요즘 대세는 세대분리형 아파트? 함부로 투자하면 안되는 이유

[해블라]

요즘 대세는 세대분리형 아파트? 함부로 투자하면 안되는 이유

 주연뀽 ・ 2023. 1. 18. 15:55

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“세대 분리형 아파트” 라는 말 들어보셨나요?

출처: https://www.donga.com/news/article/all/20210415/106431101/2

실거주와 임대수익을 동시에 낼 수 있는 새로운

구조로 주목받고 있는 세대분리형아파트!

최근 구해줘홈즈에도 소개가 되었던

적이 있었는데요,

세대분리형 구조를 살펴보고 , 장/단 점등을 알아보며

매물까지 확인해보도록 하겠습니다:)

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설명에 앞서 평면도를 먼저 보여드리겠습니다

평택 진위 서희스타힐스 아파트 평면도

평면도를 보시면 아시겠지만 입구가 2개로 보이시죠?

바로 하나의 집에서 세대가 분리가 가능한 구조를

가진 아파트를 "세대분리형 아파트"라고 합니다.

하나의 집을 분리하여 입구가 2개로

큰 공간 + 원룸공간이 별도로 생기게 됩니다.

아마 이런 특화된 설계구조가 나오게 된 이유로

정부 규제로 인해 각종 보유세, 중과세 등 다주택자들에 대한 규제가 늘어나 이를 해소(?)할 수 있는

방안으로 나온것이 아닌가 라는 생각이 듭니다.

그럼 이런 집의 구조는 어떤점이 좋은걸까요?

세대 분리형의 장점

1. 분리된 공간을 통해 “실거주 요건”

충족이 가능하다!

만약 분양을 받아서 취득할 경우 그 물건이 조정지역에 있다면, 실거주 2년 채워야 비과세가 됩니다.

그래서 이럴 땐 저같은 1인가구의 여성인 경우 분양을 받고 난 후 원룸공간에 거주하고, 큰 공간은 전세를 받으면서 실거주 요건을 채울 수 있답니다.

2. 실거주를 하면서 남은 공간에 월세

(임대사업)를 받을 수있다.

실상 2주택 형태를 소유하고 있지만, 1주택자 세제

혜택을 받을 수 있으며(중과세 해당 없음),

9억이하의 경우 월세 소득도

과세되지 않으며 임대수익에 대한 종소세

또한 감면됩니다!

*1주택자의 경우 월세는 연2천만원까지

“분리과세”에 해당됩니다!

(예를들어 월 60만원씩 X12개월 = 720만원의 소득으로

분리과세에 해당)

**번외로 세입자 측면에서 보면, 신축 아파트의

커뮤니티 공간,편의시설 등 누릴 수 있고,

일반 원룸 빌라에 비해 보안 안전에도 좋기 때문에

다른 오피스텔과 다르게 경쟁력이 생길 수 있겠죠?

(실제 아파트 단지내 오피스텔을 선호하는이유입니다)

3. 신혼부부, 재택근무자들의 공간활용 및

부모부양시 활용

프라이빗한 별도의 공간에 취미생활 또는

재택근무자의 경우 사무실 용도로 활요이

가능하다는 점

저는 사실 이부분이 굉장히 만족스러웠습니다:)

보통 결혼을 개인 공간이 없다보니 필요성을 느끼는

부부들이 많은 것으로 알고 있는데요,

이런 공간이 있다면 해소가 될 수 있겠죠?

또한 노부모님을 어쩔수 없이 부양하게 될 경우에도

한집에 살면서 각자의 공간에서 생활이 가능합니다!

하지만 항상 장점이 있다면 단점 또한

존재합니다..!

세대 분리형의 단점

1. 분리되지 않은 구조에 비해 활용도가

낮거나 공간이 다소 좁아질 수 있다.

좌: 일반 구조 / 우: 세대 분리형

동일 평수 34평형에서 세대분리형과 일반 구조의

경우를 비교해봐도 분리되지 않은 경우가 훨씬 방의 크기가 넓은 것을 확인 해볼 수 있습니다.

세대 분리형아파를 볼 경우 체크해볼것!

면적이 달라지기 때문에 공간 활용도에 맞춰

가급적 직접 내부를 확인하여

내가 활용할 가구 및 인테리어와

대조해 볼 필요가 있습니다.

(동일한 35평으로 보시면 안됩니다!)

대체적으로 35평대 보단 조금이라도 큰 평형대가

공간확보가 잘 되어 있어 이점도 체크해보시면

좋을 것같습니다:)

2. 대출제한

세대분리형의 경우 넓은 평수쪽은 전세대출이

나올 수 있지만 원룸형 면적은 대출이 나올 수 없기에

전세가 아닌 월세 임대로 할 수 밖에 없습니다.

3. 관리비 책정 문제, 벽간 소음

한 세대로 전기료 관리비 등이 발생하기 때문에,

집주인과 세입자가 나눠서 부담을 해야하는데요

기준을 결정하기가 어렵습니다.

또한 가벽으로 공간을 만든 것이기에,

두 가구가 살아가게 된다면 소음에 취약할 수 밖에

없겠죠,,

그 밖의 세입자 입장에서 높은 임대료 등등,,

*요약*

처음은 솔깃, 했으나 이 구조가 과연 실효성이

있을지에 대한 생각이 들었어요..

부동산 업계 전문가들이 보기에도 임대사업으로서

활용되기 보단 "리터루족(독립하였으나, 육아,

내집마련 문제로 다시 부모의 곁으로 돌아가는 층),

또는 "캥거루족(독립을 해야하는 나이에 부모에게

경제적으로 의존하는 층)들에게 활성화가 될 것으로

보여진다고 합니다

이에 정부는 새로 분양하는 아파트가 아닌

기존 아파트 1채를 2채로 분리 활용하는

“세대 구분형 공동주택”이라는

방안을 제시하였는데요

변경 방법과 절차 등을 종합적으로 정리하여

배포하였으나 확인해볼 사항 및 허가를 받아야 하는

사항들이 많습니다…

아파트의 공간을 나누기 위해서는 먼저 1개 이상의 개별 침실과 욕실, 그리고 부엌을 설치할 수 있도록 설계 돼어 있어야 하며 독립된 생활을 위해 별도의 출입문을 만들어야 하고 구분된 세대의 주거 전용면적은 14㎡ 이상 돼야 합니다. 세대 구분 공사에 앞서 다른 입주자의 동의 등 행정 절차도 필요합니다. 공사 종류에 따라 해당 동이나 전체 입주자의 1/2 또는 2/3 이상의 양해를 구해야하며 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 건물 구조와 소방시설 등 안전성 검사도 필수이며 이밖에도…

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세대 분리형 아파트 리스트

서울 : 신촌 그랑자이, 신촌 E편한 세상 , 서울역 센트럴 자이(메디코노믹스)

용산 롯테캐슬 센터포레, 대치 레미안하이스턴, 상도역 롯데캐슬파크엘

흑석 한강센트레빌2차,

경기 외곽 : 평택 진위서희스타힐스 (2023완공 예정),

금관동 E편한 세상 금빛그랑메종, 수원한일타운,안양래미안메가트리안,

정자동 수원SK스카이뷰 등등이 있습니다

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