2022년도 부동산 각종규제 및 세법

[김근태]

2022년도 부동산 각종규제 및 세법  정리 Ver 21.12.08 수정

"8.2"는 2017년 8월2일, "9.13"은 2018년 9월13일, "12.16"은 2019년 12월16일, 2.20은 2020년 2월20일

 6.17은 20년 6월17일, 7.10은 20.7.10, 8.12는 20.8.12

규제 대상

순서

▣ 취득세

▣ 종부세

▣ 양도세

▣재개발 / 재건축

▣청약 / 대출

▣ 취득세

▶ 1주택자 취득세율 변경

[ 6억이하: 1%, 6~9억: 2%에서 단계적 상승, 9억초과: 3% ] → 6~9억구간 2%에서 단계별 상승율 적용 (1천만원 당 0.06~0.07% 상승)

※ 독립1세대 범위 명확화 → 기혼 분가자녀, 30세이상 분가세대, 중위소득40%이상 30세미만 미혼 분가세대(월70.3만원, 미성년자 제외),

65세이상 직계존속 부양합가

▶다주택자/법인

  취득세 중과

★ 다주택자 취득세 중과 → 2주택 (비조정: 1~3%, 조정: 8%),

3주택 (비조정: 8%, 조정: 12%),

4주택이상/법인 & 증여(조정지역): 12% (7.10이전 계약분 종전세율!) → 입주권/분양권(8.12이후 취득분)과 주거용오피스텔도 주택수에 포함!(1억미만 제외) → 일시적2주택자는 1주택

▶중과 배제 주택

1) 공시가 1억이하 주택정비주택 제외),

2) 농어촌주택(토지 660㎡ & 건물 150㎡이내, 공시가 6,500만 이내)

3) 상속주택(5년내)

4) 가정어린이집(3년이상 사용)등

▶취득세감면 (임대주택/생애최초)

[임대주택] 21년까지 공시가 6억 & 60㎡이하의 신축/분양 공동주택(아파트 제외)을 취득 2개월내 등록시 100%감면 (면제 200만원 초과시 85% 감면)

★ 생애최초주택 (연령.혼인 무관) →

1.5억이하: 100% 감면, 1.5~3억(수도권 4억) 이하: 50% 감면

▶취득 요건강화

1. 주택거래신고 강화 →

규제지역 주택구입시 금액상관없이(기존 3억이상) 자금조달계획서 의무제출

(적용: 20년 9월)

2. 개발호재인근 토지거래허가구역 지정 →

삼성,대치,잠실,청담,목동,성수,여의도,압구정 : 실입주 구매만 허가되며 임대불가!

▣ 종부세

▶1주택자 부담축소 (공제액: 11억)

1주택자 종부세 공제액을 9억에서 11억으로 상향 (21년부터) → 공동명의자는 공시가 13억이상의 경우 홈택스에서 시뮬레이션후 '공동명의1주택특례' 신청이 유리!

1주택 보유 고령자의 세액공제율(20~40%)과 장기보유공제(20~50%)의 합산 공제율

상한을 80%로 올려 부담을 경감시킴 (2021년 적용)

▶종부세율 인상

공정시정가액 반영율 인상:

연 5%씩 인상하여 22년에는 100%적용 (21년: 95%, 22년 100%)

공시가격 현실화 → 공동주택 현재 69% 수준을 10년에 걸쳐서 90% 수준으로 인상

[법률 개정전] 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 세율 인상,

3주택자 & 규제지역 2주택자: 1.2~6% 3주택자 및 조정지역 2주택자의 세부담 상한을 300%로 확대 (일반은 150%, 2주택자: 200%)

★ 다주택 보유 법인의 종부세를 6% 중과세율 적용 (적용: 21년, 예외: 사원용주택 및 기숙사는 비과세)

▶종부세 합산/공제

9.13이후 취득 규제지역 임대주택은 종부세 합산 (913이전 취득 주택은 지금 등록해도 합산배제하나, 아파트 임대사업자는 없어지고 10년 장기임대만 가능!)

★ 20.8.12이후 취득 주거용 오피스텔은 종부세 주택수에 포함됨! (세금계산서 발행하는 업무용 오피스텔 제외) → 소형오피스텔 매입으로 다주택자 종부세 폭탄주의! 

