부합물 경매 특수경매 물건 중 최상 클래스! 집합건축법 적용으로 부합물 대박! 정말 이 정보 돈됩니다!

[서정욱]

부합물 경매 특수경매 물건 중 최상 클래스! 집합건축법 적용으로 부합물 조건으로 대박! 정말 이 정보 돈됩니다!

8억에 산 땅이 50억이 됐다… 특수경매의 진짜 구조

경매 고수만 아는 부합물 경

매… 8억 투자 → 50억 가치

이번 영상에서는 특수경매 실제 사례를 소개합니다.

경남 사천시 용강동에서 진행된 경매 물건으로

토지만 8억 7천만 원에 낙찰받았지만

아파트 골조까지 포함된 물건입니다.

공사 중단된 아파트 54세대 규모

현재 골조 가치만 약 20억 수준이며

전체 토지 가치까지 합치면 약 45억~50억

이상의 가치가 있는 물건입니다.

이번 영상에서는

- 부합물 경매 구조

- 건물 인도 방법

- 건축 인허가 변경 방법

- 특수경매 권리분석

등을 실제 사례로 설명드립니다.

부동산 경매 투자에 관심 있는 분들은

영상 끝까지 시청해 주세요.

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대구맘365 부동산입니다.

더욱더 성실히 책임 중개 하겠습니다.

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영상 보실수 있습니다.

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감정가보다 훨씬 싼 가격에 토지를

낙찰받고 건물까지 확보한 특수 경매 사례

부동산 경매 중에는 일반 투자자들이

접근하기 어려운 특수 경매 물건이 있습니다.

권리관계나 법률적인 구조가 복잡하지만, 제대로 분석하면

토지와 건물을 동시에 확보할 수 있는

투자 기회가 되기도 합니다.

이번 글에서는 경남 사천시 용강동 아파트 건설

중단 현장을 사례로

특수 경매 구조를

정리해 보겠습니다.

1. 경매 물건 기본 정보

위치 : 경남 사천시 용강동 133-1

개발 형태 : 아파트 건설 사업

단지 구성

1단지 : 25세대

2단지 : 29세대

총 세대수 : 54세대

건축 계획은 다음과 같습니다.

1개 동 : 9층

1개 동 : 10층

하지만 건설사가 부도로 공사가 중단되면서

현재 건물은 골조만 4층까지

올라간 상태입니다.

2. 골조 상태와 건물 가치=

현재 건물 상태는

골조 공사 : 4층까지 진행

미완공 건물

현장 분석 기준으로

골조 가치 : 약 20억 원

즉, 공사가 중단된 상태지만

건물 골조 자체의 가치만도

상당한 수준입니다.

3. 토지 낙찰 가격

이 물건은 경매에서 토지만 매각 대상이었습니다.

낙찰가 : 8억 7,800만 원

감정가 대비 : 약 86%

낙찰가만 보면 높은 가격처럼 보일 수 있습니다.

하지만 중요한 것은 감정가 자체가

낮게 평가된 물건이었다는 점입니다.

4. 실제 토지 가치 분석

현장 조사를 통해 확인한 결과

주변 토지 시세 : 35억 ~ 40억 수준

즉

실제 가치 : 약 40억

낙찰가 : 약 8억 7천

결과적으로 시세 대비 =매우

낮은 가격에 취득한 것입니다.

5. 낙찰 직후 매수 제안

경매 낙찰 후 바로 다른 입찰자가 매수 제안을 했습니다.

제안 내용은 다음과 같습니다.

낙찰가 + 약 5억 추가

약 13억 수준 매수 제안

하지만 투자자는 이 제안을 거절했습니다.

그 이유는 간단합니다.

👉 토지만 팔아도 가치가 훨씬 높기 때문입니다.

또한 단순 토지 매각보다 건물까지

확보하면 가치가 더 크게 상승하기 때문입니다.

