스크랩 재개발,뉴타운의 중요한 정보 자료들(퍼옴)

[둘리]

* 중도에 조합 와해시 조합지출 비용은 동의서 제출한 조합원이 지불

  관련근거

  국토해양부고시 제2009-549호(개정 2009.8.13) 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 
  내 '정비사업조합설립추진위원회 운영규정'

*추진위,조합의  조합원에게  정보공개율

“제도에서 요구하는 회계상 자료를 의무적으로 제공하게 하며, 위반 시 처벌과 업무정지가 즉각 적용될

수 있도록 해 배임, 횡령 등 금품비리가 발생하지 않도록 해야한다”

 서울시 445개 정비구역 정보공개 현황 모니터 결과 발표,정보 공개량, 방법, 내용 등 `수준` 이하......
 

검찰,행정지도 및 사법처리 등 강력 제재 방침

- 지방공무원법 제48조 (성실의 의무),제51조 (친절·공정의 의무) 
- 공공기관의 정보공개에 관한 법   제1조 (목적), 제11조(정보공개여부의 결정) ,
- 제13조(정보공개여부결정의 통지)

*도시정비에 있어 정보공개의 중요성

국가청렴위

▶ 기초자치단체는 주택건축 및 토지개발행위 인허가 업무가 부패에 가장 취약  - 주택건축?토지개발행위 인허가

 업무 : 8.41점, 1.2% ▶ 부당하다고 인식하는 업무처리에 대한 이의제기가 어려울수록,  정상적인 업무처리과정

외의 추가면담이 필요하다고 인식할수록, 업무처리 기준절차가 현실적으로 지키기에 적정하지 않고  관련정보가

공개되지 않을수록, ⇒ 금품향응 제공이 많이 발생하는 것으로 나타남

*도시 및 주거환경 정비법상의 정보공개

1. 추진위원회 운영규정 및 정관등

2. 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서

3. 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록

4. 사업시행계획서

5. 관리처분계획서

6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서

7. 회계감사보고서

8. 그 밖에 정비사업시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

*도시 및 주거환경 정비법 시행령

제70조(자료의 공개 및 통지) ① 법 제81조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료"란 다음 각

 호의 자료를 말한다.

1. 월별 자금 입금ㆍ출금 세부내역

2. 연간 자금운용 계획에 관한 사항

3. 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항

4. 설계자ㆍ시공자ㆍ정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항

5. 정비사업비 변경에 관한 사항

6. 법 제46조제1항에 따른 분양공고 및 분양신청에 관한 사항

 *정보공개 강화해야 재개발 불신이 사라진다

주민들이 사업추진 관련 내용을 모르는 상태에서 동의서를 일괄적으로 받고, 조합총회 등 주민의견을

수렴할 때 직접 참석하기보다는 서면 동의를 하도록 유도해 조합 또는 정비업체의 의도대로 결정되는

관행에 주목. 한편 주민들이  정보공개를 요구하면 추진위나 조합 측에서 정보공개를 거부하는 바람에

사업추진 과정을 알 수 없게 되는 병폐. 그 결과 추후 재산에 대한 관리처분 통지를 받고서야 비로소

주민들이자신들의 비용부담 사실을 알게 되었다. 당연히 심각한 갈등이 유발될 수밖에 없었다.

정비사업 자료를 의무적으로 공개할 것.

 

* 조합장 급여 평균

 *급여외 운영비(배보다 배꼽이 더크다)

과 목	내 역	금액(단위 : 원)
복리후생비	보험료(상여금 포함 급여기준) 산재 : 고용 : 건강 : 국민연금 : 식대(임직원) = 생수 : 커피 외 :
통 신 비	전화료 :
광고선전비	소식지 , 안내문 등 발송비 일반우편 : 등기우편 : 홍보물 인쇄, 제작 소식지 : 안내문 : 현수막 : (정기총회, 임시총회, 조합인가, 기타)
사무용품비	프린트토너 및 잉크 기타용품
수도광열비	사무실관리유지 (전기, 수도, 난방 등) 기타용품
수선유지비	비품, 사무실 수선유지비
지급수수료	제증명발급수수료, 조합원이동조사, 도난방지 안전예방 :
여비교통비	업무용교통비 :
신문도서	신문, 참고도서 등
세금공과금	공과금 및 부과금
기타잡비	소모품 등 (휴지, 종이컵, 쓰레기봉투 등)
	합 계

