10월 4주차 화제의 낙찰

[친절한경매강사]

이번 주 화제의 낙찰

1. 차려진 밥상에 수저만 놓으면 될까?

(사진출처 : 대법원 2017타경1291 감정평가서)

지난 10월 16일 춘천지방법원에서 진행된 경매물건 중 강원도 홍천군 내촌면에 위치한 임야에 49명이 입찰해 첫 매각기일에 감정가의 312.4%인 65,100,000원에 낙찰되었다.

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

(25163)

[목록1] 강원 홍천군 내촌면 화상대리 산***-*

	[토지]
	본건은 강원도 홍천군 내촌면 화상대리 소재 홍천한옥펜션 서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 단독등이 혼재된 산간 농경지대 내의 일부 취락지대를 형성하고 있음.
	기호 1은 본건 까지 일반 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 거리, 버스정류장과의 거리등에 비추어 대중교통상황은 불편시 됨.
	기호 1은 사다리, 평지, 주거나지 상태 및 일부도로, 일부 자연생 잡목이 생육되고 있으며, 기호 2는 지목 및 현황 도로임.
	기호 1은 북측으로 비포장 농로 로폭 약 3미터에 접하며, 기호 2는 기호 1 동측으로 콘크리트 포장도로로 이용중임.
토지이용계획
	공장설립승인지역
	보전관리지역

임 야

528㎡ (159.72평)

(현:일부도로)

감정지가	36,000/㎡
토지감정	19,008,000
평당가격	119,010

감정	20,838,400
100%	20,838,400
낙찰	2017.10.16 65,100,000 (312.40%) 남** 응찰 49명
허가	2017.10.23

법원임차조사

조사된 임차내역 없음

* 토지등기   (화상대리 산***-*)
소유권 이   전	김** 2003.08.02 매매(2003.07.31)
근저당	이** 2008.09.22 80,000,000 [말소기준권리]
근저당	조** 2012.12.17 50,000,000

(자료출처 : 부동산태인)

이 임야의 토지면적은 528㎡이고, 옆에는 내촌천이 흐르고 있으며, 인근에는 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 산간농경지대이다.

본건의 일부는 도로로 이용 중이며, 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 간선도로와의 거리, 버스정류장과의 거리 등에 비추어 대중교통 상황은 불편 시 된다. 그리고 분묘기지권 성립여지가 있다.

49명이라는 많은 입찰자가 이 토지에 몰린 이유는 무엇일까?

(사진출처 : 대법원 2017타경1291 감정평가서)

이 토지는 공부상 임야로 되어있지만 산지전용허가를 받아 현재 토목공사를 마치고 평탄한 잡종지 상태이다. 채무자가 건물을 짓기 위해 도로 확보, 토지분할, 토목공사 등 작업을 하다 경매로 붙여진 물건으로 판단된다.

임야는 다른 지목의 토지보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있으며, 본건의 경우 산지전용허가를 득한 토지로 비교적 저렴한 가격에 넓은 토지를 소유해 차후 큰 수익을 기대할 수 있다.

산지관리법에 따라 낙찰자는 소유권 변경에 따른 신고를 통하여 권리ㆍ의무가 승계되며, 사유발생일부터 30일 이내에 변경신고 등을 해야 한다.

(자료출처 : 산지관리법 제51조)

홍천군은 중소기업청으로부터 전국 최초로 전원도시 귀농ㆍ귀촌 특구로 지정돼, 전원도시 정주기반 조성사업을 추진하고 있으며, 전원생활지원 프로그램을 운영하고 있다. 군은 성공적인 귀농귀촌을 위해 각종 교육과 지원시책을 시행하고 있으며, 2020년까지 242억원의 예산을 투자할 계획이다.

또한, 홍천은 수도권과 1시간대로 접근성이 좋아졌으며, 홍천의 서면과 남면을 연결하는 백양치터널이 개통되었고, 내촌면과 두촌면을 연결하는 지르매재터널은 사업이 계속 진행 중에 있다.

2. 재개발로 은평구의 랜드마크가 될 대조동

(사진출처 : 대법원 2016타경6329 감정평가서)

지난 10월 31일 서울서부지방법원에서 진행된 경매물건 중 은평구 대조동에 소재한 건물면적 40.7㎡의 다세대주택에 35명이 입찰해 감정가의 154.37%인 162,090,000원에 낙찰되었다. 2위 응찰가는 162,000,000원으로 불과 90,000원 차이이다.

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

(03391)

[목록1] 서울 은평구 대조동 87-*** 지하1층 비**호

	[구분건물]
	본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 동명여자고등학교 남서측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대,단독,각종 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 일반주거지역임. 정비구역(재개발사업)으로서 대조 제1구역 주택재개발정비사업이 추진되고 있음.
	본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시 됨.

대 지
	18.5/74㎡ (5.6평)
건 물
	40.7㎡ (12.31평)
총 3층 중 지하*층
보존등기 2003.02.04

감정	105,000,000
100%	105,000,000
낙찰	2017.10.17 162,090,000 (154.37%) 강** 응찰 35명 2위 응찰가 162,000,000

법원임차조사

조사된 임차내역 없음

전입세대 직접열람 

정**   2014.10.31

열람일 2017.10.11

관할주민센터

은평구 대조동

 02-351-5188

집합건물등기
소유권 이   전	정** 2008.11.11 전소유자:정** 증여(2008.11.11)
근저당	우리은행 (망원역지점) 2009.05.28 42,000,000 [말소기준권리]

(자료출처 : 부동산태인)

본건 주위는 다세대, 단독주택, 각종 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 일반거주지역이며, 정비구역으로서 대조 제1구역 주택재개발 정비사업이 추진되고 있다.

대조동 88번지 일대에 총공사비 4,625억원 규모로 지하4층~지상24층 높이 26개동에 걸쳐 총 2,389가구가 들어서며, 재개발 시공권은 현대건설이 확보했다.

향후 입주민들은 지하철 3ㆍ6호선 환승역인 불광역을 도보로 이용할 수 있으며, 2018년 연신내역에 GTX A노선이 착공예정으로 교통여건은 더욱 좋아질 예정이다. 또한, 인근에 백화점, 전통시장 등의 생활인프라가 풍부해 현대건설관계자는 이 지역을 대표하는 랜드마크로 조성하겠다고 말했다.

본건의 채무자겸소유자는 대조 제1구역 주택재개발 정비사업의 조합원이며, 이 조합은 조합원들로부터 분양신청 접수를 받지 않은 상태로서 채무자겸소유자는 현금청산의 대상이 아니다. 소유자가 분양신청을 하지 않을 경우 현금청산의 대상이 되며, 매수인은 조합원의 지위를 승계하고 조합에 권리변동을 신고하면 된다.

한편, 이와 같이 재개발구역 내의 경매물건에 입찰하는 경우, 사전에 반드시 해당 재개발조합이나 관할기관 및 인근 부동산 등을 통해 몇 가지 기본적인 것들을 확인해야 한다. 우선, 재개발 사업 자체의 확실성이다. 즉, 현재 사업의 진행단계는 물론이고 사업이 예정대로 진행이 되고 있는지 또는 향후 사업지체나 비용증가의 요인이 있는지를 확인해야 한다. 또한 매각대상 물건 자체의 종전평가금액, 예상분양가 및 그에 따른 추가분담금 또는 지연이자 등의 존재 여부 등을 면밀히 검토하여 매각대상 물건의 실제가치나 투자가치를 판단해야 한다.