★ 법인이 20년 6월 18일부터 조정지역내 매입 임대주택 등록해도 종부세 합산과세

(1주택: 3%, 조정2주택/전국3주택: 6%)

법인 보유주택의 법인당 종부세 공제액(6억)을 폐지하고 세부담 상한 미적용(21년 과세분부터) → 현재 3개법인이 각각 1개씩 보유시 18억 공제이나 없어짐!

▣ 소득세

임대소득세 감면 /공동소유주택

[임대소득세 감면축소] 2021년부터 8년장기는 현재 75%에서 임대주택 1호자는 75%, 2호이상은 50%로 축소,

4년 단기는 각각 1호 30%와 2호이상 20%로 축소. 

[공동명의 주택수 가산] 연간임대소득 600만원 이상 또는 기준시가 9억초과의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수 가산 (3주택자는 간주임대료)

▣ 양도세

▶1주택자 비과세 (12억 이하 비과세)

[비과세 공제액 변경] 9억에서 12억으로 상향 (21.12.8 이후 거래분부터)

★ 2021.1.1 이후 양도시 다른주택 매도후 최종1주택이 된후 2년간 보유(조정지역은 2년거주)해야 비과세
(21.1.1 당시 일시적2주택자는 제외, 장특공 최대 80%는 유효!)

2017년8월2일 대책 이후 취득당시 조정지역내 모든 주택은 2년이상 의무거주해야 비과세 (8.2이전 무주택자의 계약분은 해당무, 조정지역 지정 전 취득분은 해당무)

[장특공 차등화] 거주요건에 따른 차등화 → 1주택자도 2년이상 실거주해야 장특공 최대 80% 혜택 (2년 거주요건 미만족시 최대 30%만 가능)

★ 21년 양도 고가주택(실거래가 9억초과)은 거주기간에 따라 장특공 차별화 ☞ 연 8% 공제율을 "보유기간: 연4% + 거주기간: 연4%" 구분 합산

▶다주택자/법인 중과

[장특공 배제]

다주택자가 규제지역내 주택 매도시 양도세 중과 및 장특공 배제 (비규제 지역 먼저 매도시 → 양도세중과 X, 장특공 6~30%/3년부터 매년 2% 증가)

[양도세 중과]

기본세율 (6~45%, 10억초과 신설) + 규제지역 2주택자는 20% 중과 / 3주택이상자는 30%중과 (21.6.1부터) 법인이 주택 양도시 기본 법인세율(10~25%)에 20% 추가법인세! (비사업용토지는 10% 추가하며, 20.6.18 이후 8년 장기임대주택도 추가세율 적용!)

▶일시적 2주택 비과세

★ 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 모두 '조정지역'일 경우에만 중복보유기간 상이함 --> 18.9.13 이전: 3년내,                                                                                                                                        18.9.14~19.12.16: 2년내, 

                                                                                                                        19.12.17~: 1년내

(둘 중 하나가 비조정지역일 경우 3년 유효하며, 12.16이후 조정지역내 매입시 종전주택 1년내 처분후 모두 전입해야 비과세되며, 임차인 있는경우 종료까지 최대2년연장) → 종전주택이 있는 경우에는 신규주택 취득시점 기준, 종전주택이 없이 분양권만 있는 경우 먼저 주택으로 전환되는 주택의 취득시점 기준으로 중복보유기간 산정!

★ 다주택자가 기존주택 양도 또는 신규주택 취득으로 인위적인 일시적2주택을 만들경우 비과세 기산일은 '직전주택 양도일'이되어 비과세 어려워짐!(21.11.2 기재부)

단기 매도 세율

★ [단기 매도]

2년미만 단기보유주택 및 분양권에 대한 양도소득세 대폭 인상

(1년 미만: 40% → 70%, 2년 미만: 기본세율 → 60%) → 상업용부동산은 50%, 40%

[단기 복수 주택 매도] 동일 과세기간에 2개이상 자산 양도시 비교과세 적용 (합산후 기본세율 적용과 중과요율 각각 적용한 합계 중 큰 금액 신고)

▶중과배제주택

  해당주택 매도시 중과배제)

 * 장특공 유효: 최대30%

장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 2018년 4월이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(조특법 미분양주택으로 주택수 미포함),

어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방 기준시가 3억이하 주택(양도세중과 판단시에도 주택수 미포함),

부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자(3억이하/1년이상거주)

▶분양권/입주권/이축권

[입주권]

1년미만: 40%, 1년이상: 일반과세 6~45% [주택 분양권] 모든지역 1년미만: 70%, 1년이상: 60% → 상업용부동산 분양권은 50%, 40%

★ 21년 이후 취득 분양권부터는 양도세 비과세 및 중과여부 판단시 주택수에 포함 ▶ 분양권/입주권을 먼저 매도시 종전주택은 분양권 양도시점부터 2년보유해야 비과세!