과목	내역	금액(단위 : 원)
회 의 비	이사회의 : 대의원회의 : 감사수당 : 기타회의 :
판공비	업무추진비, 경조비, 접대비
용역비	대외용역수당 및 변호사 수임료
행사비	총회경비  속기사수당 : 비디오촬영 : 아르바이트요원 : 안전요원 : 총회책자 : 조합원표찰 : 사무용품 : 렌트비(책상 음향기기) : 청소용역 : C.M사회자 :
합    계

      예비비

예비비

*재개발 재건축사업의 비리유형

1. 시공사 각종업체(철거업체) 선정 시 공개경쟁입찰 규정을 위반하고 수의계약을 체결, 리베이트를 수수하는 행위.
2. 기초의원 등 정치인이 조합장을 맡거나 로비꾼으로 전락해 재개발 과정에서 행정상 편의를 제공하는 명목으로

건설사로부터 뇌물을 수수하는 행위.
3. 도정법 16조상 조합설립시 요구되는 토지등소유자의 설립동의서 및 총회시 서면동의서에 대한 사문서 위·변조

행위.(추가부담금 산정근거 미제시)
4. 공사비를 과다계상해 놓고 시공사로부터 리베이트를 받는 사례.
5. 조합장이 상여금 명목으로 수십억 원의 조합비를 착복하는 행위.
6. 영수증 등 사용증빙이 없는 등 기밀비라는 명목의 조합 운영비를 임의로 사용하는 행위.
7. 시공사로부터 금원을 받거나 유흥업소에서 술과 성접대 및 외국여행 등 향흥을 제공받는 행위.
8. 조합원에 의해 제기된 소송에서 조합장 대리 변호사 선임비를 수천만 원 조합비로 사용하는 행위.
9. 등기 법무사 선정 시 등기비용을 과다 계상 후 분배하거나 수의 계약한 법무사로부터의 리베이트 수수 행위.
10. 조합임원이 주거 상태를 임의로 조작해 주거이전비를 허위로 수령하는 행위.
11. 감정평가기관을 선정 시 감정평가기관으로부터 금품수수 행위.
12. 시공사 및 투기꾼이 토지지분을 매입하고는 조직폭력배들에게 지분을 주고, 일방적으로 시공사 편을 들면서

완력으로 합법적인 조합원 행세하는 행위.

조합과 시행사, 공무원등이 얽힌 재개발사업비리 피해자는 조합원이다.

*재개발사업시 감정평가의 오해와 진실

*재개발 사업시 공시지가는 아무런관련 없음에도 나중에 건설회사에서 보상금이 나오면

황당해하는 경우가 많타. 뉴타운 한다고 하니 비싸게 샀다고 뉴타운 하자고 한다.정작 생업에

종사하는 사람들은 관심도 없는데,, 조합사업임을 모르고 하는소리다. 이런 상황을 보는 

건설회사는 오히려 더 황당해 한다.

건설회사 입장에서는 맨땅에 건설하는것이 더 낳다.뭐하러 .

재개발은 조합원이 있으므로  분양걱정하지 않아도 되기때문이다

* 재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다.

 

첫째는, 감정가액은 공시지가의 120%~140% 나온다고 알려진 점

둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다.

대부분은 이렇게 알고 있더군요.

매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100%입니다.

 분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다.

.

 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%,

99.9%였습니다. 이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게

비례율이 100%였습니다.

그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요?

비례율 식을 다시 봅시다.

비례율 = (분양수입 - 사업비) / 조합원의 총감정평가액 × 100%

위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별 차이가 없습니다.

