[설이후 부동산시장 어떻게…＜하＞]양도세 등 세제 변화따라 맞춤형 전략세워야

[경호처장]

올해는 양도소득세 등 세제를 비롯해 청약제도, 금리 등 부동산 시장 환경이 크게 달라진다. 수요자마다 주택보유 여부, 연령, 거주지역, 여유자금 등 조건이 제각각인 만큼 달라지는 시장 상황을 정확히 분석해 자신에게 맞는 대응 전략을 세우는 것이 바람직하다.

주택 수요자들이 염두에 둬야 할 주요 사항은 △분양주택 양도세 한시 감면 폐지(2월11일) △다주택자 양도세 중과세 완화 연말 폐지 △2010년말까지 신규 취득하는 주택 양도세 일반세율 적용 △지역우선공급비율 변경 △특별·우선공급 비율 축소 등이다. 기준금리 인상, 분양가상한제 폐지, 6월 지방선거 등 시장 흐름을 바꿀 수 있는 변수들도 꼼꼼히 살펴야 한다.

◇다주택자, 연내 집 처분하는게 유리=정부는 2주택 이상 다주택자에게 적용했던 양도세 중과 규제를 올 연말까지 한시적으로 해제했다. 주택 여러 채를 보유한 사람이 연내에 주택을 팔 경우 일반세율(6∼33%)을 적용받을 수 있다. 하지만 내년부터는 양도세 중과(2주택자 50%, 3주택 이상 60%) 기준에 따라 더 많은 세금을 물어야 한다.

이에 따라 다주택자는 보유주택 매도 여부를 연내 결정하는 것이 좋다. 정부가 다주택자 양도세 중과 완화 조치 연장 방안을 검토하고 있는 만큼 무조건 처분을 서두르기보다는 보유와 매도 중 어느 쪽이 유리한 지 다각도로 검토해야 한다.

전문가들은 3주택 이상 보유한 다주택자의 경우 시세 차익이 큰 주택부터 매도하는 바람직하다고 조언한다. 부동산114 김규정 부장은 "내년부터 다주택자 양도세 중과세 조치가 다시 적용되므로 연내 시세차익이 큰 주택을 팔아야 양도세를 줄일 수 있다"며 "보유 주택의 입지와 시세차익, 투자조건 등을 꼼꼼히 따져 매도 여부를 결정해야 한다"고 설명했다.

◇1주택자, 집 추가 매입하려면 연내에=올 연말까지 새로 구입하는 주택은 보유주택수에 관계없이 2년 이상만 보유하면 일반세율을 적용받을 수 있다. 다만 강남3구 등 투기지역내 집을 새로 구입해 3주택자가 될 경우 가산세 10%를 물어야 한다.

연내 취득하는 주택은 보유기간에 따라 △1년 미만 50% △2년 미만 40% △2년 이상 기본세율 등이 적용된다. 보유기간이 3년 이상이어도 장기보유 특별공제는 적용되지 않는다.

집을 추가로 구매하려는 유주택자는 연내에 취득하는 것이 유리하다. 1주택자가 올 연말까지 주택을 구매해 2주택자가 될 경우 영구적으로 2주택 중과세 규제를 받지 않는 셈이다.

◇무주택자 보금자리 적극 청약=신규분양 및 미분양 아파트 양도세 한시 감면 혜택이 지난 11일 종료된데다 민간택지 분양가상한제 폐지를 골자로 한 주택법 개정안이 국회 계류중이어서 올 상반기엔 민간 아파트 공급이 크게 위축될 전망이다.

실수요자들은 아파트 입지와 분양가, 청약자격 등을 따져 맞춤형 청약전략을 세워야 한다. 우선 청약저축 납입 횟수가 많은 무주택자는 위례신도시, 2차 보금자리지구 등을 공략할 만하다. 위례신도시에서 공급될 아파트는 2400가구로 모두 사전예약 방식으로 청약이 진행된다. 분양가격는 주변시세의 70% 안팎 수준에서 결정될 것으로 보인다.

오는 4월로 예정된 2차 보금자리주택 사전 예약에도 적극 나서야 한다. 2차 보금자리주택지구 중 세곡2지구와 내곡지구는 지난해 공급된 강남 세곡과 서초 우면 시범지구보다 입지여건이 좋다는 분석이다.

위례신도시, 보금자리주택 등에 당첨될 가능성이 낮은 청약예금 가입자들은 서울지역 재개발, 뉴타운 물량으로 눈을 돌리는 것이 좋다. 청약가점이 낮은 수요자는 수도권 2기 신도시나 공공택지 물량에 청약하거나 무주택기간, 부양가족수 등을 늘려 가점을 높이는 방법을 찾아봐야 한다. 청약통장이 없는 사회초년생은 만능통장인 주택청약종합저축에 가입을 서둘러야 한다.