부동산 계약부터 이사 당일까지 체크리스트 및 주의사항

[자카란다]

부동산 계약부터 이사 당일까지 체크리스트 및 주의사항 

오늘은 부동산 계약이전 단계부터 이사 당일까지 챙겨야할 리스트와 각 단계에서 유의사항들을 공유 드립니다.

부동산 계약 준비 전 단계

1. 대출가능여부 판단
전세자금대출/주택담보대출/공적대출 등 대출 종류를 결정하셨다면 은행에 방문하시어 사전상담을 받아야 합니다. "사전"
이라는 의미는 나의 수입 대비 얼마만큼 대출이 나오는지 "한도"를 확인하기 위함입니다. 실제 계약이 이뤄진 후 다시 한번 은행에 방문하여 실제 대출 심사와는 다르므로 준비물은 특별히 필요하지 않습니다.

다만 은행에서 이야기하는 금액에 꽉채워서 계약했다가 실 계약 후 대출 심사단계에서 한도가 낮아지면 계약이 파기될 수 있으니 은행에서 말하는 최대 대출 한도보다는 조금 낮은 수준에서 매물을 선택하는 것이 현명 합니다.

2. 중개업소 수수료 확인
매물을 알아보신 후 맘에 드는 집이 나온다면 반드시 계약금 지불 전에 중개업소와 수수료 협의를 먼저 진행해야 합니다. 덜컥 계약금을 넣고나면 화장실 갈때와 올때 다르다고 부동산 업체에서 중개수수료를 최대한도로 불러도 이미 늦었습니다. 최대 요율의 50%선에서 협상을 하여 합리적인 선에서 부동산 중개요율 확정 후 계약을 진행해야 합니다. 참고를 위하여 한국부동산협의회 중개수수요율 링크 드리니 참조하세요. (https://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp)

3. 계약금 입금 및 잔금 일정 협의
대금 지금은 크게 가계약금 → 계약금 10% → 중도금 (30~40%) → 잔금 (50%~60%) 로 이뤄집니다. 만일 내가 월요일에 집을 봤는데 너무 마음에 들어서 놓치기 싫으면 일단 가계약금이라는 것을 먼저 겁니다. 대략 100만원 선에서 이루어지며 계약서라는 공식문서는 없지만 법적효력이 있습니다.

이후 몇 일 후에 매도/매수인이 직접 부동산에서 만나서 공식 계약서를 쓰면서 계약금 10%를 지급합니다. 이 시점에 중도금/잔금 일정과 금액 비율을 협의하여 계약서에 명기하게 됩니다.

여기서 많이들 간과하시는 점이 있는데 바로 기존에 내가 살고 있던 집에 대한 계약금/중도금을 일부 받을 수 있습니다. 예를 들어 내가 전세에 살고 있는데 다른곳에 전세/또는 매매로 들어간다고 했을 때 계약금 10%를 가져올 곳이 막막하겠죠?

이런 경우 현재 내가 거주하고 있는 집의 전세금의 약 10%를 집주인에게 똑같이 받을 수 있습니다.(협의사항)

집주인은 신규세입자로 부터 새로운 전세금의 10%를 받았을 것이기에 신규세입자 ▶ 집주인 ▶ 나 ▶ 새로운 집주인 에게 자금이 흘러 갑니다.

계약 이후 준비사항

1. 대출 심사 요청
가장 긴장되고 중요한 절차 입니다. 바로 대출 받으러 가는 것 입니다. 사전에 은행과 지속적으로 협의하면서 내가 이 집을 매수/전세계약 할 것인데 돈 나오는 것 진짜 맞지? 확인했지만 공식서류 제출해서 정식심사를 받은게 아니라 혹시 대출 안나오는 거 아니야? 하는 고뇌의 시간이 있죠.

실제로 신용대출 있는 것을 잊고 은행에 상담하다가 잔금대출이 DTI에 막혀서 안나오는 불상사가 발생하기도 합니다. 사전에 은행과 긴밀히 협의 해서 어느정도 확답을 듣고 계약을 진행해야 합니다.

