분양권 입주권 전월세 부동산 계약서 특약사항

[와락]

계약서 특약만 잘 적어도 집값 떼일 걱정 ‘No’                                          

┃물 만난 부동산 시장. 거래 증가에 중개사고도 증가세

2013년부터 반등을 시작한 수도권 부동산 시장. 거래시장은 물론 분양권 시장까지 활황세를 이어오고 있습니다. 해마다 불거지는 전세난, 전세의 월세전환, 집을 사두면 돈이 된다는 인식에 거래가 늘고 집값이 뛰면서 자연스레 중개사고가 늘어나고, 공제금 지급건수도 증가추세를 보이고 있습니다. 한국 공인중개사협회에 따르면 2014년 176건이었던 중개사고 공제금 지급건수가 2015년 220건, 2016년에는 238건으로 증가했습니다.  

┃서울 평균 매매가 7억 1149만원…계약금만 떼여도 억대 피해

억 소리 나는 집값 때문에 거래사고 발생시 피해자들이 막대한 손실을 떠안을 수 밖에 없습니다. 부동산114의 통계에 따르면 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 거래가격은 7억 1,149만원. 계약금이 통상 10% 수준인 것을 감안하면 거래사고 시 억대 피해가 불가피합니다. 계약만 했다면 불행 중 다행이고, 잔금까지 치른 경우라면 평생 모은 수억 원 이상의 거금을 떼일 수 있죠. 피해를 사전에 막을 수 있는 방법은 없을까요? 

┃내 재산 지킬 수 있는 최소한의 안전장치…특약조항을 활용하라

전문가들은 거래사고가 발생한 후 사후약방문하기 보다 사고 발생 전 특약을 제대로 기재해 안전장치를 마련해두는 것이 중요하다고 조언합니다. 위법하지 않은 사항에 대해 분쟁의 소지가 없도록 내용을 적고, 손해배상액 등의 내용을 계약서에 명기하는 방식인데요. 이때 반드시 거래당사자간의 철저한 합의와 상대방에 대한 주지 과정이 선행되어야 하며, 적정 자격을 취득한 공인중개사가 계약을 진행해야 법적으로 그 내용을 보장받을 수 있습니다. 

┃알아두면 쓸모 있는 계약서 특약사항 – 분양권, 입주권

집값 상승의 진앙지로 꼽혀 거래가 큰 폭으로 늘어난 입주권과 분양권. 높은 시세차익만 믿고 투자에 나섰다가 입주 권리를 부여 받지 못하는 물딱지를 떠안을 수 있어 세심한 주의가 필요합니다. 

통상 재건축, 재개발 등 정비사업지구에서 한 사람이 여러 토지나 주택을 보유할 경우 1가구에 대해서만 분양 자격을 주고, 나머지는 현금 청산 대상이 되는데요. 매수자가 조합원 자격을 취득하지 못할 경우 이에 따른 민•형사상 책임을 매도자가 진다는 내용을 명시하면 피해를 줄일 수 있습니다. 

분양권을 전매하려는 매수자는 분양권 불법 거래로 인한 계약 취소 방지를 위해 매도자의 불법 사항으로 인해 입주자격이 상실될 경우 계약 취소 및 거래금액 전액을 돌려준다는 내용을 기재하는 것도 방법입니다. 

┃알아두면 쓸모 있는 계약서 특약사항 – 집값이 갑자기 올랐다면?

큰 금액이 두세 달 사이에 지불이 마무리되는 매매계약은 더욱 신중한 계약체결이 요구되는데요. 우선 요즘 부동산 시장에서 가장 화두는 집값 상승에 따른 매도자들의 계약해지 요구입니다. 가격이 워낙 많이 뛰어 계약취소 후 계약금 두 배 상당의 위약금을 물게 되더라도 계약을 해지하는 것이 더 유리하다는 계산 때문입니다. 계약 시 매수자는 계약 해지를 대비해 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금의 두 배 상환을 위약금으로 약정하고, 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다는 특약사항을 요구하는 것이 유리합니다. 또한,  계약금과 잔금 중간에 중도금을 추가해 일찌감치 중도금을 송금하는 것도 방법이죠. 반대로 매도자의 입장에서 계약취소의 길을 열어놓으려면 사전에 중도금을 미리 지급할 수 없다는 특약을 넣으면 됩니다.

