

​수도권 억제 정책의 한계

서울로 인구가 집중되고 서울만 더 발전하게 되다 보니 지방 사람들은 상대적 박탈감 느끼게 된다. 그래서 정치인들은 수도권 억제법을 만들어 지방 활성화를 들고 나온다. 이런 정책은 나라를 평등하게 만들지는 모르지만 부자 되는 속도는 떨어뜨린다. 서울 집중화와 발전은 피할 수 없는 시대적 흐름이다. 그러니 서울에 집을 사야 한다.

비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다 ​

데이비드 리카도는 주식 중개인의 아들로 태어나서 14살 때부터 증권시장에 뛰어들어서 큰돈을 벌었다. 20대 중반에 이미 대기업체를 경영했고 경제학자로 활동했다.

​리카도의 유산 1. 비교우위론

리카도의 비교우위론을 부동산 투자에 접목하면 제조업은 점점 해외로 가고 본사와 연구소에 근무할 수 있는 고급 두뇌, 인재가 다 서울에 있을 것이다.

리카도의 유산 2. 노동가치설

모든 물건을 가치 있게 만든 것은 노동이란 주장이 노동가치설이다. 오스트리아 한계효용학파가 등장하면서 노동가치설은 빛을 잃었다. 자장면을 대졸자가 만들었든지 중졸자가 만들었든지 상관하지 않고 맛있는 자장면을 먹으려 할 것이기 때문이다.

사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다 ​

리카도는 인구가 늘어나면 자본가, 노동자, 지주 중에서 지주가 제일 돈을 많이 벌 거라고 주장했다.

​리카도의 유산 3. 차액지대론

인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부, 노동자는 수입이 그냥 먹고사는 데 그친다고 말했다. 최종 승리자는 땅 주인이라는 것이다. 인구가 늘어날수록 차액지대는 늘어나고 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다. 우리나라에 인구가 늘어날 수 있고 중심지인 곳은 어디일까? 바로 서울이다.

한몫 잡으려면 땅 한 조각이라도 사 둬라

헨리조지 미국의 경제학자로 19세기 영국 사회주의에 큰 영향을 끼쳤다.

세상의 모든 땅값이 상승하는 메커니즘 ​

헨리 조지는 경제가 성장하고 세상이 진보하는데도 빈곤이 사라지지 않는 이유는 바로 땅값 때문이라 했다. 최초 정착자의 땅은 최고의 상업 중심지가 되고 산업 밀집 지역이 된다. 그리고 최초 정착자는 땅값이 치솟아 부자가 되고 그 자손 역시 부자가 된다.

​유일하게 오르는 것은 땅값이다 ​

헨리 조지는 인구가 늘어나면 자본가도 노동자도 아닌 지주가 제일 부자가 된다고 설명한다. 지식정보산업 사회가 됨에 따라서 경제에서 땅이 차지하는 중요성이 점차 떨어질 것이다. 자본주의 시장경제도 부작용이 있는 건 사실이다. 하지만 대체할 만한 더 좋은 체제가 있는 것도 아니다.

부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다

*애덤 스미스 소개

인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다​

애덤 스미스가 『국부론』에서 세상이 풍요로워지는 이유는 이기심 때문이라고 했다. 물론 애덤 스미스가 인간이 오직 이기심만으로 움직인다고는 하지 않았다. 인간은 친절, 박애 정신, 동포애 같은 고귀한 심성도 가지고 있지만 이기적인 본능이 더 강력하고 지속적으로 인간에게 동기를 부여할 수 있다고 했다. 정부는 이기적인 인간을 억압해서는 안 된다. 개인의 이기심이 국가를 풍요롭게 만들기 때문이다.

​국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지 ​

첫째, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 논의 가격은 쌀의 수요와 가격에 따라 결정되는 것이지, 논 주인이 자기 마음대로 정할 수 있는 게 아니다. 마찬가지로 상가나 아파트도 수요, 수익성에 의해 결정되는 것이지 주인이 마음대로 할 수 없다. 상가나 아파트 가격이 급등하는 경우, 주인을 사악하고 탐욕에 가득 찬 것처럼 비난하는데, 이는 무지와 오해에서 비롯된 일이다.

둘째, 지대는 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 집값은 투기꾼이 올리는 게 아니다. 경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 오른다. 투기꾼이 서울 아파트값 올렸다고 주장하는 사람들, 다 무지해서 그런 것이다.

셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다. 월급쟁이 무주택자들은 빨리 내 집 마련을 서두르는 게 좋다.

GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?

애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통이라고 했다.

​도로 개통 효과의 가능성과 한계

수도권에 GTX가 개통되면 애덤 스미스의 이론을 토대로 다음과 같은 결과를 예상할 수 있다.

첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다.

둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 약간의 타격을 받을 수 있다. 그러나 GTX 요금이 어느정도 저렴하지 않다면 GTX 효과는 당초 기대했던 것보다 약화될 수 있다.)

정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나 ​

1986년 노벨 경제학상을 받은 제임스 뷰캐넌은 ‘정치인이 왜 믿을 수 없는 존재인가’를 밝히는 데 평생을 바쳤다.

