둔촌 재건축 1+1 평형 배정에 대한 견해(9/1 임시총회등...최근 현황 기준으로 분석)

[진정지니(주영진)]

최근에 부동산 사이트등에 둔촌의 1+1 재건축 분양에 대한 질문이 있기에 관련

내용에 대해 현시점에서 분석해서 정리해 보았습니다.

재건축에 있어서 조합원  1+1 분양이 가능하기 위한 법적인 전제 조건을 정리 해보면,

1.  재건축이전 보유 대지지분의 전용면적이 재건축 후의 두채의 전용면적 합보다 클것.

2.  재건축이전 보유 아파트의 종전자산(감정평가 금액)이 재건축 후의 두채의 조합원 분양가

    합보다 클것.

** 상기의 두가지 조건중 1가지만 만족하면 되며 분양받는 2채중 1채는 전용면적 60평방

     미터 이하의 1채는 반드시 분양 받아야함.

둔촌의 경우는 어떻게 진행되어 왔는지?

 지난 관리처분 승인시(2017.5.2) 1+1 분양은 상기의 2항을 기준으로 18평+22평 95세대,

 18평+18평은 69세대를 평형배정 하였기에 총 164세대를 1+1 배정하였습니다.

 당시는  감정 평가 가격이 확정되기 전이었기에 조합원 평형 신청시 0순위로 1+1 평형

 신청을 받았고 추후 감정평가가 완료된 시점에서 상기의 2항의 조건을 만족시키는 세대에

 대해서 1+1 배정을 하였다고 분석이 됩니다.

둔촌 재건축의 현주소는?

 우선 조합원 평형 변경 신청시 조합에서 어떻게 배정안을 들고 나올지는 봐야 알겠지만,

 이번 임시총회에서 사업비 증가 금액  5.502억원에 대해서 조합원이 승인해준바 조합원

 세대당 평균 약 9,000만원 이상 분담금이 증가하게  된것은 기정사실입니다.

 현행 규정상 사업비의 10%이내의 증감에 대해서는 조합에서는 지금과 같이 승인을 받고

 진행할수 있기에 다음번 관리처분 전 임시총회에서 추가로 사업비 5,000억원 정도의 사업비

증가도 예측해 볼수 있는 상황인바, 조합원의 분담금 증가는 계속 될 것이고, 조합원 추가 수익이

 예상되는 일반분양가 인상 , 지하주차장 면적 감소분, 장애인 엘리베이터 추가분등의 조합원

 확정 수익분에서 야금야금 까먹게 되고 결국에는 추가 분담금 증가로 돌아올 공산이 커지고

있는 현실입니다. 우리 대다수 조합원은 “조합장님 제발 추가 분담금만은 없게 해 주십시오＂

라고 기대고 있는 실정입니다.조합원의 피같은 돈이 시공사 배불리기에 다 빠져나가고 있는

현실입니다.

둔촌 재건축에 있어서 조합원 1+1 분양 가능성은 어떻게 되는가?

우선은 앞서 1+1 분양가능한 법적인 구성요소 중에 2항인 가격대비로 살펴보면,

최근의 부동산 시장 가격 급등과 일반 분양가 상승요인으로 일반 분양가를 평당 3,500만원

이상 받을수 있는 부동산 시장이지만 실제로 내년도 일반 분양시의 일반 분양가를 HUG의

통제로 얼마까지 받을 수 있는지가 가장 큰 Issue가 될것 으로 판단됩니다.

물론 금년 년말 조합원 평형 변경신청시에 조합에서 예상 조합원 분양가와 일반 분양가를

설정한 금액으로 조합원 분양 변경 신청을 받겠지만, 이시점에서 조합은 보수적인 입장으로

현재까지 설정된 분담금/환급금에서 조합원에게 더돌려주는 그림은 제시하지 못할것으로

판단되는바, 그시점에서 조합원 불만은 높아질 가능성이 있다고 판단됩니다. 이번 임시총회에서

승인해준 5,502억원분을 만회하고 조합원 분담금/환급금을 기존 관리처분시 분담금/환급금 

수준에 맞출려면 일반 분양가가 대략 평당 3,200만원은 되어야할것으로 판단됩니다.

현시점의 부동산 상황으로 일반 분양가 평당 3,200만원은 무난해 보이지만 현 정부의

부동산 정책으로 본다면  HUG의 통제를 뛰어넘어 그이상의 일반 분양가를 승인 받는 일

또한 쉽지는 않을것으로 판단됩니다. 조합의 능력이 여기서 1차로 평가될것입니다.

여기서 간과해서 안될것이 일반 분양가 평당 3,200만원 정도이면,그와 연동되어 조합원

분양가도 최소 평당 2,500만원 이상으로 인상 되지 않으면 변경관리처분을 승인받기 어려운

상황인것을 이해해야할것입니다. 많은 분들이 일반 분양가와 조합원 분양가는 별개로 생각하

시는데 최근의 관리처분 승인 과정에서 조합원 분양가와 일반 분양가의 Gap이 큰것은

승인을 받기 어려운 현실이기에 조합원 분양가 인상도 불가피하다고 판단됩니다.

따라서 조합원 분양가가 평당 2,500만원 정도 된다면 금액대비 1+1을 받기에는 18평+18평

가능한 세대는 없게됩니다(감정 평가 금액 9억이상이어야 가능하기에)

하지만 면적대비로는 1+1이 가능하기에 다음에서 설명하고자 합니다.

