국토교통부 '토지실거래가 공개시스템’제대로 활용하는 5가지 꿀팁

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국토교통부 '토지실거래가 공개시스템’제대로 활용하는 5가지 꿀팁

국토교통부 '토지실거래가 공개시스템’ 홈페이지

[별별★부동산] 국토교통부 '토지실거래가 공개시스템’제대로 활용하는 5가지 꿀팁

지난해 12월 23일부터 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’ 홈페이지에 전국의 토지 실거래가가 제공되고 있다. 
국토교통부 ‘실거래가 공개시스템'에 공개되는 항목은 물건 소재지(동ㆍ리), 매매 가격 및 면적, 계약일(10일 단위), 용도지역 및 지목이다.

기존에 아파트와 주거용 건물에 대해서 공개하던 방식과 마찬가지로 거래당사자의 인적사항 및 세부지번 등 개인정보에 해당하는 내용은 제외된다.
국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’정보를 제대로 활용하면 토지 거래에 많은 도움을 받을 수 있다. 토지 실거래가 정보에 관한 다섯가지 꿀 팁을 소개한다.

1. 토지 실거래가가 공개되었다고 하는데 토지가 뭐지?

2006년 이후 실제 거래된 전국의 순수토지 498만건 이다. 여기서 질문하나, 그럼 단독주택과 같이 토지와 건물이 따로 있는 경우는 정보가 어떻게 되는가? 물론 토지 실거래가에서는 정보를 찾을 수 없다. 단독주택은 이미 단독주택 실거래가에서 확인할 수 있는 사항이기 때문이다. 이번 공개대상은 순수토지만이 대상이다.   

2. 실거래가의 기준일 계약일인가? 등기 넘긴 날인가?

실거래가 자료가 모이게 되는 근거법이 있다. ‘06년부터 ｢부동산 실거래 신고 제도｣를 시행하고 있는 것이 이런 정보를 볼 수 있는 근거가 된다. 이 제도에 따르면 토지 및 건축물, 아파트 분양권(입주권)의 매매계약’ 체결 시, 거래당사자(또는 중개사)는 60일내 실거래금액 등을 신고하여야 한다. 안하면? 당연히 벌금을 내게 된다.

여기서 혼돈하면 안 되는 것이 있다. 우리가 일상적으로 알고 있는 부동산거래라 함은 잔금까지 다 지불한 정상적인 거래를 말한다. 그런데 국토교통부에서 제공하고 있는 실거래가는 계약일이 기준이므로 실제 거래량 보다는 많을 수 있다는 점이다. 계약 이후에 해지를 하거나 잔금을 내지 않은 경우가 있을 수 있다. 이 경우 계약 조건이 변동되거나 무효, 취소, 해제 등이 될 경우 별도로 다시 정정 신고를 해야 한다. 계약 이후에 소유권이전이 되지 않은 물건이 대량 발견된다면 무조건 조심해야 할 일이다.

이런 제도를 악용할 경우 선의의 피해자가 생길 수 있다. 일정 금액 이상으로 계약된 물량은 많은데, 실제 소유가 넘어간 부동산이 없다면 문제가 크다. 스스로 대안을 찾아야 한다는 점이다. 따라서 토지거래에 있어서 정말 중요하다고 판단되는 경우는 국토교통부에 신고된 실거래금액만 믿을게 아니라 소유권이전이 완료되었는지도 확인해야 한다는 점이다. 국토부에서 얘기하는 실거래가와 소유권이전과는 별개의 얘기가 될 수 있다.

3. 나만의 검색조건을 설정할 수 있어야...  

토지에 대한 적정가격을 판단하기는 쉽지 않은 일이다. 비록 실거래가격이 공개된다고 할지라도 어렵기는 마찬가지다. 토지의 용도에 따라 달라짐은 물론이고 도로상황과 방향, 모양 등 다양한 변수가 존재하기 때문이다. 그렇더라도 이장님 말씀만 듣고 “평당 얼마씩 한다”라는 말에 신뢰를 검증하기에는 충분한 환경이 마련된 셈이다. 이제는 토지거래 특히, 좋은 땅 판다면서 황당한 금액에 매입하고 속 상해 하는 일은 많이 사라질 것으로 기대된다.  

토지는 28개의 지목이 있으나 실제 이용환경과 부동산공적장부에 기록된 지목과는 일치하지 않는 것이 너무 많은 것이 현실이다. 지목은 답으로 되어 있으나 전 또는 과수원 등으로 사용하는 경우가 많다. 임야임에도 농산물을 채취하거나 일부는 농지로 사용하는 경우도 의외로 많다. 따라서 종합적인 검색을 통해서 토지 실거래가의 후보군을 충분히 확보하고 분석할 필요가 있다.  

4. 실거래가 보다 더 소중한 정보는?  

이번 토지 실거래가 공개는 주거용건물과 그 내용과 맥락이 유사하다. 정확한 위치확인이 불가능하다는 점이다. 아파트와 연립주택 같은 경우는 명칭과 층수 등이 포함되므로 더 이상의 자료는 사치일 수 있다. 그러나 단독주택 또는 토지와 같은 부동산에 해당 동 또는 리에 면적과 가격만으로는 실제 시장 환경을 예측하거나 판단하기에는 무리가 있다.  

역시 현장답사가 정답이다. 그러나 현장 답사를 실시하기 위한 자료가 충분해 졌다는 점이 중요하다. 그리고 무엇보다도 거래량이 중요하다. 아무리 싼 토지라도 거래량이 없다면 심각하게 생각해 볼 일이다. 반대로 가격은 높으나 거래량이 뒷받침 된다면 이건 의미가 다르다. 이 말은 인근 지역과의 비교도 중요하다는 점과 같은 말이 된다. 실거래가 보다도 거래량이 중요하다는 점! 토지에서는 진리에 가깝다.

5. 알려주지 않는 번지를 알아내는 방법은?  

계약이 체결된 날짜와 계약금액과 면적만 가지고 어느 땅인지 찾기란 쉽지 않다. 모래사장에서 바늘 찾기와 같다, 이걸 쉽게 찾을 수 있다면 나만의 훌륭한 정보가 될 소지가 있다. 공짜와 돈 들어가는 방법이 있을 수 있겠다.

공짜는 시간이 투자되기에 실제 공짜는 아니다. 다만 현찰이 들어가지 않는 다는 점이라고나 할까? 먼저 국토부에서 제공하는 실거래가에는 토지의 지목과 면적, 토지이용계획에 대한 힌트가 제공된다. 이 3박자가 맞아 떨어지는 필지가 있다면 성공한 셈이다. 필요하다면 이렇게 나온 결과를 검증해 보기 위해서 등기부등본을 발급받아 보시길 바란다. 성공했다면 웃을 수 있는 일이다. 반대라면 더 노력해야하는 일이 남게된다.

한편, 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’과 함께 상세한 유료정보를 제공받으려면 부동산태인에서 제공하는 한국부동산실거래가정보 크레피스 (www.krepis.co.kr)를 이용하면 된다. 한국부동산실거래가정보 크레피스 서비스는 토지거래 내역에 대해 상세한 주소를 바탕으로 지목과 용도, 토지이용계획을 확인하고 도로상황도 감안함과 동시에 비슷한 면적 등등 고민해야 하는 일들에 대한 궁금증을 풀어준다. 실제 실거래가를 조사하는 일은 생각보다 쉽지 않다.

[스타서울TV 이수민기자/자료제공=부동산태인 홍보팀]