┃알아두면 쓸모 있는 계약서 특약사항 – 잔금이 지연되면?

이밖에 이사 당일 잔금을 받지 못해 이사 나갈 집 주인에게 잔금을 지급하지 못하는 2차 피해가 종종 발생하는데요. 잔금 미지급으로 인한 피해 발생시 제반 피해 및 이자비용을 일체 배상한다는 특약을 넣으면 부담을 경감할 수 있습니다. 이밖에 △계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불 시까지 유지 후 양도한다 △잔금지불과 동시에 등기이전에 관련한 일체의 서류 교부한다 △잔금일 기준으로 공과금과 세금 정산한다 등의 내용도 매매계약 시 많이 활용되는 특약 사항입니다. 

┃알아두면 쓸모 있는 계약서 특약사항 – 소유권 등기 이후 하자 발견 시

계약서 잘 쓰고 잔금, 소유권 이전등기까지 했는데 하자가 발견되면 어떻게 할까요? 특히 준공된 지 오래된 주택을 구입할 때 이런 문제가 발생하곤 하는데요. 민법 575조에 따르면 매수인이 알지 못해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 기타의 경우 손해배상만을 청구할 수 있다고 명시돼 있습니다. 이렇게만 보면 매도자만 억울해 질 수 있는데요. 하지만 민법 580조의 ‘매도인의 하자담보책임’ 조항에 따르면 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인해 알지 못한 때는 575조의 적용을 받지 않습니다. 계약서에 ‘매도인의 하자담보책임’을 배제할 수 있는 특약 사항을 명시할 수 있는데요. 하자부분을 구체적으로 명시하는 것이 우선 좋겠고요. 오래된 주택일 경우 ‘포괄적인 하자’라는 용어를 활용해 매수인이 개념을 인지하고 계약한다는 문구를 명시하는 것이 좋습니다.

┃알아두면 쓸모 있는 계약서 특약사항 –전∙월세 거래

전∙월세계약은 한마디로 남의 집을 빌려 쓰고 일시에 보증금을 지불하거나 일부 보증금 외에 매월 일정금액의 월세를 지불하는 계약인데요. 임차인 입장에서는 계약 만료 후 보증금을 제대로 돌려받고, 임대인은 계약 전 집 상태 그대로 돌려받는 것을 기본 요건으로 특약사항을 활용하고 있습니다. 또한, 전세자금대출이 최근 일반화되었는데요. 혹시 대출 계획이 있다면 임대인에게 전세자금대출에 동의한다는 특약을 받아두는 것이 유리합니다. 재건축이나 재개발 지역의 전∙월세계약의 경우 이주를 개시하면 그 기간 안에 이주한다는 특약 기재도 중요합니다. 

┃사고 시 위험 줄여주는 매매계약의 안전벨트 

전 재산이나 다름없는 거래금액을 지키기 위해 한국공인중개사협회에서 제시한 표준계약서 외에 특약이라는 안전장치를 마련해두는 것이 유리합니다. 피해가 발생한 이후에는 자칫 지루한 민사소송을 치뤄야 하고, 처리 기간과 회복에 대한 장담이 어렵기 때문입니다. 다만 적절한 자격을 보유한 공인중개사나 변호사의 중개 하에 위법하지 않은 내용을 중심으로 쌍방의 합의와 계약내용에 대한 주지가 선행되어야 효력을 인정받을 수 있다는 점. 반드시 유의해야 합니다.