송사무장의 "실전경매" (경매의 기술2) -제갈길 필사

[제갈길(초급14기)]

저자소개

저자 : 송희창
저자 송희창은 부동산 경ㆍ공매를 중심으로 한 부동산 전문 투자회사 (주)케이알리츠 대표이다. 부동산 경매계의 소문난 실전고수로 알려져 있으며 지금도 꾸준히 투자시장에서 승전보를 올리고 있다. 저자는 일반 경매물건은 물론이고 유치권, 법정지상권 등의 특수물건을 넘어 공매투자로까지 그 영역을 넓혀가고 있다. 2008년, 종자돈 1억2천만 원을 불과 3년 만에 20억 원이 넘는 자산으로 불린 경험을 바탕으로 쓴 『송사무장의 경매의 기술 1』과 공매투자시장에서 경험한 다양한 실전투자 사례들과 부동산 공매의 이론을 총망라한 『송사무장의 부동산 공매의 기술』의 저서가 있고, 『당신이 원하는 부동산 경매 권리분석(저자 이임복)』 저서를 감수하였다. 지금은 DAUM카페 <행복재테크>, <텐인텐>에서 칼럼을 기재하고 있다.

목차

프롤로그
들어가며나에게 맞는 투자전략을 세워라

제 1부 이것이 실전경매다!
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부자의 길목에서···

​
체납관리비는 무조건 낙찰자의 몫?
체납관리비에 관한 유용한 판례
column 돈이야기 - 큰돈을 벌고 싶다면 돈의 속성을 알아야 한다
사무장님! 도와주세요! 1 / 적정 이사비가 궁금해요 - 비밀입니다 (헉! 농담농담 답은 책에있습니다)

*실전사례 1 : 2008년 감정가격 900,000,000원 <네! 맞습니다 9억입니다>

57평형 펜트하우스 오피스텔 낙찰기 재테크연구소 회장이라는 사람과의 대면,,,, 상대방의 수준을 가늠하며 가벼운 명도,,,, 그리고,,,, 그후 체납관리비 처리! 내용증명과 유용한 판례로 해결

-이 부분은 책에선 참 쉬워보이는데,,,,ㅎㅎ(후기들을 읽어보니 저만 그런건 아니었나봅니다)^^;;

이 실전경매라는 책을 읽고 전작인 경매의 기술을 읽었더니 음,,,, 낙찰금액이 소박해 보이더라는 슬픈사연이,,,,^^;;

고급주택은 명도가 수월하다?
column 점유이전금지가처분 집행 시 비용 절약하는 법

사무장님! 도와주세요! 2 / 개별경매에서 배당 받는 세입자가 명도를 거부하고 있습니다

*실전사례 2 : 공매로 2008년 12월 감정가 730,000,000원<7억3천> 낙찰금액 490,000,000<4억9천>

성남시 분당구 아파트,,,, 그녀를 만나다(47세 미혼) 그 유명한 이사비 300만원으로 방 네개중 한개만

이사했다는,,,,그,,,, 어이가 빰때리시는,,,, 이 부분에선 낙찰자의 순발력과 인내력이 중요하다는 결론

선순위 위장임차인
column 성공한 사람을 곁에 두어라 - 이건,,,, 선택이 아닌 필수!!!
사무장님! 도와주세요! 3 / 지분부동산의 인도명령이 궁금합니다

*실전사례 3 : 2011년 감정가 110,000,000원<1억1천> 낙착금액 59,420,000<5천9백>

인천 오피스텔,,,, 점유자가 대항력이 있어(?) 보이는 물건 위장임차인

우여곡절 끝에 당근과 채찍으로 설득하여 점유자(장애3급)에게 윈윈하는 전략으로

임차인 배당을 받아내준 사례,,,,

=경매를 하며 수익으로 느끼는 기쁨도 있지만 약자에게 힘이 되었다는 보람을 통해 기쁨을 느낄 때도 있다. 마지막으로 얘기하고 싶은 것은 어떤 상황이든 포기하지 말라는 것이다. 그리고 법원도

이해관계인의 노력에 따라 그 입장을 달리한다는 것이다. p123

-경매의기술1편에서 나왔듯이 낙찰자가 강해져야한다 그래야 누군가를 도와줄 수도 있다

눈에 보이지 않는 함정
column 용불용설

-진화 (경제신문) ->(독서) ->(이론정립)->(강의)->(인맥형성)->(현장조사)->(실전경험)->(작은수익)->(투자방향수정)->(공부)....->(고수)

단 꾸준히 노력하라.​
사무장님! 도와주세요! 4 / 대지권미등기, 토지별도등기 이게 무슨 뜻인가요?