만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과

인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안 납니다.

그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은

 평당 8백만원입니다.

그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다.

그런데 두 지역 모두 비례율이 100% 나온 것입니다!! 이상하죠?

비례율이 100%라는 것은, 분모의‘감정평가액’과 분자의‘분양수입-사업비’가 같다는 것을

 말합니다. 그렇죠?

그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다.

다시 말해서‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는

 비례율이 나올 수가 없습니다.

앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로

 조정되어 권리가액은 같아집니다.

권리가액만을 볼 때는 감정평가액을 손 볼 필요가 전혀 없습니다.

잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가

나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로

맞춰집니다. 왜 그럴까요?

그 이유는 바로 재개발건축사업이 ‘조합’사업이기 때문입니다.

‘조합’은 상법상 영리법인입니다.

따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다.

만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은

소득세를 내야 합니다.

앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%,

200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다.

세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠?

그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액

200만원이었던 곳은 분담금 외에 별도로 세금을 내야합니다.

원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의

 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다. 평당 200만원에 대한

총 18.7%의 세금을 내는 것이죠. 결국 20평 × 200만원 × 18.7%가 국장님이 내야 할 세금입니다.

바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!)집니다. 비례율이

100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다.

어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금가지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기

때문입니다.

또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다. 감정을

평당 800만원으로 하면 비례율 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기

 때문이죠. 사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠.

그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다.

분자인‘분양수입-사업비’에 분모인‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.

아주 직설적으로 말하면,

조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그것을 조합원 숫자와 조합원

개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠.

이것이 무얼 뜻하는지 아시나요?

분양수입이 높은 지역은

조합원별 감정가액이 높을 수 밖에 없고,

분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.

결국 통상적으로 알려진 것과는 전혀 다르게,

조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계가 없다는

점이 드러납니다.

*주거이전비 포기특약을 쓰는것은 법적 효력이 없다

 ▶ 보도 내용
 ㅇ최근 도정법 개정으로 세입자 주거불안을 가중하고 있음.

 ㅇ 정비구역 공람·공고가 임박한 지역에서 주거이전비 지급 회피를 위해 재계약 조건으로

주거이전비 포기각서를 받거나 - 계약기간 만료 전에 세입자에게 퇴거를 요구를 하고 있음.
 ㅇ 또한, 주거이전비 지급기준일을 공람·공고일로 명시한 취지는
  ※ 법원은 주거이전비 지급기준일을 정비구역지정을 위한 공람·공고일로 보는 판결과

     사업시행인가 고시일로 보는 판결로 나뉘어 있음.

ㅇ개정 전부터 주거이전비 지급 기준일을 공람·공고일로 운영하고 있었으나, 법 규정이 명확치

 않아 법원의 판결이 엇갈리는 등 운영상 문제점이 지적되어 기준일을 명확히 한 것임.

ㅇ다만, 보도내용에서 지적한 바와 같이 재계약시 주거이전비 포기각서를 쓰더라도

사업시행자의 주거이전비 지급의무가 면제되는 것은 아니며

※ 토지보상법에 따른 주거이전비 지급은 강행규정에 따른 사업시행자의

의무이므로 계약을 통해 배제할 수 없음.

공익 사업을 통한 토지 등의 취득및 보상에 관한 시행규칙 제 54조 2항에 의거 재개발

지역안의 세입자는 임대아파트(무주택자에 한함) 와 주거이전비,이사비용(30-100만원)

을 모두 받을수 있다

*도시 및 주거환경정비법

 벌칙 조항

제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 위조한자는 5년 이상의 징역 또는 5 

천만원 이하의 벌금에 처한다.

