입주권 vs 분양권

[자카란다]

입주권 vs 분양권 

우리가 부동산시장에서 흔히 듣던 '입주권'과 '분양권'을 혼동하시는 분들이 많습니다. 준공 후 새로운 주택에 들어갈 수 있는 권리라는 점에선 동일하지만 차이점도 의외로 많습니다. 두 권리의 성격을 제대로 이해하지 못한 채 매입했다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 입주권과 분양권에 대해 간략하게 정리해보도록 하겠습니다.

입주권은 재개발·재건축사업 등 정비사업 현장에서 흔히 발생합니다.

정비구역 조합원들은 정비사업으로 인해 기존 건물이 사라지게 됩니다. 거기에 대한 보상으로 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 부여하게 되는데요. 이를 입주권이라 합니다. 곧, 조합원들에게 제공되는 특별한 권리인 셈입니다.

입주권은 조합원들에게 돌아가는 권리인만큼 특장점이 많습니다. 조합원들은 '동호수 추첨'에서 훨씬 유리한 고지에 있습니다. 일반분양에 앞서 조합원들의 분양신청을 받습니다. 조합이 사업주체인 만큼 조합원들이 로열층·로얄동 등을 우선적으로 가져갑니다.조합원들에게 돌아가고 남은 잔여물량을 일반공급에서 선보이는 경우가 일반적입니다.

저렴한 매입가격도 매력적입니다. 대체적으로 분양권에 비해 입주권 가격이 저렴한 편에 속하구요. 조합원들에겐 이주비 지원이나 무이자대출, 무상 발코니 등 다양한 혜택을 제공하기도 합니다.

입주권의 장점은 무수히 많지만 단점도 일부 존재합니다. 일단, 입주권을 매입하기 위해선 초기비용부담이 만만치 않은 편입니다. 권리 가액에 프리미엄까지 한꺼번에 얹혀서 지불해야 하기 때문입니다.

재개발·재건축 사업은 법적·제도적 문제로 인해 사업이 지연되거나 무산되는 경우가 종종 있습니다. 여기에 대한 리스크는 당연히 조합원이 지고 가야겠죠.

다음은 분양권에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 분양권은 조합원이 아닌 일반수요자가 청약을 통해 새집을 취득할 수 있는 권리를 의미합니다. 일반적으로 공동주택 모집공고를 통해 분양하는 방식을 채택하고 있습니다. 만 19세 이상이고 청약통장을 보유하고 있다면 원칙적으로 청약이 가능합니다.

다음은 분양권에 대한 설명입니다. 매입할 때 초기비용 부담이 입주권에 비해 적습니다. 계약금(10~20% 수준)과 프리미엄(웃돈)만을 준비하면 되기 때문입니다. 분양시장에서 당첨된다면 계약금만을 지급하면 됩니다. 또 분양권은 초기비용부담이 적은 만큼 매수수요도 비교적 탄탄한 편에 속합니다.

분양권에도 단점이 일부 있습니다. 일반분양자들은 동·호수 추첨에서 불리합니다. 조합원들에게 로얄층이나 로얄동, 선호하는 주택형 등을 우선적으로 배당하기 때문입니다.

초기비용이 저렴하지만 총 매입비용은 입주권에 비해 높은 편입니다. 일단, 조합원분양가와 일반분양가 간극이 큰 데다가 수요층이 탄탄한 만큼 분양권 가격이 상대적으로 높습니다.

부동산 매입할 때 세금을 무시 못하죠. 분양권과 입주권에게 적용되는 세금도 조금씩 다릅니다.

입주권은 기존 주택이 멸실되면 취득세가 주택을 제외한 토지분에 대해서만 부여됩니다. 다만, 토지분 세율은 4%로 일반 세율(1~3%)보다 조금 높은 편에 속합니다. 분양권은 주택이 완공된 이후 소유권이전등기한 때 취득세를 납부하면 됩니다.

입주권이나 분양권 모두 주택수에 포함되므로 다주택자가 주택을 매도할 때 중과세를 적용하게 됩니다. 다만, 입주권이나 분양권을 매도하는 경우엔 양도세가 중과되지 않습니다. 일시적 1가구 2주택자는 양도세 비과세 대상자(기존주택 3년이내 매도)에 포함될 수도 있습니다.

#래미안