6. 핵심 전략 : 건물을 부합물로 취득

이 물건의 핵심은 건물 취득 방식입니다.

경매에서는 건물이 매각 제외로 나왔지만

법률적으로는 토지의 부합물로

판단될 수 있는 상황이었습니다.

부합물 개념

부합물이란

토지에 붙어 있어 독립된 물건으로

보기 어려운 구조물을 의미합니다.

즉

토지와 분리하기 어려운 구조물은

토지 소유자가 함께 인도받을 수 있는 구조

가 됩니다.

7. 부합물 판단의 핵심 기준

이 물건이 부합물로 판단된 이유는 건물 구조 때문입니다.

이 건물은 아파트로서 집합건물법 적용 대상입니다.

집합건물의 경우

👉 건물 골조가 일정 단계 이상

완성되어야 건물로 인정됩니다.

이 아파트의 경우

계획 층수 : 9층 / 10층

현재 상태 : 4층 골조

즉

👉 아직 건물로 등기 가능한 단계가 아님

따라서 법적으로

➡ 독립된 건물이 아닌 토지 부합물로 판단 가능

이 구조가 핵심입니다.

8. 부합물 취득 절차

부합물 취득은 다음 절차로 진행됩니다.

1.토지 인도 소송 진행

2.건물이 토지의 부합물임을 주장

3.법원 판결 획득

4.집행관 인도 집행

5.집행조서 작성

이 집행조서가 사실상

건물 소유권을 확인하는

역할을 합니다.

9. 건축 인허가 문제 해결

미완공 건물에서 가장 중요한 것은 건축 인허가입니다.

만약 건축 인허가를 가져오지 못하면

👉 부동산 가치는 사실상 0에 가까워집니다.

하지만 최근 판례에 따르면

건축 인허가는 건물에 종속되는 권리이므로

건물 소유자가 변경되면 건축주 변경도 가능

따라서

법원 판결문

집행조서

판례 근거

를 제출하면

➡ 건축주 변경이 가능합니다.

10. 현재 물건 가치

현재 상태 기준으로

토지 + 골조 가치

👉 약 45억 ~ 50억 수준

정리하면

토지 취득 : 8억 7,800만 원

건물 골조 가치 : 약 20억

전체 가치 : 약 50억

특수 경매 구조를 활용한

대표적인 고수익 사례라고 볼 수 있습니다.

11. 현재 진행 상황

현재 이 물건은

법인을 설립하여 SPC 구조로 보유

직접 아파트 완공 사업 진행

즉

단순 매각이 아니라

👉 개발 사업으로 수익을 극대화하는 전략

을 선택한 상태입니다.

마무리

이번 사례는 다음 세 가지 요소가 핵심입니다.

1. 유치권해결!

2. 부합물해결

3.건축물 인허가!

https://youtube.com/shorts/_h1013bWev0

부동산 경.공매 특수물건 재테크 전문으로

지상권 건물이 있는 토지 경매에 특화된 전략을 통해

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재테크 솔루션을 제공합니다.

급변하는 부동산 시장에서

가장 신뢰할 수 있는 파트너가

되겠습니다.

매입절차

1.상품선정

(특수물건 선별,물건가치 좋은물건)

2.권리분석-토지,건물 권리 관계

및 법적 리스크 검토

3.토지인도 및 보전 처분 청구

(안정적인 권리 확보)

4.건물 부합물 확보

(부합물개념을 적용하여

건물 재테크 전략수립)

5.점유자 퇴거 절차 진행(

강제집행 또는 협의를 통한 점유해제)

6.건물취득(제일 중요한 무자본으로

건물 확보 후 가치 상승 유도)

7.수익창출(매각,활용을 통한 자산 극대화)

8.매각 엑시트(집행 완료 후

최적의 조건으로 엑시트)

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대구맘365부동산중개&경매

010-4226-3407

053-217-1600

등록번호27110-2022-00079

대구 중구 명륜로26길 75 1층

서정욱 소장

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