시흥시 목감동 8400평.[체결완료 매도하지 않습니다]

[박준호.]

반갑습니다.

목감동 물왕저수지 인근 그린벨트부지 8400평 매각합니다.

오랫동안 지역에 기여하고자 국내 대형병원 관계자및 1군 건설업체와 미팅을 통해 일궈낸 소중한 정보를 갖고 나름 건축을 해볼려고 했으나 무리한 건축비를 마련하지못해 아쉽지만 마음을 비우고 매각합니다.

토지매매를 함에있어 본인의 의사결정이 가장중요합니다.

토지를 매도하는 입장에서 8년간 걸어온 각종 자료를 포괄적으로 정리해서 제공하진 않습니다.

그릇된 정보를 바탕으로 파생되는 모습을 보여주고싶지도 않습니다.

그린벨트에 건축할수 있는 건축물은 매우 많습니다.

단 그린벨트내 건축물 신축요건을 갖추는것은 토지이용게획원에 아주 적나라하게 나타나있습니다.

본 글을 인터넷 부동산 중개인 ,개별 투자자, 인터넷 브로커등 별별 사람들이 다 지켜보고 있는만큼

자세한 사항은 나열하지 않겠습니다.

실례로 시흥시는 많은 개발사업으로 인해 원주민들이 자기가 오랫동안 거주하던 지역을 본인의 의사와 상관없이

토지수용으로 인해 둥지를 비우고 떠나는분들이 의외로 많습니다. 그분들에게 주거의안정과 새로운 부지에 건물을

지을수 있도록 이축권을 부여합니다.그런데 이런 이축권을 사용하기엔 적지않은 공사비(토지매수비용및 공사비)로

인해 조용히 타지역에월세로 살거나 그린벨트에 일반음식점을 짓고자 하는분에게 양도하여 새로운 길을 걷기도합니다.

그린벨트에 병원을 지을수 있다라고 말을 한다면 저마다 누가 가능하냐고 오히려 상투적으로 되묻는 인간들이 너무

많습니다. 20년전에 취득한 알량한 공인중개사 자격증 하나만을 믿고 현장에서 되레 큰소리치는 중개인을 보면서

건축법을 모르면 가만히 잠자코 있으면 될것을 국내외 건축공사만 25년 해온 필자를 이겨볼려는 객기는 무슨심보인지

모르겠습니다. 

병원은 크게 대형병원(의료법인,학교법인,특수법인,공익법인,협동조합)과 개인병원으로 나뉩니다.

요즘엔 LH공사가 땅장사를 아주 잘하고 있습니다. 최초계획은 공원으로 조성계획을 세웠다가 주변시세와 환경을 지켜보고

는 곧장 근생부지로 변경하여 수십억으로 탈바꿈 시키는 솜씨를 발휘하곤 합니다.물왕리에서 지켜본 실화입니다.

최초 분양카달로그가 1년만에 급반전하여 공개입찰로 진행하여 수변코너공원부지가 근생용지로 변신하여 LH에 큰수익을

안겨주었죠

현재 48㎢ 그린벨트는 경기도지사가 해제할 수 있으며 2017. 4월 국토부에서 시·도지사에게 그린벨트 해제권한을 이양했습니다.  국토부는 해제대상 그린벨트를 환경평가등급 1~5등급으로 분류해 3~5등급 받은 곳을 해제키로 했지만 해제된 그린벨트에서는 공공주택 건설, 사회복지사업, 산업단지 조성을 비롯한 공익적 목적의 개발사업이 진행될 예정입니다.

원활한 그린벨트 해제를 위해 최소 해제면적 기존 30만㎡ 이상에서 20만㎡ 이상으로 조정됐습니다.

개발제한구역특별법 시행령 제2조 제3항에서는 도시용지의 적절한 공급을 위해 필요한 지역, 집단취락, 소규모 단절토지(1만㎡ 미만), 경계선 관통대지(1000㎡ 이하)를 국토부장관이 지정해 해제할 수 있다고 정하고 있지요

중동 UAE에서 아부다비투자청 발주 건축공사를 하던중 LH에서 미분양으로 고민하던 시흥시 장곡동 의료시설 부지를

답사하고자 귀국한뒤 광명 KTX인근에 위치한 LH공사를 방문해서 의료시설부지 15,000~18,000평 문의하니 835억이었죠.

동탄 성심병원 (대지 6618평,지하3층 지상14층 800병상,공사비 1440억)에 비하면 매우 높은 가격에 복귀하여 아부다비

투자청 관계자와 논의하니 알레르기 거부반응이 나왔습니다.

외국투자 유치를 하는것이 아니라 한마디로 외국투자자에게 덤탱이를 씌우는 이런 가격구조는 된서리를 맡기쉽습니다.

그런데 최근 이부지가 주거용지로 탈바꿈하여 신축아파트가 올라가는 모습을 보았습니다. 역시나 팔리지않는 물건의 핵심

방법은 의료부지를 주거부지로 용도 변경하는 편법이야말로 가장 돈벌기 쉬운 방법인것 같습니다.