*입찰자는 경매물건의 등기부등본에 "근로복지공단의 압류"가 있을 경우 임금채권의 종류와

금액을 정확하게 확인하고 입찰

당해세가 있는 경우에도 낙찰금액에서 대항력이 있는 임차인의 우선변제순위 보다 앞서 배당이

되므로 경매에 진행되는 부동산의 채무자(=소유자)가 법인일 경우(특히 00건설회사, 00토건 등)

체납된 세금내역을 확인하고 입찰해야 뒤탈이 없다<함정이다>

전소유자의 가압류(=할아버지 가압류)
리모델링의 기술
column 조급증을 버려라
사무장님! 도와주세요! 5 / 전업투자를 고려중입니다

*실전사례 3 : 2007년 모텔 낙찰기 현장조사시에 입지에는 확실한 자신감

리모델링과 과감한 영업력으로 매출상승

"부동산의 시세는 부동산중개업소에서 정하는 것이 아니라 영업이익을 높이거나 리모델링을 통해서 투자자가 만드는 것"

다시 말해 리모델링 기술과 상상력이 좋으면 남들이 놓치는 부분을 잡아 기회로 만들 수 있다! p161

제 2부 유치권 완전정복

유치권자 너희들 대체 어디 있니?
실전에서 알아두어야 하는 유치권 이론

-낙찰자는 기본에 충실하고 법에 대해 잘 숙지해야만 어떤 상황에 처해도 슬기롭게 대처가 가능하다

사무장님! 도와주세요! 6 / 부도임대주택을 낙찰 받았습니다

*실전사례 4 : 2009년 다세대(빌라) 신축건물 낙찰기 결국 현장에 답이 있다.채권은행 담당자에게 힌트

명도,임차인은 빌라를 분양받고 계약금 10%(1,900만원)을 내고 중도금을 준비할때 이빌라가 경매로 넘어간것 그렇게 약 2년 동안 산 것이다 자기네는 계약금을 1,900만원을 날렸으니 이사비로 1,500만원을 달라고,,,, 하지만 그것은 단지 임차인의 계산법일 뿐,,,,송사무장 계산은 임차인은 약 2년동안 1,900만원만 내고 월세도 없이 산 것이다. 이 빌라의 전세가가 약 1억 2,000만원이므로 월세로 환산하면 1년에 1,440만원씩 2년 2,880만원인 것이다. 따라서 오히려 임차인은 득을 본 것이다

(원래 사람은 자기 입장만 생각한다.)

-음,,,,이 부분에선 정말 무릎을 칠수 밖에,,,, 멋진 전략!!!

임차인유치권
좋은 상가 고르는 방법과 상가 매매가격 산정요령
유익비. 필요비에 관한 판례
사무장님! 도와주세요! 7 / 대항력 있는 임차인이 일부만 배당을 받았습니다

*실전사례 5 : 2008년 근린상가 2층 203호,204호 낙찰건

명도 강제집행,,,, 결국 유치권자(임차인)의 욕심으로 인한 어쩔 수 없는 마지막 선택

점유자의 첫 인상에 속지마라
column 집행관 현황조사서를 맹신하지 마라

-유치권은 창과 방패의 싸움이다

-경매를 단답형 문제라 여기면 안 된다. 큰돈을 투입하는 게임에서 방심은 금물이다
사무장님! 도와주세요! 8 / 씽크대와 샷시를 떼어 간다는데 어떻게 해야할까요?

*낙찰자는 명도를 마치기 전까지 절대 긴장을 놓아선 안 된다

채무자(=소유자)의 유치권
유치권자에 대한 인도명령신청
사무장님! 도와주세요! 9 / 유치권자의 점유보조자에 대해서도 별도로 인도명령신청을 해야 하는지요

*인도명령결정을 받아냈다는 것은 두 가지 의미를 내포한다.

하나는 철저하게 현장조사와 사전조사를 마치고 허위유치권에만 입찰을 했다는 것이고

또 하나는 날찰 후 법적절차에 대한 준비를 꼼꼼하게 챙겼다는 것이다

펜션유치권
인도명령신청부터 유체동산경매까지의 과정
유치권부존재 확인의 소
사무장님! 도와주세요! 10 / 친인척의 강제집행이 궁금합니다

*실전사례 6 : 2007년 6월 펜션을 낙찰 받은 의뢰인

항상 말하지만 명도방법에 대한 선택은 내가 아니라 점유자가 하는 것이다.

결국 유치권자는 욕심이 많아서(과유불급) 강.제.집.행

공장유치권
유치권에 기한 형식적 경매
유치권과 형사고소 -과한 욕심의 결과,,,,

*실전사례 7 : 2008년 봄 경기도에 위치한 공장 낙찰

욕심이 과한 허위 유치권자,,,, 결국은 이 사건의 증거자료를 꼼꼼히 보관하여 명도가 쉽게 해결

낙찰자는 어떤 상황이 발생될지 모르니 항상 증거를 잘 보관하는 습관을 갖는 것이 좋겠다.

