계약금 사실상 '0'원인 수익형 오피스텔 투자해도 좋을까

[장경철]

전국적으로 오피스텔 분양 시장이 냉각되면서, 시행사들이 계약률을 끌어올리기 위해 대표적인 분양불패 지역인 서울조차도 계약금을 되돌려주는 ‘캐시백 방식’으로 돌려주는 등 다양한 분양 프로모션이 진행되고 있다.
 
대표적으로 계약자에게 계약금 5%를 현금으로 돌려주는가 하면 할인 분양, 잔금 2년 후 납부, 안심보장제 등 파격적인 조건들도 잇따라 등장하고 있다.
 
다만 정부의 규제 완화와 아파트 가격 하락으로 인해 오피스텔의 경쟁력이 떨어진 만큼 수요자들의 마음을 사로잡기 쉽지 않을 것이란 관측이 업계에서 나오고 있다.
 
현장 전문가의 말에 따르면 이 같은 오피스텔 미분양분 프로모션 카드에도 불구하고 시장의 반응은 뜨뜻미지근하다는 평가다.
 
이러한 프모로션 카드를 내세운 현장의 경우 가격경쟁력이나 상품성에서 밀린 경우가 대부분이고, 또 기존 계약자들은 혜택을 받을 수 없는 경우가 많아 기분양자들의 반발과 시공사 이미지 악화까지 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다.
 
오피스텔 분양업계에 따르면 신세계건설이 서울 마포구에 분양한 오피스텔 ‘빌리브 디 에이블’은 얼마전부터 50세대를 대상으로 계약금 5%를 현금으로 돌려주는 ‘캐시백 프로모션’을 진행하고 있다. 계약금 10% 중 먼저 1차 계약금 5%를 낸 이후 중도금 대출을 1회차 실행하면 시행사에서 5%를 모두 현금으로 되돌려주는 방식이다.
 
해당 오피스텔 시행사 관계자에 따르면 “2025년 7월 입주때까지 들어가는 자금은 사실상 ‘0원’”이라고 전했다. 1차 계약금 캐시백 뿐 아니라 2차 계약금 5%도 신용대출 무이자로 지원하고, 중도금 대출 이자까지 시행사에서 지원해주기 때문이다.
 
캐시백 프로모션은 이미 분양받은 세대는 혜택을 받을 수 없고, 앞으로 계약하는 50세대를 한정으로 진행된다.

계약금 캐시백 프로모션은 미분양 무덤으로 불리는 대구에서 종종 시행사들이 하던 방식으로 서울, 경기권에서 캐시백 방식은 드문 일인데, 최근 고금리에 경기상황도 좋지 않기 때문에 시행사들도 가지고 있던 물량을 다 푼 것으로 안다고 업계에서는 전했다.

서울 오피스텔 현장에서 계약금 캐시백 프로모션까지 나온 이유는 시행사들이 오피스텔 미분양 물량을 우선 털어내기 위함에 목적이고 최소한의 마진만 남기더라도 물량 소화가 우선이라는 것이다.
 
물량이 완판되지 않으면 PF 대출 이자만 18%나 내야 하는 상황이기 때문에 호실 수가 많이 남아 있을수룩 이자를 더 많이, 계속 내야 하기 때문에 차라리 캐시백으로 지원금을 늘리는 편이 오히려 금융비용이 덜 들 수 있다는 것이다.
 
실제 최근 서울에서 청약을 진행한 오피스텔이 그나마 양호한 성적을 거뒀다는 평가가 나오고 있지만 계약률 100% 달성은 어려울 것이라는 전망이 나오고 있는 실정이다.
 
정부의 비아파트 공급 활성화를 위한 대책 마련에도, 높은 금리로 인해 오피스텔 시장 회복은 제한 적이라는 설명이다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월 22일 서울 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’는 평균 청약 경쟁률 2.1대 1을 기록한 것으로 나타났는데 총 584실 모집에 1237명이 신청하며 전타입 마감됐다.

분양 업계에서는 침체된 오피스텔 시장 상황을 고려하면 선방한 결과라는 주장과 입지와 세금 산정 시 주택 수 제외 혜택 등을 고려하면 저조한 성적이라는 의견으로 평가가 갈리고 있다.

앞서 정부는 1·10 부동산 대책을 발표하며 내년(2025년)까지 새로 지어지는 전용면적 60㎥ 이하인 비아파트 주택(수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 구매할 경우 취득세와 양도세, 종합부동산세 등 세금 산정 시 주택 수에서 제외하는 방안을 발표했었다.

업계 전문가들은 캐시백 서비스로 계약 즉시 현금을 받은 계약자는 할인과 프리미엄(웃돈)을 동시에 보장 받는 것과 같은 효과를 느낄 수 있겠지만 최근 서울 등에서 공급중인 오피스텔 분양가격 자체가 높기 때문에 자본금을 아끼기 위해 계약금도 대출받는 경우가 많다는 것이다.
 
따라서 고금리로 인한 이자 부담을 덜어주며 계약자를 끌어모으려는 업계의 전략으로 풀이되며 임대수요가 풍부한 지역이 아닌 경우 준공 이후에 임차인을 구하지 못한 상태로 가지고 있으면 대출 이자폭탄을 맞을 수 있다는 점은 투자자 입장에서 유념해야 한다.
 
업계에선 각종 프로모션에도 오피스텔 분양 시장의 찬바람이 지속될 것으로 봤다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “이전에는 아파트 가격이 워낙 높은 데다 규제의 반사익으로 오피스텔에 수요가 몰렸었다”며 “하지만 지금은 아파트 가격이 하락세인데다 관련 규제도 많이 풀려 오피스텔의 매력이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.