​공공선택이론이란 무엇인가 ​

정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다.

우리나라 국회의원 연봉이 1억5천만 원 정도로 OECD국가 중에 세 번째로 많고, 보좌관 월급까지 합하면 의원 한 명에게 연간 7억 원의 혈세가 들어간다. 그 정치인만 특별히 나쁜 것이 아니고 원래 정치인이 다 그렇다는 것이 뷰캐넌의 이론이다.

​서울 재개발·재건축 규제가 경기도민을 죽인다 ​

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발ㆍ재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대다. 하지만 정부는 다른 정책을 내놓았다. 3기 신도시를 수도권에 4, 5개 만들어 총 30만 채를 공급한다고 한다. 서울에 집이 모자라는데 엉뚱한 경기도에 집을 짓는다.

뷰캐넌에 따르면, 정치인이 다음 선거에서 이기려는 마음 때문이다. 재개발ㆍ재건축을 허용해 주면 단기적으로 재개발ㆍ재건축 가격이 급등한다. 그러면 질투심에 사로잡힌 대중이 집권당을 비난하고 등을 돌리게 된다. 그러니 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하하는 것이다. 건물은 내구연한이 있기에 언젠가는 재개발 재건축을 하게 될 것이고 그러면 경기도 집값은 또 타격을 받게 된다.

분양가상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까? ​

분양가상한제를 하면 안 된다. 내가 “대중은 왜 이해를 못할까? 진짜 답답하네!”라고 말하면 아내는 “다행인 줄 알아, 그러니까 당신이 이만큼이라도 사는 거야” 하고 대답하곤 했다.

​우유 최고가가 우유값 폭등을 불렀다

프랑스대혁명 때 로베스피에르의 일화가 가장 좋은 예다. 로베스피에르가 정해준 우유 최고가로는 젖소 사료값도 안 나왔다. 목축업자는 우유를 팔아서 손해를 보게 되자 젖소를 도살해서 고기로 팔았다. 젖소가 도살되자 우유 생산량은 더 줄고 우유값은 더욱더 폭등했다.

이에 로베스피에르는 젖소의 사료값을 반으로 내리면 되지 않느냐고 생각해서 사료 가격을 반으로 내려 최고가로 정했다. 사료 최고가를 어기면 역시 단두대로 끌고가 처형했다. 그러자 사료업자는 단두대에 끌려가서 목이 잘리느니 차라리 사료 생산을 중단해 버렸다. 그 바람에 사료값은 다시 3~4배 폭등했다. 그 결과 우유값은 10배가 뛰었다. 이는 시민 폭동으로 이어져 로베스피에르는 단두대로 끌려갔다. 아무리 의도가 선하다고 해도 경제 원리를 따르지 않는 정책은 효과적이지 않다.​

​정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?

애덤 스미스는 150년 전에 곡물 중간상인에 대한 비난이 근거 없음을 경제 원리로 설명했다. 곡물 상인이 자신이 먹고 쓸 수 있는 양보다 더 많은 곡물을 매점매석하여 곡물 가격을 올린다고 취급을 받았다. 유럽 각국은 농부만이 곡물 상인을 할 수 있도록 규제했다. 하지만 곡물의 가격이 더 올랐다. 농부가 자신의 자본을 농업에만 투자하지 못하고 일부 자본을 유통에 투입해야 했으며 전문성이 떨어져서 생산성이 떨어졌다. 곡물 중간상인에 대한 규제에서 보듯이 시장경제 논리는 대중의 직관이나 상식과 다른 경우가 있다.

실제로 과거 전세가 규제 조치가 전세가 폭등을 가져왔고, 소액임대차보호법이 상상가 임대료 폭등을 낳았다. 이처럼 경제 원리를 무시한 선의의 조치는 종종 비극적인 결과를 낳는다.)

​왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?

단기간을 놓고 보면 1가구 다주택자가 집을 매수하기에 집값을 상승시킨 것처럼 보인다. 그러나 장기간으로 보면 1가구 다주택자는 자신이 사용하는 집 한 채를 제외하고 나머지 집은 모두 임대를 주기에 전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다. 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면 집을 구매할 수 있는 여유 있는 계층이 집을 사지 못하기때문에 건설사가 주택건설을 하지 못해 총 주택 공급 수는 줄어든다. 그러면 당연히 집값, 전세가는 높아진다.

중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다. 이러한 1가구 다주택자의 집값 안정 기능 때문에 그동안 정부는 부자들에게 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. 1가구 다주택자가 항상 돈을 버는 것도 아니다. IMF 때 많은 주택임대 사업자들이 파산했다. 다주택자의 불행은 고려되지 않고, 요즘 집값이 오르자 1가구 다주택자가 마치 범죄자인 양 취급을 받고 있다.

이 설명에 동의하지 못하겠다면, 왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않는지 의문을 가져보기 바란다. 교육을 받지 않으면 지구는 평평하고 태양이 지구를 돈다고 믿기 쉽다. 우리의 본능적 직관에 따르면 그래 보이기 때문이다. 그래서 우리는 배워야 한다.​​

원문출처

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