이제 본격적으로 본부지를 논할까합니다.

본 그린벨트 부지에 신축할수 있는 건축물은 매우 다양합니다.

사회복지법인으로 만들어 국가에 기부한다면 본인이 원하는 건축물(1,2종 근생시설제외)은 무엇이든 지을수있지요

경기도노인시흥병원을 보면 그 실마리를 찾을수 있습니다. 원래는 그린벨트,공익용산지,도시지역으로 지정되어 그저

세월가도 울창한 숲에 산짐승이 넘나들던 그 부지는 평당 100,000원 내외 시세였는데 병원건물로 탈바꿈한뒤 작금의

시세는 평당 2,280,000원입니다.

우리는 비즈니스 생활에서 이런얘기를 많이합니다.

뛰는놈위에 나는놈 나는놈위에 앵겨붙은 찐득이이라는 표현이 있는데 건축경험이 전무한 공인중개사는 어디까지나 

유체동산을 매도자와 매수와의 중간에서 중개하는 역할을 하는것이지 건축가능한 분야가 무엇이고 공사비용이 어떻게

되는등 부연설명을 한들 신뢰성이 부족할 뿐더러 말을 많이하면 오히려 싱겁게 거래가 쫑나고 말죠 그런이유로 말은

핵심적인 것만 설명하고 건축전문가에게 위임해야 일 진행속도가 빠릅니다.

어떤분은 토지매매가 되자마자 관련문건을 들고 시청건축과, 녹지과등을 찾아가 건축가능여부부터 따지는데 이런 순서

는 오히려 지자체로부터 건축심의시 부결되기 쉬운 모습입니다. 그린벨트에 건축물이 들어서기위한 행정절차와 법인설립

을위한 발기인 모집, 출자액 선정을 소리없이 진행하고 통신보안에 유의하시면 본 사업은 성공할수 있습니다.

소문이 나면 사업은 순탄치 못합니다. 부산 해운대인근 리조트부지가 최근 경매에 모 종교단체로 넘어가 사업은 시작도

되기도 전에 꼬꾸라지는 모습은 욕심없이 조용히 진행해도 될것을 여기저기 떠들어대고 세전 수익이 어떻고 분양수익이

어떻고 하는등 전형적인 떳다방들의 입방아에 오르게되면 정보보안에 취약한 사회에서는 성공할수 없습니다.

해외에서 근무하며 본 부지를 매입한다고 해서 급히 귀국해서 만나보면 실 매수자가 아닌 태반이 브로커였기에 너무나

많은 헛수고를 경험했습니다. 인근의 그린벨트 부지는 벌써 1개필지가 27개로 분할되어 평당 50만원~120만원까지

다양하게 분할매각되었는데 도로도 없는 맹지에 투자하신분들이 과연 강심장인지 도로에 붙어있는 현 부지가 과연

강심장인지는 두고볼 일입니다.

이주변에는 대형평수의 그린벨트가 있지만 그곳은 고압철탑이 우뚝 리잡고 있어 선뜻 개발하기엔 345,000볼트의 위력을

느낀다음에 매입을 하시기 바랍니다.영흥도 남동화력발전소에서 공급되는 345KV는 수도권 전력의 25%를 담당하는데

유연탄을 사용하는 관계로 미세먼지 영향을 더해주는 곳이죠

윗글에 언급했듯 공익용 건축물에 포함할수 있는것 몇가지만 나열하겠습니다.

행복주택(민간형 공공임대주택),청년학도 기숙사,특수학교,생협병원,노유자시설등이 있습니다.

이런 사업모델은 지자체의 승인을 필요로 하는 사업이며 투자대비 수익률이 높은것은 당연 1순위 공공임대주택사업

입니다만 목감역이 들어서게되면 인근에 지은 대우푸르지오,호반 베르디움보다 더 나은 구도를 갖을수 있습니다.

가설계당시 호텔모양 Y자 타워형 000세대정도 나왔는데 박근혜 대통령 탄핵으로 본 프로젝트는 보류했습니다.

청년학도 기숙사는 수도권에 위치한 대학에 염가에 제공가능한 부분이며 시흥시 소재대학을 대상으로 하진않습니다.

특수학교는 주변민원에 민감하다고하는데 공공임대주택 거주자들의 의견이 어떠할지는 미지수입니다.

소비자생활협동병원은 의료진만 확충된다면 7개 진료학과 유치를 통해 300실의 병실을갖춘 국내최초 초대형 사회적

기업으로 변신하여 고용증대와 요양치료차 내원하는 환자에게 큰 만족을 드릴수 있을것입니다.

병원설립시 병설유치원 또는 어린이집 설계가능합니다.

노유자시설은 운신의 폭이 매우 광대하여 미기제합니다

매각금액은 별도 문의 바랍니다.

매매조건은 계약금 10% 잔금 60일이내 조건이며 잔금정산이전 토지사용 불가하며,일부지역에서 토지계약후

임야에 쓰레기,폐기물을 불법투기하고 도망가는 사례가 빈번하여 잔금결재이전 토지사용위임장,토지사용승인서 불가

합니다.