위반건축물 거래에서의 개업공인중개사 확인 설명의무

위반건축물 거래에서의 개업공인중개사 확인 설명의무 무단증축 되거나 용도가 변경되는 등 관련법령에 위반된 건축물이 현실적으로 적지 않게 부동산 시장에서 거래가 되고 있습니다. 정도에 따라 다를 수 있지만 거액의 이행강제금이 부과되는 등 법위반건축물로 인한 불이익은 상당하다고 할 수 있습니다, 개업공인중개사 들은 부동산 매매나 임대차에 있어서는 건축물대장과 현황을 잘 살피어 법위반건축물로 인한 불이익이 발생하지 않도록 하여야 할 것입니다. 그러나 부동산 중개업에 종사하고 있는 개업공인중개사들의 현실은 그렇지 못합니다. 건축물대장에 기재된 사항마저도 잘 살피지 않는 등 법위반사항에 대해 경솔하게 생각하거나, 법위반사항을 인지하더라도 ‘별 문제없겠지’라는 무사안일하게 생각해버리는 경우도 적지 않습니다. 개업공인중개사들은 부동산에 대한 전문 직업인으로서 일반인에 비해 법위반사항을 비교적 정확하게 확인할 수 있는 능력이 있지만, 이 부분을 거론할 경우 거래성사에 지장이 생길 것을 우려하여 법위반사항을 아예 고지하지 않거나 슬쩍 넘어가는 경우가 적지 않습니다. 이 때문에 거래계약서나 중개 대상물 확인설명서에도 법위반사항에 대해 아무런 언급이 없게 되어 버리는 것입니다. 그 결과, 향후 분쟁이 발생하면 매수인과 같이 권리를 취득한 측이 법위반사항을 인지하고서 거래계약을 체결했는지, 인지했다면 그 정도는 어느 정도인지가 재판에서 첨예하게 대립되게 됩니다. 이때 개업공인중개사가 재판 증인으로 나오게 되더라도 진실을 이야기하기 보다는 자신의 이해관계에 부합하는 즉 자신이 책임을 지지 않는 방향으로 진술할 가능성이 높아 실체진실이 진실이 왜곡되는 경우도 적지 않습니다. 이런 현실하에서, 법위반건축물을 중개하는 개업공인중개사에 대하여 엄격한 확인설명의무를 위반을 인정한 판결이 선고되었고 이 판결을 시작으로( 서울중앙지방법원 2012. 4. 13.선고 2010가합60252) 개업공인중개사들에게 적극적인 손해배상청구 사건의 시초가 되었습니다. 위반건축물을 알게 된 개업공인중개사의 단순히 이 사실을 알리는 정도에 그칠 것이 아니라 이런 부동산을 취득할 경우 불이익내용에 대해서도 정확히 알려 줄 업무상 주의의무가 있다고 판단하면서 이 판결을 시작으로 전국법원들이 판결의 기준으로 삼고 있습니다. 법 위반건축물거래에 따른 위험이 적지 않다는 것을 강조하는 차원에서, 법원이 인정한 분쟁의 사실관계를 소개하기로 하겠습니다. ▶사실관계◀ 가. 매매계약 체결원고들은 2008. 9. 5. 공인중개사 피고 이00과 그의 중개보조원 피고 박00의 중개로 별지 목록 1 기재 주택(이하 ‘401호’라 한다)을 이공0(등기부상 소유자), 박수0(실소유자)으로부터 매수하고, 2008. 9. 6 피고 이00, 박00의 중개로 별지 목록 2 기재 주택(이하 ‘501호’라 하고, 401호, 501호를 합하여 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 이공0, 박수0으로부터 매수하였다. 나. 소유권이전등기 및 소유권이전청구권가등기 경료 1) 원고들은 401호에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 서울동부지방법원 송파등기소 2008. 10. 22. 접수 제74795호로 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 2) 원고들은 501호에 관하여 2008. 9. 5. 매매예약을 원인으로 하여 같은 등기소 2008. 10. 22. 접수 제74793호로 각 1/2지분에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다 다. 이 사건 각 주택의 면적 및 401호에 대한 이행강제금 부과 1) 401호는 사용승인 받은 면적이 53.3㎡이고, 무단 증축된 면적이 55.38㎡이며, 501호는 사용승인을 받은 면적이 31.36㎡이고, 무단증축 면적이 21.94㎡이다. 2) 송파구는 2008. 11. 21. 원고들에게 401호가 위와 같이 건축법 위반(무단증축) 건축물에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 계고하는 1차 안내장을 발송하였고, 위 안내장은 그 무렵 원고들에게 송달되었다. 3) 송파구는 2008. 11. 21. 