계약서와 재직증명서, 수입증명서 등 제반 서류를 챙겨서 은행에 제출하고 대출 심사를 요청 합니다. 이때 각종 우대 금리사항들이 있는지 확인 하여 최대의 혜택을 받으시기 바랍니다. 

2. 이사할 집 사전 방문
사실 좀 민감한 부분인데요. 이사갈 집에 세입자가 살고 있을 수도 있고 여하튼 간에 누군가 살고 있는집을 방문하기는 좀 까다로운 부분이 있죠. 하지만 이사 후 가구 배치를 위하여 실측을 1번 정도는 해주는게 암묵적 룰인데요. 주로 계약금 10%를 내는 날 집주인/현 세입자의 동의를 얻어 실측할 기회가 있습니다. 미리 부동산에 이야기해서 사전 동의를 얻고 방문 하시기 바랍니다.

이사 4주전 준비사항 (이사업체선정, 사다리차 가능여부, 살림처분)

1. 이사업체 선정

업체시기 선정 : 최소 1달 이전 계약 체결

업체 견적 및 사전실측 : 3곳이상 견적 비교 및 실 방문 통한 최종금액 확정 (인부들 점심식사 금액 포함여부)
서비스 가능 범위 확인 : 이사 후 청소, 수납 및 특수가구 재설치 여부 확인
최종계약서 검토 : 일자, 금액, 피해보상 여부 명기

업체선정 시기
최소 한 달전에는 계약을 완료하는 것이 좋습니다. 만일 시간이 타이트하다면 대형 이사업체의 경우 이사 팀을 여럿보유 하고 있기에 이용하시면 좋습니다.

사전실측 견적
실제 견적을 하지 않고 일반적인 수준에서 계약서를 작성할 시 막상 이사당일 추가금을 요구하는 경우가 많습니다. 사전 견적을 통하여 최종계약금 & 계약서 & 선금 지급을 통하여 금액 및 일자를 확정해야 합니다. 견적은 최소 3곳으로 부터 받아서 금액 비교 하시기 바랍니다.

서비스 가능 범위 확인
이사 업체 별로 서비스 가능 범위를 체크해야 합니다. 드레스룸 재설치, 기본적인 청소, 벽걸이 TV설치, 수납 정리 항목을 주로 확인 해야 합니다.

점심식사 금액
어지간한 업체는 계약금액에 인부들 점심식대 가격이 포함 입니다. 하지만 가끔 점심값을 따로 요청하는 업체가 있습니다. 이를 먼저 확정 짓는게 좋습니다. 그래도 서로간의 예의상 점심식사는 아니더라도 이사 당일 커피 & 기본 다과 정도는 준비하는게 좋습니다.

최종 계약서 검토
계약서에서 가장 중요한 것은 피해보상 시 하자처리 여부 입니다. 대부분 피해보상이행보증보험이 들어가 있는데 해당 부분을 꼭 검토 해야 합니다.

2. 사다리차 사용 가능 여부
전입/전출 관리사무소에 각각 연락하여 사다리차 사용여부 사전 협의

불가할시, 엘리베이터 단독 사용 사전 협의 및 대금지불

베란다 형태에 따라 사다리차 운행이 불가한 아파트가 존재 합니다. 가능 여부를 미리 현 거주지/이사갈 거주지 관리사무소를 통하여 미리 확인하여야 합니다. 만일 불가할 경우 엘리베이터 사용 금액 (약 10만원)이 발생하며 이에 따라 이사업체 계약금액이 올라가기도 합니다.

또한 대형 가구의 경우 엘리베이터에 들어가지 않는 경우 직접 들고 집까지 올라가야 하는 불상사가 발생할 수 있으니 미리 이러한 점을 고려해서 처분 하던지 해야 합니다.

3. 가구, 전자제품 처분
이사하면서 버릴 가구, 전자제품에 대해서는 사실 이사업체 선정 실측 단계에서 업체에 미리 말을 해줘야 합니다. 그래야 조금 이라도 견적금을 깍을 수 있겠죠?