현재 저층 25평형 ,고층 34평형 조합원은 전용면적이 85평방미터 이하이고 78평방미터

이상이기에 면적대비로 18평형(39평방미터) X2 는 78평방 미터이기에 충분히 가능합니다.

18평+22평는 88평방미터이기에 불가능하지만 18평+18평,14평+22평, 14평+14평은 면적

대비로 충분히 가능하고 법적인 하자가 없는 상황입니다.

저층 22평형 고층 31평형 조합원의 전용면적은 약74평방미터이기에 1+1 가능한 것은

14평(29평방미터)+18평(39평방미터) 이기에 법적으로 가능해 보이지만 14평형 68세대

밖에 없고 22평형+14평형 지원 조합원의 우선순위에 밀릴 가능성이 있어서 법적으로

가능성은 있지만  현실적으로는 1+1은 어렵다고 판단됩니다.

그러면 시공사 입장에서는 어떻게 볼까?

현재 시장에 나와있는 아파트들의 평당 가격을 보면 소형의 경우가 평당 가격이 높으며

이것은 시공사 입장에서는 50평형 1채보다는 18평형 3채를 분양하는것이 훨씬 분양 소득이

증가하고 분양하기도 용이합니다.따라서 시공사 입장에서는 많은 조합원이 1+1분양 받는것을

좋아하지 않을것이기에 1+1을 원하는 조합원은 적극적으로 조합에 의견 개진하여 법적으로

문제가 없는 조합원은 최대한 1+1 분양을 받도록 조합에 요청하여야 할것입니다.

이상에서 설명드린바와 같이 1+1 분양은 18평형+18평형이 주류가 될것이며,

14평형+22평형도 있을수 있을것이다. 무엇보다 중요한 것은 조합원이 원하는

평형배정이 이루어져야 할것이며 이를 위해 조합원들은 정확히 현실을 알고

조합에 요구하여야 할것입니다. 조합의 능력을 가까운 시점에 다시한번 볼수

있을것 같습니다.1+1을 희망하시는 조합원은 “조합원 평형 변경신청” ….

이시기에 조합이 제시하는 분양가(일반/조합원) 및 1+1분양 가이드 라인을

잘 살펴 보았으면 합니다.

[진정지니(주영진)]

재건축에서는 각종사업비 부풀리기로 조합원의 피같은 돈은 야금야금 줄어들고,
각종 규제중 HUG를 통한 일반분양가 억제 정책으로 조합원의 피같은 돈이 일반분양자에게
시세보다 낮은가격으로 분양해야하기에 로또로 안겨주는 이해할수 없는 국가정책은 적폐중의
적폐입니다.
조합원이 정신 똑바로 차리지 않으면 입주때 폭탄 맞을수 있습니다.부동산 경기가 조금만 지금보다
나빠지면 정말로 입주때 분담금 폭탄 맞습니다.

[진정지니(주영진)]

아울러 1+1 분양에 있어서 가격대비로는 저는 어렵다고 판단하고 있습니다.
일부조합원의 제안중 18평형의 5층이하 조합원 분양가를 낮추는 방안도 좋은 아이디어이기는 합니다만,조합원 분양가로 조정할수 있는 범위를 벗어났다고 보는것이 저의 견해입니다.
오히려 면적 대비로 18+18평 로얄층을 받는것이 조합원에게 훨씬 유리하다고 판단합니다.

[DJ-Meng(조광현)]

1번 기준 또는 2번 기준 둘중 하나만 해당된다면 1+1을 배정받을 수 있다는 것이 관리처분계획의 아파트 공급기준이지요.

2번기준(감정평가금액기준)은 조합원분양가가 올라간다는 전제하에 불가능할 것이고,

그럼 1번 기준(주거전용면적)으로는 가능한 것이니..

둔촌주공아파트의 종전주택의 주거전용면적의 기준이 어찌되는지가 쟁점이겠네요.

예시로 위 내용을 토대로 생각해보면 4단지 34평은 "전용면적 104.96평방미터/공급면적 112평방미터"임에도 위에서 언급한 84평방미터 이상이 아니다란 말인지요?

[진정지니(주영진)]

둔촌주공아파트 건축 당시에는 전용면적의 개념이 없어서 모호한 전용면적/공용면적이었습니다.지금의 전용면적기준으로 국민주택규모초과하는 아파트는 없다고 하기에 최대 34평형이 국민주택규모 전용면적 85평만미터이내입니다.강동구청에 문의 해본바 저층22평 고층 31평형이 74.15평방미터라는 답변 받았습니다.
따라서 고층 34평형은 78평방미터 이상은 될것입니다.최대 대지지분인 34평형이 85평방미터 일것입니다

[DJ-Meng(조광현)]

분양신청 당시 0순위로 1+1을 신청한 조합원은 783세대입니다.
이중 164세대만 권리가액 기준인 2안에 해당된다하여 관리처분에 반영했었지요.

이러한 사실을 조합원들은 아는지 모르는지? 아무리 말해도 알아듣지 못하네요!!!

[진정지니(주영진)]

참고로 본 카페에 지난 2월 게시한 1+1 배정에 대한 견해도 같이 참조해 주시기 바랍니다.
http://cafe.daum.net/Dunchon-InfoPlaza/FPq0/191