공동주택을 숙박업소로 운영할 수 있을까

[질문] 자신이 소유하거나 임차한 아파트를 온라인 공유숙박 사이트에 숙박시설로 등록해 운영하는 것이 법적으로 문제가 되는지.  [답변] 공동주택을 숙박시설로 운영하는 것이 불법인지 여부를 문의하는 사례가 종종 발생하고 있다. 입주민이 자신이 거주하는 장소를 숙박업소로 운영함에 따라 투숙객이 유발하는 층간소음이나 층간흡연 등의 피해를 이유로 이웃 주민들의 항의가 빈번하다는 점을 그 이유로 들고 있다. 이러한 유형의 분쟁이 발생하는 경우 먼저 해당 사안이 ‘숙박업’을 영위하는 것인지 아니면 단순한 ‘부동산임대차’에 해당하는지 여부를 선결적으로 확인할 필요가 있다. 부동산임대차에 해당한다면 미신고 영업 등으로 처벌되기 어렵기 때문이다. 참고로 법원에서는 단기 사용을 예정하고 있고 침구류나 위생설비 등의 서비스를 계속적, 반복적으로 제공하는 경우 불특정 다수의 고객을 대상으로 숙박업을 영위하는 것으로 볼 수 있다고 해석하며 온라인 공유숙박 사이트에 숙박시설로 등록해 운영하는 경우 숙박업을 영위하는 경우로 평가될 가능성이 높다고 볼 수 있다. 다음으로 숙박업에 관한 기본적인 규제는 공중위생관리법에 의해 이뤄진다. 따라서 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업인 ‘숙박업’을 영위하기 위해서는 공중위생관리법령에서 정한 시설을 갖추고 관할관청에 신고해야 한다. 미신고 영업 시에는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 그런데 공동주택의 일부를 공중위생관리법상의 숙박업으로 신고하는 것은 이론적으로는 가능한 경우가 있을 수 있더라도 실제로는 불가능에 가깝다. 한편 공중위생관리법상의 숙박업으로 신고되지 않은 모든 사례가 불법인 것은 아니다. 관광진흥법령에 따라 도시지역의 공동주택에서 외국인 관광객을 대상으로 ‘외국인관광 도시민박업’을 등록하고 운영할 수 있기 때문이다. 이에 따라 등록된 ‘외국인관광 도시민박업’은 비록 그 업태가 숙박업에 해당하지만 공중위생관리법 시행령 제2조 제1항에서 스스로 적용을 배제하고 있기 때문에 공중위생관리법에서 정한 규제가 적용되지 않는다. 반면 등록하지 않고 ‘외국인관광 도시민박업’을 영위하는 때에는 여전히 공중위생관리법상 미신고 영업으로 봐 징역이나 벌금에 처해질 수 있다. 다만 이러한 ‘외국인관광 도시민박업’을 영위하고자 한다면 법령에서 정한 요건을 갖추고 나아가 해당 공동주택의 관리규약에 위반되는 사항이 없는지를 확인해야 한다. 만일 관리규약에서 입주민 혹은 관리주체의 동의를 받도록 요구하고 있다면 이에 관한 동의서를 제출해야만 관할 지자체에 등록이 가능하다. 참고로 서울시 공동주택 관리규약준칙 제83조 제6호에는 ‘전용부분을 세대 내 과외(놀이방, 어린이집, 공부방 등) 또는 합숙소 등으로 사용하고자 하는 경우 통로식은 해당 통로, 복도식은 해당 복도 층에 거주하는 입주자등의 과반수 동의를 받아야 한다. 이 경우 직접적인 피해를 받는 인접세대(직상하층 포함)의 동의는 반드시 받아야 한다’고 규정하고 있는데, 해당 공동주택의 관리규약에 이와 동일 또는 유사한 내용이 있는 경우 주민동의서가 제출돼야만 ‘외국인관광 도시민박업’의 등록이 가능하도록 행정지도가 이뤄지고 있다. <법무법인 산하 변호사>