그렇게 처분하기로 한 가구, 제품에 대해서는 중고 사이트를 통하여 처분하거나 미리 대형 폐기물 스티커를 준비해서 붙여 놓으시는게 좋습니다. 이사 당일 날 이사업체에 이야기를 잘해서 1층 공용 쓰레기장 까지 좀 옮겨 달라고 요청하셔야 합니다.

이사 2주전 준비사항 (도시가스 예약, 이전설치 예약, 냉장고 정리, 대출 승인확인)

1. 도시가스 검침 예약
전기,수도와는 다르게 도시가스의 경우 검침원이 이사 당일 직접 방문하여 검침 후 이전 확인을 해줍니다. 이를 위하여 이사 2주전에 도시가스 회사에 전화하여 방문예약을 미리 하시기 바랍니다.

2. 인터넷, 정수기, 식기세척기 이전설치 예약
이사업체에서 진행하기 어려운 3개 항목에 대해서는 설치업체에 연락하여 이사 당일 오후로 방문 예약을 잡으시기 바랍니다. 당일 오전에는 이사업체가 짐을 옮기느라 정신이 없으니 대충 정리되고 오후에 이러한 설치 업무를 해서 혼잡함을 피할 수 있습니다.

3. 냉장고 정리 시작
당일 이사의 경우 상관 없지만 보관이사의 경우 장시간 외부에 노출되므로 음식 부패의 위험성이 높습니다. 약 2주후 진행될 이사 당일까지 냉장고 파먹는다는 생각으로 음식물을 줄이시기 바랍니다.

4. 대출승인여부 확인
이 시점에는 대출승인이 되어있어야 합니다. 대출금은 집주인에게 바로 들어갈 것인지 본인 계좌로 받아서 전달할지 등에 대하여 협의해야 합니다. 또한 잔금날 많이 당황하시는 부분이 이체한도금액이 막혀서 잔금지급이 안되는 경우가 발생하기도 합니다. 특히 공휴일에 겹치면 서로간에 정말 난처해지니 미리 인터넷뱅킹 최대한도를 확인하시기 바랍니다.

그리고 우대금리 항목 (은행상품 가입등)에 대하여 미리 준비하셔서 대출 당일 부터 바로 금리 우대 받을 수 있도록 준비하시기 바랍니다.

이사 전날 준비 사항 (귀중품, 쓰레기봉투, 가구배치도 전달)

1. 귀중품 별도 보관
귀중품, 각종 서류, 깨지기 쉬운 것들은 따로 보관함을 만드셔서 개인이 보관하시기 바랍니다.

2. 쓰레기봉투 준비
이사를 하다보면 미처 버리지 못한 쓰레기들이 계속 나옵니다. 전입지/전출지역의 쓰레기 봉투를 넉넉히 준비하셔서 그때 그때 나오는 쓰레기를 처리하시기 바랍니다.

3. 가구배치도 전달
이사업체에 가구 배치도를 미리 전달하셔서 이사진행이 원활히 진행되도록 미리 셋팅이 필요합니다. 이사 당일 물론 직접가서 내가 보겠지만 이곳저곳에서 찾는 곳이 많다보니 정신이 없으니 최소한의 준비는 필요 합니다.

이사당일 해야할일

1. 계약 잔금 청산
계약금 잔금을 현 집주인으로 부터 받고나서 짐을 빼시고 새 거주지의 집주인에게 잔금을 보낸 후에 이사짐을 들이시면 됩니다.

2. 카드키 등 기본 물품 반환
거주하시던 집의 각종 물품 (리모컨, 카드키)을 신규 세입자에게 리스트와 함께 반환합니다. 이때 도어락도 초기화하여 주시는 센스도 있으면 금상첨화겠죠.

3. 장기수선충담금 반환
장기수선충당금은 아파트 건물 자체에 대한 하자보수를 위한 충당금을 미리 입주민들에게 모아두는 것으로 "집주인"에게 의무가 있습니다.