[본조신설 2009.2.6]

제84조의3 (벌칙)

다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한

다. [개정 2005.3.18, 2009.2.6]

1. 제11조의 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자

2. 거짓 또는 부정한 방법으로 제19조제2항의 규정을 위반하여 조합원 자격을 취득

한 자와 조합원 자격을 취득하게 하여준 토지등소유자 및 조합의 임직원

3. 제19조제2항의 규정을 회피하여 분양주택을 이전 또는 공급받을 목적으로 건축

물 또는 토지의 양도·양수사실을 은폐한 자

4. 제13조제2항에 따른 시장·군수의 추진위원회 승인을 받지 아니하고 정비사업전

문관리업자를 선정한 자

5. 제14조제2항에 따른 경쟁입찰의 방법에 의하지 아니하고 정비사업전문관리업자

를 선정한 추진위원장

6. 제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 매도하거나 매수한 자

[본조신설 2003.12.31]

[본조개정 2009.2.6 제84조의2에서 이동]

제85조 (벌칙)

다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한

다. [개정 2005.12.7, 2009.2.6]

1. 제5조제1항의 규정을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓 그

밖에 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자

2. 제12조제4항의 규정에 의한 안전진단결과보고서를 거짓으로 작성한 자

3. 제13조제2항 또는 제26조제3항을 위반하여 추진위원회 또는 주민대표회의의

승인을 얻지 아니하고 제14조제1항 각 호의 업무를 수행하거나 주민대표회의를 구

성·운영한 자

4. 제16조의 규정에 의하여 조합이 설립되었는데도 불구하고 추진위원회를 계속 운

영하는 자

5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을

임의로 추진하는 조합의 임원

6. 제13조제2항 또는 제26조제3항에 따라 승인받은 추진위원회 또는 주민대표회

의가 구성되어 있음에도 불구하고 임의로 추진위원회 또는 주민대표회의를 구성하

여 이 법에 따른 정비사업을 추진하는 자

7. 제28조의 규정에 의한 사업시행인가를 받지 아니하고 정비사업을 시행한 자와

동 사업시행계획서를 위반하여 건축물을 건축한 자

8. 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 제54조의 규정에

의한 이전을 한 자

9. 제69조제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은

자

10. 사위 그 밖에 부정한 방법으로 등록을 한 정비사업전문관리업자

11. 제73조제1항 단서의 규정에 의하여 등록이 취소되었음에도 불구하고 영업을

하는 자

12. 제77조제1항의 규정에 따른 처분의 취소·변경 또는 정지, 그 공사의 중지 및 변

경에 관한 명령을 받고도 이에 응하지 아니한 사업시행자 및 정비사업전문관리업자

제86조 (벌칙)

다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한

다. [개정 2007.12.21, 2009.2.6]

1. 제15조제5항의 규정을 위반하여 추진위원회의 회계장부 및 관계서류를 조합에

인계하지 아니하는 추진위원회 임원

2. 제52조제1항의 규정에 의한 준공인가를 받지 아니하고 건축물 등을 사용한 자와

동조제5항의 규정에 의하여 시장·군수의 사용허가를 받지 아니하고 건축물을 사용

하는 자

3. 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법이 정한 업무를 수행하게

하거나 등록증을 대여한 정비사업전문관리업자

4. 제76조의 규정에 의한 회계감사를 받지 아니한 자

5. 삭제 [2009.2.6]

6. 제81조제1항을 위반하여 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 ]

그 밖 의 방법을 병행하여 공개하지 아니하거나 조합원 또는 토지등소유자의 열람·

등사 요 청에 응하지 아니하는 추진위원회위원장 또는 조합임원(도시환경정비사업을

토지등 소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자)

제87조 (양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종

업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제84조의2,제85조,제86조의 어느 하나

에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인 에게도

해당조문의 벌과금을 부(과)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위

하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하

지 아니하다.

[전문개정 2009.2.6]

*조합임원의 결격사유 및 해임

 개정법에서는 조합설립인가 또는 변경 전후로 해서 철저한 전과조회를 통해 임원 중 결격자 점검할 수 있게 됐다

◆ 개정안의 효과

조합장을 포함한 임원의 해임을 용이하도록 개정, 

도시정비법을 위반한 사실이 발견되면 조합임원으로 선정된 이후라도 당연퇴임 사유에 해당해 조합장으로

선정된 이후, 도시정비법 위반으로 벌금형이 확정되면 당연퇴임이 돼 해임절차를 밟지 않아도 된다.

