#2020년 7월 11일 토요일 오후 2시. 경기도 김포시 장기동에 사는 강모(48)씨는 인근의 경기운하 김포터미널(2012년 완공)을 찾았다.
아들과 함께 여객선을 타고 서울 여의도 한강공원 마리나 선착장(국회 뒤편 요트 계류장, 2009년 10월 완공)에 가기 위해서다. 수상 스포츠 마니아인 그는 주말마다 이곳에 들러 아들에게 윈드서핑을 가르친다.
강 씨가 여의도에 도착한 것은 김포를 출발한지 30분 뒤인 오후 3시쯤이다. 그가 김포로 이사 온 2009년 당시 여의도까지 차로 1시간 가까이 걸렸던 길이 한층 짧아진 것이다.
그 사이 22만여 명이던 김포 인구도 59만 명으로 늘었다. 덕분인지 10년 전 3.3㎡당 1200만 원 선이던 강씨 소유 집값도 많이 올랐다. 강 씨가 이사 온 2009년 당시와 비교하면 그야말로 상전벽해다. 지금까지 이야기는 물론 픽션이다. 2020년 김포 도시기본계획을 바탕으로 꾸며본 것이다.
수도권 ‘택지 공급 창고’로 꼽히는 김포의 부동산 지도가 바뀌고 있다. 시가 2007년 9월 확정한 2020년 도시기본계획을 시행하면서다. 이 계획에는 김포의 얼굴을 바꿀 만한 굵직굵직한 개발계획이 담겨 있다. 때문에 그 내용을 꼼꼼하게 알아두면 부동산 투자를 할 때 도움을 받을 수 있다.
#신규 개발용지 30.6㎢ 지정해
2020년 김포 도시기본계획의 핵심 내용은 주거·상업·공업용으로 개발 가능한 땅을 크게 확대하는 것이다. 최근 급증하는 택지지구, 산업단지 등의 개발 수요에 적극 대처하기 위해서다.
김포시는 이를 위해 이번 계획에서 30.6㎢를 시가화 예정용지(신규 개발 예정지)로 지정했다. 시는 현재 지역 균형발전을 위해 전 지역을 남부·중부·북부권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하고 있다.
김포시 북부권(통진·하성·월곶·대곶)에는 대규모 주거단지, 산업·유통단지가 조성될 예정이다. 시는 이를 위해 이번 계획에서 통진읍 고정리 일대 344만9000㎡, 통진읍 옹정리 일대 15만㎡, 대곶면 대벽리 일대 7만4000㎡ 등을 시가화 예정 용지로 지정했다.
시 기본계획에 따르면 통진읍 고정리 일대 344만9000㎡는 남북물류거점 산업유통단지로 개발될 예정이다. 이곳은 김포~개성 간 고속도로, 제2외곽순환고속도로 예정지와 가까워 남북 교류를 위한 교통망이 비교적 잘 갖춰졌다는 평가를 받고 있다.
게다가 북한 황해도 판문군과 김포시 월곶면을 잇는 통일대교가 건설될 경우 김포는 파주와 함께 남북 교류의 양대 관문으로 자리잡을 수 있을 것이란 전망이다.
통진읍 옹정리 일대 13만3000㎡는 2015년까지 인근 팬택단지와 연계한 첨단산업단지로 개발된다. 또 대곶면 대벽리 일대 7만4000㎡엔 항공산업단지가 조성될 예정이다. 이곳엔 미국 항공회사 WTA와 세계 최대 헬기 제작사인 시콜스키사가 투자한 헬기 제조 및 부품 생산 공장이 들어선다.
남부권(고촌·사우·풍무·김포1동)엔 대규모 주거단지가 집중적으로 들어선다. 시는 이를 위해 이번 계획에서 고촌면 태리·풍곡리·신곡리·향산리 일대 49만㎡를 시가화 예정 용지로 지정했다.
시 계획에 따르면 고촌면 태리·신곡리·풍곡리 일대 39만7000㎡는 주거단지로 개발될 예정이다. 이들 지역은 그린벨트에서 해제된 취락지구로 다. 시는 이들 지역은 최근 제1종 일반주거지역으로 지정돼 주거단지로 개발이 가능해졌다. 3층 이하의 연립주택, 근린생활시설 등을 지을 수 있다.
고촌면 신곡리 일대 198만㎡엔 경인운하 김포터미널 해사부두가 세워질 예정이다. 한국수자원공사는 이곳에 컨테이너부두를 비롯해 화물창고, 분류·가공·조림시설, 유통시설 등을 조성할 계획이다. 또 여객터미널과 마리나, 공원 등도 개발된다.
김포터미널에서 2㎞ 가량 떨어진 고촌면 향산리 일대 278만㎡엔 첨단미디어복합단지인 시네폴리스가 조성된다. 이곳엔 1단계로 영상관련 제작 업체, 오픈세트, 맞춤세트, 특수·대형 촬영 스튜디오, 영화 테마 호텔, 쇼핑몰 등이 들어선다. 2단계 사업이 끝나는 2015년에는 R&D단지와 공원, 주거단지 등의 배후시설도 갖추게 된다. 1단계는 2012년 마무리된다.
중부권(양촌, 김포2동)인 양촌면 학운리 일대 311만㎡는 첨단지식산업단지로 개발될 예정이다. 기존 학운산업단지(5만2000여㎡)과 연계 개발된다. 산업용지 38만8000여㎡, 지원시설용지 3만2300여㎡, 주거용지 1만2,500여㎡, 도로와 주차, 공원 등 공공용지 19만9000여㎡ 등으로 구성된다. 산업용지에는 전자부품과 컴퓨터, 영상·음향·통신장비 등 10개 첨단·무공해 업종의 공장만 들어설 수 있다.
