관습법상지상권

[느티나무]

1. 관습법상지상권의 내용

토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 건물 또는 토지가 매각 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.

(대판 1966. 2. 22. 65다2223)

2. 관습법상 지상권의 성립요건

1)경락당시 토지와 건물이 동일인에게 속할 것

가)강제경매로 인하여 관습상의 법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위하여 압류(가압류)가 있는 때로부터 매각에 이르는 기간 중 계속하여 그 토지 및 지상건물이 소유자를 같이하고 있음을 요하는 것이 아니고 경락당시에 동일한 소유자에게 속하면 족하다.

(대판 1971. 9. 28. 71다1631)

2)미등기, 무허가건물

가)동일인 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고,

그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이나 미등기건물이거나를 가리지 않는다.

(대판 1988. 4. 12. 87다카2404)

나)미등기, 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료 받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고,

그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다.

(대판 1996. 6. 14. 94다53006)

3)담보가등기 경료후 대물변제로 양도받은 경우

원래 갑이 대지와 그 지상건물을 함께 소유하고 있었는데 을이 위 건물일부에 관하여 공사대금채권의 담보를 위한 가등기를 경료하였다가 그 대물변제조로 위 건물부분의 소유권을 양도받은 경우,

달리 특별한 사정이 없는 한 을은 위 건물부분의 점유사용에 필요한 범위 내에서 갑 소유의 위 대지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득한다.

(대판 1992. 4. 10. 91다45356, 91다45363)

4)구분소유적 공유관계인 대지상 건물이 매각된 경우

가)원고와 피고가 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 같은 평수로 사실상 분할한 다음 각자자기의 돈으로 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 왔다면 비록 위 대지가 등기부상으로는 원, 피고 사이의 공유로 되어 있다 하더라도 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다할 것이고,

따라서 피고 소유의 건물과 그 대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로 되었다 할 것이므로 피고는 그 후 이 사건 대지의 피고지분만을 경락 취득한 원고에 대하여 그 소유의 위 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이다(이 사건 대지에 관하여 이미 위 경락 전에 소외 갑 앞으로 소유권이전등기가 되어있었다 하더라도 위 경락은 가압류에 의한 강제경매에 의하여 이루어 졌고,

위 갑 명의의 등기는 위 가압류 후에 이루어진 것이 분명하므로 위 경락에 의하여 afth될 운명에 있는 갑의 등기를 들어 피고의 소유권을 부정할 수 없으므로 경락당시에 대지와 그 지상건물의 소유자가 동일인이 아니라고 할 수 없다)

(대판 1990. 6. 26. 89다카24094)

나)갑과 을이 대지를 각자 특정하여 매수하여 배타적으로 점유하여 왔으나 분필되어 있지 아니한 탓으로 그 특정부분에 상응하는 지분소유권이전등기만을 경료하였다면,

그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다할 것이고, 또한 구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정 매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로,

을은 위 대지 중 그가 매수하지 아니한 부분에 관하여는 갑에게 그 소유권을 주장할 수 없어 위 대지 중 일이 매수하지 아니한 부분지상에 있는 을 소유의 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.

(대판 1994. 1. 28. 93다49871)

5)건물공유자가 단독소유 대지만 매도한 경우

대지소유자가 그 지상건물을 타인과 함께 공유하면서 그 단독소유의 대지만을 건물철거의 조건으로 타에 매도한 경우에는 건물공유자들은 각기 건물을 위하여 대지 전부에 대하여 관습상의 법정지상권을 취득한다.

(대판 1977. 7. 26. 76다388)

6)토지공유자 과반수 동의로 건축한 경우

토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우,

토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다.

(대판 1993. 4. 13. 92다55756)

7)토지의 사실상 처분권자가 건물을 신축한 경우

토지를 매수하여 사실상의 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축하여 건물의 소유권을 취득하였다고 하더라도 토지에 관한 소유권을 취득하지 아니한 이상 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 할 수는 없는 것이므로,

이러한 상태의 건물에 관하여 강제경매절차에 의하여 그 소유권자가 다르게 되었다고 하여 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립하는 것은 아니다.

(대판 1994. 4. 12. 93다56053)

철거특약이 없을 것

1. 정화조 철거특약이 없는 경우

갑이 을로부터 건물을 매수하면서 인접한 을 소유 대지 지하에 매설된 위 건물의 일부인 정화조를 철거하기로 한 특약이 없었다면 그 대지에 위 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였다 할 것이고,

그 후 병이 위 건물을 경락취득 함으로서 특별한 사정이 없는 한 민법 제100조 제2항의 유추적용에 의하여 건물과 함께 종된 권리인 법정지상권도 양도되었다 봅이 상당하므로

갑을 대위하여 을에게 지상권설정등기를 청구할 수 있는 병에게 위 정화조의 철거를 구함은 신의칙상 허용될 수 없다.

