스크랩 2007년 부동산은 이렇게 변할 것이다[양은열]

[코스모스705동1201호]

양은열부동산연구소 양은열 대표 (주)수목알앤디 및 양은열부동산연구소 대표로 재직중이다. 한국 생산성본부 부동산 컨설턴트 및 부동산리모델링 과정 전임교수, 감정평가협회 감정평가교육 전임교수, 건국대 부동산 투자분석사 지도교수 등으로 활약하고 있으며 이 외에도 다수의 기업체에 출강, 부동산 관련 강의를 진행하고 있다. 동아일보, 매일경제, 중앙일보 등 신문사에 칼럼을 연재했으며, MBC, SBS 등 방송국의 부동산 관련 프로그램에 출연해왔다. 저서로는 ‘부동산 리노베이션으로 떼돈벌기(굿인포메이션)’, ‘2005 부동산 대해부(중앙일보 조인스랜드)’ 등이 있다.

2007년 부동산은 이렇게 변할 것이다

분야 : 부동산  |  등록일 : 2007.01.17 18:21:20   |  조회 : 2209

2007년 신년을 맞이하자 마자 1.11부동산 대책으로 부동산 시장은 또 한번의 칼바람을 맞고 있다. 작년 11.15대책이후 몇 달도 안되어 추가대책이 나오니 국민들은 도대체 왜 부동산 정책이 나와야 하는지 이미 지칠대로 지쳐 있다.

그러나 이번 정책도 근본적인 해결책이 아니기 때문에 향후 부동산 가격은 일시적으로 정체를 나타내겠지만 담보대출 규제나 청약제도 변경 등으로 국민의 마음에 상처를 주고 끝나는 정책이 되지 않을까하는 의구심이 먼저 앞선다.

 부동산 정책 내용을 보더라도 방법만 바뀌었을 뿐 그 결과는 서민들의 피해로 귀결되는 동일방식, 동일효과 정책에 마음이 편치않다. 정부는 매번 부동산 안정 정책을 펴면서 이번에는 부동산 가격이 잡힐 것이라고 장담을 하고 있다.

국민들은 지금까지 지나온 수많은 부동산 정책 속에서 이에 적응하느라 고생이 더 많았다. 생각해 보면 금번 부동산 규제책도 기존의 부동산정책과 별반 다를 것이 없다는 판단이 앞서는 것은 무엇일까? 이것은 아마도 근본적인 문제 해결책 없이 임시방편으로 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 속내가 필자나 전문가들의 눈에 모두 보이기 때문일 것이다.

과거, 10.29부동산이 발표되었을 때 필자는 적어도 6개월 이후에 가격 상승이 또 다시 올 것이라고 이야기 했고, 8.31 부동산 대책에서는 6개월 이내에 또다시 대책을 위한 보완책이 나올 것이라는 말한 적이 있다. 심지어는 정부의 청와대 부동산 정책 실무자와 사적으로 점심내기까지 한 기억이 생생하다.

결론부터 이야기하면 이번 대책은 대출규제로 부동산에 유입되는 자금을 막아 부동산 자금을 근본 차단하겠다는 것인데 이는 내집 마련을 위한 서민들에게 부작용만 양산할 가능성이 높다.

한번 생각해 보자. 우리나라 아파트 구입자의 몇 명이 아파트 구입자금의 전부를 가지고 아파트를 사고 있는가? 아마도 대부분의 사람들은 금융기관 대출을 끼고 아파트를 구입할 것이다. 그런데 금번 대책은 대출을 해 주지 않겠다는 것이다. 대출을 해주어도 최대 아파트가격의 40%만 해 주겠다는 것이다. 과연 이런 발상을 누가 하는지 또다시 묻고 싶다.

지난해 말에는 부동산에 대해 잘 알지 못하는 정치권으로부터 반값아파트 논쟁이 한참이더니 이제는 서민들의 자금을 죄면서 부동산 가격을 잡겠다는 정책을 내놓는 입안자가 있는 한 부동산 정책은 계속 실패할 것이요,

이번에도 부동산 가격은 일시적인 가격하락을 지난 뒤에 또다시 축척된 에너지를 받아 급등하는 모양으로 나타날 것임에는 틀림이 없다. 물론 금번 정책의 효과는 그동안 부동산 정책에 비해 조금 오래 갈 것으로 보인다. 그러나 이러한 가격 보합세도 하반기에 돌아서면 가격의 상승으로 돌아 설 것임에 틀림이 없다.