이공0에게 501호가 위와 같이 건축법 위반 건축물(무단증축)에 해당되므로 그 위반사항을 시정할 것을 재차 독촉하는 2차 안내장을 발송하였다. 4) 401호에 관하여는 2009. 3. 23., 501호에 관하여는 2009. 1. 12. 집합건축물대장에 위 건축법 위반 사실이 등록되었다. 5) 위와 같은 무단증축으로 401호에 대하여 2009년에는 12,580,750원, 2010년에는 12,349,740원, 2011년에는 13,429,650원의 이행강제금이 부과되었고, 501호에 대하여 2009년에는 4,108,440원, 2010년에는 3,914,090원의 이행강제금이 부과되었다. 라. 원고들의 박수0, 이공0에 대한 소송 원고들은 박수0, 이공0를 상대로 ‘이 사건 각 주택이 불법 건축물로서 매년 20,000,000원 가량의 이행강제금이 부과되고 이 때문에 종전 소유명의인은 경찰조사까지 받은 적이 있음에도 이를 고지하지 않고 이 사건 각 주택을 원고들에게 매도하였다(기망)’는 이유로 매매계약을 취소하고 이에 따른 원상회복과 손해배상을 구하는 소를 제기하여(서울동부지방법원 2009가합929), ‘박수0, 이공0는 연대하여 원고들에게 536,265,000원을 지급하고, 401호에 관한 원고들 명의 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라’는 판결을 선고받았다. ▶법원의 판단◀ 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 사건에 관하여 보건대, 401호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축되었고, 501호도 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적으로 건축되었음은 앞서 본 바와 같고, 피고 박00 본인신문결과에 의하면 원고들에게 이 사건 각 주택을 소개한 피고 박00은 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력을 가지고 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 비추어 보면 피고 박00으로서는 이 사건 각 주택의 무단증축 부분이 상당히 넓다는 사실을 알 수 있었을 것으로 보이고, 그와 같은 상당히 넓은 면적이 무단 증축되어 있는 부동산을 중개하는 사람으로서는 매수인에게 그러한 사실을 상세히 설명하고 무단증축 된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉, 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등)에 관하여 정확히 알려 줄 업무상 주의의무가 있다고 할 것인바, 피고 박00 본인신문결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 박00은 원고들에게 ‘이 사건 각 주택에 무단증축 된 부분이 있다. 이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다’는 정도의 설명만을 한 사실을 인정할 수 있다. 비록 원고들이 이 사건 각 주택에 무단증축 된 부분이 있다는 사실을 알면서도 이 사건 각 주택을 매수하였다고 하더라도 이러한 사정은 아래에서 보는 바와 같이 과실상계에서 고려될 수 있을 뿐이고 이로 인하여 중개인의 위 설명의무가 면제되는 것은 아니라고 할 것인바, 피고 박00에게는 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 봄이 상당하고, 중개보조원인 피고 박00의 중개행위는 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 고용인인 피고 이00의 행위로 간주되므로, 피고 이00, 박00은 각자 위 피고들의 과실로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(원고의 과실은 50% 감안). 이 판결은, 법위반건축물이라는 사정을 매수인이나 임차인과 같은 권리취득자가 인지하고 거래를 했다면, 거래를 처분한 상대방에 대해서는 물론 거래를 중개한 중개업자에 대해서도 책임을 인정하는데 인색해온 그동안의 법원실무와도 다소 차이가 있습니다. 점차 투명해지는 우리 부동산거래의 관행에 걸맞게 개업공인중개사에게도 보다 엄격한 책임을 부담시키고 있는 재판의 흐름으로 이해되는 판결이라고 생각 됩니다.