절세 세테크 부담부 증여 사례

<A name="[문서의 처음]"></A> 절세 세테크 부담부 증여 사례 가상 시나리오 (실제와는 다른 가상 사례이다) 왕고수 언니는 2000년도에 경매로 마포의 한 소형아파트를 단돈 4200에 낙찰 받았다고 한다. 여기에 친자매 왕초보 부부를 7000에 전세 살게 하였단다. 2004년도에는 이 아파트가 재개발을 시작하게 되었다.  그래서 가격이 뛰었다고 한다. 2005년도에 이르러서는 3000정도가 더 뛰었다고 한다.  언니는 행복한 고민이 생겼다. 인근 공인중개사 사무소에서는 위 아파트를 매도하라고 재촉을 하고 있었다. 그런데 양도소득세가 엄청나게 많이 나온다고 하므로 팔 수도 없어 고민이다. 컨설팅을 받아 본 결과 언니는 매도를 포기하고 대신에 친자매간에 증여처리를 하기로 하였다. 증여처리도 <부담부 증여>로 하기로 하는 절세 방법을 택하기로 한 것이다. 부담부 증여란 어떤 것인가를 살펴보도록 하자! 부담부 증여란 증여자의 채무를 수증자가 안고서 수증 받는 것을 말한다. 다음 사례를 살펴보면, 재산 증여가액은 13000이다. 이 중에서 동생 전세보증금 7000은 채무이므로 이를 동생 왕초보가 부담하기로 하는 것이다. 그러면 13000 - 7000 = 6000 이 남는다. 따라서 처리방법은 6천만원에 대해서는 수증자가 증여세처리를 하고 나머지 7천만원에 대하여는 증여자가 양도소득세로 처리하는 방법이다. 증여가액 1억3천만원 전부에 대하여 증여세처리 하는 것보다는 위와 같이 나누어 처리하는 것이 훨씬 더 많이 절세하는 방법이다. 부채를 양도소득세로 처리하면 절세가 된다. 그러면, 그 계산 사례를 한번 살펴 보자! 증여내역 - 채무부담 부 증여계약서에 의함 1. 증여자와 수증인의 관계: 자매(姉妹)사이 (특수 관계자) 증여 자 “갑” 왕 고 수 710xxx-2047xxx 서울 마포구 00동 xxx 수증 자 “을” 왕 초 보 740xxx-2047xxx 서울 마포구 00동 xx 0000 xxx호 2. 증여재산 : 서울 마포구 00동 00 xxxx(아파트) 000호 건평 20평 대지권 8평 3. 증여재산가액: 130,000,000원 (참고 국세청기준시가: 69,000,000원) 4. 증여일 : 2005. 0. 00. 5. 등기접수일: 2005. 0. 00. ▣ 증여세과세표준 및 세액계산서 1. 증여재산가액 130,000,000원 2. 채무액(임대차보증금) 70,000,000원 (2002.8.16 .수증자의남편 명의 임대차계약서 ) 3. 증여세과세가액(1-2) 60,000,000원 4. 증여재산공제 5,000,000원(친족-자매간) 5. 증여세과세표준(3-4) 55,000,000원 6. 세율 10% 누진공제 0원 7. 증여세산출세액(5x6) 5,500,000원 8. 기납부증여세액공제 0원 9. 신고세액공제 550,000원 (10%) 10.가산세 0원 11.납부할 세액 4,950,000원 ▣ 양도소득세 계산 - 과세 대상 :부담 부 증여(임대차 전세보증금) 70,000,000원 ① 양도가액산출 산식: 69,000,000 x 70,000,000/130,000,000 =① 37,153,846 6900만원은 국세청 기준시가임. 부담부증여 중 채무액에 상당하는 양도(또는취득)가액 = 양도 자산의 양도(또는 취득)가액 x채무액 /증여자산 가액 ① 양도가액 산출 (집합건물) ① 양도가액: 37,153,846원 ② 취득가액산출 산식: 당해재산의 가액(기준시가) x 채무액 / 증여가액 ② 취득가액: 아파트 기준시가 1999.7.1. 34,500,000원 34,500,000 X 70,000,000/130,000,000 = ② 18,576,923원(취득가액) ③ 필요경비: 18,576,923X3% = 557,307원 ④ 양도차익: ② 18,576,923 - ③ 557,307원 = ④ 18,019,616원 ⑤ 장기보유특별공제=양도차익 보유기간 5년 이상 15% ⑤ 2,702,942원 ⑥ 양도소득금액= ④ 18,019,616원 - ⑤ 2,702,942원 = ⑥ 15,316,674원 ⑦ 양도소득기본공제 = 1년에 2,500,000원을 공제 ⑧ 양도소득과세표준 ⑥ 15,316,674 - ⑦ 2,500,000원 = ⑧ 12,816,674원 ⑨ 세율 90만원+1천만원 초과액의 18% 누진공제 900,000원 ⑩ 산출세액 양도소득세과세표준 x 세율-누진공제(90만원) 12,816,674 x 0.18=2,307,001원-900,000=⑩ 1,407,001원 ⑪ 감면세액 ⑫ 세액공제 자진납부 예정신고 공제 10% ⑪140,700원 ⑬ 자진 납부할 세액 ⑩1,407,0001 - 140,700 = ⑬1,266,301원 ⑭ 농어촌특별세 - ⑮ 주민세 ⑮126,630원  합계세액 ⑬1,266,301원 + ⑮126,630원 =  1,392,931원 ▶ 증여자가 2005년도에 양도한 것 없음. 10년 이내 증여한 것 없음. ▶ 1세대 2주택 해당 ▣ 총 납부할 세액 합계 : 증여세 4,950,000원 + 양도소득세 1,392,931원  = 총 계 6,342,931원 참고로 등기비용 1,500,000원(등록세 포함) 취득세 1,380,000원 소  계 2,880,000원 총 비용 총계 9,222,931원 첨부서류 ① 증여계약서 ② 부동산임대차계약서 ③ 인감증명서 ④ 등기부등본 ⑤ 집합건축물대장 ⑥ 토지대장 ⑦ 호적등본(제적 자 포함) ◇ 진행 결과 보기 ◇ ▷ 2005.8.12. 00세무서 민원접수 창구에 접수(신고 필)하였음. ▷ 2005.8.31. 양도소득세 1,266,300원+주민세 126,630원=1,392,930원 납부함. ▷ 2005.9.14. 증여세 4,950,000원 납부하여 종결되었음. ∴ 총 납부세액 6,342,930 원 ◎ 평가 결과 이는 결국 세무사가 대행 신고한 것이지만 결과적으로는 '왕고수 언니'가 미리 준비한것과 일치하므로 상당액을 절세한 것으로 추정한다. ※ 전문가에게 컨설팅을 거치는 것이 바람직하다고 본다. <글쓴이 서 승 열 마포컨설팅.com 운영자 2008. 7. 23. 수정 보충>