부동산 정책관련 이야기를 하자면 끝이 없다. 부동산 정책은 세계 제일을 달리고 있음에도 불구하고 부동산 가격하나 잡지 못하고 있는 것이 지금 정부의 현실이다. 이것은 근본적인 해결책 없이 국민의 공감대는 멀리하고 규제일변도로 달리고 있는 참여정부의 모습에서 그 답을 찾아야 할 것이다.

그렇다면 이러한 상황아래 2007년 부동산 시장은 어떻게 변할 것인가?

첫째, 2007년 강남의 아파트 가격은 극심한 양극화가 될 것이다.

연초부터 불어온 1.11 부동산 규제가 강남의 아파트를 극심한 양극화로 몰아갈 것이다. 특히 일반아파트의 경우 동일한 강남에서도 지역마다 단지마다 평형마다 가격 격차는 동일평형에 따라 50%이상의 가격 격차가 나타날 것이다. 그러나 전체적으로는 꾸준한 상승세가 이어질 것이다.

재건축아파트를 중심으로 상반기에는 가격 약세가 이어질 것이나 하반기에 접어들면서 또 한번의 가격 상승이 일어날 것이다. 이것은 용적률 상향조정에 따른 재건축 규제완화 선거공약 및 초고층 아파트 건설 검토에서 시작될 것으로 보인다.

은마나 개포지구 아파트를 중심으로 가격상승이 10~20%정도 일어나고, 신규아파트는 잠실의 4단지 아파트 입주가 본격화되는 2월부터 가격 상승 조짐이 보이다가 잠실3단지 입주가 되는 7~8월을 정점으로 가격 또한 급상승할 가능성이 높다. 또한 재건축에서 소외되었던 아시아선수촌 아파트나 올림픽선수촌 아파트 가격 상승도 예상된다. 따라서 신규아파트나 재건축 아파트를 사지 못했던 사람들에게는 일시적인 가격 보합 내지 하락시기인 지금이 매입의 적기라고 볼 수 있다.

2007년도 상반기 중에 강남대체신도시가 발표 되면서 신도시개발 예정지로 예상되는 광주, 용인, 이천 등의 아파트가격은 폭등할 것이다. 더 나아가 이러한 신도시 발표는 신도시 예정 주변지는 물론 분당 및 강남 아파트도 우발이익에 따른 가격 상승으로 이어져 하반기에 가서는 아파트 공급부족에 따른 요인과 함께 강남 아파트 가격이 상승하는 요인으로 작용할 것이다.

이에 비해 강남의 일반 아파트의 경우는 좀 다를 것이다. 다시 말해 신규 아파트와의 가격 격차가 더 커질 것으로 보인다. 브랜드가 떨어지거나 1990년도 전후로 지어진 아파트 가격상승은 재건축아파트에 비해 상당히 낮을 것이다. 리모델링이 이루어질 것으로 예상되는 복도식 및 1995년 이후 지어진 아파트, 용적률 300% 가까운 리모델링 대상 아파트 가격은 상승할 것이다. 그러나 전반적으로 강남 일반아파트는 신규 아파트나 재건축보다 약세가 이어질 것이다.

또한 원룸, 오피스텔 등은 삼성동이나 논현동 등 원룸 강세지역을 제외한 소형은 약세를 나타날 것이고, 결론적으로 강남아파트의 경우 上厚下薄의 原理가 지배하는 한해가 될 것이다.

둘째, 강북재개발 및 일반 아파트는 어떤가?

