상가건믈임대차보호법은 일정한 경우에 임차인에게 5년의 범위내에서 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 최근 공인중개사가 상가임대차를 승계한 건물매수인에게 임차인의 계약갱신요구권에 대한 설명을 하지 않아 건물매수인이 손해를 입었다면 공인중개사는 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 하였으므로 건물매수인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 있었습니다.
구체적인 사실관계를 살펴보면 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 매수하기로 하고 계약금을 지급하였습니다. 당시 건물 지사는 전모씨 부부가 임차해 2012년부터 노래방으로 운영을 해오고 있었습니다. 전씨부부가 건물주를 상대로 계약갱신요구권을 행사하면 전씨 부부는 2017년까지 계약기간을 연장할 수 있었습니다. 그럼에도 불구하고 이 사건 건물의 매매를 중개한 공인중개사는 이러한 점을 건물매수인에게 설명하지 않았습니다. 요양병원을 운영하기 위해 이 사건 건물을 매수한 조씨는 전모씨 부부로부터 지하부분을 명도받아야 했는데 전모씨 부부가 계약갱신요구권을 행사하자 조씨는 전모씨 부부와 합의를 할 수 밖에 없었고 결국 9월까지 퇴거해달라며 권리금 명목으로 1억500만원을 전씨 부부에게 지급하였습니다.
조씨는 전씨 부부에게 1억 500만원을 지급한 이후 이 사건 건물매매를 중개한 공인중개사를 상대로 공인중개사가 임차인의 계약갱신요구권에 대한 설명을 소홀히 하였다며 손해배상 소송을 제기한 것입니다.
이에 대해 법원은 조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 공인중개사는 임차인이 상가건물임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 판시하였습니다. 그러나 공인중개사의 설명에만 의재해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 공인중개사의 손해배상액은 40%로 제한하였습니다.
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법무법인 가현
대표변호사 김덕은