60억 유치권을 해결하라!
​

*실전사례 8 : 2006년 겨울 지인의 2,000평이 넘는 사우나 낙찰사례

유치권 금액만 60억 원, 실제 공사업자들이 주장하는 유치권 금액은 39억 원

​26팀의 임차인들 하청업체와 전소유주를 각개격파 공략

​유치권자의 점유의 불확실성, 사실관계, 부풀린 공사내역, 진술서 등 유치권이 성립되지

않는 모든 증거자료를 첨부하여 인도명령신청서를 접수

​강제집행 당일 경호원 60여명 노무인원 150명 총 210명이 강 제 집 행

-준비된 자에겐 좋은 결과가​,,,

필수 유치권 판례 및 2012년 최신판례

에필로그 글을 마치며

-지금 원하는 길을 걷고 있다는 생각이 들면 뒤돌아보지 말고 계속 걸어가라.

그 길이 힘들고 고된 길일지라도 걷다보면 언젠간 그 길의 끝이 보일 것이다.

열정은 세상을 움직인다!

노력하지 않는 자는 신도 버린다

【첨부】 송사무장이 쓰는 실전서식
서식1 - 내용증명(체납관리비에 관한 낙찰자의 입장)
서식2 - 내용증명2(체납관리비 독촉에 대한 답변)
서식3 - 합의서(채무자)
서식4 - 최고서(동산경매)
서식5 - 의견서(배당에 관한 의견서)
서식6 - 부동산인도명령신청서(임차인유치권)
서식7 - 인도명령 보충서(부동산인도명령신청에 대한)
서식8 - 소장(유치권부존재 확인의 소)
서식9 - 내용증명(보관물 처분)

책속으로

현재 시장에는 걸음마 수준의 얄팍한 지식만을 갖고 수익을 올릴 수 있는 물건은 거의 없다. 진정 세상은 그리 녹록치 않다. 많은 투자자들이 계속해서 진입하는 경매전쟁터에서 수익을 올리려면 기본적인 이론은 물론이고 그 다음 단계인 실전기술을 터득해야 한다. 그래야만 비싼 수업료를 내지 않고 차별화된 수익을 올릴 수 있는 것이다. 게으르고 준비가 덜 된 사람도 운이 좋아 수익을 챙길 수 있었던 시대는 지났다. 또한 앞으로 절대 오지도 않을 것이다.

경매를 통해 수익을 올리려면 부동산에 대한 이해와 법적지식을 갖추어야 한다. 그 두 가지만 제대로 갖추게 되면 남들과 차별화된 수익을 올리는 것이 가능하다. 필자가 쓴 책을 200% 활용하려면 당신이 필자라는 생각으로 그 현장을 그려가며 읽어야 한다. 그것이 반복되어 실력이 쌓이면 자신도 모르게 필자와 같은 생각을 할 수 있게 되고 실력이 향상되어 있음을 느낄 수 있을 것이다. ---프롤로그 중에서

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이해관계가 첨예하게 대립되는 상황에서 때론 형사처럼 증거를 수집해야하고 때론 상담사처럼 점유자를 달래기도 해야 하며 때론 인상을 쓰며 협상해야 할 때도 있다.

실전경매에선 재빨리 상대방의 의도와 수준,처한 상황을 파악하고 적절한 압박과 협상을 하며 마무리해야 한다. 그만큼 현장에서 부딪치며 익힌 상황 판단력이 법률지식 못지않게 중요하다는 얘기다

법원에 제출한 소장만 작성할 수 있다고 경매사건이 종결되는 것이 아니다.

                                                                            -본문 中에서 ​

- 이 책 실전경매를 읽으며,,,,

마치 내가 탐정이라도 된것마냥, 형사라도 된것마냥, 감정이입이 되어 경매의 고수가 된것같은

착각을 느꼈다,,,,

이런 분이 행크의 수장이다

나는 이 곳을 이끄는 수장과 함께 할수 있음에 감사한다,,,,

[파란티]

저도 이책 읽고있는데 정리 잘 하셨네요^-^ 이런 대단한책을 이제야 읽는게 좀 아쉬웠네요ㅎㅎ

[제갈길(초급14기)]

파란티님 실시간 첫 댓글 감사합니다! ^^ 이곳엔 워낙 글을 잘쓰시는 분들이 많아서 부끄럽습니다~
이런 대단한 책을 지금이라도 접할 수 있어서 감사하답니다~^^
즐겁게 롱런하시는 투자가 되시길,,,, 파란티님 화이팅!!! ^^

[대왕아지]

이책 어디서 사나요 2013밖에 안보이던데