그동안 1,2,3차에 걸친 뉴타운 지정으로 인하여 지분가격이 급등한 곳을 중심으로 가격 10%이내의 정체현상이 일어날 것이다. 그러나 시범 뉴타운 지역인 은평과 왕십리뉴타운 지역과 1,2차 중에 올해 착공하는 지역 등을 중심으로 또 한 번의 가격상승이 일어날 것이다. 그러나 아직 지역이 확장되지 않는 4차 뉴타운 예상지역은 투자에 신중해야 할 것이다.
따라서 가격상승보다는 매수세의 감소로 매매는 쉽게 이루어지기 어려우나 가격은 꾸준히 올라갈 것으로 보여 이미 재개발 지분을 가진 사람들이 매도할 경우 매수자 찾기가 어려울 것으로 보인다.
강북의 아파트는 소형을 중심으로 가격 상승이 예상 된다. 그동안 오르지 않았던 상계동 지역이라든지 개발 호재가 작용하는 남양주 지역 등에서 가격 상승이 일어날 것이다.

샛째, 상가 빌딩은?

아마도 부동산 규제를 가장 적게 받는 종목 중의 하나다. 따라서 2007년도에 가장 가격 상승이 많을 것으로 예상되는 종목이다.

1.11부동산 규제책으로 인하여 주택담보대출 규제가 심한 주택에 비해 상가빌딩은 전혀 규제를 받지 않기 때문에 가격은 강세로 나타날 것이다. 특히 강남의 경우 100억대 이하의 상가빌딩을 중심으로 상당한 가격 상승이 이루어지고 수도권 도시에서는 30-50억원대 빌딩이 주류를 이룰 것으로 보인다.

오피스텔의 경우 바닥 난방 규제 완화 및 공급부족 현상이 서서히 나타나기 때문에 2006년에 비해 가격은 상승으로 이어질 것이고, 특히 월세가 급격히 상승할 것으로 보인다.

넷째, 도심 내 단독주택지

서울 등 대도시내 도심에는 건물을 건축할 부지가 소진되고 거의 없다. 특히 서울 같은 초밀도 도시에는 단독주택지의 매력은 더욱 커질 수 밖에 없다. 주택 규제 강화로 도심 내 주택을 철거하고 근린생활시설 건물로 건축하면 상당한 수익성을 높일 수 있기 때문에 200평이내 소규모 주택 등도 가격 상승의 본류에 합세할 것으로 보인다.

다섯째, 토지의 경우

전국적인 토지시장은 부재지주 60% 양도세 강화로 전반적인 약세를 나타날 것이지만 개발 호재가 있는 지하철 개통지역, 경전철 예상지역이나 혁신도시, 기업도시 중심으로 가격 상승은 상당할 것으로 보인다.
또한 서울과 수도권 토지시장은 개발과 관련없이 꾸준한 상승을 이어갈 것이다.

여섯째, 종합부동산세 및 양도세는?

정부의 꾸준한 부인에도 불구하고 양도세 경감은 논의가 이루어질 가능성이 높다.특히 종합부동산세와 양도세에 따른 규제완화를 대선 공약으로 내걸을 수도 있을 것이다.

따라서 이에 대한 감세 내지 완화가 상당부분 논의되고 1세대 1주택 보유자에게는 양도세 감면과 함께 규제일변도 세금이 완화 될 가능성이 있다. 그러나 그 시행시기는 차기정부로 넘어갈 것으로 보인다.

특히 양도세의 경우 양도차액에 따른 세율을 낮추어 현행 9-36%로 되어 있는 세율은 그대로 둔 채 양도차액 금액을 상향 조정하여 현행 양도차액 1,000만원부터 8,000만원 이상으로 되어 있는 금액간격을 상당히 높여 실질적으로 세율을 낮추는 방안이 시행될 가능성이 높다.

일곱째, 거품과 대선이 부동산가격에 미치는 영향은?

강남의 아파트가 거품이 있다고 하면서 그에 따른 기준을 정확히 이야기 하는 전문가는 없다. 단순히 최근 아파트 가격이 너무 많이 올라 분위기상 거품일가능성이 있다는 정도랄까?

명확한 기준을 내놓지 않는 이상 거품이라는 것을 무어라 말할 수 없다고 본다. 왜냐하면 사람의 경우와 상황에 따라 모든 기준은 달라진다고 보기 때문이다. 간혹 거품이 있다고 말하는 사람들의 의견 중에 거품이 있다고 기준으로 제시하는 것이 강남의 은마아파트 34평 가격을 가지고 이야기 한다.

