재건축 꿈틀기사로 도배될 연말연시~낚시주의보

주말 잘들 보내셨는지요? 약속이 내일로 미뤄져 한가한 오전을 보내고 있습니다.   재건축... 예전부터...저 어렸을때 부터...아주 오래된...전래동요가 있습니다. "두껍아 두껍아..헌집 줄께.. 새집 다오!" 이게 재건축입니다.   부동산 경기가 바닥이거나, 더 꼬꾸라질 때...심심찮게 나오는 것이...재건축 꿈틀이라는 기사입니다. 그 기사에 물리는 것은 바로 막차가 됩니다.(뒷차가 없습니다. 즉, 수익을 보고 팔 수 없다는 뜻)   제가 조금 대충 철저하게 계산을 해봤습니다.(저는 산수로 계산하는 것을 좋아합니다.) 평당 3,800만원으로 했습니다.(언론에서는 분명 평당 3,800만원대라고 여러 채널을 통해 보도됐습니다)   예시한 단지는 반포 재건축입니다. 기존 : 790세대 일반분양 : 515세대입니다.   즉, 일반분양이 100%되면 모자라는 금액(총 사업비)은 기존 아파트 주인(조합원)이 부담해야 하는 분담금이 됩니다. 중층아파트의 재건축이 왜 답이 없는지 알게 됩니다.   예를든 아파트는 1977년에 지어진 아파트로 5층짜리 아파트입니다. 790세대가 재건축으로 1620세대로 늘어나게 됩니다.(임대아파트는 조사 못했습니다. 분명히 의무적인 임대 아파트의 수가 있을겁니다.약 320세대 정도)   다음 그림을 보시면,     <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B79EA2344D21001C" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />    10년전 해당 재건축 카페의 글입니다. 재건축 조합과 관련 불만의 글입니다.   또, 소송을 통해 현재의 집행부를 몰아내려는 움직임도 보입니다. 다음 그림을 보시면, 돈좀 보태달라고 조합원들에게 호소하고 있고, 이에 반응하는 댓글들입니다.     <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B7A0233C2709002C" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />   구속 얘기까지 나옵니다. 솔직히, 5층짜리 저층 아파트는 욕심을 부리지 않으면, 큰 비용없이 재건축이 가능하지만, 속고 속이는 조합과 조합원들의 갈등으로, 배가 산으로 갑니다. (완장차면 어찌 되는지 보여주는 예)     <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B7A0993755AB0013" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />   이 그림은 인근의 가장 인기 있는 래미안 퍼스티지의 실거래가입니다. 실제로 반포 재건축 기사와 함께 등장하는 인기단지입니다. 위의 평형은 전용면적입니다.(실평) 분양은 그렇게 하지 않습니다. 85-->112 즉, 실거래가에 85 전후의 평형은...실제 우리가 부르는 34평 아파트로 이해하시면 됩니다. 분양가를 곱할때도 34를 곱해야 합니다. 위의 128,000,000 나누기 34는 평당 3760만원(꿈틀기사의 평당 3800만원과 엇비슷합니다)   여기서 잠깐... 내가 조합원이라면? 분담금이 적게 들어가길 희망할겁니다.   분담금이 적게 들어가는 방법은 크게 세가지 정도가 있습니다.   1. 일반분양 아파트를 많이 짓는다.(100세대 재건축-->500세대로 뻥튀기) 그렇게 되면 좋은데, 건축법상, 서울시에서 승인을 내주지 않겠습니다. 그래서 위의 그림을 보면, 조순 등, 유명인사의 이름이 거론된 이유입니다.   2. 건축비를 아주 싸게 책정한다. 재건축의 시공사로 선정되면, 칼자루는 시공사(건설사)가 쥐게 됩니다. 일반분양이 안되어 사업이 더디 진행되어도, 시공사는 나몰라라...합니다. 건축비를 싸게 책정하는 것이 가능할까요?   3. 일반분양분의 분양가를 피바가지 씌운다. 위의 1,2는 모두 불가능한 현실입니다. 그래서 3의 방법을 조합은 선택할 수 밖에 없습니다.   그러나, 요즘처럼 분양시장이 꽁꽁 얼어붙어 있는데.... 피바가지라.... 쉽지 않아 보입니다만, 바로, 프리미엄이라는 미끼를 쓰는겁니다. 과열을 부추기는 것이지요...     <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B7AB113B23BA0030" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />         다음 그림은 해당 단지의 분양가 입니다.   프리미엄 기사를 보면, 평당 3800만원(인근 래미안 퍼스티지와 비슷한)이라고, 최고 5000만원의 프리미엄이 붙었다고 매일 도배를 합니다만, 분양가를 보면... 기절합니다........     <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B7A42E39530D0002" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />   <img src="http://i1.media.daumcdn.net/uf/image/U01/agora/52B7A42E392BB00010" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="778" exif="{}" width="778" />   두 장의 그림을 연속해서 올렸습니다. 그중에 위가 언론에서 떠들썩하게 하는 래미안 퍼스티지의 34평형의 매물입니다. 평당 3470만원입니다.   두 장중 아랫 그림이... 재건축 일반분양분(프리미엄이 5000만원 붙었다는....) 20층대의 평당 분양가는 5800만원입니다. 7,8층도 5290만원...   여기서 잠깐... 34평을 20억원에 살 사람들이... 모자라서, 프리미엄이 5000만원까지 붙었답니다. 그 기사를 믿겠습니다.   이 재건축 단지의 조합원들은 지금 단꿈을 꾸고 계실겁니다. 이렇게 높은 분양가에 완판이 될 것이라 믿고 있을 겁니다.   실제 기사에는 완판이 되었다고, 나옵니다.(이건 그 누구도 알수 없는 상황이구요..)   만약에... 제 정신이라면, 입주가능한 래미안 퍼스티지 : 1,180,000,000원 2년뒤 입주할집 : 2,000,000,000원 두배나 주고 살 사람들이 줄을 섯고, 그 것도 모자라, 프리미엄이 5천만원이나 붙었다...라는 기사를 믿으시렵니까?   전셋값 상승을 부추기는 강남3구의 재건축 러쉬' 기사로, 일반 서민들만 죽이고 있는건 아닐까요?   자.. 그럼, 조합원은 어떤 절차가 기다리고 있을까요? 지금의 분담금은.. 소유하고 있는 아파트의 대지지분의 비율로 분담금이 결정됩니다. 조합원은... 저렴한, 또는 환급을 받을 수 있다는 조건으로 조합의 결정에 따르기로 승락을 했을겁니다. 그. 러. 나. 피바가지 일반분양이 미분양이 되면? 분담금의 증가... PF자금의 이자까지 부담... 조합원이라는 이유로... 모든 과정이 마무리(완판)될 때까지...조합을 해체할 수 없습니다.   얼마가 될지 모르는 분담금 증가에 자다가도 벌떡! 일어나야 하는 상황이 기다리고 있는겁니다. 실제로 그렇지 않은 현장을 대한민국에서 과거 10년전까지 되돌아 봐도... 단 한 곳도 발견하지 못했다는...   그럼, 최근 국회에서 통과된, 수직증축(리모델링)은... 세대수가 크게 증가하지 못하므로, 어마어마한 분담금으로 사업성 없고...(조합원들 스스로도 결론내림) 5층짜리 재건축도 들여다 보면, 이지경인데, 15층짜리 중층 아파트는? 세대수가 30%이상 증가가 어렵습니다. 평당 1억5천정도에 분양해도 분담금이 발생한다는 뜻...   무슨, 다단계 사기집단도 아니고, 이렇게 재건축 호재로 뻥튀기다가는... 일반분양 100억짜리 아파트도 계산상으로는 나올지도 모르겠습니다.   이런, 산수가 되는 사람들은... 죄다 빠져 나왔고, 호시탐탐 강남의 입성을 노리는 사람들이.... 이런 기사를 보고, 덥썩 무는겁니다. 펄펄 끓는 냄비속에 들어갈 자신의 미래를 모르고 꿈틀거리는 지렁이만 눈에 보이는 '붕어'맹키로...   우리의 욕심이 상식이 통하지 않는 세상을 만들었으며, 앞으로 더 비상식적으로 가게 될겁니다. 우리의 부모,형제,친구,선후배, 동료 들이.. 이런 비상식적인 생각에서 벗어나게 되는 날이 오기를 희망해 봅니다.   **실제로 위의 단지는 아주 깊이 진행된 재건축단지입니다. 2016년도에 입주예정입니다. 과정을 지켜보는 것도, 재건축현장을 이해하는데 도움이 되실겁니다.