<P><FONT color=#156200>호호나님의 글 내용중 제가 경험한 바와 다른 점들을 나열해 보고자 합니다</FONT><FONT color=#156200>. 호호나님이 좀 기분나쁘실 수는 있겠읍니다만, 좀더 깊이있는 설명을 드리고자 함이니 이해해주시면 감사하겠읍니다.</FONT></P>
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<P>일하고 나머지 시간은 장난좀 칠려고 원가을 하느냐고 이곳에 못왓네요...</P>
<P>좋은 정보도 먾이 올라왔고...</P>
<P>집 에기 용자 예기...조금만 보테고 갈께요...</P>
<P>집값의 가준...(제가 전문가는 아니지만서도)...</P>
<P>이민오자마자 집산다( 정말 바람직 하지 않읍니다)...자 그럼 집 값을 결정 하는 요소를 알아보겠읍니다..집이 비싼집이 좋은것은 아닙니다 예컨데 싼집도 바이어의 문화에 맞게 개조하면 비싼집이 되는것이지요...미국은 합중국입니다...전 세계의 모든 인종이 모여드는곳...</P>
<P><FONT color=#156200>--- 이 내용 가운데 오해의 소지가 있는 것은, 싼집도 바이어의 문화에 맞게 개조하면 비싼집이 된다는 것입니다. 어떤 바이어의 어떤 문화에 맞춰야하는지 그건 모르겠읍니다만, 보편적으로 집값을 올릴 수 있는 요소가운데 가장 대표적이라고 볼 수있는 것이, 방을 더 만들든지 하는 방법으로 내부 건평을 늘리고 이것을 카운티에 등록하는 방법입니다. 단순 개조로는 집값 상승을 기대하기 어렵습니다. 현재의 집의 건평을 얼마나 늘릴 수 있느냐 하는 것은 해당 시청의 Building Dept에 가서 지적조회를 해보면 대지와 건평의 비율과 집과 담장의 거리 등을 계산해서 전후좌우로 최대 얼마까지 늘릴 수 있다는 내용을 알수 있습니다. 그리고, 일반 주택의 경우 방을 늘일 때에 지붕의 높이를 몇 피트로 할 것인지에 따라서 방으로 인정을 받느냐, `패티오 룸으로 인정받느냐, 결정이 되며, 이것이 집값을 더 받는데 결정적인 요소가 됩니다. 캘리포니아의 시들은 일반적으로 지면에서 천정까지 높이 9 피트를 기준으로 정식 방이냐 패티오 룸/썬 룸이냐 결정합니다. 정식 방과 패티오/썬 룸일 경우는 컨트랙터도 거기에 맞게 선정해야 합니다. 하지만, 방을 늘릴 것이냐, 그 비용으로 더 큰 집으로 갈 것이냐 할 때, 그 돈이면 이사가는게 나은 경우가 더 많은 것 같습니다. </FONT></P>
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<P>철저히 개인적인 생각입니다만...</P>
<P>한국사람 : 바루바닥..에쁜 정원...이게 잘되있으면 한국사람에겐 좋은것이지요...</P>
<P>미국사람 : 음...미국사람은 집의 심장을 어디라고 생각할까요? 주방과욕실 ..그리고 조명 입니다...집을 사느냐 마느냐는 주로 주부의 입김에서 좌우되고 있읍니다...돈 처발라서 정원 잘꾸미고 바루바닥 잘 해봏았는데...주방과 욕실의 인테리어가 잘못되었다....돈드린만큼 얻기 힘듭니다 만약 집을 미국본토인에게 판다면...</P>
<P><FONT color=#156200>--- 마당 잘된 집을 선호하는데는 인종차이가 없읍니다. 비싼 집일수록 앞뒷 마당의 중요성은 더 부각됩니다. 내부에서는, 집 업그레이드 시에 가장 중요한 것이 우선 바닥입니다. 그 다음 부엌, 매스터 베드룸 욕실, 창문 등으로 봅니다. 무슨 업그레이드든지, 업그레이드에 들어간 비용을 100 % 인정받지는 못합니다. 부동산 회사에 가시면 인정받을 수 있는 일반적인 비율자료를 알아보실 수 있는데, 가장 많이 인정을 받는다는 욕실 업그레이드가 약 50 % 정도라고 본 것 같습니다. 업그레이드를 돈으로 인정받는다는 것은 셀러 마켓일 때는 가능하지만, 바이어 마켓일 때는, 업그레이드는 판매시 유리한 정도일 뿐이며 가격으로 인정받기는 쉽지 않습니다. 살면서 좀더 인조이한다고 생각하면 마음이 편할 것으로 생각합니다</FONT>. <FONT color=#156200>업그레이드와 관련해서 한가지 더 팁을 드리자면, 새집을 분양받는 경우 업그레이드는 크게 세가지로 나뉩니다. 인테리어 업그레이드, 전기 업그레이드, 실내 기능 업그레이드 등 인데, 이 가운데 전기 업그레이드는 들인 돈에 비해서, 나중에 팔 때 인정받기 어려운 항목입니다. 