(대판 1993. 12. 10. 93다42399)

2. 토지증여 + 구건물철거와 신축합의

토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여한 후 구 건물을 철거하되 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 신축하기로 합의한 경우

그 건물철거의 합의는 건물소유자가 토지의 계속사용을 그만두고자 하는 내용의 합의로 볼 수 없어 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력이 인정되지 않는다.

(대판 1999. 12. 10. 98다58467)

3. 토지사용 약정 또는 건물처분권까지 함께 취득한 경우

토지의 사용, 점유에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있으나 토지의 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서,

미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.

(대판 2002. 6. 20. 2002다9660)

4. 토지사용승낙 + 신축 + 경작료 납부

토지의 소유자로부터 토지사용 승낙을 받아 건물을 신축하고 그에 대한 경작료를 납부하여 온 경우에는 관습에 의한 법정지상권이 성립할 여지가 없고,

따라서 그에 기한 건물의 매수청구권도 발생하지 아니한다.

(대판 1990. 10. 30. 90다카26003)

경매 기타의 사유로 소유자가 다르게 된 때

1. 소유자가 다르게 될 것

토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득한다.

(대판 1991. 8. 13. 91다16631)

2. 매매계약이 해제된 경우

토지의 매매에 수반하여 토지소유자가 매수인으로부터 토지대금을 다 받기 전에 그 토지 위에 건물을 신축할 수 있도록 토지사용을 승낙하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매매당사자 사이에 그 토지에 관한 지상권의 지상권 설정의 합의까지도 있었던 것이라고 할 수 없다할 것이므로

그 매매계약이 적법하게 해제된 경우에는 토지매수인은 비록 당초에 토지사용 승낙을 받아 그 토지 위에 건물을 신축중이었다 하더라도 그 토지를 신축건물의 부지로 점유할 권원을 상실하게 되는 것이고,

또 당초에 건물과 대지가 동일인의 소유였다가 경매 등의 사유로 소유자를 달리하게 되는 경우가 아닌 이상 관습에 의한 법정지상권도 성립되지 아니한다.

(대판 1988. 6. 28. 87다카2895)

3. 원인무효로 소유자가 달라진 경우

관습상의 법정지상권의 성립요건인 해당 토지와 건물의 소유권이 동일인의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로,

원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원임무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로서 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없다.

(대판 1999 3. 26. 98다64189)

4. 대지와 건물의 매수인이 대지만 소유권이전한 경우

대지와 그 지상의 건물이 원래 갑의 소유였는데 갑이 대지와 건물을 을에게 매도하고, 을은 건물에 관하여는 소유권이전등기를 하지 아니하고 대지에 관하여만 그 이름으로 소유권이전등기를 경료함으로서 건물의 소유명의가 갑의 명의로 남아있게 되어 형식적으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 된 것이라면,

대지와 건물의 점유사용 문제는 그 매매계약 당사자 사이의 계약에 따라 해결할 수 있는 것이므로 갑과 을 사이에 있어서는 관습에 의한 법정지상권을 인정할 필요는 없다.

(대판 1993. 12. 28. 93다26687)

5. 나대지 가등기와 신축 후 본등기한 경우

원래 채권을 담보하기 위하여 나대지상에 가등기가 경료되었고, 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데,

그 후 그 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권을 인정하면 애초에 대지에 채권담보를 위하여 가등기를 경료한 사람의 이익을 크게 해하게 되기 때문에 특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립한다고 할 수 없다.

(대판 1994. 11. 22. 94다5458)

법정지상권의 효력

1. 지상권규정 준용

1)준용규정

가)법정지상권은(관습)법에 의하여 설정계약 없이 성립한다는 점을 제외하고 지상권과 다르 지 않으므로 민법상 지상권규정을 준용한다.

나)민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제 하는 것이므로 저당권설정 당사자간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권 을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다.

(대판 1988. 10. 25. 87다카1564)

2. 취득시기

법정지상권은 토지나 건물 매수인이 매각대금을 모두 완납한 때에 취득한다.

3. 등기여부

가)관습상의 법정지상권에 있어서 그 등기는 권리를 처분하기 위하여 필요한 것이지 그 취 득에는 필요하지 않는다.

(대판 1971. 2. 23. 70다2928)

나)관습상의 법정지상권은 관습법에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 아니하고 지상권취득의 효력이 발생하는 것이며,

이 관습상 지상권은 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로 부터 소유권을 전득한 제3자에게 대하여도 등기 없이 위 지상권을 주장할 수 있다.