예를 들어 은마아파트 34평 가격이 14억원 정도하니까 14억원을 은행 금리 년 5%로 잡고 1년 이자 7,000만원, 하루 이자 20만원이기 때문에 34평아파트 하루밤 잠자는 비용으로 20만원을 지불할 국민이 없다는 것을 근거로 은마 아파트가 거품이라고 기준을 잡는 전문가가 있다. 참으로 소박한 판단이다.

그렇다면 거품의 기준은 무엇인가?

1인당 국민소득 2만달러로서 4인가족이 국민주택규모인 32평아파트 구입하는데 소요되는 연수가 평균8년이라면 4명X2만달러X8년=64만달러 약 6억8천만원이 된다. 즉 32평아파트 가격이 6억8천만원을 넘을 때가 거품이 끼기 시작하는 금액이 아닐까 한다.

1인당 국민소득이 2만달러되는 지역이 울산광역시 정도니까 울산시 32평 아파트 가격이 6억8천만원을 넘을 때 거품이 끼어 있다고 본다.

그런데 강남의 1인당 소득은 얼마나 될까? 아마 4~5만달러는 되지 않을까? 강남의 경우 4명X4만달러X15년=240만달러, 즉 20억원이 넘기 시작할 쯤 거품이 낀다는 계산이 나온다. 그러나 이것도 정확하다고 볼 수 없다.

거품은 상황과 지역에 따라 달라지기 때문에 일정한 기준으로 이야기할 수 없을 것으로 본다.

대선과 부동산 가격과는 상관관계는 그다지 크지 않다. 그러나 대선공약으로 발표한 정책들이 여과됨 없이 부동산 시장을 교란시켜 시간이 지난 뒤에 상당한 영향을 끼치는 경우가 너무 많다.

대선의 영향으로 반값아파트 공방이 더욱 거세질 것이며, 결국 파주나 판교, 송파신도시를 시범지구로 정하여 시행을 확정할 것으로 보인다. 그러나 결국 반값아파트 시행은 일시적인 측면으로 끝날 가능성이 높고, 반값아파트를 분양받은 당첨자만 제2의 판교와 같이 로또 열풍에 휩싸일 가능성이 높다.

지금까지 2007년도 부동산 변화에 대해 이야기 했다. 그러나 부동산이란 변수가 너무 많아 정책이나 개발 호재, 공급 수요책 및 부동산 분위기에 따라 각양각색의 모양으로 나타난다. 그러나 부동산 가격 결정에서 가장 확실한 것은 부동산 자체 시장의 힘이라는 것보다 강력한 것은 없다.

우리의 부동산 정책이 실패하는 이유 중에 가장 근본적인 것은 부동산 자율시장을 무시하는 정책을 펼치고 있다는 것이다. 바라건데 정부는 부동산 정책에 있어서 실물경제에 경험이 없는 사람들을 정책입안자에서 제외시키는 조그만 바램만 이라도 지켜지는 2007년이 되길 기대해 본다.

[코스모스705동1201호]

저도 지금의 부동산 시장 기운이 지속되진 않을 것이라 예상은 하지만 부동산 전문가들의 전망내지 소견들이 현실로 나타나 피부로 느끼기엔 분명 시간이 좀 걸릴것입니다.자산의 여유가 있어 푹~갖고 있으면 모를까 저처럼 하날 팔아 입주하는 아파트 잔금에 보텔 지극히 서민적인 입장이라면 자알 생각 하시어요. 일시적이라 하나 가격하락에서 다시 급등하기을 기다리기엔 시간의 여유가 별로 없는것 같습니다. 당분간은 계속 부동산 시장이 우왕좌왕 시끄러울 것이고 불안정한 가운데 입주 해야할 시점이 도래해 팔 수도 갖고 있을수도 없는 상황이 오면 오히려 이래저래 부작용만(한꺼번에 쏟아지는물량,자금 융통,세금문제등)커 질것으로

[코스모스705동1201호]

생각되어 집니다. 봄 한철 성수기을 기대하기엔 이제 막 시작한 정책에 비례해 무리가 좀 따르지않을까 싶네요. 전임 대통령의 정책을 5년이내에 바꿀수 없는것을 이용해 얼마남지 않은 임기로 최후의 발악을 하는 현 정부가 또 무슨 되도 않은 정책을 내놓을지도 배제하지 않을수 없는 일인것도 같습니다.