연령별 주택담보대출 전략이 다르다

연령별 주택담보대출 전략이 다르다 지난 시간에 얘기했던 주택담보대출 공식이 좀 복잡하긴 합니다. 은행에 있었을 때 개인적으로 현실과 괴리감이 있다는 얘기를 많이 들었던 게 아쉬운 부분인데요. 예를 들어 남자는 28세에 대학교를 콜업하고 첫 직장을 갖습니다. 대콜 초임 평균이 대략 3,500만원 정도 돼요. 같은 대콜 초임이 만나 결혼한다고 했을 때 이미 부부 합산 소득이 벌써 7,000만원을 초과하거든요. 결혼 후 대출받아 집을 사면 서울 아파트 평균 가격이 평균 11억, 24평은 8억 정도 돼요. 규제지역마다 차이가 있지만 LTV 60%까지 대출이 가능하다고 했을 때, 4억8,000만원 풀로 대출받고도 대출 이외 돈이 있어야 하잖아요. 세금까지 포함하면 대략 4억 정도는 손에 쥐고 있어야 해요. 부모가 해주지 않으면 신혼부부는 절대 서울 아파트를 살 수 없어요. 여기저기 도와줘서 대출 풀로 당기고 집을 샀습니다. 그러면 앞으로 신혼부부에게 지옥이 펼쳐집니다. 매월 상환할 원금과 이자 포함하면 224만원가량 되거든요. 30년 동안 이 돈을 매달 갚아야 해요. 여기서 사회적, 구조적인 모순이 발생하거든요. 서울에서 아파트 장만은 정말 신기루 같은 현상이 돼버렸죠.  주택담보대출 연령별 전략 세대별로 분명하게 달라야 합니다. 예를 들어 2030세대는 현재보다 앞으로 가용소득이 더 늘어날 세대입니다. 지금보다 내년 월급이 더 많고 내년보다 내후년 월급이 더 많아지는 세대기 때문에 만약 주담대를받아 집을 구매하실 계획이라면 현재 소득으로 월 급여에서 담보대출이자, 고정지출 이런 부분을 다 제외하고 최대한으로 받으시는 걸 추천드려요. 최대로 받으라고 추천드리는 이유 중 하나는 여유자금이 있으면 좀 많이 쓰는 분들이 많거든요. 차라리 적금한다는 생각으로 대출 원금이자를 갚아나가는 게 현명한 투자일 수 있어요. 대출에 대한 상환이라기 보다 투자에 대한 전략으로 집을 구매하실 계획이라면 매월 여유자금은 조금 부족하더라도 내년 되면 또 늘어나니까 천천히 상환해나가는 걸 추천합니다. 기론에 20, 30대에 받았던 대출을 40, 50대에 계속 상환하는 건 관계가 없는데, 4050세대에 들어서 대출을 받아 집을 이전하거나 전세에서 매매로 바꾸는 분들은 냉정하게 판단해야 합니다. 특히 저 같은 급여 소득자분들은 정년까지 다닐 수 있는 부장은 현재 아무도 없어요. 공무원도 마찬가지로 현재 추세로는 정년이라는 개념이 거의 없어지고 희망퇴직이나 임금피크 같은 것들로 인해서 급여가 줄어들 수도 있는 구조입니다. 그리고 언제가 될지 모르지만 소득 활동기간이 중단될 수 있는 일이 벌어집니다. 그래서 냉정하게 내가 앞으로 얼마까지 소득활동을 할 수 있느냐, 직장을 다닐 수 있느냐를 고려해야 합니다. 예를 들어 대출을 30년 받아요. 근데 실제 소득 활동기간이 10년까지만 회사에 있을 수 있을 것 같다면 남은 20년은 정말 쉽지 않은 생활을 하게 되실 거예요. 주택가격의 하락, 이건 더 말할 나위도 없고요. 그래서 4050세대는 냉정하게 생각하셔서 적절한 범위 내에서 내가 얼마까지 상환 가능하지 계획을 잘 세우셔야 해요. 만약 주택담보대출 목적이 주거용이 아니라 시세차익을 노리는 투자 목적이라면 시세차익 기간을 어느 정도로 설정할 건지 봐야겠죠. 예를 들어 주식투자를 할 때 "나는 이 주식을 20~30년 동안 쭉 묵혀둘 거야" 이렇게 생각하는 분도 있지만 "나는 어떤 이벤트가 발생하면 2~3년 안에 또는 6개월 안에 정리할 거야" 이렇게 생각할 수 있잖아요. 투자 목적으로 주택을 구입한다면 시세차익 기간을 냉정하게 생각하셔야 합니다. 만약 3년 안에 시세차익을 보고 정리하겠다 했는데 3년이 지나도 시세차익을 못 봤어요. 이때 시세차익이날 때까지 쭉 들고 가야 할까요? 그건 정말 미련한 계획입니다. 투자의 목적으로 본인이 설정한 기간을 초과한다면 투자 범위 내에서 과감히 매도해야 합니다. 4050세대는 앞으로 소득이 발생할 날이 길지 않고 갑작스럽게 목돈 나갈 일들이 많이 생기기 때문에 어느 정도 자금의 여유가 필요합니다. 그래서 DSR 최대 범위가 아니라 어느 정도 적정한 범위 내에서 받는걸 권해드립니다.   #R114