[조합원 입주권]

입주권만 보유한 1주택자도 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (장특공 3년이후부터 매년 8%씩 공제가능)

[이축권(용마루)]

부동산자산과 함께 양도하는 이축권은 '양도소득세'로 과세 (이축권 가액을 별도로 평가하여 구분 신고시에는 기타소득)

▶임대주택

장기보유특별공제 혜택(8년: 50%, 10년: 70%) - 2018년말까지 취득3개월내 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100%감면(농특세 감면액의 20%별도)

규제지역 임대주택은 양도세중과(913이후 취득), 임대사업자 거주주택 평생1회 비과세(19.2.12이후), 규제지역 임대주택 2년거주요건 충족해야 비과세 (12.16이후 등록)

[양도세]

조정지역 장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세 및 9억초과분 중과배제(21.2.17 개정). 다주택자는 임대주택도 주택수에 포함 중과 및 장특공배제

★ [임대등록제 개편] → 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지(단기임대의 장기 전환불가), 신규 장기임대는 의무기간 10년으로 연장(현재 8년)

자진말소(의무기간 1/2 임대후) → 양도세중과배제(말소후 1년내 매도시, 자동말소는 양도시기 무관), 거주주택 양도세비과세(말소후 5년내 양도시), 종부세 합산(말소후)

▶상가주택

[상가주택]

22년이후 매도시 실거래가 9억이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세 산정 (9억이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1주택 비과세)

▣재개발 / 재건축

▶입주권

[진행과정] 구역지정 → 추진위 설립 → 조합설립승인 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 일반분양

재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기시까지 전매금지 ★ 수도권 투과지역 재건축의 " 2년 의무거주" 요건 취소됨 ⇒ 21.7.13 발표!!!

▶초과이익 환수제 (재초환)

재건축은 조합원이익 3천만원 이상시 수익금 환수 (3~5천: 10%, ~7천: 20%, ~9천: 30%, ~1.1억: 40%, 1.1억초과: 50%) → 2018.1.2이전 관리처분인가 신청은 제외!

▶무허가주택(뚜껑)

일정시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함 안되나, 양도세 계산시 주택수에 포함됨 (다른 주택있으면 중과됨)

▣청약 / 대출

▶청약 자격 및 추첨방식

[청약가점제]

투과&수도권공공 → 85㎡ 이하: 100% 가점제, 85㎡ 초과: 50%가점+50%추첨, 비규제 → 85㎡ 이하: 40%가점+60%추첨, 85㎡ 초과: 100%추첨

[추첨]

투과/수도권/광역시 → 75%: 무주택자, 25%: 무주택+1주택처분서약자 * 청약점수(84점 만점) = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축기간 17점,

[국민주택 자격]

통장가입 2년 & 24회 무연체납입, 신청지역 1년(투과: 2년)이상 거주, 5년내 무주택 & 당첨 이력무 세대주

[민영주택 자격]

통장가입 1년(투과:2년) & 기준금액이상 납입, 5년내 당첨이력무 세대주, ★ 신혼특공 소득기준완화(생최) → 분양가 6억이상: 월평균소득 130%(맞 140%)

★ 생애최초 특공확대 → 국민: 25%, 민영: 공공15%/민간 7%, 소득기준 완화: 민영주택은 월평균소득 130%이하(국민주택은 100% 유지)

▶분양권

★ 수도권 분양가상한제 APT 전월세금지 및 실입주 의무기간 부여(시행: 21.2.19) → 공공택지: 5년(80%미만) 3년(80~100%), 민영택지: 3년(80%미만) 2년(80~100%)

규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지 (2020년 8월1일부터는 수도권과 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지)

분양가상한제 주택 분양권 전매제한(당첨일기준) → 5년(시세100%)/8년(시세80~100%)/10년(80%미만),

분양권(입주권)도 청약/대출시 주택 소유로 간주 (2018.12.11 이후 분부터) → 미분양분 분양권은 주택수에 미포함되나, 미계약분은 주택수에 포함됨!