(대판 1984. 9. 11. 83다카2245)

다)건물이 경매에 의하여 소유권이 이전되었다면 경락인이 건물을 경락한 후 철거하거나 헐 어버리거나 하는 등의 매각조건하에서 경매가 되는 등 특별한 사정이 있지 않는 경우에 는 지상권도 건물의 이전과 불가분리관계에서 그에 따라서 이전되었다할 것이고,

이렇듯 경매에 의해서 이전된 지상권은 그에 대한 등기가 없어도 그 후의 그 토지전득자 에 대하여도 당연히 유효하다.

(대판 1976. 5. 11. 75다2338)

라)동일인의 소유에 있던 대지와 그 지상건물 중 건물만을 양수한 사람은 다른 특별한 사정 이 없는 한 대지소유자에 대하여 이른바 관습에 의한 법정지상권을 취득하고 그에 관한 등기가 없더라도 이를 주장할 수 있으나

그 건물의 전득자는 지상권에 관한 등기가 되어 있지 않는 한 이를 주장할 수 없다.

(대판 1970. 7. 24. 70다729)

효력의 범위와 분리양도

1. 효력범위

건물소유자의 관습에 의한 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위라고 인정되는 범위내의 대지에 한하여 인정된다.

(대판 1966. 12. 20. 66다1844)

2. 분리양도

가)민법 제366조 법정지상권의 성질

1)민법 제366조 소정의 법정지상권은 건물의 소유에 부속되는 종속적인권리가 아니라 독립된 법률상의 물권이므로 건물의 소유자가 건물과 지상권중 한쪽만을 처분하는 것도 가능하다.

(대판 1980. 9. 9. 78다52)

2)민법 제366조 소정의 법정지상권은 토지와 그 토지상의 건물이 같은 사람의 소유에 속하였다가 그 중의 하나가 경매 등으로 인하여 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 그 건물의 유지, 존립을 위하여 특별히 인정된 권리이기는 하지만,

그렇다고 하여 위 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며

하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지니고 있는 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다.

(대판 2001. 12. 27. 2000다1976)

3. 분리양도 가능사례

아파트 수분양자들은 아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 법정지상권과 함께 해당 건물의 소유권을 취득하게 되는 것이므로

그와 같은 지위에 있는 자들로 구성된 아파트입주자대표회의가 그 구성원들이 취득하게 될 아파트의 대지권확보를 위하여 법정지상권을 취득하였다면

그 법정지상권이 아파트의 소유권과는 분리되어 양도되었다 하여도 이를 사회질서에 반하여 무효라고 할 수 없다.

(대판 2001. 12. 27. 2000다1976)

법정지상권이전등기하지 아니한 경우와 권리관계

1)건물과 함께 미등기인 법정지상권을 가지고 있는 사람이 건물을 제3자에게 처분하고 그 명의의 소유권이전등기를 경료하면서도 법정지상권의 처분에 따른 이전등기를 하지 아니 하였다면 그 법정지상권은 의연히 원래의 법정지상권자에게 유보되어 있는 것으로 보아야 한다.

(대판 1980. 9. 9. 78다52)

2)관습상 법정지상권이 붙은 건물의 소유자가 건물을 제3자에게 처분한 경우에는 법정지상 권에 관한 등기를 경료하지 아니한 자로서는 건물의 소유권을 취득한 사실만 가지고는 법 정지상권을 취득하였다고 할 수 없고,

그 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자에게 유보되어 있다고 보아야 한다.

(대판 1995. 4. 11. 94다39925)

법정지상권부 건물양수자와 지상권설정등기등기청구권

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 소유자를 달리하게 되어 토지상에 법정지상권을 취득한 건물소유자가 법정지상권 설정등기를 경료함이 없이 건물을 양도하는 경우에 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이므로

지상권자는 지상권설정등기를 한 후에 건물양수인에게 이의 양도등기절차를 이행하여 줄 의무가 있다.

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[날행복]

지상권이 어렵네요?
이런경우에는 어떻게 해석을 해야할까요?
건축업자 A는 2003년 주택공사로부터 분양받은 택지에 주택공사로부터 사용승락을 받아
건축을 하여 건물만 B에게 매도 하였습니다.
(토지는 추후 주택공사 명도 가능시 양도조건으로).
그러나 건축업자 A는 부도후 외국으로 도주 하였습니다.
건물 보존등기는 B가 B명의로 2003년 등기하였으며 토지는 2011년채권은행이 토지주택공사로부터 A명의로 대위등기하여 경매처분하여 C가 낙찰 받았습니다
건물주 B는 낙찰자 C에게 지상권을 주장할 수 있는지요?