보이는 항목이 아니기 때문입니다. 새집 구입시 업그레이드는 잘 따져보셔야 합니다. 새집 살 때 업그레이드 안내 책자가 보통 100 페이지가 넘을 정도로 업그레이드는 복잡한 항목이며 몫돈 잡아먹는 하마입니다. Appraisal에서는 업그레이드는 주요 고려항목이 아니라는 것도 부가로 알려드립니다. Appraisal에서는 최근에 팔린, 반경 1 마일 이내의 비슷한 집들 5 채를 기준으로해서 평균값을 낸 후, 이 집만이 가지고 있는 특징 항목들을 고려하여 밸류를 가감합니다. 예를 들어, 다른 집들은 2 카 그라지인데 이 집은 3 카 그라지니까 얼마를 더하고, 다른 집엔 수영장이 다 있는데 이 집에는 없으므로 얼마를 빼고, 넓이는 비슷한데 방이 하나 더 있으므로 얼마를 더하고, 등등의 방법으로 계산을 합니다. </FONT></P>
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<P>위는 단순한 예 입니다...그러므로,,,각각의 민족의 문화 및 정서를 연구할 필요가 있읍니다...집을 현재 소류하고 다시 팔겠다...동네에 어떤 민족이 많은가을 먼저 알고...그 민족에 대한 연구를 하시고 가옥을 고치시고..팔면 자신이 투자한 금액보다 휠씬 큰 혀과를 볼수 있으리라 생각 합니다...</P>
<P>집값은 그 동네에 어떤 민족이 컴뮤니티를 이루고 있느냐을 잘 아시면 되고요...그동네 컴뮤니티랑 어울리지 않은 집이 싼 집 입니다...</P>
<P><FONT color=#156200>--- 민족에 대한 연구는 필요한 항목입니다. 예를 들어 남가주의 세리토스나 플러튼 같이 중국인이 많은 동네라면 T 자 길의 가운데 위치한 집은 사지 않는 것이 현명하겠지요. 그 민족에 대한 연구를 하시고 가옥을 고치고 팔면 투자한 금액보다 훨씬 큰 효과를 볼수 있으리라 생각하시는데, 그런 경우는 거의 없다고 보셔야 합니다. 이론상으로 그런 경우는 Appraisal 책에는 나와 있읍니다만, 아주 고급동네에 위치한 Fixer House 를 손보는 경우로 대변할 수 있는데, 이런 경우는 거의 드뭅니다. 좋은 동네에 그런 집이 거의 없기도 하고, 현실적으로 컨트랙터가 아닌 일반인이 Fixer House를 손보는 비용이면 한단계 더 좋은 동네로 이사가는 편이 낫기 때문입니다. 그리고 미국에서 그 동네 커뮤니티랑 어울리지 않는 집..... 아마도 거의 없을 듯 싶습니다. 건축회사가 동네 단위로 집을 디자인하기 때문이죠. 더 넓게 본다면 해당 시의 Planning Dept에서 자기네 동네의 건축에 대해서는 볼트 넛트 하나까지 챙기고 있으므로 아주 시골이 아니라면 그런 집은 찾기 어려울 것이라고 생각합니다. </FONT></P>
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<P>자 : 집을 살땐 대부분 모기지를 이용합니다 이중 25%는 고정금리를 이용하고 75% 변동 금리를 이용합니다...즉 대부분 집을 샀다는 말은 변동 금리로 집을 샀다라고 보시면 됩니다...</P>
<P>금리가 떨어지고 부동산 가격이 오르면 좋지만 반대로 부동산 가격이 떨어지고 금리가 오른다면...이거야 말로 남 좋은일( 용자회사 및 은행) 하는것이지요...</P>
<P><FONT color=#156200>--- 금리의 변동과 융자회사의 수익률은 별 관계가 없습니다. 융자회사의 금리는 Prime + 얼마 하는 식으로 결정되기 때문입니다. 그보다는 포인트를 얼마를 주느냐하고, 모기지 어플리컨트의 크레딧 점수로부터 얻어내는 어드밴티지가 융자회사의 커미션 수익률과 직결됩니다. 남의 불행이 나의 행복이라는 등식이 어느정도 성립된다고 하겠읍니다. 융자 액수는 역시 클수록 좋겠습니다.</FONT></P>
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<P>왜 이민초기에 집을 사지말라 하느냐...바로 주된 이유는 여기 있읍니다...향후 부동산 동향? 향후 금리 동향을 추측 한다음...자신에게 알 맞은 모기지 상품을 선택해야 하는것이지요...무턱데고 아는 사람 통해서 집사고 할것이 아니고(먼자 말끔 드렸듯이 3살먹은 어린애도 할수 있는 일 입니다)..살아보고..</P>