▶무주택 간주 주택 (청약/대출시 주택수판정)

1. 오피스텔/아파텔

2. 상속주택 공유지분 (부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 지분을 처분경우)

3. 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주후 이주한 경우 (20년된 단독주택, 85㎡이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택)

4. 개인주택사업자의 분양목적 건설주택 (부적격 통보일부터 3개월내 처분경우)

5. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택

6. 20㎡ 이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유세대 (국민주택 청약시에는 주택인정)

7. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권

8. 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물

9. 도시외 지역 무허가건물(2층이하 & 200㎡미만, 건축당시 적법 건축물)

10. 민영주택 청약시 무주택요건 → 소형.저가주택 1호 소유세대 [60㎡이하+8천만원이하(수도권1.3억)]

11. 미분양주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권 (이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해  재공급 받은 미계약분은        주택수 포함됨)

▶주택담보대출

★ 규제지역내 신규구입 주담대 받는 경우 주택가격 상관없이 6개월내 처분(1주택자) 및 전입 의무 부과! → 임대차 3개월이상 잔존 주택은 사실상 매도 불가능!

1주택자 규제지역 주담대 원칙적금지(예외: 6개월내 처분 및 전입, 직장근무별거, 별거봉양), 다주택자의 규제지역내 신규구입 주담대 금지 (비규제 2주택까지 가능)

시가 9억 초과주택 LTV 강화 → 투과지역 40% (9억초과분 20%, DTI: 40%), 조정지역 50% (9억초과분 30%, DTI: 50%), 기타지역 - LTV: 70%(무/1주)/60%(2주택), DTI: 50%

투과지역 시가15억 초과(KB or 감정원) 아파트 주담대 금지 (12.17일시행, 재개발.재건축 1주택세대 조합원이 실거주하고 불가피성 인정될 경우 예외 허용)

★ 주택 임대/매매사업자의 모든지역 신규 주담대 금지! (9.13이전 취득 임대주택은 대출 심사때 주택수에 포함 안되나, 이후 취득 임대주택은 포함됨)

★ [무주택 실수요자 최대 4억한도 우대] 대상: 투과 9억/조정 8억 이하주택, LTV→ 투과: 60%(~6억)/50%(~9억), 조정: 70%(~5억)/60%(~8억), DTI: 60%, DSR: 40%(은행) /50%(비은), 소득기준 완화(부부합산 연소득 9천만원, 생애최초: 1.9억미만)

★ [보금자리론] 구입후 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무 (위반시 대출금회수)

▶청약 중도금/잔금 대출

[잔금대출]

주택수에 따라 차등적용하며, 규제지역 지정 및 변경전 잔금대출 규제 적용(지정전 LTV, DTI 유지)

[중도금대출]

9억이상 고가주택의 대출금지, 규제지역 세대당 1건, 비규제지역 세대당 2건 중도금대출 가능! → 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 1건 추가는 가능!

▶전세자금대출

무주택자: 소득조건 없이 가능, 1주택자: 고가주택(시가9억) 보유자는 불가능, 2주택 이상자: 불가능!

1주택자는 부부합산 소득 1억미만 세대에 대출가능 (기본:7천만, 맞벌이:8500만, 1자녀:8천만, 2자녀:9천만, 3자녀:1억), 1주택자의 HUG 보증한도 2억으로 인하 전세대출 후 2주택자가 되거나 투과지역내 시가3억 초과주택 매입시

전세대출회수 및 대출연장제한 (분양권은 주담대 대출시 주택수에 포함되나, 전세자금대출은 예외)

▶임차보증금 반환대출

1주택자: 투과지구는 40% / 조정지역은 60% (9억초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내) → 19.12.18이후 취득 15억초과 주택은 전면불가!

2주택자: 규제지역 대출불가 (단, 기존주택 처분 매매계약서 + 계약영수증 제출시 1세대와 동일)

[서기섭]

무자~~~게 유익한 정보네요.
외울수는 없을거 같고 그때그때 찾아봐야 하는 정보네요^^

[김근태]

무자게 감사합니다.