벌금형은 대법원 확정판결에 의한 형(刑)을 선고받은 것을 말한다.

벌금형에 대해 사실상 과하다는 비판도 있지만, 이는 항소심 등에서 징역형이나 금고형이 벌금형으로 된 것

(도시정비법 위반은 대부분 징역형과 벌금형 중 선택할 수 있는 범죄다)까지 포함한다. 또한 도시정비법의

경우 징역형보다는 벌금형이 더 보편적이기 때문에 이럴 경우라도 앞으로는 결격사유나 당연퇴임 사유가 되도록

임원해임범위를 확대하게 된 것이다.

개정 전에는 조합임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원

 과반수의 동의를 얻도록 하면서, 정관에서 해임에 관해 별도로 정한 경우 정관에 의하도록 위임해 정관에서

사실상 해임이 불가하도록 정한 바 있다.

하지만 개정안에서는 조합임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 조합장(조합장이 해임 대상인 경우에는

발의자 공동명의로 한다)이 직접 총회를 소집할 수 있도록 하고, 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의

동의(최소한 조합원의 1/4 이상 동의)로 해임할 수 있도록 하면서, 정관으로의 위임 규정을 삭제했다. 만약

조합장이 해임대상인경우에는 발의자 대표의 임시사회로 선출된 자가 그 의장이 된다.

*법적으로 엄연히 공개하게 되어 있는 것인데 조합(추진위)설립후 정보공개를 꺼려합니다.

미리 정보공개각서를 받으십시요.조합과공무원의 정신각성을 미리 환기시켜줄 필요가

있습니다.조합정보의 미공개,허위공개로 조합원이 소송걸면 형사법으로 당연이 100%

처벌받습니다.법적으로 보장된 권리이기 때문입니다.

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 정보공개 각서

* 월별 자금 입금ㆍ출금 세부내역(모든비용은 카드결제 ,세금계산서 철칙 그외 절대 자부담)

* 연간 자금운용 계획에 관한 사항

* 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항

* 설계자ㆍ시공자ㆍ정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항

* 정비사업비 변경에 관한 사항

◇도시 및 주거환경 정비법 상의 모든 정보공개

◇조합장,임원 범법여부 행정공개

◇추진위원비용 절대 자부담(봉사)

◇조합원들 요청시 검찰수사 즉각 실시

위내용을 개별조합원들 요청시 언제나 성실히 전부공개하고
공개한내용이 상식적인선에서 불합리한점이 있을경우
민,형사상 책임을 지는것을 약속드립니다.

20      년      월      일

주소:
성명:                                (인)자필서명 및 지장(조함장,임원,추진위원 모두다)
주민등록번호(앞자리만) :
연락처:

주소:
주민성명:                          (인)자필서명 및 지장

  ============================================================================================================

 한편 경실련 도시개혁센터는 재개발·재건축 사업의 투명성을 높이기 위해 사업과정에서 일어나는

공공기관의 관리·감독부실, 시공사와 조합의 결탁, 법적·제도적 미비점 등 각종 비리와 부조리에

 대한 신고센터(02-766-5627, http://reurban.ccej.or.kr)를 운영하고 있다.

[둘리]

좋은이웃들 회원님들께 도움이 될것 같아서 타 카페에서 퍼온글 입니다.

[알카니움]

좋은 글 잘 봤습니다..

[왕손님]

둘리님! 좋은 정보 올려 주시어 감사 드림니다.
많은 도움 되었네요...

[바른투자 김해인]

좋은글 감사합니다. 심곡3B 구역으로 퍼갑니다 ^^**

[바람사]

좋은 정보 감사합니다.

[부니기]

좋은 글 올려주셔서 감사합니다.

[보라매]

좋은 정보 감사합니다. 많은 도움되었읍니다.

[모사재인]

좋은 글 감사합니다.