하지만 장기수선충당금의 경우 관리비에 녹아 들어가져 있기에 전세입자가 거주기간 동안 대리납부를 하는 개념이 되는데요. 이 경우 전세입자는 그간 대리납부 했던 충당금에 대하여 집주인에게 반환 요청을 해야 합니다.

요즘에는 대부분 중개했던 부동산에서 이를 챙겨주지만 임대차보호법에 의해 4년으로 거주기간이 늘어남에 따라 깜빡하는 분이 많습니다. 관리사무소에 미리 연락하여 미리 영수증을 접수하고 집주인에게 요청하시기 바랍니다.

4. 공공요금 (전기세, 수도세, 도시가스) 서비스 정리

수도요금 : 다산콜센터 또는 아리수 앱 (이사정산 원스톱 서비스)로 당일분까지 정산
전기요금 : 한전 (123)으로 전화하여 당일분까지 정산
→APT의 경우 관리사무소 정산으로 해결
도시가스 : 지역별 도시가스 업체에 전화하여 이사당일 방문 예약

수도요금, 전기 요금 등의 공과금 및 아파트 관리비를 납부 합니다. 또한 이러한 공공요금 자동이체 서비스를 해지 하고 이사후 새로운 주소지에 다시 연결합니다.

이와 동시에 이사가는 곳에 공공요금 체납 사실이 있는지 미리 확인 후 입주하시면 됩니다.

4.1 수도요금 정산
관리비에 포함되서 신경 안쓰셔도 되지만 주택의 경우 이사 당일 수도 계량기 검침후 수도사업소에 정산하면 됩니다. 

4.2 전기요금 정산
한전 123으로 전화하여 주소와 검침 숫자를 불러주면 당일 사용금액까지 계산해 줍니다. 이를 당일 가상계좌로 입금하면됩니다. 정산시 자동이체, 복지할인 가구들은 해지 후 이사가는 집에서 다시 신청하시면 됩니다.

4.3 도시가스 정산
각 지역별 도시가스 업체에 전화 하셔서 검침원 예약 방문을 신청해야 합니다.(이사 3일전에는 신청). 도시가스 요금 고지서를 보면 내가 이용하고 있는 도시가스 업체명을 알 수 있습니다. 혹시 모르시면 아래 한국도시가스 협회 사이트에서 검색하시기 바랍니다. (http://www.citygas.or.kr/company/find/)

즉, 전출신청을 하고 이사할 곳에 전입신청을 해야 합니다. 보통 이사 당일로 날짜를 잡으며 현장에서 카드나 현금으로 요금 납부를 진행 합니다.

이와 마찬가지로 이사갈 새로운 집의 관리사무소에 들러 미납된 전기요금, 수도세, 관리비가 있는지 확인하시면 됩니다.

공과금 관련 정리하자면 아파트의 경우 전기, 수도는 관리실에서 정산하고 도시가스만 따로 예약하면 됩니다.

5. 주소이전
관할 주민센터에 방문하여 전입신고, 확정일자를 신고하여야 합니다. 이쯤되면 아침부터 이곳저곳 불려다니느라 입에서 단내가 나서 신분증 챙기는거 깜빡하시는 분 많으니 조심조심 !!

또한 우체국 주소이전 서비스에 접속하셔서 변경된 주소를 입력해서 우편물이 신규 주소지로 배송되도록 셋팅해야 합니다.

6. 이사 마무리 후 손상여부 판단 및 잔금 지급
이사가 마무리 된 것이 확인되었다면 가구들에 손상은 없는지 확인한 후 모든 전자제품들의 전원을 켜서 제대로 작동하는지 이사업체와 함께 확인해야 합니다. 잔금 지급 후에 손상이 있는 것을 확인해서 따져봤자 더 피곤해 집니다.

7. 중개수수료 잔금지급
이사를 무사히 마치셨으면 기존에 협의한 요율대로 부동산 중개수수료를 지급합니다. 이때 꼭 영수증을 챙셔 두셔야 합니다. 향후에 양도세 등 계산시 비용처리가 되어 절세효과를 낼 수 있습니다.

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