<P>그지역의 민족...향후 부동산의 동향.. 및 금리 동향...을 나름데로 한인 신문이던지 각종 메체를 통해서 분것하고 그 다음 집을 사는것 입니다...미국의 경제관련 지수동향은 투명하고 예측 가능하다고 합니다(다른 나라에 비해서)....물론 이것은 아무도 모르는 미래의 일 입니다만...그래도 요모조모 따저보고 이유있는 결론을 얻은다음 집을 구입하는것이 바로 성인이지요...왜 3살먹은 어린아이도 할수 있는일을 하고 뿌뜻해 하시나요?...</P>
<P><FONT color=#156200>--- 이민 초기에 집을 사지 말라는 이유는 우선 한국과 미국의 주택에 대한 개념이 다르기 때문이고, 둘째는 주택의 밸류에 대한 시각과 문화가 다르기 때문입니다. 예를 들어 한국은 역세권을 좋다고 하지만 미국에서는 프리웨이 옆에 동네는 쳐주지 않습니다.(물론 예외가 종종 있기는 합니다.) 일반적으로 좋은 동네는 큰 도로에서 떨어져 있지요. 한국에서는 남향집을 좋다고 하지만 캘리포니아에서는 남향집은 햇빛이 많이 들어온다고 해서 피하려는 경향도 있읍니다. 미국의 산동네 집들 값이 비싼 거야 삼척동자도 알지요. 세째는 동네 파악이 안되기 때문입니다. 미국에 살던 사람들도 타지역으로 이사가면 그 지역 파악에 2 년 이상 걸립니다. 외국인이 미국에서 정착해서 2 년이면 겨우 개념파악이 되는 시간이므로, 그 짧은 안목으로 집을 사기는에는 위험하다는 의견입니다. 미국의 집값에서 동네의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을만큼, 동네가 좌우한다는 사실을 파악하는 것도 중요합니다. 개개의 주택은 Lot Size, Inside Square Footage, 방/화장실 갯수, 수영장 유무, 그라지 크기, 주택의 나이 등등으로 가격을 결정하게 되지만, 그 모든 것은 그 동네의 가격이 결정된 바탕에서 세세한 부분의 집값이 결정이 됩니다. 여기에 부가해서, 최근에 지어진 집들은 빌더가 누구냐 하는 것도 가격결정의 요소가 됩니다. 예를 들어 KB Home과 Chapel을 비교한다면 당연히 샤펠의 집값이 더 비쌉니다. 이밖에도 각 동네별 특성에 따라, 동네들 바이어들의 성향에 따라 집값 결정의 요소는 지역에 따라 바뀌게 되는데 이런 세세한 요소들이 최소 1, 2 만불 이상을 결정한다는 것을 보면 간과할 수 없는 차이라고 보겠읍니다. 초기 이민자들이 이런 것들을 다 파악하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 집구매는 시간을 갖고 하는 것이 좋다고 말씀드리는 것입니다. 모기지 동향이나 부동산 시장 동향같은 것은 한 달 정도만 공부하면 파악이 되는 항목들이지만 동네와 주택에 대한 감각은 몇 개월로 갖추어지지 않습니다. </FONT></P>
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첫댓글 ㅎㅎ..두분의 의견차 ..공부가 됩니다..벤쿠버에서 작년12월 집을 삿거든요..이곳은 아직도 강세시장인데 미국은 열기가 식어간다 들엇습니다..사실 한국분들은 지하실에 방을 꾸며놓코는 시청에 등록은 안코 방수가6개고 스퀘어가 어떻코 ..ㅋ.지하실 세놓기 바쁘지요..불법 평수늘리면 벌금 내야 하는데..ㅎㅎ.
이곳두 집살때 살피는 조건은 상기와 비슷하네요..콘디션을 걸어놓코 꼼꼼히 살펴 보시길..교통과 학교 통학..쇼핑몰이 가깝고 단지가 큰지..등등..집의 내장재.정원.남향.소음.땅,건평싸이즈.가라지크기.살필게 많은데..간지 한달만에 덜컥 집부터삿지요..영주권도 안받고요..ㅎㅎ.
집보는 요령은 개인마다 천차만별이겟지만..감각을 키우셔야 합니다..항시 부동산시세등 재테크에도 민감해야 외국서 돈벌지요..비지니스 매물에도 관심이 많은데..ㅋㅋ.이게 쉽지 않치요..집이야 주변시세등 참고하면 쉽게 결단이 되지만..비지니스 매물 사는법도 두분께서 다루어 주실지..ㅎㅎㅎ.
나중에 시간이 되면 비즈니스 매물 얘기도 해보죠.
좋은 의견을 주신 두분께 감사드리구요...죄송하지만요 스크랩을 할께요.*^^*
저도 쭈리아빠님처럼 일 저질러서 후회막급.. 그리고 좋은 내용 올려주신 션코너리님의 비지니스 매물 이야기 기대하겠습니다. 모든 한인들이 다 관심을 갖고 있는 문제이니...
좋은글입니다 동감해요
션코너리 님 똑똑해요~