#김포, 서울 지붕 밑으로 성큼
시는 이번 계획에 다양한 교통망 확충 계획을 담았다. 48번 국도의 의존도가 높아 만성 체증에 시달리고 있는 김포시 교통난을 타개하기 위해서다. 현재 48번 국도의 김포 장기동~김포공항 구간(10㎞)은 평소 자동차로 20여분이면 갈 수 있는 길이 출퇴근 시간대에는 1시간 넘게 걸린다.
여기에 한강신도시 입주가 끝나는 2012년에는 김포시 인구가 현재 22만여명에서 38만여명으로 늘어나게 돼 김포시 교통여건은 더욱 악화될 전망이다. 그래서 김포시 하면 '교통지옥' 이미지를 먼저 떠올리는 사람들이 적지 않았다.
그러나 앞으로는 사통팔달의 교통망을 갖추면서 김포시가 서울의 지붕 밑으로 성큼 들어설 전망다. 김포 경량전철이 이 앞장을 선다. 이 전철은 서울 지하철 5·9호선 김포공항역과 한강신도시 간 25㎞를 잇는다.
김포시는 경전철을 이용하면 김포 장기동에서 서울 여의도까지 가는 길이 지금보다 20분 이상 빨라질 것으로 예상하고 있다. 또 김포공항역에서 9호선을 바꿔 타면 서울 강남권을 오가기가 훨씬 편해질 것으로 보고 있다.
시는 이와 함께 장기적으로 수도권 내부순환전철, 대곡역~김포공항간 전철, 인천~강화선 등의 철도망도 구축할 예정이다. 여기에 국토해양부는 한강신도시 개발에 따른 광역교통개선대책으로 김포고속화도로(서울 강서∼김포 고촌 간 3.94km, 폭 28m) 건설을 추진하고 있다.
이 도로가 2009년 12월 완공되면 올림픽대로와 김포 한강신도시를 직접 연결하게 된다. 그러면 신도시 대량 입주에 따른 교통 정체를 상당 부분 흡수할 수 있을 것으로 시는 기대하고 있다.
시는 또 김포 R&D단지~서울 간 도로(28.4㎞), 인천~김포~파주 간 도로(24㎞) 등의 공사도 조만간 착수할 예정이다. 인천에서 김포신도시와 하성을 거쳐 파주로 이어지는 김포내부순환선(14.7㎞)도 추진된다. 이들 도로가 개통되면 48번 국도로 집중된 교통량이 분산돼 김포 가는 길이 훨씬 빨라질 전망이다.
☞도시기본계획=지방자치단체의 중장기 개발 계획을 담은 틀이다. 20년 단위로 수립된다. 특별시, 광역시, 시·군 등이 수립 대상이다. 해당 시.군의 중장기 개발계획이 모두 담긴 만큼 '도시의 개발 청사진'으로 불린다. 지방자치단체장은 인구 변화 등을 감안해 필요하면 5년마다 이를 변경할 수 있다.
☞시가화 예정 용지=보전지역을 주거·공업·상업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 곳이다. 지자체는 인구·주변 개발 상황 등을 고려해 이 용지의 상세 개발계획을 수립·진행한다.
|
그린벨트 해제된 취락지구 노려볼 만 |
자연부락 많이 올라 투자에 신중해야 | |
2020년 김포 도시기본계획에 시가화 예정 용지로 지정된 지역 주변은 이미 땅값이 많이 올라 투자 이점은 떨어지는 편이다. 때문에 시세보다 저렴하게 나온 급매물 중심으로 투자 대상을 한정하는 게 좋다.
2006년 8월 그린벨트에서 해제된 취락지구를 노려볼 만하다. 시가 최근 이들 지역을 고급 주거단지, 음식점, 창고 등으로 개발할 수 있도록 구체적인 개발계획(지구단위계획) 수립을 끝냈기 때문이다. 현재 이곳에선 건폐율 60%, 용적률 120~150%를 적용받아 3층 이하 연립, 음식점, 창고 등을 지을 수 있다.
은행정동·장곡동·전호리 등이 관심의 대상이다. 특히 경인운하 김포터미널 예정지 주변인 전호리 일대는 요즘에도 투자자들의 발길이 간간이 이어지고 있다는 게 현지 부동산중개업자들의 얘기다. 이 때문에 땅값도 많이 올랐다. 2006년 그린벨트에서 소준마을 일대 땅값은 해제 전 3.3㎡당 247만원에서 450만원을 치솟은 상태다.
하지만 전문가들은 자연부락 투자에는 신중하라고 조언한다. 이미 땅값이 오를 만큼 올라 투자가치나 개발 이익이 떨어질 것으로 예상되는 곳이 많기 때문이다. 개발계획에서 공원 등 공공시설 용지로 편입되는 곳도 피하는 게 좋다. 이런 땅은 자치단체에 수용돼 주민공람 공고 시점의 땅값 수준에서 보상금만 받게 될 가능성이 커서다.
그린벨트에서 풀리더라도 주민 반대 등으로 개발계획 수립 대상에서 제외된 땅도 활용가치가 떨어진다. 개발계획에서 일반주거지역이 아닌 전용주거지역으로 지정된 곳도 마찬가지다. 전용주거지역에선 건축규제가 많아 개발이익을 많이 내기 어렵다. OK시골 김경래 사장은 “주택들 사이에 낀 300㎡ 미만의 소규모 농지는 땅값이 싼 반면 주변 땅과 함께 개발될 가능성이 크기 때문에 노려볼 만하다”고 말했다. | |